Vuokralaisvalinnan yhteydessä tehtävillä vuokralaiskandidaattien haastatteluilla pyritään kartoittamaan ja löytämään paras vuokralainen, jonka useimmissa tapauksissa toivotaan olevan pitkäaikainen. Jotkut vuokranantajat tekevät pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia, joihin lisätään ns. sopimussakkoehto, jolla tyypillisesti pyritään siihen, että vuokralainen ei irtisanoisi vuokrasopimusta ennen kuin vuoden asuminen tulee täyteen. Toiset vuokranantajat, esimerkiksi opiskelija-asuntoihin erikoistuneet, suosivat määräaikaisia vuokrasopimuksia.
Kaikista hyvistä yrityksistä huolimatta aina välillä tulee vastaan tilanne, jolloin vuokralainen ottaa yhteyttä ja kertoo, että hänelle olisi tarve muuttaa asunnosta pois ennen kuin sopimussakkoehto umpeutuu tai määräaikainen sopimus päättyy. Joskus vuokralainen voi ilmoittaa aamulla, että hänen on pakko muuttaa välittömästi tai viimeistään iltapäivällä. Tällaisissa tapauksissa vuokranantajalla on muutamia vaihtoehtoisia tapoja toimia.
“Ei käy” eli pitäytyminen huoneenvuokralain pykälissä ja vuokrasopimuksen ehdoissa
Mikäli kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, vuokralaisen irtisanomisaika on sopimuksen kestosta ja ehdoista riippumatta yksi kuukausi. Ehto, jolla on pidennetty vuokralaisen irtisanomisaikaa edellä mainitusta, on mitätön.
Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen ollessa kyseessä vuokranantaja voi haluta lisävarmistaa vuokrasuhteen keston vuokrasuhteen alusta esimerkiksi vuodeksi sopimalla ensimmäisen mahdollisen irtisanomisajan alkamisajankohdan 11 kuukauden päähän. Mikäli vuokralainen käyttää lakiin perustuvaa oikeuttaan irtisanoa vuokrasopimuksen siten, että kuukauden mittainen irtisanomisaika alkaa ennen sovittua ajankohtaa, on hänen maksettava sopimussakkona vuokranantajalle sovittu, esimerkiksi kuukauden vuokraa vastaava summa.
Käytännössä tämä voisi esimerkiksi tarkoittaa sitä, että työntekijä saa tiedon toisella mantereella olevasta ulkomaan komennuksesta kuukauden 4. päivä asuttuaan uudessa vuokrakodissaan 6 kuukautta. Kyseessä on projektityö ja ensimmäinen työpäivä uudessa maassa on kuun 11. päivä. Vuokralainen on yhteydessä vuokranantajaan, joka vahvistaa vuokralaisen epäilyt oikeaksi; vuokralainen menettää koko kuluvan kuukauden vuokran, seuraavan kuukauden eli irtisanomisajan vuokran ja joutuu maksamaan sopimussakkoa yhden kuukauden vuokran.
Mikäli kyseessä on määräaikainen vuokrasopimus, kummallakaan osapuolella ei lähtökohtaisesti ole oikeutta irtisanoa sopimusta vaan se sitoo molempia osapuolia sovitun ajan. Tuomioistuin voi kuitenkin oikeuttaa irtisanomaan määräaikaisen sopimuksen. Vuokralaiselle sopimuksen irtisanomisoikeus voidaan antaa esimerkiksi asumiseen vaikuttavan sairauden tai vamman vuoksi. Syyksi kelpaa myös, jos vuokralainen muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia.
Vuokranantajalla on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Korvauksena voi tulla kyseeseen esimerkiksi uuden vuokralaisen hankinnasta aiheutuneet kustannukset sekä mahdolliset tyhjät kuukaudet.
Käytännössä tämä voisi tarkoittaa esimerkiksi kampaamoalan opiskelijaa, jolla 2 kuukauden opiskelun jälkeen todetaan paha allergia kampaamossa käytettäville kemikaaleille. Määräaikaista vuokrasopimusta on jäljellä 10 kuukautta ja kampaamoalan opintojen tilalle vuokralaiselle olisi toisen alan vapaa opiskelupaikka 500 kilometrin päässä toisessa kaupungissa. Kumpikaan vuokrasopimuksen osapuoli ei välttämättä tiedä, että vuokralainen saisi tuomioistuimen kautta oikeuden sopimuksen irtisanomiseen, jolloin on mahdollista, että vuokralainen jopa kieltäytyy opiskelupaikasta, koska luulee olevansa sidottu asuntoonsa sopimuksen päättymiseen asti.
“Miten se onnistuu” eli johdonmukainen joustavuus vuokralaisen elämäntilanteen muuttuessa
Vaihtoehtoinen lähestymistapa on pyrkimys hyvän asukaskokemuksen tarjoamiseen, joka yltää vuokrasuhteen päättymiseen asti ja ylikin. Valtaosa vuokralaisista ymmärtää erinomaisesti, että heidän yllättävä tarpeensa purkaa voimassaoleva vuokrasopimus aiheuttaa vuokranantajalle ylimääräistä vaivaa ja kustannuksia ja jopa stressiä. Vastaavasti vuokranantajan tulisi ymmärtää, että tilanne voi aiheuttaa vuokralaiselle samanlaisia menetyksiä ja tuntemuksia. Usein vielä siten, että vuokralainen on taloudellisesti vuokranantajaa heikommassa asemassa eikä välttämättä edes tiedä kaikki oikeuksiaan, jolloin huolet voivat viedä yöunetkin.
Väliotsikon “johdonmukaisella joustavuudella” tarkoitan sitä, että välittömästi tilanteen tullessa tietoon, yhdessä vuokralaisen kanssa lähdetään selvittämään, miten vuokrasopimuksen ennenaikainen irtosanominen voitaisiin hoitaa yhteistyössä siten, että vaiva, kustannukset ja stressi minivoituvat.
Viimeistään tässä vaiheessa kannattaa käydä vuokralaisen kanssa avoimesti ja rehellisesti läpi, mitä huoneenvuokralaki ja vuokrasopimus tässä tilanteessa tarkoittavat. Itse käyn tämän keskustelun ensimmäisen kerran jokaisen vuokralaisen kanssa, kun vuokrasopimusta tehdään. Tarkoitukseni on herättää vuokralaisessa luottamus, että hän voi kertoa tilanteensa ja suunnitelmansa heti, kun mahdollinen muutostarve on tiedossa. Useammin kuin kerran on tämän keskustelun ansiosta käynyt siten, että vuokralaisella on ehdottaa uusi vuokralainen lennosta, kun hänen täytyy muuttaa asunnosta pois.
