Viime viikkojen aikana olen seurannut ja osallistunut keskusteluihin, joissa on käsitelty vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä epäselvyyksiä vuokrasuhteen päättyessä. Lähes kaikki epäselvyydet olisi voitu välttää, jos vuokranantajat olisivat käyttäneet puoli tuntia vuokrasopimusten tekemiseen liittyvään opiskeluun ja 15 minuuttia niiden opintojen kautta saatujen tietojen tulkkaamiseen vuokralaisille vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä.
Näissä keskusteluissa on ollut mukana myös toisia vuokranantajia, jotka kertovat mielipiteensä “käsittääkseni”-kommenteilla täydennettynä, joskus täysin “musta tuntuu” -pohjalta ja huoneenvuokralaista piittaamatta ja joskus jopa sen vastaisesti, joka on peruste kumoamaan ”näkemykselliset” vuokrasopimusehdot kokonaan.
Käyn tässä kirjoituksessa läpi, minkälaisia vuokrasopimustyyppejä on olemassa ja miten ne eroavat toisistaan, mistä hyvän vuokrasopimuspohjan löytää ja lopuksi, miksi vuokrasopimuksen tekovaihe on erinomainen elementti hyvälle vuokranantajalle nostaa onnistuneen ja kannattavan vuokrasuhteen todennäköisyyttä.
Mikä se vuokrasopimus oikeastaan on?
Vuokrasopimus on huoneenvuokralakiin perustuva, vuokralaisen ja vuokranantajan keskenään lain puitteissa sopima, vuokrasuhteen ehdot ja säännöt sekä osapuolien vastuut ja velvollisuudet yhteenkokoava asiakirja. Sopimusvapaus mahdollistaa sen, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia sopimuksen ehdoista ja vuokrasuhteen säännöistä suhteellisen vapaasti.
Sopimusosapuolista vuokranantaja on se osapuoli, jonka tulisi pyrkiä toimimaan ammattimaisesti, vaikka asuntosijoitustoimintaa harrastuksena pitäisikin, eli opiskella ja ymmärtää lain pakottavat säännökset, joista ei voi sopia toisin niitä sopimukseen kirjaamalla. Lisäksi vuokranantajan tulisi ymmärtää, että lain silmissä hänet katsotaan vahvemmaksi osapuoleksi ja vuokralainen heikommaksi ja laki on tehty suojaamaan heikompaa osapuolta enemmän.
Vuokrasopimustyypit; toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen
Lain mukaan vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Vuokranantajien keskuudessa esiintyy kolmas sopimustyyppi, ns. hybridi, jossa yhteen sopimukseen on kirjattu sen voimassaolo määräaikaisena vuoden, jonka jälkeen sama vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Tällä hybridisopimusmuodolla haetaan sitä, että vuokrasuhde kestäisi vähintään vuoden. Malli ei ole irtisanomisen osalta selkeä ja mikäli osapuolille syntyy eriävä näkemys asiasta, oikeus tulkitsee epäselvää sopimusta laatijan eli vuokranantajan vahingoksi.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus jatkuu, kunnes vuokralainen tai vuokranantaja irtisanoo sen.
Vuokranantajan kannalta toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen hyvä puoli on se, että sitä ei tarvitse uusia määräajan umpeuduttua. Mikäli vuokranantajalla ei ole tarkoitus myydä sijoitusasuntoaan, toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen avulla hän voi löytää vuokralaisen, joka asuu vuokrakodissaan vuosia, jopa vuosikymmeniä. Tällöin molempien osapuolien intressit kohtaavat hyvällä tavalla.
Vuoranantajan kannalta huonona puolena on se, että vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen ajankohtana, jolloin uuden vuokralaisen löytäminen on vaikeaa, jolloin tyhjiä kuukausia voi tulla vuokralaisten välissä ja vuokratasosta voi joutua tinkimään vuokralaisen löytääkseen.
Jos vuokralainen ei tiedä etukäteen, kuinka kauan aikoo asunnossa asua, tämä sopimusmalli on hänelle hyvä vaihtoehto, koska sopimukseen liittyy lakisääteinen 1 kuukauden irtisanomisaika, jota ei voi sopimusehdolla muuksi muuttaa.
Vuokratasosta sovittaessa vuokranantaja määrittelee sen yleensä minimissään noin vuoden asumisen perusteella. Tämän varmistamiseksi toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen lisätään usein ehto, jossa sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä tyypillisesti noin vuoden päähän sopimuksen alkamispäivästä. Tällä ehdolla ei voi poistaa vuokralaisen lakisääteistä, toistaiseksi voimassa olevaan sopimukseen liittyvää yhden kuukauden irtisanomisaikaa, mutta sen laskemisajankohdan alkua voi näin siirtää.
