Asuntosijoittajan tunnuslukuja, osa 1 – Blogi #2

Asuntosijoittaminen on paljon muutakin kuin numerojen pyörittämistä mutta ne kuuluvat välttämättömänä osana asuntosijoittajan arkeen. Itse käytän kahta eri tunnuslukutaulukkoa omassa sijoitustoiminnassani. Ensimmäinen on kaupanteon tukemiseen käyttämäni taulukko, jota tämä kirjoitus koskee, ja toinen on salkussani olevien asuntosijoitusten kannattavuuden suunnitteluun ja analysointiin liittyvä asuntokohtainen taulukko.

Omassa sijoitustoiminnassani merkittävä osa on ns. kassavirtasijoittamista, jossa asunto ostetaan ja vuokrataan, jolloin vuokraustoiminnan tulee generoida positiivista kassavirtaa verojen ja lainanlyhennysten jälkeenkin. Kaupan arvioimiseksi käyttämäni taulukko pitää sisällään erikoistumisalueellani myytävien ja vuokrattavien asuntojen tietoja. Näitä tietoja saa esim. Oikotie-, Jokakoti– ja Vuokraovi -palvelujen vahtien avulla. Tärkeä tietolähde on myös paikalliset kiinteistönvälittäjät.

Kaupanteon yhteydessä laskelmani ovat vuositasolla. Ensimmäinen tarkastelemani tunnusluku on vuokratuotto -%. Se saadaan, kun arvioitu vuokratuotto jaetaan hankintahinnalla. Vuokratuoton laskeminen alkaa vuokratulosta, joka muodostuu vuokralaiselta saatavasta vuokrasta ja maksuista (vesi, autopaikka jne.). Kun siitä  vähennetään taloyhtiölle maksettavat hoito- ja taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ja muut maksut sekä muut kulut kuten vakuutusmaksut, saadaan vuokratuotto. Missään tapauksessa vuokratuloa ei saa laskea 12 kuukauden perusteella. Itse lasken vuokratulolle 2 lukuarvoa; 11 ja 10 kuukauden mukaan. Tällä tavalla huomioin asunnon tyhjillään olemista, mahdollisia korjauksia ja myös vuokravälittäjän palkkiota. Lasken vuokratuotolle 2 lukuarvoa; ilman korko- ja lainanhoitokuluja ja ne mukaan lukien. Lainanhoitokuluja arvioitaessa on tärkeää muistaa, että nyt korot ovat ennätysalhaiset. Laina-ajan ollessa esim. 20 vuotta voi olla varma, että korot nousevat nykytasolta, jolloin on tärkeää käyttää korkeampaa korkokantaa. 2 vuotta sitten marginaalit olivat ennätysalhaalla eli silloinkin piti muistaa olettaa, että ne nousevat.

Hankintahintaan lasketaan aina mukaan varainsiirtovero ja lainarahalla sijoitettaessa lainan järjestelypalkkio. Mikäli asuntoon kohdistuu yhtiölainaa, lasketaan se mukaan hankintahintaan, koska sen lyhentämiseen maksettavaa rahoitusvastiketta ei voi vähentää kuluna vuokratuottoa laskettaessa. Mikäli asuntoon tehdään välittömästi remontti ennen ensimmäistä vuokralaista, tulee sen kustannukset laskea mukaan hankintahintaan. Myös muut kaupanteon kustannukset kuten asunnolla käynnit lisätään hankintamenoon.

Omassa laskennassani en tässä vaiheessa huomioi veroja, koska ne määräytyvät lopulta vasta kaikkien vähennysten jälkeen. Ne voi myös huomioida, jolloin varmistuu, että ne eivät kassavirtatarkastelussa unohdu.

Tallennan myös muita tietoja, jotka vaikuttavat kaupan arviointiin. Tällaisia ovat mm. tiedot välittäjän käytöstä ja isännöitsijästä sekä asunto- ja taloyhtiökohtaisia tietoja. Näitä tietoja tarvitaan mm. vuokratasoa ja vastikkeen kehitystä arvioitaessa. Seuraan pyyntihintojen muutoksia ja, mikäli mahdollista, tallennan toteutuneen kauppahinnan tai arvioni siitä. Lisäksi arvioin taloyhtiön tulevien remonttien vaikutusta 10 vuoden aikajänteellä.

Toinen tarkastelemani tunnusluku on oman pääoman tuotto -%. Se saadaan jakamalla lainanhoitokulujen jälkeinen vuokratuotto kauppaan käytetyllä omalla pääomalla (hankintahinta-lainapääoma). Tällekin tunnusluvulle saan vaihteluvälin laskemalla sen 10 ja 11 kuukauden vuokratuloon perustuvalla vuokratuotolla.

Viimeisin mutta tärkein tunnusluku on kassavirta. Kassavirta huomioi myös lainanlyhennykset, joita ei siis lasketa mukaan vuokra- ja oman pääoman tuottoa laskettaessa. Mikäli sijoitusasunto on ostettu ilman lainarahaa, ovat vuokratuotto ja kassavirta siis identtiset. Tähän tunnuslukuun kulminoituu vuokra-asuntosijoittamisen idea: kassavirran ollessa positiivinen maksaa vuokralainen sijoitusasunnon ostamiseen ottamaasi lainaa pois ja ylimääräinen positiivinen osuus jää käyttöösi. Kun laina on kokonaan maksettu, vuokralaisen avulla olet saanut nettovarallisuuttasi kasvatettua asunnon arvon verran. Tässä vaiheessa tarkastan myös, että kassavirta on riittävästi positiivinen myös verojen maksun jälkeen.

Kaupan analysoinnin yhteydessä suoritan herkkyystarkastelua muuttamalla esim. kauppahintaa, vuokratasoa, hoitovastiketta ja korkoa, jolloin saan paremman tuntuman siitä, miten muutokset vaikuttavat tunnuslukuihin ja erityisesti kassavirtaan, jonka pitää kaikissa olosuhteissa pysyä positiivisena. Olen asettanut käyttämilleni tunnusluvuille tavoitearvot. Mikäli nämä arvot eivät toteudu, vetäydyn kaupasta ja siirryn seuraavaan kohteeseen. Ja toisaalta mitä enemmän tunnusluvut ylittävät tavoitearvot, sitä enemmän joustoa on kaupan loppuunsaattamiseksi.

Käytännön esimerkkinä kävin lokakuussa 2012 pankinjohtajan kanssa palaverissa. Hän ilmoitti, että pankin uuden politiikan mukaisesti sijoituslainojen maksimiaika on 15 vuotta, jolloin totesin hänelle, että yksikään kassavirtasijoittaja ei tule lainaa pankista hakemaan, koska kassavirtaa ei saa positiiviseksi. Muutaman kuukauden sisällä ko. pankki muuttikin maksimiajan 20 vuodeksi, joka edelleenkin painaa kassavirtaa siten, että sen pitämiseksi positiivisena joko kauppahintojen pitää joustaa alaspäin tai sijoittajan pitää tyytyä alhaisempaan oman pääoman tuotto -%:iin, koska omarahoitusosuuden pitää olla suurempi.

Kirjallisuutta: Frank Gallinelli: What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow… And 36 Other Key Financial Measures