Kun laki- ja sopimustekstit on kerrattu, voidaan siirtyä keskustelemaan toimenpiteistä, miten asuntoon saadaan mahdollisimman nopeasti uusi vuokraa maksava vuokralainen. Tässä sekä vuokranantajan että vuokralaisen intressit yhtyvät varsinkin, jos vuokranantaja ajattelee aidosti, että hänen ei tarvitse tehdä ylimääräistä voittoa vuokralaisen elämäntilanteen muuttumisella. Tilanteen optimaaliseen ratkaisuun voi liittyä seuraavia toimenpiteitä:
- vuokralainen, mikäli ei jo ole niin tehnyt, kartoittaa lähipiirinsä, olisiko joku mahdollisesti kiinnostunut vuokraamaan asunnon
- vuokranantaja aloittaa asunnon markkinoinnin täydellä teholla kaikissa käyttämissään kanavissa sisällyttäen tekstin “tarvittaessa viikon päästä ja viimeistään x.x. vapautuva…”
- vuokralainen siivoaa asunnon ja pitää sen mahdollisimman hyvin esittelykunnossa
- vuokralainen pysyy hyvin vuokranantajan tavoitettavissa mahdollisia esittelykäyntejä varten ja tarvittaessa, mikäli soveltuvaa ja turvallista, esittelee asuntoa vuokranantajan puolesta
- vuokranantaja yrittää sovittaa lähtevän ja uuden vuokralaisen intressejä mahdollisimman hyvin yhteen
Jos käytetään aikaisempaa, kuun 11. päivä ulkomaan komennukselle lähtevää vuokralaisesimerkkiä, tilanne voisi onnistua seuraavasti
- uusi vuokralainen tarvitsee asunnon viimeistään seuraavan kuun 1. päivä mutta arvostaa sitä, että saa tehdä muuttoa rauhassa ja saa asunnon haltuunsa suoraan lähtevältä vuokralaiselta kuun 11. päivä. Vastineeksi tästä hän maksaa 2 viikon vuokran eikä edellytä, että asunnon ikkunat on pesty, kun hän saa asunnon haltuunsa
- lähtevä vuokralainen ei joudu maksamaan irtisanomiskuukauden vuokraa, koska uusi vuokralainen maksaa täyden vuokran siltä kuukaudelta
- lähtevä vuokralainen ei joudu maksamaan sopimussakkoa
- vuokranantaja vähentää asunnon vuokraukseen liittyvät markkinointi- ja esittelykulunsa uuden vuokralaisen maksamasta 2 viikon vuokrasta ja tilittää loput yhdessä vakuuden kanssa lähteneelle vuokralaiselle, kun uusi vuokralainen on vahvistanut, että hänkään ei ole löytänyt mitään vaurioita asunnosta
Yhteenveto
Ensimmäisen vaihtoehdon mukaan toimimisessa ei ole mitään väärää varsinkin, jos vuokranantaja toimii rehellisesti eikä käytä hyväksi vuokralaisen mahdollista tietämättömyyttä oikeuksistaan. Joissain tapauksissa vuokralainen voi vaikeuttaa asunnon uudelleenvuokrausta vastineeksi vuokranantajan joustamattomuudelle. Tämä voi käytännössä toteutua siten, että asuntoa ei ole siivottu näytön ajaksi tai vuokralainen on hyvin vaikeasti tavoitettavissa. Vastaavasti vuokranantaja voi sopimussakon tai määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisen kautta tehdä ylimääräistä voittoa.
Toisen vaihtoehdon mukaan toimiessa vuokranantaja ei taloudellisesti häviä eikä, ainakaan välittömästi voita mitään. Asunnon uudelleenvuokrauksen vaivaa lukuunottamatta tilanne pankkitilillä näyttää samanlaiselta kuin se olisi näyttänyt, mikäli vanha vuokralainen olisin jatkanut asumista sopimuksen mukaisesti. Mahdollinen pitkän aikavälin tuottopotentiaali tulee siinä, että lähtevä vuokralainen kertoo lähipiirilleen välittömästi, kuinka hienosti vuokranantaja häntä kohteli. Sen lisäksi seuraavan 10 vuoden ajan jokaisessa ruokapöytä- ja ravintolakeskustelussa, missä joku mainitsee huonon vuokranantajan, tämä vuokralainen kertoo oman kokemuksensa hyvästä vuokranantajasta. Myös uusi vuokralainen saa hyvän kuvan vuokranantajastaan heti vuokrasuhteen alussa eikä epäröi jatkossa olla yhteydessä vuokranantajaansa. Ja hän kertoo kokemuksensa omalle lähipiirilleen ja jokaisen kuulemansa huonon vuokranantajakokemuksen vastineeksi hän kertoo omansa. Kun tätä toistaa systemaattisesti vuodesta toiseen asuntojen määrän kasvaessa, tunnettuus hyvän asukaskokemuksen tarjoavana vuokranantajana kasvaa. Ja joka kerta se tuntuu tosi hyvältä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
Olen itse e-kirjojen, äänikirjojen, blogien ja podcastien suurkuluttaja. Aikaisemmin tuli kuunneltua musiikkia ja katseltua elokuvia mutta nykyään äänikirjat ja podcastit pyörivät korvanapeissa, televisiota en lätkän MM-kisoja lukuunottamatta ole avannut vuosiin ja iPad:in ruudullakin elokuvien sijasta on lähes aina e-kirjat ja blogit lukemisen alla.
Näiden kokemusten pohjalta kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin ”Miten opiskella asuntosijoittamista”-kirjoituksen.
Sinua saattaa myös kiinnostaa parin viikon takainen kirjoitus ”Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 5”.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
Kun vedän yhteen kuluneen vuoden toteumaa tai mietin seuraavan vuoden tavoitteita, tulee mietittyä myös, miksi asuntosijoittaminen on minusta niin jännittävää ja tuo niin paljon mielihyvää, että koen itseni onnekkaaksi. Olen usein kirjoittanut, että olen onnekas, kun saan tehdä sitä mikä on intohimoni. Kun sijoitin pääosin osakkeisiin, minulla ei ollut näitä samoja tuntemuksia.
Pankkitilin saldon kasvamisen seuranta on mukavaa
Otetaan raha alta pois, ettei kenellekään jää mielikuvaa, että kaikenlaiset filosofiset pohdinnat ovat alkuun peittämässä sitä, että raha se kuitenkin on, mikä kiinnostaa. Vuokrien kilahtaminen pankkitilille kuukauden alkupäivinä on mukavaa seurattavaa. Erityisen mukavaa se on, jos on perheen kanssa reissussa jossain antiikkisten raunioiden keskellä ja siitä huolimatta samat summat kuin edellisessä kuussa tulevat jälleen tilille. Pörssikurssien heilunta, Trumpin valinta presidentiksi tai satamalakko ei näy vuokrien määrässä suuntaan eikä toiseen.
Osingot tulevat kerran vuodessa keväällä mutta vuokratulot tulevat joka kuukausi. Kun asuntojen määrä kasvaa, yksittäisen asunnon vuokralaisen vaihtuminen huolestuttaa vähemmän ja vähemmän, kun jäljellä on vielä valtaosa kassavirroista, jotka kattavat hyvin yhden asunnon vuokran puuttumisen. Jos omistaa 10 asuntoa, se on vähän kuin tuloja tulisi 10 eri liiketoiminnasta. Tililtä kuun puolivälin ympärillä lähtevät lainasuorituksetkin tuntuvat positiivisilta, kun ne ajattelee vakuusarvon vapautumisena, jolla pääsee taas rahoittamaan uusia hankintoja.
Taloudellinen riippumattomuus tuo vapauden tehdä, mitä haluaa
Suomessa maalataan liian paljon mielikuvaa, että sijoittamisella tavoitellaan “ennenaikaista eläköitymistä”. Englannin kielessä käytetty sanonta “taloudellinen riippumattomuus” on paljon parempi. Vaikka “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen lisätään usein “passiivinen tulo” -käsite, ei se suinkaan tarkoita sitä, etteikö päätoimisena asuntosijoittajana voisi toimia aktiivisesti. Oleellista on se, että voi vapaasti valita, kuinka monta tuntia viikossa aikaansa laittaa asuntosijoitusasioihin.
Ystävien kanssa istuttiin juuri kahvilla ja todettiin, että kapean palkkatyöfokuksen sijaan nyt on mahdollisuus opiskella, miettiä ja tehdä asioita laajemmalla perspektiivillä. Voi lukea Haririn Homo Sapiens ja Homo Deus -kirjoja, seurata kuskittomien autojen kehittymistä ja katsella You Tubesta Davosin Economic Forumin paneeleita saadakseen Ray Dalion ja Christine Lagarden näkemyksiä, mihin maailmantalous ja korot ovat menossa. Kaikista näistä voi myös imeä ajatuksia ja vaikutteita omaan asuntosijoitustoimintaansa varsinkin, jos pyrkii löytämään niitä koloja, missä kilpailu on pienempää.
Päätöksenteko yksinkertaistuu ja syyllisen löytyminen helpottuu
Asuntosijoittaminen on eräänlaista yrittämistä, joka tuo vastuun ja vapauden tehdä päätöksiä peiliin katsomalla. Voin itse päättää, mistä ja minkälaisia asuntoja ostan, miten ne remontoin, miten markkinoin ja kenelle asuntoja vuokraan sekä miten paljon toimintaani kasvatan tuottoja uudelleensijoittamalla. Osakesijoittamisessa sijoituksen tehtyäni voin pääasiassa vaikuttaa siihen, ostanko lisää vai myynkö osakkeita. Muuhun sijoituksen tuottoon vaikuttavaan päätöksentekoon en pysty osallistumaan. Palkkatyössä muuttujien määrä, johon ei voi vaikuttaa, voi olla moninkertainen ja vaikka kuinka hakkaisi päätä seinään, tarvittavia päätöksiä ei synny, jos niihin vaaditaan esimiehen tai johtoryhmän konsensusta.