Saman ehdon yhteyteen voidaan lisätä ns. sopimussakkoehto. Maksamalla sopimussakon, tyypillisesti 1-2 kuukauden vuokraa vastaavan summan, voi vuokralainen mitätöidä sovitun ehdon irtisanomisajan ensimmäisestä mahdollisesta alkamispäivästä ja kuukauden irtisanomisaika lasketaan irtisanomiskuukauden viimeisestä päivästä alkaen. Mikäli sopimussakkoehtoa ei kirjata sopimukseen, Suomen Vuokranantajien päälakimiehen Sanna Hughesin mukaan vuokralainen voi hakea tuomioistuimelta oikeuden purkaa ehto, joka siirtää irtisanomisajan alkamispäivän. Tällöin tuomioistuin toimii samoilla perusteilla kuin seuraavassa kohdassa kuvataan määräaikaisen vuokrasopimuksen osalta. Perustelu tälle on se, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus ei voi olla määräaikaista vuokrasopimusta tiukempi.
Ostan Asuntoja YouTube -video: Mikä on vuokrasopimuksen “ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä” -ehto?
Hybridisopimuksen sijaan vuokranantajan kannattaa tehdä toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, johon sovitaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä. Jos tietoisesti ei ole tarkoitus jättää sopimussakkoa pois lisäehtona, kannattaa siitä sopia jo vuokrasopimuksen tekovaiheessa ja kirjata vuokrasopimukseen, jolloin vuokralainen tietää, kuinka suuri vahingonkorvaus hänen tulee vuokranantajalle maksaa, mikäli haluaa irtisanomisajan alkavan sopimuksessa sovittua aikaisemmin.
Määräaikainen vuokrasopimus tarkoittaa, että vuokranantaja ja vuokralainen sopivat vuokrasuhteen alussa, milloin vuokrasuhde päättyy. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti ilman irtisanomista sinä päivänä, joka on kirjattu sopimukseen. Mikäli vuokrasuhdetta halutaan jatkaa tämän jälkeen, silloin on tehtävä uusi vuokrasopimus, joka voi olla määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Alle 3 kuukauden määräaikaisia sopimuksia voi tehdä peräkkäin kaksi mutta vuoden mittaisissa sopimuksissa tällaista rajoitusta ei ole.
Määräaikainen vuokrasopimus sitoo kumpaakin osapuolta eli sitä ei voi kumpikaan osapuoli yksipuolisesti tai itsenäisesti irtisanoa vuokrasopimuksen voimassaoloaikana
Tämä koskee sekä vuokralaista että vuokranantajaa. Määräaikaiseen vuokrasopimukseen ei siis kirjata mitään irtisanomisajoista eikä sopimussakoista.
Vuokralainen voi hakea käräjäoikeudelta oikeutta irtisanoa määräaikaisenkin vuokrasopimuksen laissa määritetyillä erityisillä perusteilla, kuten vakavan sairauden tai vamman tai toiselle paikkakunnalle työn tai opiskelun perässä muuttamisen vuoksi. Purkuperusteeksi ei riitä tarve isompaan asuntoon uuden parisuhteen vuoksi eikä kivemman tai halvemman asunnon löytäminen. Mikäli tuomioistuin myöntää irtisanomisoikeuden, määrää se samalla kohtuullisen korvauksen toiselle osapuolelle ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.
Vuokranantajan tulisi ymmärtää nämä lailliset irtisanomisperusteet ja oikeutensa vahingonkorvauksiin ja kertoa ne vuokralaiselle mieluummin jo määräaikaista vuokrasopimusta tehtäessä tai viimeistään siinä vaiheessa, kun vuokralainen ilmoittaa tarpeensa muuttaa ennen määräajan täyttymistä. Näin on mahdollista välttää väärinkäsityksistä aiheutuvat riidat ja neuvotella sekä yhteistyössä hakea uutta vuokralaista, jolla minimoidaan vuokranantajan vahingot ja vuokralaisen vahingonkorvausvastuu. Vaikka lakisääteistä erityistä perustetta ei olisikaan, voivat vuokranantaja ja vuokralainen keskenään sopia vuokrasopimuksen purkamisesta ja vahingonkorvauksesta.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisen vaikeuden vuoksi, sitä ei kannata tehdä kevyin perustein. Toisaalta juuri tämä on esimerkiksi opiskelijoille asuntoja vuokraavalle vuokranantajalle erityisen hyvä puoli, kun hän voi säätää määräaikaisuudella vuokrasopimuksen päättymään samaan ajankohtaan, kun vuokra-asuntojen kysyntä on kiivaimmillaan. Opiskelijallekaan tämä ei ole kohtuutonta, koska pääsääntöisesti hän opiskelee lukuvuoden loppuun ja erikoistapauksissakin voi hakea oikeutta irtisanoa vuokrasopimus kesken lukuvuoden, mikäli opiskelupaikka vaihtuisi toiselle paikkakunnalle tai opiskelu ei terveydellisistä syistä onnistukkaan.
