Asuntosijoittajan Tunnuslukuja, osa 2 – Blogi #6

Numeroiden pyörittäminen kuuluu välttämättömänä osana asuntosijoittajan arkeen. Kirjoitin aikaisemmin kaupanteon tukemiseen käyttämästäni laskennasta ja taulukosta. Tämä kirjoitus kuvaa toteutuneiden kauppojen seurauksena salkussani olevien sijoitusten asuntokohtaista kannattavuuden suunnittelua ja analysointia.

Omassa sijoitustoiminnassani merkittävä osa on ns. kassavirtasijoittamista, jossa asunto ostetaan ja vuokrataan, jolloin vuokraustoiminnan tulee generoida positiivista kassavirtaa verojen ja lainanlyhennysten jälkeenkin. Seuraan jokaista sijoitustani asuntokohtaisen suunnittelu- ja toteumalaskelman avulla.

Kaupanteon yhteydessä laskelmani ovat vuositasolla mutta salkkuseuranta on kuukausitasoista. Suunnittelu- ja seurantamallini pitää sisällään seuraavat perustiedot:

• vuokrauksen perustiedot: vuokralainen, sopimuskausi, vuokrankorotuspäivä, kotivakuutuksen voimassaolo
• hankintameno: ostohinta, varainsiirtovero, lainan järjestelypalkkio, yhtiölainan poismaksu, rahastoitavat vastikkeet, heti kaupan jälkeen tehdyn hankintahintaan laskettavan remontin kustannukset
• lainan tiedot: pääoma, laina-aika, eräpäivä, viitekorko, marginaali, lyhennyksen määrä, koron tarkistuspäivämäärä

Varsinainen suunnittelu- ja toteumataulukko koostuu seuraavista pääkohdista:

• vuokratulo
• kuukausittain toistuvat maksut: hoitovastike, vesimaksu, muut kuukausittaiset maksut
• muut epäsäännölliset kulut: vakuutus, välittäjän palkkio, korjaus- ja ylläpitokulut, muut vuokraustoimintaan liittyvät kulut
• velan suuruus ja velkaosuus
• korkoprosentti, korko, lainan suoraveloitusmaksu, lainan lyhennys, vuokralaisen vakuus
• rahoitusvastike

Näiden tietojen perusteella lasken seuraavat välisummat:

• Vuokratuotto: vuokratulo – maksut – kulut
• Kassavirta: vuokratuotto – korko – suoraveloitusmaksu – lyhennys – vakuus

Mikäli jonkin taloyhtiön remontin seurauksena maksan ei-tuloutettavaa rahoitusvastiketta kuukausittain, tämä pitää lisätä hankintahintaan eikä siis sisälly vuokratulosta vähennettäviin kuluihin.

Suunnittelun ja seurannan keskeisin painopisteeni on kassavirta. Kassavirran pitää olla positiivinen, jotta kassavirtasijoittamisen perusperiaate toteutuu. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokraustoiminta kattaa kaikki sijoitusasunnon hankintaan, pitämiseen ja vuokraustoimintaan liittyvät kustannukset. Kun lainapääoma on kokonaan maksettu, sijoittajan varallisuus on kasvanut asunnon arvon verran generoiden samalla pientä kuukausituloa koko laina-ajan. Rahoituskulujen poistuessa yhtälöstä kassavirta on merkittävästi positiivinen ja sijoittaja voi todella nauttia työnsä hedelmistä. Omassa laskennassani en sisällytä veroja vuokratuottoon, koska ne määräytyvät lopulta vasta kaikkien vähennysten jälkeen. Lasken veroille kuitenkin oman arvion, jolloin varmistan, että kassavirta säilyy positiivisena verojen jälkeenkin.

Vuoden vaihtuessa teen suunnitelman seuraavasta vuodesta. Arvioin vuokrankorotukset, muutokset vastikkeisiin ja maksuihin, budjetoin yleensä kuukauden vuokran verran muihin kuluihin sekä arvioin korkotason kehityksen. Tätä kautta saan todennäköisen kassavirta-arvion, jonka pyrin vuoden kuluessa ylittämään. Mikäli kassavirtaa kertyy reilusti yli tavoitteen, voin olla yhteydessä vuokralaiseen ja keskustella remontointitarpeesta ja käytän kassavirtaa asunnon parantamiseen, mikäli siihen perusteita löytyy. Mikäli vuokralainen vaihtuu, pintaremontoin asuntoa, joka vähintään nopeuttaa vuokralaisen löytymistä mutta voi mahdollistaa myös vuokran korotuksen, joka taas maksaa remontin nopeasti takaisin.

Yllämainittujen tietojen avulla seuraan myös muutamia tunnuslukuja. Ensimmäinen tarkastelemani tunnusluku on vuokratuotto -%. Se saadaan, kun vuokratuotto jaetaan hankintamenolla. Lasken vuokratuotolle 2 lukuarvoa; ilman korko- ja lainanhoitokuluja ja ne mukaan lukien. Korko- ja lainanhoitokuluista puhdistettu vuokratuotto mahdollistaa asuntojen keskinäisen vertailun.

Toinen tarkastelemani tunnusluku on oman pääoman tuotto -%. Se saadaan jakamalla lainanhoitokulujen jälkeinen vuokratuotto kauppaan käytetyllä omalla pääomalla (hankintahinta – lainapääoma). Pankit ovat lyhentäneet sijoitusasuntojen maksimilaina-aikoja, joka on aiheuttanut painetta kassavirtaan. Kassavirran pitämiseksi positiivisena pitää asunto ostaa halvemmalla tai tinkiä oman pääoman tuottotavoitteesta nostamalla omarahoitusosuutta.

Kassavirta huomioi myös lainanlyhennykset, joita ei lasketa mukaan vuokra- ja oman pääoman tuottoa laskettaessa. Mikäli sijoitusasunto on ostettu ilman lainarahaa, ovat vuokratuotto ja kassavirta siis identtiset lukuunottamatta vakuudesta aiheutuvaa muutosta kassavirrassa.

Olenko unohtanut jotain tärkeää? Mitä painotat omissa laskentamalleissasi? Odotan innolla Osta, Vuokraa, Vaurastu -kirjan ilmestymistä saadakseni uusia ajatuksia tai vahvistuksia omille ajatuksilleni. Mikäli itse et osaa tai halua rakentaa laskentaa tukevia taulukoita, sellaiset löytyy ainakin Marko Kaarton tekemänä ja nyt myös nettiversiona.

Ulkomaisesta kirjallisuudesta asuntosijoittajan tunnusluvuista laajimmin kirjoittaa Frank Gallinelli: What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow... And 36 Other Key Financial Measures.