Yrittämisnäkökulma laajenee, kun mieltää, että kaikkia asioita ei tarvitse, ei ehkä pysty tai ei kannata tehdä itse. Missään ei ole myöskään määritelty, että yrittämisen kriteeri täyttyy vasta, kun palkkaa työntekijöitä. Esimerkiksi vuoden 2017 aikana työllistin seuraavia henkilöitä:
- remonttimies
- asbestipurkumies
- putkimies
- sähkömies
- kodinkonemyyjä ja -asentaja
- keittiökalusteasentaja
- siivooja
- kiinteistönvälittäjä
- isännöitsijä
- rakennus- ja sisustusmateriaalimyyjä ja -toimittaja
Yksikään näistä ei ollut palkkalistoillani vaan kaikilla oli omat yritykset, joiden kautta he laskuttivat työpanoksestaan. Minulla oli täydet valtuudet päättää, kenet valitsin näitä töitä tekemään ja jos tuli tehtyä väärä valinta, syyllinen löytyi aina peilistä. Elämä helpottuu oleellisesti, kun kaikenlainen organisaatioihin liittyvä politikointi poistuu.
Omannäköisen asuntosijoitussalkun kasvattaminen ja kehittäminen on mahdollista
Vaikka perheellisenä koiranomistajana en omistamissani yksiöissä tai kaksioissa haluaisikaan asua, erityisen suurtaa mielihyvää tuo, kun salkkuun tulee uusi strategiani täyttävä kohde. Jokaiseen uuteen sijoituskohteeseen liittyy luonnollisesti se ominaisuus, että se vie minua kohti taloudellisia tavoitteitani. Sen lisäksi olen aina tykännyt remonttien suunnittelusta ja sisustamisesta. Yksi viime vuoden kohokohdista oli, kun täysin remontoimani (minun suunnittelema, remonttimiesten toteuttama) asunto sai uuden asukkaan, joka lähetti mahtavan videon siitä, miten tyylikkäästi oli kotinsa sisustanut sinne muutettuaan. Kun pyrkimyksenäni on tarjota hyvä asumiskokemus vuokrakodissa, tällaiset videot ja vastaavat palautteet ovat mahtavia.
Sopimusten tekeminen ja virstanpylväiden saavuttaminen tuo ”kiksejä”
Sopimusten tekeminen, seksikkäämmin “diilien clousaaminen”, on aina tuonut erityistä mielihyvää. Saan saman hyvän mielihyvän vuokrasopimuksen allekirjoituksesta kuin 300 000 euron asuntokaupasta eli rahasumman suuruudesta ei ole kyse.
Mielihyvä tulee siitä, että jokainen vuokrasopimus ja asuntokauppa on uusi palanen matkalla kohti tavoitteen saavuttamista. Nyt voin palata ensimmäiseen kohtaan ja sanoa, että kuukausittain tilille tulevat vuokrat ovat samalla tavalla palasia kohti tavoitetta. Olen aina asettanut tavoitteita jopa 10 vuoden päähän ja peruuttanut siitä vuosi- ja kuukausitasolle. Jotkut tavoitteet ovat jääneet saavuttamatta mutta jokainen saavutettu virstanpylväs, vuositavoite tai 10 vuoden päässä ollut päämäärä on tuonut positiivisen mielihyvän.
Yhteenveto
Saavutin vuodelle 2025 asettamani pitkän tähtäimen tavoitteeni vuoden 2017 loppupuolella. Olen lukenut ja pohtinut paljon, mitä seuraavaksi voisin tavoitella ja miten. Sitä varten työstän parhaillaan seuraavia asioita:
- Tarkoitus (purpose) – mitkä ovat niitä tärkeitä asioita minulle ja läheisilleni, joita Ostan Asuntoja mahdollistaa ja tulee mahdollistamaan
- Tehtävä (mission) – mitä Ostan Asuntoja tekee, mitä se tarjoaa asiakkailleen, miten se erottautuu kilpailijoistaan ja miten se toimii yhteistyökumppaneiden kanssa toteuttaakseen tarkoituksensa
- Näkymä (vision) – mitä Ostan Asuntoja on vuonna 2025
- Periaatteet, arvot (principles, values) – mitä periaatteita Ostan Asuntoja noudattaa kaikessa ajattelussa ja toiminnassa
Moni näistä asioista on tuttuja aikaisemmista blogiteksteistäni eli tällaiset ajatukset eivät suinkaan synny tyhjästä vaan päivittyvät useamman vuoden pohdinnan tuloksena. Nyt olen yrittänyt terävöittää niitä niin kirkkaaksi, että voisin julkaista ne lähitulevaisuudessa yhtenä kokonaisuutena.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
Asuntosijoittajana vuoden tärkein tavoitteeni on ollut sijoitusasuntosalkkuni kasvattaminen. Jäin viime vuoden tavoitteestani lähes 50 %. Jossain vaiheessa kävin läpi ajatuksia, mille tasolle vuoden 2018 tavoitteet tulisi asettaa. Alkuvaiheessa pohdiskelin vaihtoehtoa, että antaisin periksi ajatukselle markkinoiden haasteellisuudesta ja myöntyisin ostokriteerejäni täyttävien kohteiden löytämisen vaikeudelle. Pitäisikö tavoite asettaa realistiselle, matalammalle tasolle? Pitäisikö vetäytyä sivuun ja kasvattaa käteispositiota? Pitäisikö jättää tavoite kokonaan asettamatta, jotta voisi rauhassa ostaa vain ne kohteet, jotka tulevat ovelle kolkuttamaan?
Kun valmistauduin kirjoittamaan vuoden “2017 tilinpäätös” -tekstiä, asiat asettuivat taas jotenkin loogisesti paikoilleen. Jos en olisi asettanut vuodelle 2017 itselleni kovaa tavoitetta, olisin jatkanut asioiden tekemistä vanhaan malliin ja kenties saavuttanut vain puolet toteutumasta. Opin vuoden 2017 aikana tavoitteeni haasteellisuuden ansiosta, vaikka jäin kauas tavoitteen toteutumisesta. Onnistuin löytämään kriteerini täyttäviä ostokohteita noin miljoonalla eurolla. Eli sopivia kohteita oli olemassa mutta en vain löytänyt niitä tarpeeksi.
Lisää aiheesta: Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen -kirjoitus
Tavoite 1 – Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen 2 miljoonalla eurolla
Asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tavoite on sama kuin vuodelle 2017. Tavoitteen toteutumista lähden hakemaan hieman kirkastetulla ajatuksella:
- Omaan salkkuuni ostetaan asuntonippuja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
- Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti
Vuoden takaisessa suunnitelmassani oli vielä lisätä yksittäisiä asuntoja omaan salkkuuni. Yksittäisen asunnon ostamiseen menee lähes sama aika kuin vaikkapa 4 asunnon nipun ostamiseen. Valtaosa ostoa edeltävistä toimenpiteistä on ihan samoja varsinkin, jos kohteena oleva asuntonippu on yhdessä kerrostalossa. Sopivien ostokohteiden tulee täyttää vähintään ensimmäinen mutta mieluummin useampi näistä kriteereistä
- Kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa
- Kaupat tehdään vähintään 15 % alle markkinahinnan
- Ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa
- Ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia
- Vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia
Positiivisen kassavirran kriteeri on ehdoton. Ainoa poikkeus tähän on kohde, jossa ostohetken negatiivinen kassavirta on omin toimenpitein käännettävissä selvästi positiiviseksi. Esimerkkinä voisi olla 4 asunnon nippu, joista kahdessa asunnossa ei ole vuokralaista tai myyjä on jättänyt vuokrankorotukset tekemättä useamman vuoden ajan.
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016 ja 2017, vaikka molempina vuosina tavoitteen ylitinkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Tämän tavoitteen toteutumisen kannalta koen tärkeäksi asiakaslähtöisen toimintatavan:
- Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta
- Reagoin asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa ja korjautan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti
- Pyrin asuntojen remontointiin asiakassuhteen aikana, ei asiakkaiden välillä
- Huomioin asiakkaiden elämäntilanteiden muutokset joustavasti
- Tarjoan apua ja annan suosituksia asiakkaiden hakiessa uutta kotia
- Teen yhteistyötä lähtevän asiakkaan kanssa uuden asiakkaan löytämiseksi
- Käynnistän aktiivisen markkinoinnin välittömästi irtisanomisilmoituksen jälkeen
Jos joku sattuisi vertaamaan aikaisempien vuosien tavoitteitani, tämän kohdan teksteissä luki “asiakas”-sanan tilalla vuokralainen. Kun seuraan yksityisten vuokranantajien muutamaa keskustelupalstaa, käsitykseni vain vahvistuu siitä, että asiakaslähtöisellä toimintamallilla pystyy pitkällä tähtäimellä erottautumaan vuokranantajien massasta. Siksi vaihdoin tähänkin tarkoituksellisesti vuokralaisen tilalle asiakkaan.