Mikäli omistaja myy kotinsa asuntosijoittajalle ja haluaa jäädä siihen vuokralle, silloin pitkäkestoinen määräaikainen sopimus voi olla vuokralaisen kannalta turvallisempi vaihtoehto.
Mistä hyvän vuokrasopimuspohjan löytää
Vuokrasopimusmalli kannattaa valita ajatuksella. Internetistä löytyy monenlaisia sopimusmalleja ja -lomakkeita, mutta kaikki niistä eivät ole lain määräysten mukaisia ja joukkoon on saatettu ujuttaa “Hyvän vuokratapa”-ohjeen vastaisia pykäliä. Mikäli joku pykälä on selvästi lainvastainen, muuttuu se sopimuksessa mitättömäksi, mikä ei yleensä ole sopimuksen laatijan eli vuokranantajan tavoite.
Suomen Vuokranantajien jäsensivuilta löytyy molempiin sopimuksiin mallit sekä ladattavassa ja muokattavassa muodossa että digitaalisesti “Sopimuskone” -palvelun kautta. Vuokranantajien palveluksessa on useampi juristi, jotka päätyökseen neuvovat vuokranantajia. Tuomioistuinten ja erilaisten muiden elimien päätökset, näkemykset ja suositukset päivittyvät sopimusmalleihin. Tästä syystä en suosittele käytettäväksi mitään muita netistä saatavia sopimusmalleja.
Mikäli koko vuoden jäsenmaksu (alkaen 88 €, nyt 30.9.2018 loppuvuosi alkaen 44 €) tuntuu sadan tonnin asuntoinvestoinnin rinnalla kohtuuttoman suurelta, käytä sellaisia netistä ladattavia sopimusmalleja, että tiedät varmasti pohjan tarjoajan olevan itse kokenut vuokranantaja ja/tai juristi, jolloin heidänkin pohjansa on todennäköisemmin tarkastettu Vuokranantajien malliin verraten. Joidenkin välittäjien yhä suosimaa sataan kertaan kopioitua paperista A4-sopimuspohjaa tulisi välttää sen suppeuden vuoksi.
Asuntosalkunrakentaja.fi -kirjoitus: Vuokrasopimus – millainen on hyvä vuokrasopimus
Vuokranantajien jäsensivuilta löytyy myös päivitetty opas kimppakämpän vuokraamiseen, jossa käydään läpi, miten toimia
- kun vuokralaisena on pariskunta
- mitä tarkoittaa kimppakämpässä erillisten vuokrasopimusten tai yhden yhteisen vuokrasopimuksen tekeminen ja
- millainen on päävuokralaisen ja alivuokralaisen vuokrasuhde
Vuokrasopimuksen tekovaihe – onnistumisen elementti
Vuokrasopimuksen tekovaihe on vuokranantajan paras mahdollisuus saada tulevan vuokralaisen huomio siihen, miten vuokranantaja haluaisi vuokralaisen toimivan, jotta vuokrasuhde parhaiten tukisi vuokranantajan strategiaa ja tavoitteita. Itselläni ei ole tavoitteena tehdä ylimääräistä voittoa vuokrasopimuksen pykälien kautta mutta tavoittelen korkeaa vuokrausastetta (98,5 %) ja hyväkuntoisiksi remontoitujen asuntojen pysymistä hyväkuntoisina sekä minua hyvänä vuokranantajana suosittelevia tyytyväisiä asiakkaita, joilla on suuri vaikutus kannattavuuteeni. Käytännössä se tarkoittaa esimerkiksi tätä:
- Selitän, miksi toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa on 1. mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä, miten sitä aikaisemmin voi sopimussakon maksamalla irtisanoa sopimuksen ja miten vuokralainen voi saada maksamansa sopimussakon kokonaan takaisin => vuokralainen on heti yhteydessä minuun, kun lähtötarve ilmenee, ja hän on motivoitunut ehdottamaan uutta vuokralaista sekä yhteistyöhaluinen näyttämään asuntoa uudelle vuokralaiskandidaatille
- Selitän, miten irtisanomisaika lasketaan ja että hän voi irtisanoa vuokrasopimuksen vaikkapa kuun 10. päivä ja silti asua koko seuraavan kuun loppuun eikä hänen tarvitse muuttaa pois kuukauden kuluttua 10. päivä. Kerron myös kirjoittavani suosituksen kaikille hyville vuokralaisilleni (lukee myös vuokrasopimuksessa) ja että yhteystietoni saa antaa uudelle vuokranantajalle heti, kun kiinnostus uuteen vuokrakotiin on olemassa => näin saan tiedon vuokralaisen lähtöaikeista heti, kun hänelle sellainen syntyy ja pääsen aloittamaan markkinoinnin hyvissä ajoin
