Älä unohda remonttivarausta, kun lasket tarjousta – Blogi #4

Löysin kohteen, joka tuntui erittäin kiinnostavalta. Kyseessä oli rivitaloyksiö, joita erikoistumisalueellani ei ole kovinkaan usein myynnissä. Asunto löytyi paikallislehden Myydään -palstalta. Soitto myyjälle ja selvisi, että perikunta oli myymässä 2 vuotta tyhjänä ollutta asuntoa. Hintapyyntö oli hieman yli vastaavien kohteiden käyvän markkinahinnan, mikä ei ole harvinaista, kun kyseessä on yksityinen myyjä, joka ei ole alalla toimija.

Sain perustiedot puhelimessa ja sovimme näytön. Asunto oli sijoittajan kannalta hyvä. Se oli tyhjennetty ja siivottu mutta sähkösopimusta ei oltu irtisanottu, jolloin myös pesuhuoneeseen ja saunaan sai valot päälle. Täyden pintaremontin tekemällä asunnon pystyi tuomaan nykypäivään mutta rakenteellisesti se oli hyvässä kunnossa ja pohjaratkaisu oli toimiva. Länteen aukeava piha oli rikkaruohojen peitossa mutta muuten hyvä. Keskustelut naapurien kanssa antoivat kuvan, että yhtiössä asioita hoidetaan ja omistajat ovat aktiivisia.

Soitto isännöitsijälle oli positiivinen kokemus, sillä langan toisessa päässä oli asiantuntevan oloinen henkilö. Puhelinkeskustelun aikana selvisi, että rivitaloyhtiön hallitus oli päättänyt kattoremontin tekemisestä, jossa kate uusitaan ja piilorännit poistetaan. Remontin esisuunnitteluvaiheen pohjalta kustannusvaikutus olisi vajaat 9,000 euroa kiinnostuksen kohteena olevan yksiön osalta. On mahdollista, että kustannus siitä hieman laskee, jos remontti ajoitetaan hiljaiseen vuodenaikaan ja rakennusalan matalasuhdanne jatkuu. Se ei kuitenkaan oleellisesti muuta suuruusluokkaa.

Myyjä oli olettanut, että remontti koskee vain autokatoksia ja sen arvioitu kustannusvaikutus tuli täytenä yllätyksenä. Tein asunnosta tarjouksen remonttivaran huomioiden mutta se ei luonnollisestikaan miellyttänyt myyjää, koska hän oli vasta saanut tiedon kattoremontista ja oli odottanut saavansa asunnosta hinnan, joka olisi hyvin lähellä markkinahintaa ilman kattoremontin vaikutusta. Itseänikin harmitti, koska olin jo silmissäni nähnyt asunnon remontoituna osana sijoitussalkkuanani.

Asuntosijoittajan kannalta itselleni selkeytyi taas muutama tärkeä asia:

• Tee kotiläksyt huolella. Kysy kaikki tiedot myyjältä, juttele naapureiden ja mahdollisesti muiden yhtiöön sijoittaneiden asuntosijoittajien kanssa
• Ole yhteydessä isännöitsijään. Isännöitsijäntodistuksen ja yhtiökokouksen pöytäkirjan lisäksi isännöitsijältä saa usein arvokasta tietoa, joka papereista ei löydy
• Alä rakastu tarjoamaasi kohteeseen. Asunto on tarkoitettu sijoitukseksi eikä omaksi kodiksesi. Älä muuta faktoja ja numeroita tuottolaskelmassasi saadaksesi kaupan näyttämään paremmalta, jotta voisit korottaa tarjousta
• Jatka yhteydenpitoa myyjään. Ehkä joku rakastuu tähän asuntoon ja myyjä saa siitä hyvän hinnan, jolloin saat ainakin tietoosi yhden toteutuneen kaupan lisää. Mikäli asunto ei kuitenkaan mene kaupaksi myyjän haluamaan hintaan ja kattoremontin vastikemaksut lähestyvät, myyjä voi muuttaa mielensä ja hyväksyä tarjouksesi

Onko sinulla vastaavia kokemuksia? Kuinka suuri osuus kattoremontin hinnasta pitäisi huomioida käypää markkinahintaa alentavana tekijänä?