Tavoitteen saavuttamiseksi asiakasvalinnan kriteereistä en kuitenkaan tingi.
Tavoite 3 – Markkinointi – 10 uutta sijoitusstrategiaani ymmärtävää ostokohteiden tarjoajaa
Nettisivuillani on “Tarjoa Asuntoa” -osio, jonka kautta tulleiden liidien kautta olen joka vuosi tavoitellut yhden sijoitusasunnon ostamista. Ajatuksena on ollut, että google ja nettisivuni tekevät työtä puolestani ja aina silloin tällöin hyvä ostokohde tipahtaa sähköpostiini ja pääsen tekemään kauppoja suoraan myyjän kanssa. Käytännössä olen saanut vuosittain kasvavan määrän tarjouksia asunnoista, jotka eivät ollenkaan sovellu sijoitusstrategiaani, toiminta-alueisiini tai kriteereihini. Koska monet tarjoajat ovat nähneet paljonkin vaivaa antaessaan tietoja kohteesta, jota yrittävät myydä, olen yhä pyrkinyt vastaamaan kaikille, mikäli suinkin ehdin. Jos osaan, pyrin antamaan neuvoja, miten kohteen myyntiä voisi edistää. Tähän on mennyt paljon aikaani. Vuoden 2018 tavoitteena on kääntää tämä kuvio siten, että tulevien tarjousten määrä tippuu 80 % ja niiden kohdistuminen tavoitteisiini paranee 80 %.
Tämä tavoite toteutuu seuraavasti:
- Julkaisen 32 blogikirjoitusta vuoden 2018 aikana, joista 8 on myös “vieraskynä”-kirjoituksia
- Päivitän nettisivujeni “Tarjoa Asuntoa” -osiota siten, että se tukisi paremmin sopivien tarjousten tulemista ja karsisi sopimattomien määrää
- Terävöitän viestiäni nettisivuillani, sosiaalisessa mediassa ja verkostoissani, minkälaisista kohteista olen kiinnostunut
Kahteen ensimmäiseen tavoitteeseen verrattuna tämä on hyvin epämääräinen. Arjen tekemisen kannalta se on kuitenkin hyvin konkreettinen. Sain viime vuoden aikana noin 100 asuntotarjousta, joissa pyydettiin markkinahintaa. Sain toiset 100 asuntotarjousta, joissa markkinahinta-alennus oli kriteereihini sopiva mutta tarjottavan asunnon sijainti tai kokoluokka ei vastannut toimintamalliani. Käytännössä tämä tarkoittaa, että olen epäonnistunut välittämään tietoa siitä, mitä teen ja minkälaiset ostokohteet minua kiinnostavat. Siihen pyrin aktiivisesti saamaan muutoksen vuoden 2018 aikana. Ehkä siten vuoden 2019 tavoite tältä osin voi olla paljon konkreettisempi.
Yhteenveto
Joku voi ihmetellä, miksi tavoitteina ei ole vuokratuloon, kassavirtaan, varallisuuden kasvuun tai oman pääoman tuottoon liittyviä tunnuslukuja. Teen asuntokohtaiset kassavirtatason kuukausisuunnitelmat jokaiselle vuodelle, joista löytyy kaikki käyttämäni tunnusluvut. Nämä toimivat myös vuokraseurantani pohjana. Näistä olen vetänyt yhteen koko asuntosalkun kattavan suunnitelman, josta näen salkun brutto- ja nettovuokratulon sekä korot ja kassavirran. Sieltä näen myös, paljonko omat ja taloyhtiöiden lainat lyhenevät. Samaan suunnitelmaan hahmotan asunto- ja taloyhtiöremontit sekä asuntosijoittamisen yleiskulut, joiden pohjalta teen vuoden ensimmäisen verosuunnitelman. Tästä voin myös nopeasti poimia salkkutason tiedot rahoitusneuvotteluja varten.
Valitsemani 3 tavoitetta ovat sellaisia, jotka katson parhaiten ohjaavan toimintaani siten, että kaikki muut tunnusluvut kehittyvät hyvään suuntaan. Ensimmäinen tavoite kriteereineen tuo salkkuuni lisää tunnuslukuihin positiivisesti vaikuttavia asuntoja. Toinen tavoite pitää asunnot vuokrattuna eli varmistaa tulopuolen. Kolmas tavoite tukee sekä ensimmäisen että toisen tavoitteen toteutumista. Kun fokusoin toimintani näihin kolmeen tavoitteeseen, kaiken muun pitäisi loksahtaa paikoilleen. Jos ei loksahda, sitten pitää tavoitteita muuttaa. Kassavirtapositiivinen asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa eli nopeita rikkauksia ei ole tulossa mutta metsäänkään ei tule pahasti rysäytettyä, vaikka tavoitteet eivät olisi ihan kohdallaan.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
Olen usein sanonut, että suhtaudun asuntosijoitustoimintaani kuten liiketoimintaan ja se ei ole harrastukseni. Olen sinänsä onnekas, että asuntosijoittaminen on myös intohimoni. Jos tekee jotain asiaa intohimoisesti, työn ja vapaa-ajan tasapainopohdinnot eivät ole olleet agendallani koskaan. En esimerkiksi osaa enkä yritä määritellä, onko lukeminen työtä vai vapaa-aikaa. Jos luen kirjaa terveellisen ravinnon ja liikunnan tärkeydestä aivotoiminnalle, miten se ei muka liittyisi myös asuntosijoitustoimintaani, vaikkei se rakettitiedettä olekaan. Tämä alustuksena sille, miksi “top 5”-kirjaani eivät kaikki ole asuntosijoituskirjoja.
The Millionaire Real Estate Investor, Gary Keller ja Jay Papasan 2005, Kirja, Audible, Kindle, Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja
Tämä kirja on eniten kirkastanut ajatuksiani asuntosijoittamisen kokonaisuudesta. Kirja ei ole asuntosijoittamisen käytännön käsikirja. Sen sijaan kirja on minulla toiminut erinomaisena ajatusten kirkastajana, jolta pohjalta olen rakentanut asuntosijoitustoimintani perusteet ja ymmärtänyt, miten sen avulla pitkällä aikajänteellä kasvatetaan varallisuutta ja taloudellista riippumattomuutta. Kirja on auttanut minua ymmärtämään, kuinka tärkeää on miettiä prosesseja ja teknologiaa alusta alkaen, vaikka asuntoja olisi vasta muutama, jos tavoittelee, että niitä on muutamalla miljoonalla.
“Ajattele miljoonaa, osta miljoonalla, omista miljoonalla, tienaa miljoona” -polun sisäistäminen auttaa ymmärtämään, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkauksiin mutta polun päässä oikein kuljettuna häämöttää taloudellinen riippumattomuus.
Tästä kirjasta jäi itämään ajatus, kuinka rajallinen tunnusluku Suomessa yleisimmin mainittava ja laskettava vuokratuotto-% on. Positiivisen kassavirran filosofiani pohjautuu tähän kirjaan kuten myös monissa blogikirjoituksissani mainitut asuntosijoittamisen tuoton osatekijät. Vuosien varrella olen tarkentanut ja syventänyt ajatustani monista lähteistä mutta yhä palaan vuosittain lukemaan tämän kirjan. Kirjassa on jonkin verran taulukoita, jotka eivät ole monimutkaisia mutta ovat havainnollisia ja siksi suosittelen kuuntelemisen sijaan lukemaan kirjan. Luen tämän kirjan vuosittain tammi-helmikuussa, kun olen asettanut alkavan vuoden tavoitteet.
Podcast-maailmassa saman tyyppisiä ajatuksia tarjoaa mm. Keith Weinhold “Get Rich Education” -podcastissa.