- Selitän, että kiireellisesti lähtiessä myös irtisanomiskuukauden vuokraa voi saada osin tai kokonaan takaisin, mikäli uusi vuokralainen löytyy lennosta => näin maksimoin mahdollisuuden välttää tyhjä kuukausi, kun vuokralaisen motivaatio irtisanoa asunto mahdollisimman aikaisin on korkea ja yhteistyöhalu esitellä asuntoa on hyvä
- Selitän, miten vakuus toimii, mitä tarkoittaa normaali kuluminen ja kuinka vakuus palautuu vuokralaiselle. Kerron, että hän ottaa asunnon vastaan lähtevältä vuokralaiselta ja kertoo minulle asunnon siisteystason olevan häntä tyydyttävä, joka vapauttaa heti lähtevän vuokralaisen vakuuden => näin vuokralainen tietää, että tulevaisuudessa hänen oman vakuutensa vapautuminen edellyttää seuraavalta vuokralaiselta samaa “ok” -signaalia
- Selitän, miten vuokraa korotetaan ja kertaan vielä sopimukseenkin kirjatun tekstin, että hänen ei tarvitse tehdä mitään itse ennen kuin minulta tulee ilmoitus perusteluineen vuokran korottamisesta => näin lisään hieman vuokralaisen turvallisuuden tunnetta, jos hän sattuisi lukemaan juttuja, joissa vuokranantaja on vaatinut takautuvasti korotettua vuokraa, kun vuokralainen ei ole itse kaivanut Tilastokeskuksen sivuilta kaavaa, miten vuokraa korotetaan elinkustannusindeksin noustua
- Selitän, että kodissa saa olla tauluja ja peilejä seinillä ja kerron, minkälaiset taidot ja työkalut pitää olla ja että koukut pitää jättää seinään, koska vahingot syntyvät niitä poistettaessa, jolloin korjauskulu pidätetään vakuudesta => näin varmistan, että vuokralainen tuntee olonsa kotoisaksi viihtyen mahdollisimman pitkään eikä riko seinäpintoja
Keskustelusabluunaani kuuluu vielä muutamia kohtia kuten irtisanomisilmoituksen tekeminen WhatsApp-viestillä tai kylpyhuoneen lisäkoukkujen asentaminen 2-puoleisella teipillä mutta kuvatut esimerkit antavat hyvän kuvan siitä, mitä tavoittelen ja millä keinoin.
Näin toimien oma vastuuni on enemmän markkinoinnissa, että saan uuden vuokralaiskandidaatin huomion kiinnitettyä ja kiinnostumaan asunnostani. Lähtevän vuokralaisen esitellessä asuntoa hän parhaiten myy minut vuokralaiskandidaatille “Hyvänä Vuokranantajana”.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Mikä ihmeen taloyhtiökuiskaaja? Podcastia kuuntelemalla selviää, miten strategian kirkkaasti miettimällä Kati Kyyrö on edennyt systemaattisesti yrityksen perustaen, sijoitusasuntoja tarkkaan määritellyiltä mikromarkkinoilta hankkien, niitä remontoiden ja taloyhtiöiden hellän hoidon kautta arvoja parantaen.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa Podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Kati Kyyrön yrityksen nettisivut rahatarina.fi
Kati Kyyrö Varallisuusakatemian valmentajana
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja,* Blogi
Matti Heinonen: Taloyhtiön talous – osakkaan opas
Vuokranantajat Blogi
Twitter @KatiKyyro, Facebook Kati Kyyrö , LinkedIn Kati Kyyrö
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson tarjoaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai E-kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Tällä Ostan Asuntoja YouTube -videolla käydään läpi 5 eri näkökulmaa, joita kannattaa miettiä, jotta varmistaisi mahdollisimman hyvät edellytykset saada myönteinen rahoituspäätös.
Toinen video samasta aihealueesta: “Mitä eri tapoja on rahoittaa asuntosjoitustoimintaa? #27 (2018)”
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Lue Sijoitusasunnot.com:in toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoitus uudelleenrahoituksen järjestämisestä: ”Tällä kikalla sain yli 40 000 € verottomana näppiin myymättä mitään”
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Uudelleenrahoitus mainitaan usein kirjoituksissani ja Ostan Asuntoja YouTube-kanavalla. Siitä tulee säännöllisin väliajoin kysymyksiä, joten on taas aika valoittaa asiaa. Vanhoillekin lukijoille yritän löytää uusia näkökulmia, jotta ei tulisi liikaa toistoa, vaikka “toisto on opintojen äiti” tai jotain muuta sellaista perinteistä paikkaansa pitävää.
Wikisanakirja määrittelee uudelleenrahoituksen seuraavasti: “aikaisempien velkojen takaisinmaksu ja korvaaminen uudella velalla”. Liittyväksi sanaksi mainitaan “jälleenrahoitus”, jolle ei ole luotu kuvausta. Asuntosijoittajan kannalta määrittely on erittäin suppea.
Uudelleenrahoitus voidaan tehdä erinäisistä syistä:
- lainan koron tai marginaalin laskemiseksi, joka pienentää kuukausittaista maksusuoritusta
- kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi
- useamman lainan yhdistämiseksi yhdeksi lainaksi, joka voi liittyä ensimmäiseen kohtaan tai vain kuukausittaisen maksusuorituksen pienentämiseksi
- korkoriskin muuttamiseksi joko muuttuviin korkoihin tai kiinteisiin korkoihin siirtymällä
- varallisuuden vapauttamiseksi käteiseksi eli kiviseiniin kertyneen excel-rahan muuttaminen likviidimpään muotoon
Mikäli lainoja muutetaan taloudellisen ahdingon takia, voidaan käyttää termiä lainojen uudelleenjärjestely, joka ei ole tämän kirjoituksen aihe.
Asuntosijoittajan erilaiset uudelleenrahoitustapahtumat
Lainan koron tai marginaalin laskeminen. Tämä on yleisin tapa ja varmasti lähes kaikille asuntosijoittajille tuttu eli markkinoiden muutoksia ja/tai pankkien kilpailutilannetta käytetään hyväksi ja neuvotellaan tai kilpailutetaan muuttuvakorkoisen lainan kokonaiskorko alemmalle tasolle lainan marginaalia pienentämällä tai viitekorkoa vaihtamalla. Näin toimien saadaan parannettua kassavirtaa ja koko sijoituksen kannattavuutta korkokustannuksen laskiessa.
Marginaalin kilpailuttamisessa ei ole mitään pahaa tai väärää. Asuntosijoitus- ja sijoituslainasalkun kasvaessa pankki alkaa monelle asuntosijoittajalle näyttämään yhä enemmän yhteistyökumppanilta, joka mahdollistaa kannattavan toiminnan kasvattamisen. Joissakin asuntosijoitusstrategioissa painotetaan win-win -tilanteita, johon kuuluu ajattelu, että pankinkin tulee tehdä tulosta, kun sijoittaja onnistuu. Jos minulla on 20 %:n ROI:ta tarjoava sijoituskohde ostettavissa, maksan mielelläni pankille rahasta hieman enemmän, kun voin luottaa, että jokaiseen tällaiseen kohteeseen rahoitus järjestyy.
Kuukausittaisen maksusuorituksen pienentäminen. Otin tämän omaksi erilliseksi kohdaksi huomattuani, että moni asuntosijoittaja ei ajattele tätä mahdollisuutta tuijottaessaan niin tiukasti “velattoman sijoitusasunnon” tavoitettaan. Kun 20 vuoden asuntosijoituslainaa on lyhennetty vaikkapa 10 vuotta, lainatyypistä riippumatta lainapääoma on pienentynyt. Jos tässä teoriaesimerkissä ei tehdä mitään muuta kuin uudelleenrahoitetaan jäljellä oleva lainapääoma uudeksi 20 vuoden lainaksi, lainan kuukausittaiset maksusuoritukset pienenevät ja kassavirta kasvaa velkavivun pysyessä samana. Vapautuvan kassavirran voi sitten käyttää seuraavaan sijoituskohteeseen tai kenties niihin asioihin, joita ajatteli tehdä 10 vuoden päästä, kun sijoitusasunto tulisi maksettua velattomaksi.
Useamman lainan yhdistäminen yhdeksi lainaksi. Tähän liittyvät kysymykset tulevat yleensä jo muutaman sijoitusasunnon omistavilta asuntosijoittajilta, jotka ovat edenneet seuraavaa strategiaa toistaen:
- säästä 30 %:n omarahoitusosuus
- hae pankista lainalupaus lopulle 70 %:lle
- tee tarjous sijoitusasunnosta
- tee kaupat pankissa, josta otetaan uusi sijoitusasuntolaina, jonka vakuudeksi ostettavan asunnon osakekirja tulevat
- toista
Toistamisella tarkoitetaan sitä, että siirrytään säästämään seuraavaa 30 %:n omarahoitusosuutta, jolla ostetaan seuraava asunto, johon otetaan uusi laina, jonka vakuudeksi ostettava uusi sijoitusasunto tulee.