Think and Grow Rich, Napoleon Hill 1937, Kirja, Audible, Kindle, Adlibris Pokkari
Kun kuuntelee amerikkalaisia podcasteja, joissa kysytään asuntosijoittajilta, mikä kirja on heitä eniten innoittanut, vastauksena on yleisimmin Robert Kiyosakin Rich Dad Poor Dad. Itse pidän tätä Napoleon Hillin klassikkoa sellaisena. Kirja näyttää suunnan, mitä elementtejä kokonaisvaltaisesti kehittämällä voi kasvaa. Vaikka kirjan nimessä on sana “Rich”, sen sanoma tiivistyy nimen alkuosaan “Think and Grow”. Hämmästyttävää on, että kirja on julkaistu ensimmäisen kerran vuonna 1937 ja yhä samojen perusteiden pohjalta julkaistaan uusia menestyskirjoja.
Kuten edellinenkin kirja, tämä kirja tuottaa pettymyksen sellaisille asuntosijoittajille, jotka hakevat nopeaa rikastumista. Sen sijaan kirjan opit eivät rajoitu pelkästään rahallisia rikkauksia tavoitteleville vaan soveltuvat kaikenlaiseen ajatuksen voimalla kasvamiseen, “Think and Grow”. Kuuntelen tämän kirjan joka vuosi ennen tulevan vuoden tavoitteiden asettamista. Kirja soveltuu hyvin äänikirjana kuunneltavaksi. Alkuun kannattaa pitää kynää ja paperia käsillä, jos haluaa kirjata muistiin joitain kohtia. Kirjan rakenne ja oppeja löytyy myös googlaamalla.
The One Thing, Gary Keller ja Jay Papasan 2013, Kirja, Audible, Kindle, Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja, Adlibris suomeksi Ajattele oikein – menesty
Yllättäen kirjoittajat ovat ihan samat Keller ja Papasan, jotka ovat kirjoittaneet ensimmäisenkin kirjan. Siitä huolimatta tässä ei puhuta asuntosijoittamisesta mutta silti tällä kirjalla on ollut ja on yhä suuri vaikutus, miten asuntosijoitustoimintaani pyöritän ja kehitän. Vaikka olen vuosikymmeniä asettanut itselleni tavoitteita ja saavuttanut niitä, opiskellut “to do”-listojen tekemistä ja kokeillut ja käyttänyt erilaisia tekniikoita ja teknologioita niiden tekemiseen, tämä kirja kirkasti ajatuksiani ja löydän jokaisella uudella lukukerralla uusia ajattelun kerroksia, vaikka kirjan konsepti on erittäin yksinkertainen.
Aikaisemmin minulla saattoi olla 20-30 tehtävää eri kategorioihin jaettuna ja aikataulutettuna ja listalle tuli koko ajan uusia asioita. Mitä useamman tehtävän sain yhden päivän aikana tehtyä sitä enemmän tuntui siltä, että olin saanut paljon aikaiseksi. Tämän kirjan ansiosta olen lopettanut perinteisten “to do” -listojen tekemisen kokonaan. Nyt tärkeintä on “not to do”-lista ja “ei”-sanan käyttö, toki perustellusti. Minulla on tavoitteet kirkkaana ja niitä vasten mietin päivittäisen “3 things to do” -listan, josta pääsääntöisesti 1 liittyy asuntosijoitustoimintaani ja 2 muuta opiskeluun, kuntoiluun ja minulle tärkeisiin ihmissuhteisiin. Tuo yksi asuntosijoitustoimintaani liittyvä tehtävä on se, joka juuri sillä hetkellä on tärkein hoidettava asia, joka parhaiten edistää matkaani kohti tavoitteiden toteutumista. Multitaskausta ihannoiville ja “to do”-listan tyhjänä pitämistä tavoitteleville kirjan viesti on alkuun järkytys; parhaiden tulosten saavuttaminen on suoraan riippuvainen siitä, kuinka kapeaksi pystyy fokuksensa rajaamaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tehdään yhtä asiaa kerralla täydellä keskittymisellä puhelin hiljennettynä ja notifikaatiot pois päältä.
Kirja soveltuu hyvin äänikirjana kuunneltavaksi. Kuuntelen sen vähintään kerran vuodessa, kun tuntuu, että liian moni asia on työn alla ja mikään ei tahdo mennä kunnolla eteenpäin. Kirja on myös pääsyyllinen siihen, että blogissani on välillä muutaman viikon taukoja.
Kirjan teeman ympäriltä löytyy myös podcast. Suosittelen kuitenkin kirjan lukemista ensin, koska podcast on enemmän käytäntöön soveltamisen esimerkkejä ja ison ajatuksen oivaltaminen on paljon tärkeämpää.
The 10X Rule, Grant Cardone 2011, Kirja, Audible, Kindle, Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja
Grant Cardone on täysin omanlaisensa persoona ja suomalaiseen makuun kenties vaikea sulattaa. Hänen päätoimensa on myyntivalmennukset mutta hän on sijoittanut niistä kerryttämät tuottonsa asuinkerrostaloihin, joten hänen monissa jutuissaan on asuntosijoittamiseenkin liittyvää twistiä. Tämä kirja ei kuitenkaan ole asuntosijoittamisesta vaan tavoitteiden asetannasta.
Kirjan perusajatus on, että jos olen menneenä vuonna ostanut asuntoja 150 000 eurolla ja asetan tavoitteeksi tehdä asuntosijoituksia 200 000 eurolla vuodessa, asennoidun tälle tasolle ja mietin toimintani siltä pohjalta. Tavoite on ihan haasteellinen, koska se on yli 30 %:n kasvu edellisen vuoden toteumaan. Jos sen sijaan asetan tavoitteen 10-kertaiseksi eli 2 miljoonaan euroon, joudun muuttamaan sekä asenteeni että miettimään, miten toimintamallini täytyy muuttua, jotta pääsen tähän radikaalisti korkeampaan tavoitteeseen.
Tästä kirjasta saan suurimman boostin äänikirjamuodossa korvanappien kautta Cardonen itsensä lukemana. Kirjaa en ole edes lukenut ja käsitykseni on, että äänikirja ei noudata orjallisesti kirjan editoitua sisältöä vaan “revittää” paljon vapaammin ja enemmän. Kuuntelen sen vähintään kerran vuodessa ennen tulevan vuoden tavoitteiden asetantaa. Vuoden 2017, kuten myös 2018 tavoitteiden asetannan osalta olisi ollut tosi helppo perustella itselleni, että hyviä ostokohteita on vaikea löytää ja siksi en tavoittele mitään vaan ostan vain, jos hyvä tulee ovelle kolkuttamaan. Tämän kirjan inspiroimana en kuitenkaan niin tehnyt (Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös).
The Miracle Morning, Hal Elrod 2012, Kirja, Audible, Kindle, Adlibris Pokkari, Adlibris Nidottu, Adlibris suomeksi Aamun ihme
Itsensä kehittämiskirjoissa kuvataan yleensä yksi konsepti ja pureudutaan siinä todella syvälle. Varsinkin aloittelijalle, joka hakee jotain positiivista muutosta aamun (päivän) rutiineihinsa muttei aivan tiedä, mistä aloittaa, syväluotaavat kirjat tuntuvat ylivoimaisilta. Tämä kirja tarjoaa yleiskuvan monista tehokkaista aamurutiineista ja tarjoaa konkreettisen ja yksinkertaisen polun niihin tutustumiseen.
Itselläni ei ole koskaan ollut vaikeuksia herätä aikaisin ja nousta ylös sängystä mutta tämän kirjan ansiosta olen oppinut järjestämään aamun ja aamupäivän tekemiseni palvelemaan paremmin tavoitteideni saavuttamista. Lähdin toteuttamaan asioita aika pitkälle kirjan mukaisesti. Vuosien varrella olen säätänyt (ja yhä säädän) aamurutiinejani, kun olen oppinut, mitkä asiat toimivat minulle parhaiten. Tämä kirja ja siitä seurannut säätäminen on johdattanut minut monien muiden kirjojen pariin ja lisäopin hakemiseen eri osa-alueilta. Moni näistä kirjoista löytyy Ostan Asuntoja IG-tililtä.
Uutisia en ole niiden negatiivisuuden takia seurannut televisiosta yli kymmeneen vuoteen ja yksi kerrallaan olen poistanut kaikki uutisappit puhelimesta ja tabletista. Nyt opettelen, että sähköposteja ja Twitteriä en enää avaa ennen aamurutiinien suorittamista ja Twitteriin opettelen tulemaan yhä enemmän listojen kautta.
Kirja toimii hyvin äänikirjana ja kuuntelen sen vuosittain keväällä, kun vuosi on jo hyvän matkaa käynnissä ja on aikaa miettiä, miten voisi omaa suoritustasoani kehittää. Tämä kirja on erinomainen pari The One Thing -kirjalle.
Kirjan kirjoittajan tarina tuo mielenkiintoisen lisän itse aiheeseen. Kirjan tarina on saanut dramaattista jatkoa, kun kirjoittaja on parhaillaan toipumassa syövästä. Aihetta voi myös syventää kuuntelemalla kirjoittajan podcastia.
Yhteenveto
En kovin usein jaa lainauksia mutta tänä aamuna osui kohdalle erinomainen tähän kirjoitukseen liittyen, johon on hyvä lopettaa “The means of learning are abundant – it’s the desire to learn that’s scarce” eli “oppimisen keinoista ei ole puutetta – halusta oppia on”.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai e-kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
* Adlibris- ja Audible/Amazon.de -linkkien kautta paperi-, e- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa. Audible:a voit kokeilla kuukauden ilmaiseksi ao. linkin kautta.
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat.
Tämä on 6. kirjoitukseni suoraan oman asuntosijoitustoimintani tavoitteisiin ja toteumiin liittyen. Mikäli aikaisemmat kirjoitukset ovat lukematta ja niihin liittyvä matka ja kirjoituksissa sivutut tavoitteenasetannan periaatteet kiinnostavat, löytyvät ne tästä
Asuntosijoitustavoitteeni 2016
Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – välitilinpäätös
Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – tilinpäätös
Asuntosijoitustavoitteeni 2017
Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – välitilinpäätös
Toistan taas kaksi tärkeäksi kokemaani asiaa tavoitteiden asettamisessa:
- Kirjoita tavoitteet. Useiden tutkimusten mukaan tavoitteiden kirjoittaminen parantaa oleellisesti niiden saavuttamisen edellytyksiä. Minulle on käynyt juuri näin. Kun päätin kirjoittaa niistä blogiini, pelkästään se pakotti miettimään tavoitteet selkeämmin ja konkreettisemmin. Aamurutiinini sisältää päivän tärkeimmän tehtävän miettimisen, jonka suorittaminen vie minut parhaiten kohti tavoitettani.
- Hanki vastuullisuuskumppani. Vastuullisuuskumppani, accountability partner, on henkilö tai henkilöt, joille olet jollain tavalla vastuullinen tavoitteiden saavuttamisesta. Esimerkiksi 4 muun asuntosijoittajan kanssa muodostettu ryhmä, jossa kukin käy tavoitteidensa toteutumiseen liittyvät toimenpiteet läpi ja ryhmä antaa palautetta ja potkii takamuksille, olisi erinomainen keino parantaa toteutumisen todennäköisyyttä.
- Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen – tavoite 2, toteutui 1
Vuodelle 2016 asettamani salkun kasvutavoite oli ostaa kohteita 250 000 eurolla. Toteuma ylitti tavoitteen yli kolminkertaisesti ja salkkuuni tuli kohteita reilulla miljoonalla eurolla. Vuodelle 2017, pitkän pohdinnan jälkeen, tuplasin vuoden 2016 toteuman ja asetin tavoitteeksi asuntosijoitussalkkuni kasvattamisen positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Tämän tavoitteen piti toteutua seuraavasti:
- Omaan salkkuuni ostetaan asuntoja ja sijoitusyhtiön salkkuun kokonaisia kerrostaloja
- Oman salkun asuntoja ja sijoitusyhtiön kerrostaloja remontoidaan markkina-arvoja ja sitä kautta vakuusarvoja korottavasti
Koko vuoden aikana ostin 9 asuntoa ja yhden autohalliosakkeen omaan hallintaani. 5 asuntoa oli siistejä peruskuntoisia, joista 3 ostin vuokralaisineen. 2 muuta asuntoa meni vuokralle samana päivänä, kun hoitovastikkeen maksuvelvollisuus siirtyi minulle. Neljässä asunnossa on erinomainen ja yhdessä kohtuullinen remontoimalla saavutettava arvonnousupotentiaali. Neljässä asunnossa on merkittävä määrä tuloutettavaa taloyhtiölainaa ja viidenteen on alkamassa taloyhtiöremontteja, jotka tuottavat joko suoran verosuunnittelumahdollisuuden kertasuorituksen kautta tai pitkällä jänteellä kuukausittaisten tuloutettavien suoritusten kautta.
4 salkkuuni tullutta asuntoa ja autohalliosake olivat uudiskohteista.
Yhden uudiskohdeasunnon osalta taloyhtiölainan lyhennykset alkoivat heti ja tämä on ominaisuus, josta pidän.
3 muuta asuntoa ja autohalliosake ovat ensimmäiset asunnot salkussani, joissa on yhtiölainan lyhennysvapaa. 2 asuntoa ja autohalliosake menivät heti vuokralle 20-30 euroa ostohetken arviotani korkeammalla vuokralla. Lisäyllätys tuli, kun valtakunnallinen vuokramarkkinoilla toimiva yhtiö osti samanlaisen naapurikerrostalon ja vuokraa asuntoja omien asuntojeni vuokratasoa 40-50 euroa korkeammilla vuokrilla. Yksi uudiskohdeasunto valmistuu vuoden 2018 puolella. Kaikki lyhennysvapaat uudiskohteeni tuottavat laskennallisesti positiivista kassavirtaa verojen jälkeen lyhennysvapaiden loputtua. Olen hyvin varovainen lyhennysvapaita käyttävien uudiskohdeasuntojen ostamisessa, koska taloyhtiölainan korkosuojaus on käytännössä mahdotonta omin toimenpitein verosuunnitteluhyötyä menettämättä.
Sijoitusyhtiön (yhtiö, jossa olen osakkaana ja lasken omistusosuuttani vastaavan osuuden osaksi tavoitteitani ja toteumaa) kautta vuoden jälkipuolella tuli yksi kerrostalokauppa. Vuoden 2016 aikana ostettujen kerrostalojen haltuunottovaihe ja siihen liittyvät suunnitellut taloyhtiöremontit on saatettu loppuun. Toiminta on siirtynyt asuntokohtaiselle tasolle siten, että vuokralaisen vaihtuessa asuntoja remontoidaan tasoa korottaen. Myös tänä vuonna hankitun kerrostalon haltuunotto on edennyt suunnitellusti lähinnä positiivisia yllätyksiä sisältäen. Sijoitusyhtiön koko salkku on tuoreeltaan arvioitu pankkia varten välittäjän toimesta, joten osuuteni laskeminen on suhteellisen hyvällä tarkkuustasolla.
Muita aktiivisia pääomaa vaatineita ja markkina-arvoja korottaneita tai vakuusarvoa vapauttaneita tapahtumia on vuoden aikana ollut seuraavasti
- asuntojen remontointi 43 000 euroa
- taloyhtiöiden maksetut remontit 12 000 euroa
- taloyhtiölainojen lyhentäminen 52 000 euroa
Näiden toimenpiteiden yhteissummana sijoitusasuntosalkkuni kasvoi 1 060 000 eurolla eli jäin tavoitteestani lähes 50 %. Kaikille löytämilleni ostokohteille järjestyi rahoitus ongelmitta eli tavoitteesta jääminen johtui siitä, etten onnistunut löytämään enempää ostokriteereitäni täyttäviä kohteita. Kriteerien kannalta tarkasteltuna ostokset täyttivät ne seuraavasti
- kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa – kaikki ostetut kohteet tuottavat positiivista kassavirtaa (kriteeri, josta en tingi)
- kaupat tehdään 15 % alle markkinahinnan – hankittujen kohteiden kokonaisuuden alennus-% markkinahintoihin verrattuna oli reilu 17 %, joka voisi olla hieman korkeampi, jos hakisin arviokirjat valmistuneille uudiskohteille, joiden myynnissä olleiden parin asunnon pyyntihinnat olivat noin 15-20 % ennakkomarkkinoinnista hankittujen hintojen yläpuolella
- ostokohteissa on tuloutettavaa taloyhtiölainaa – yhtä asuntoa lukuunottamatta tämä kriteeri toteutui ja siinä yhdessäkin on alkamassa taloyhtiöremontti
- ostokohteissa on markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia – toteutui kaikkien vanhojen asuntojen kohdalla
- vuokralaisineen ostetuissa kohteissa on remontoinnin kautta tulevaa vuokrankorotuspotentiaalia – toteutui kaikkien vanhojen asuntojen kohdalla
Asuntoihin toteutettujen remonttien osalta remontteihin käytetyt pääomat ja arvonnousut on jo kotiutettu uudelleenrahoituksen kautta. Maksettujen taloyhtiöremonttien osalta arvonnoususta on kotiutettu noin 60 % ja taloyhtiölainojen osalta noin 70 %.