Jossain kohtaa lamppu syttyy ja asuntosijoittamisen tuoton osatekijät alkavat kirkastumaan, jolloin kysytään, miten voisi nopeuttaa matkaa. Silloin viimeistään hoksataan, että jokaisen sijoitusasunnon jokainen laina on lyhentynyt, jolloin sieltä löytyy sekä vapaata vakuusarvoa että mahdollisuus muuttaa kaikki lainat yhdeksi uudeksi lainaksi, jonka laina-aika alkaa alusta. Pelkästään yhdistämällä lainat yhdeksi uudeksi lainaksi, jonka lainapääoma on alkuperäisten lainojen summa ja jonka laina-aika alkaa alusta, voi pienentää kuukausittaista maksusuoritusta kassavirtaa vapauttaen velkavipu-%:n muuttumatta. Mikäli kaikki vakuusarvo otetaan käyttöön, kassavirran sijaan vapautuu likvidejä varoja sijoitusasuntojen kiviseinistä uudelleen sijoitettavaksi ja velkavipu palautuu alkuperäiseen 70 %:iin, joka myös on edellytys oman pääoman tuoton (ROE) ylläpitämiseksi tasaisena, mikäli sellaista tavoittelee.
Korkoriskin muuttaminen. Myös tämä uudelleenrahoitustapahtuma voi olla täysin itsenäinen tai liittyä osana muihin, jo edellämainittuihin uudelleenrahoitustapahtumiin. Itse muutin aikoinaan kaikki 12 kuukauden euriboriin sidotut sijoituslainat 3 kuukauden euriboriin, kun huomasin, ettei se laskevien korkojen aikana käynyt käytännössä koskaan korkeammalla kuin 12 kuukauden euribor. Olen myös muuttanut muuttuvakorkoisia lainoja kiinteäkorkoisiksi. Osassa kiinteäkorkoisista lainoista on sakkoehto, joka realisoituu, mikäli kiinteän koron haluaa purkaa. Mikäli korot lähtevät nousuun, sakko muuttuu sitä pienemmäksi mitä korkeammaksi korot nousevat, jolloin toki sijoittajan intressit muuttaa alhaisen kiinteän koron lainaa samalla pienenevät.
Käteisen vapauttaminen. Otan tämänkin esimerkin vielä pelkistetysti siten, että lainanlyhennysten ja/tai markkina-arvon myötä tapahtunut vapaa vakuusarvo muutetaan kiviseinää likviidimpään muotoon uudelleenrahoituksen kautta. Omistusasumisen myötä suomalaisille on syntynyt peruskäsitys, että omistusasunto on hyvä säästämisen muoto. Monen käsityskyky loppuu siihen, miten näitä säästöjä pystyy käyttämään, jos tarve tai halu sellaiseen syntyy.
Kaikkiin uudelleenrahoitustapahtumiin liittyy pankin palkkio, joka täytyy huomioida järjestelyn kannattavuutta laskiessa. Jos palkkio on vaikkapa 500 euroa, sitä ei tule verrata siihen, ettei tekisi mitään eli säästäisi 500 euroa, vaan vertailu tehdään siihen, minkälaista lisätuottoa järjestelyn kautta syntyisi ja kuinka nopeasti se kattaisi järjestelyn kustannuksen. Järjestelyn yhteydessä muuttuvakorkoisten lainojen marginaaleja voidaan pakkotarkistaa myös ylöspäin ja pankit eivät enää myönnä 3 tai 6 kuukauden euriboriin sidottuja lainoja, jolloin näilläkin on vaikutusta yhtälöön.
Uudelleenrahoituksen osalta ei ole yksiselitteistä vastausta, tehdäänkö se uusi laina ottamalla vai vanhaan lainaan yhdistämällä vaan se on tapauskohtaista ja riippuu myös yllämainittujen esimerkkien soveltamisesta. Tästä kannattaa käydä kysymässä pankeista, joissa osataan neuvoa, missä tapauksissa vanha laina(t) maksetaan pois uudella lainalla ja milloin kokonaan uuden lainan ottaminen vanhan tai vanhojen rinnalle on luontevin vaihtoehto.
Uudelleenrahoitus ja “rahan kotiuttaminen”
Saan kommentteja, että uudelleenrahoitus ei ole “(säästetyn/sijoitetun) rahan kotiuttamista” vaan se on vain uutta lainaa. Ajatus on joillain niin syvällä, että he pystyvät näkemään kiviseinässä kiinni olevat 30 000 euroa konkreettisina säästöinä ja varallisuutena mutta uudelleenrahoituksen kautta saman summan muuttaminen 30 000 euroksi käteistä rahaa pankkitilillä näyttäytyy säästöjen ja varallisuuden sijaan puhtaasti pankkilainana, jonka ajatusyhteys kiviseinäeuroon ja varallisuuteen katkeaa täysin.
Jos unohdetaan hetkeksi se, että tämän blogin kuplassa tuo 30 000 euroa uudelleensijoitetaan tuottavasti, ja ajatellaan vaikkapa uuden auton hankintaa, joka voidaan tehdä autoliikkeessä 3 %:n korolla ajattelematta, että kiviseinästä säästöt voisi irroittaa 1 %:n korolla. Tämän blogin yksinkertaistetussa kuplassa tuo 30 000 euroa sijoitettaisiin 20 %:n kokonaistuotolla ja auto ostettaisiin 3 %:n korolla, joka maksetaan pois sijoituksen 20 %:n tuotolla jättäen vielä 17 %:n tuoton.
On totta, että kiviseinässä kiinni oleva varallisuus ei ole lainaa mutta sen “ilmaisuus” on harhaa. Kiviseinän arvon noustessa, säästöille tulee mukavaa korkoa mutta arvon laskiessa säästöjä häipyy. Pitkällä aikajänteellä kiviseinä on kuitenkin ollut hyvä suoja inflaatiota vastaan, kunhan kiviseinä sijaitsee arvonsa säilyttävällä tontilla ja rakennuksessa.
Kiviseinärahallakin on vaihtoehtoiskustannus. Edelliseen yksinkertaistettuun autonostoesimerkkiin verrattuna kiviseinärahan käyttämättä jättämisen kustannus on 2 %-yksikköä suurempi verrattuna autoliikerahan käyttämiseen. Esimerkki on sillä tavalla teoreettinen, että oma autolainakin olisi kulutusluotto, jonka korko voisi olla sama tai jopa korkeampi kuin autoliikkeen rahoituksen. Jos tarjolla on 20 %:n kokonaistuotolla oleva asuntosijoituskohde ja jättää kiviseinärahan käyttämättä eikä osta sijoitusasuntoa, silloin kiviseinärahan vaihtoehtoiskustannus on korkea. Tämäkin on ajatuksen herättelyyn tarkoitettu esimerkki eikä toimi ilman, että huomioidaan kaikki asuntosijoituksen ja lainan hoitoon liittyvät elementit riskeineen.
Uudelleenrahoitus ja asuntosijoittamisen “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategia
Kirjoitin tästä strategiasta suosituksi nousseen “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” –kirjoituksen. Se kannattaa lukea ensin, koska en toista siinä olleita kaikkia kohtia vaan keskityn uudelleenrahoitusvaiheeseen ja pyrin tuomaan jotain uutta siihen kohtaan.
Tämä uudelleenrahoituksen muoto on vielä yksi lisätapa kirjoituksen alussa esitettyihin tavanomaisiin uudelleenrahoituksen syihin. Konsulttitermein tätä voisi sanoa strategiseksi uudelleenrahoittamiseksi muiden edelläesitettyjen ollessa enemmän taktisia keinoja.
Periaatteiltaan tämä uudelleenrahoitus toimii seuraavasti:
- tavoitteena on mahdollistaa asuntosijoitussalkun kasvattaminen suhteellisen pienellä omalla muuttumattomalla käteispositiolla
- tämä edellyttää saman käteisen pääoman kierrättämistä kohteesta toiseen
- tämä strategia toimii parhaiten lineaarisilla asuntomarkkinoilla eli sellaisilla, joissa arvonmuutokset ovat pieniä ja 70 %:n velkavivun käyttö mahdollistaa positiivisen kassavirran verojen jälkeen
- strategia suojaa oman pääoman menetykseltä laskumarkkinassa, koska omaa pääomaa on stabilointiajan ja uudelleenrahoituksen jälkeen kiinni vain excelissä eli 30 %:n excel-omarahoitusosuus on kotiutettu uudelleenrahoituksen kautta ja maksimissaan 70 %:n velkavipu pienenee positiivisen kassavirran turvaamana ilman lisäpääomapanostuksia
Ostan Asuntoja YouTube: Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47
Strategian toteuttamisen onnistuminen optimaalisesti edellyttää seuraavia asioita:
- asuntosijoittajalla täytyy olla etukäteen suhteellisen hyvä käsitys paikallisen asuntomarkkinan peruskuntoisten ja täysin remontoitujen asuntojen hinta- ja vuokratasosta, remontoinnista ja sen kustannuksista sekä rahoituksen saatavuuden pysyvyydestä
- ideaalitilanteessa nopean kaupanteon mahdollistamiseksi asuntosijoittajalla on käytössään seuraavan kohteen ostamiseen ja remontointiin vaadittavat likvidit varat, jotka voivat olla omaa käteistä tai tulla jostain muusta lähteestä kuin pankista
- asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa on ideaalitilanteessa maksimissaan 70 % remontoidun asunnon markkina-arvosta
Kirjoitus samasta aiheesta ”Uudelleenrahoita kuolemaan asti”
Uudelleenrahoituksen toteuttamisen elementit pähkinänkuoressa “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategiassa
1. Osta peruskuntoinen sijoitusasunto alle vastaavan peruskuntoisen asunnon markkinahinnan
- ostohetkellä on oltava tiedossa, että asunnon täysremontti nostaa asunnon markkina-arvoa enemmän kuin remontin kustannus