Käteispositioni on noin 30 000 euroa suurempi kuin vuoden 2017 alussa. Omat henkilökohtaiset tasalyhenteiset lainani ovat lyhentyneet noin 50 000 euroa, josta valtaosa on uudelleenrahoittamatta. Taloyhtiölainat huomioiden oman sijoitusasuntosalkkuni velkaosuus markkina-arvoin on noin 55 %, sijoitusyhtiön osuuteni mukaan laskien kokonaisvelkaosuuteni on 1-2 %-yksikköä korkeampi.
Vuodelle 2017 en enää asettanut erillistä verosuunnittelutavoitetta, koska se ei ole primääritavoite vaan pikemminkin seuraus asuntosijoitussalkun arvon kasvattamiseksi tehtävistä investoinneista, joiden toteuttaminen yhdessä oman toimintani ja osaamiseni kehittämisinvestointien kanssa vei asuntosijoitustoimintani verot nollaan vuoden 2017 osalta.
Johtopäätökset
Jo tavoitteita asettaessani tunnistin toteutumisen suurimmaksi haasteeksi ostokriteerit täyttävien kohteiden löytämisen. Toisena haasteena oli, että vuoden alussa minulla ei ollut riittävästi omia pääomia, jotka olisivat kattaneet 2 miljoonan euron ostosten omarahoitusosuuden. Käytännössä tämä tarkoitti, että ostettavien kohteiden joukossa oli oltava asuntoja, jotka saisin ostettua reilusti yli 20 % alle markkinahinnan ja/tai että saisin pankkirahoituksen rinnalle myyjän rahoitusta siten, että omarahoitusosuuteni olisi joissakin kohteissa 10-20 %. Käytännössä tämä vaati vielä sen, että kohteet tulisivat sopivassa järjestyksessä, jotta voisin kotiuttaa alennukset uudelleenrahoitusta hyödyntämällä ja saada pääomia seuraavan kohteen ostamiseen.
Yhteenvetona totean, että opin vuoden aikana paljon tämän tavoitteen haasteellisuuden ansiosta, vaikka jäin kauas tavoitteen toteutumisesta.
Onnistuin kuitenkin löytämään kriteerit täyttäviä kohteita ja osaan sain neuvoteltua myyjän rahoitusta pankkirahoituksen rinnalle ja pystyin potkimaan palloa uudelleenrahoituksen kautta eteenpäin. Välillä olin tilanteissa, joissa piti tehdä päätös, hylkäänkö täyttä omarahoitusosuutta edellyttävän hyvän kohteen, jotta voisin pitää tavoitteeni saavuttamisedellytykset hengissä vai hankkisinko kriteerit täyttävän kohteen, joka samalla heikentäisi mahdollisuuksiani saavuttaa tavoite. Vastassa oli myös tilanteita, jossa tarjolla oli hyvä kohde nopealla päätöksenteolla mutta parin viikon päässä siinsi mahdollisuus erinomaisen isomman kohteen hankkimisesta. Näiden tilanteiden takia menetin kauppoja noin 2-300 000 euron edestä mutta toisin päin toteutuessa olisin päässyt 2 miljoonan tavoitteeseeni. Harmita ei silti yhtään vaan oppia tuli runsaasti.
Oma (ja sijoitusyhtiön, jossa olen mukana) sijoitusstrategiani tarjota asiakkaille hyvä ja turvallinen vuokrakotiasumiskokemus asettaa myös rajoitteita ostettavien kohteiden osalta. Konkreettisena esimerkkinä kokonaisena kerrostalona ostettu vanha kohde, jota myydään osissa sijoittajille, on minulle tarkan harkinnan paikka, vaikka lukujen puitteissa kriteerini täyttyisivät. Minun pitää tuntea riittävä määrä kohteeseen sijoittavista, jotta voin varmistua, että heidän strategiansa on linjassa oman strategiani kanssa eli esim. pystymme yhdessä yhtiökokouksessa äänestämään taloyhtiön arvoa ylläpitävät ja nostavat remontit toteutettaviksi sekä päättämään, että vuokrattavuutta parantavien piha-alueiden ja rappukäytävien siisteydestä ei tingitä.
Kokemukseni uudiskohteista, joissa on vain yksiöitä ja pieniä kaksioita pääosin vuokrattavaksi, ovat vielä olemattomat. Lyhennysvapaiden kohteiden osalta kukaan ei tiedä tarkalleen, kuinka monella %:lla on sama “myyn, kun lyhennysvapaat alkavat”-strategia. Ennakkomarkkinointivaiheessa ostettujen uudiskohteiden hyvä puoli on se, että omarahoitusosuus ei juuri syö vapaita likvidejä pääomia, koska rakennusvaiheen maksusuoritukset voi tehdä sjoitussalkun tulevista kassavirroista.
Kaikki omaan verkostooni kuuluvat kassavirtasijoittajat jakavat saman näkemyksen kriteerit täyttävien ostokohteiden löytämisen vaikeudesta. Kannattaa lukea myös ”Osta, vuokraa, vaurastu” -blogikirjoitus samasta aiheesta.
2. Vuokrausaste – tavoite 98 %, toteutui 98,6 %
Vuokrausasteeni vuonna 2016 oli 99,3 % sisältäen suunniteltuja remontteja. Vuokralaisvalinnan tärkeydestä johtuen vuoden 2017 tavoite pysyi samana kuin 2016 eli vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Toinen vuosi peräkkäin on mennyt kuin unelma ja vuokrausaste oli 98,6 % remontitkin huomioiden. Yksi täysremontti sisältäen kylpyhuoneen asbestipurun ja asunnon viemärien ja vesijohtojen uusimisen kesti suunniteltua pidempään remonttimiehen sairastumisen vuoksi. Päätökseni maalata seinät tapetoinnin sijaan toi myös useamman lisätyöpäivän vaadittavan tasoitustyön takia. Muut remontit tuli tehtyä asuntojen ollessa vuokrattuna. Yksikään vuokranmaksu ei ole myöhästynyt ilman vuokralaisen perusteltua ilmoitusta ja minun hyväksyntääni lukuunottamatta yhtä sattumien summana seurannutta episodia, joka päättyi onnellisesti ja vuokrasuhde jatkuu. Yhdestäkään vuokralaisesta ei ole kiirinyt valitusta minulle asti, päinvastoin.
Pyrin noudattamaan “Hyvä Vuokratapa” -ohjetta, joustamaan vuokralaisten elämäntilanteiden muuttuessa, reagoimaan asiakaspalautteeseen 24 tunnin kuluessa sekä korjaamaan asuntojen mahdolliset viat ja puutteet nopeasti. Muutamalta osin puutteiden korjaukset viivästyivät mutta vuokralaiset tuntuivat arvostavan sitäkin, että yritin ja pidin heidät ajan tasalla. Olen todella kiitollinen hyvistä vuokralaisista.
Johtopäätökset
Tämä on selkein ja konkreettisin tavoitteistani, jonka oikeellisuutta ja tasoa en enää juuri pohdiskele vuosittain vaan näkemykseni on hyvin kirkas. Toteuma on myös helppo laskea. Muutama vuosi sitten tavoittelin 100 %:n vuokrausastetta mutta käytyäni noin 10 000 euron hintaisen kurssin vuokrasopimuksen purkamisesta, häätökäytännöistä, haltuunsaantineuvotteluista, tuholaistorjunnasta, kissan hajuhaitoista ja asunnon uusimisesta lattialaatan pintavalusta alkaen opin, että vuokralaisvalinnasta ei kannata tinkiä tämän tavoitteen saavuttamiseksi.
Tämä mittari on myös mielenkiintoinen, koska esimerkiksi Orava ja Kojamo julkaisevat oman vastaavan tunnuslukunsa ja sen avulla voi vähän peilata mahdollisuuksiaan löytää oma kolo markkinasta, jossa voi pärjätä suurten ammattilaisten seassa.
3. Markkinointi – tavoite 1 asunto, toteutui 0
Tavoite 2017: Yhden sijoitusasunnon ostaminen nettisivujeni kautta tulleiden liidien kautta.
Tämä tavoitteen piti toteutua seuraavasti:
- julkaisemalla 26 blogikirjoitusta vuoden 2017 aikana
- aloittamalla 1 uusi internetin kautta toimiva markkinointikanava (tämä on toinen niistä, joka jäi toteuttamatta vuonna 2016)
- panostamalla Ostan Asuntoja Facebook -sivujen päivityksiin siten, että vuoden lopussa tykkäyksiä on 400
- nettisivujeni kävijämäärän kasvattaminen 80 %
Tavoite jäi jälleen kerran toteutumatta. Nettisivujeni kautta tulevien liidien määrä jatkoi kasvuaan mutta laatu ei juurikaan ole parantunut. Muutamien laadukkaiden diiliaihioiden osalta etiikka tuli vastaan. Parhaana esimerkkinä helsinkiläistä pientä yksiötään tarjonnut ulosotossa oleva omistusasuja, joka halusi jäädä asuntoonsa vuokralle ja oli vastineeksi valmis myymään asuntonsa reilulla alennuksella. Neuvoin häntä myymään asunnon täydellä markkinahinnalla kuumana käyvän asuntosijoitushuuman takia ja perustellen, kuinka hän olisi paras vuokralainen omaan kotiinsa. Koska hänellä ei ollut vielä akuutti hätä sanoin, että asiaan voidaan palata, jos ostajaa ei löydy. Parin viikon päästä tuli kiitosviesti; asunto oli mennyt markkinahinnalla kaupaksi.
Tavoitteen toteutumisen keinot toteutuivat seuraavasti:
- julkaisin 27 blogikirjoitusta eli yhden yli tavoitteen
- yhden uuden markkinointikanavan suunnitelmat olivat jo pitkällä pariinkin otteeseen hyvän kumppanin kanssa; ensin hän joutui ottamaan aikalisän ja sitten minä eli tavoite jäi taas saavuttamatta
- Ostan Asuntoja Facebook -sivujen tykkäysmäärä oli vuoden lopussa 371, orgaanista lisäystä 201 tykkäystä, 29 alle tavoitteen
- Nettisivujeni kävijämäärä kasvoi 74 %, 6 %-yksikköä alle tavoitteen
Kävijöitä sivuille tuli ylivoimaisesti eniten hakukoneiden kautta. Facebook -sivut kasvattivat eroaan Twitteriin, koska Facebook -sivujen kasvu-% oli noin 3-kertainen Twitter-seuraajien kasvu-%:iin verrattuna. Toisena vuotena peräkkäin neljajalkaamaassa.blogspot.fi:n kautta tuli eniten kävijöitä muilta nettisivuilta. sijoitusovi.com tuli mukaan Kinteistölehden Blogin rinnalle. Seuraavina rahamias.blogspot.fi ja salkunrakentaja.fi, joista kummankaan kautta ei 2016 tullut yhtään lukijaa, melkoinen nousu.
Markkinoinnin varsinainen tavoite jäi siis saavuttamatta. Vuoden 2018 osalta markkinointi tulee edelleen säilymään kolmantena tavoitealueena mutta yhden sijoitusasunnon ostamisen tavoite poistuu ja tilalle tulee jotain muuta. Tässä markkinatilanteessa verkostojen merkitys on ylivoimainen kriteerini täyttävien ostokohteiden löytämiseksi.
Vuoden 2017 tavoitteiden asetannan yhteydessä mainitsin pohdinnoistani, pitäisikö nettisivujen generoida myös tuloja. Yhtenä periaattenani on ollut, että blogikirjoituksissani esitetyt suositukset perustuvat omaan kokemukseeni eikä mainostuloihin. Sisältö pysyy myös ilmaisena, koska siten tiedon jakamisen tavoite toteutuu parhaiten. Tämä on ensimmäinen blogikirjoitukseni, jolla on sponsori, kiitos SECURENT. Sponsorointi mainitaan selvästi, jotta se eroaa kirjoitusten sisältöön liittyvistä suosituksista. Sponsorointitulot käytetään siten, että tuloista 50 % menee blogin kustannusten kattamiseen ja 50 % hyväntekeväisyyteen. Kun blogin kustannukset on katettu, sponsorointitulot menevät 100 %:sti hyväntekeväisyyteen.
Vuoden 2018 tavoiteasetannan lähtökohdat
Näissä kirjoituksissa käyn läpi asuntosijoitustoimintaani liittyviä tavoitteitani. Näiden rinnalla asetan vuosittain tavoitteet myös oman oppimisen, terveyden, läheisten ja jakamisen osalta, joista jakamiseen liittyvistä asioista osa konkretisoituu blogikirjoitusten kautta. Kun tavoitteet on johdettu oman elämän, ei vain pankkitilin saldon, tärkeiden päämäärien kautta, motivaatio ja fokus niiden saavuttamiseksi on paljon terävämpi. Myös kieltävien vastausten antaminen on helpottunut, kun päämäärät ovat selvänä.
Lähdin noin 5 vuotta sitten systemaattisesti rakentamaan toimintamalliani prosesseja miettien ja teknologiaa hyödyntäen tavoitteena paperiton ja mobiili paikasta riippumaton toiminta. Teknologian kehittymisen myötä ja asuntosijoittajan kannalta tärkeiden verottajan ja pankkien kehitystyön ansiosta tämä tavoite on pieniä osasia vailla saavutettu. Kun vielä isännöitsijät ja paperilla laskuttavat yritykset saavat prosessinsa asentoon, jossa postin ja laskun lähettäminen bitteinä onnistuu ilman toistuvaa erillistä manuaalista pyyntöä, pääsen eroon fyysisen postilaatikon tarkastuspalvelun käytöstä ja paperien skannauksesta osana prosesseja. Onneksi skannausteknologia on kehittynyt niin paljon, että siihenkin menee enää murto-osa aikaisemmasta ajasta. Tämän toimintamallikehitystyön ansiosta pystyn hallinnoimaan samalla työmäärällä merkittävästi isomman määrän asuntoja kuin olisin pystynyt paperipohjaista mallia jatkamalla.
Toimintamallin kehittämisen hienoviilausvaiheeseen siirtymisen myötä toinen, vielä merkittävämpi, asia on, että olen saavuttanut pitkän tähtäimen taloudellisen tavoitteeni 7 vuotta etuajassa. Kiitos siitä kuuluu monelle taholle mutta on täysin selvää, että ellen olisi viimeisten vuosien aikana kirkastanut ajatuksiani blogitekstejä kirjoittamalla ja tavoitteitani julkaisemalla, olisin vielä kaukana tavoitteen saavuttamisesta. Näistä syistä johtuen olen jo vuoden 2017 aikana käyttänyt paljon aikaa lukemiseen ja pähkäilyyn, mikä voisi olla uusi 10 vuoden päässä oleva tavoitteeni. Kirkkaana on jo se, että “eläköityminen” ja ylimääräisten lainanlyhennysten kautta nopeaan velattomuuteen pyrkimiseen pääseminen ei ole minun juttuni. Myös blogitekstien kirjoittaminen jatkuu vuoden 2018 aikana. Kiitos runsaasta määrästä häkellyttävän mahtavista palautteista ja hyvää alkanutta kassavirtapositiivista asuntosijoitusvuotta!
”Asuntosijoitustavoitteeni 2018″ -kirjoitus voi myös kiinnostaa sinua tämän luettuasi.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
SECURENT-verkkokauppa on suunnattu suomalaisille asuntosijoittajille. Asunnon vuokraamiseen liittyy monia riskejä, joiden minimointi on vuokranantajille elintärkeää. SECURENTin avulla voit vähentää sijoituksesi riskiä ja helpottaa omaa elämääsi.
Tutustu vuokranantajan verkkokauppaan: www.securent.fi
Ostan Asuntoja 