- jotta remontista saa verosuunnitteluhyödyn, joka on 30 % remontin kustannuksista, asunto on ostettava vuokralaisineen tai sen on oltava vuokrauskelpoinen sellaisenaan tai hyvin pienin remonttikustannuksin ennen ensimmäisen vuokralaisen sisäänmuuttoa, jonka jälkeen remontti vasta toteutetaan
- remontin verosuunnitteluhyöty tuo joustoa siihen, että strategian onnistumisen edellytykseksi riittää, että asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa voisi olla noin 75 % remontoidun asunnon markkina-arvosta
2. Remontoi asunto siten, että sen markkina-arvo nousee enemmän kuin remontin kustannus
- tässä yhteydessä pitää tietää, riittääkö pieni pintaremontti arvonnousun toteutumiseen vai pitääkö kylpyhuone ja keittiö uusia
- mikäli vuokramarkkina on sellainen, että remontin teoreettisen pankkirahoituksen hoitokustannukset pystyisi kattamaan täysin remontin seurauksena tulevalla vuokrankorotuspotentiaalilla, kasvattaa tämä osaltaan joustoa sen suhteen, että asunnon hankintakustannuksen ja remontin kustannuksen summa voisi olla vaikkapa 80 % remontoidun asunnon markkina-arvosta
3. Vuokraa remontoitu asunto korkeampaan vuokratasoon
- sijoitusta tehdessä sijoittajalla on oltava näkemys, että remontoidusta asunnosta saatava vuokrataso mahdollistaa verojen jälkeisen positiivisen kassavirran 70 %:n velkavipua käyttäen remontoidun asunnon markkina-arvosta laskien
4. Uudelleenrahoita pankkilainalla
- remontoidun asunnon markkinahinta pitää pystyä jollain tavoin, esimerkiksi välittäjän tekemällä arviokirjalla tai pankin välittäjän arviolla, todentamaan pankissa lainapäätöksen tueksi, koska asunnon kauppakirjassa oleva summa vastaa alennuksella ostettua peruskuntoista asuntoa
- itse teen pankkiirille säännöllisin väliajoin kuvauksia siitä, miten tällaista strategiaa käytännössä toteutan varmistaakseni, että pysymme samalla ymmärrystasolla pankin kanssa, miten yhteistyömme toimii molempia osapuolia hyödyttävästi ja kannattavasti, jotta seuraavakin lainapäätös tulisi samoja periaatteita noudattaen
- kuvauksessa kerron, miten ja mihin hintaan asunnon ostin, osoitan “ennen ja jälkeen” -kuvin, miltä lisäarvoa tuottava remontti käytännössä näyttää, kerron, minkälainen vuokralainen asunnossa on ja osoitan laskelmin, miten asunnon lainavelvoitteet korkoineen ja lyhennyksineen onnistuvat kassavirrasta ja kuinka paljon puskuria jää yli verojen jälkeen
5. Toista
- ideaalitilanteessa remontoidun asunnon markkina-arvoa vastaan otettu uusi pankkilaina 70 %:n velkavivulla markkina-arvosta laskettuna palauttaa käteispositioni samalle tasolle kuin se oli ennen tämän sijoitusasunnon ostoa ja remonttia
- tätä toistamalla voin kasvattaa asuntosijoitussalkun kokoa asunto kerrallaan yhden asunnon hankintaan ja remontoimiseen vaadittavalla käteispositiolla
- uudelleenrahoituksen jälkeen sijoitussalkussani on siis positiivista kassavirtaa tuottava sijoitusasunto, jonka velkavipu on 70 % remontoidun asunnon markkina-arvosta laskettuna ja oma excel-pääomani on 30 %
- 30 %:n excel-pääoma tarkoittaa siis käytännössä sitä, että asunnon markkina-arvon laskiessa 30 %, olen menettänyt vain excel-pääomaa, koska oma käteinen pääomani on uudelleenrahoituksen myötä kotiutettu tukevasti pankkitililleni eikä minulla ole kohteessa enää kiinni omaa käteistä pääomaa eikä se positiivisen kassavirtansa vuoksi tule sitä jatkossakaan vaatimaan ROI:n ollessa ääretön
Käytännön esimerkki, miten uudelleenrahoituksen toteuttaminen voisi toimia “Osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, toista” -strategiassa
- Löydän motivoituneen myyjän, jolta ostan peruskuntoisen asunnon vuokralaisineen 50 000 eurolla, kun vastaavan peruskuntoisen asunnon markkinahinta tyhjänä ilman vuokralaista olisi 60 000 euroa
- Vuokralaisen ollessa kesämökillään tai vuokralaisen vaihtuessa teen asuntoon 15 000 euroa maksavan täysremontin, jonka tiedän nostavan asunnon markkinahintaa 25 000 eurolla
- Vuokraan asunnon uudelleen 60 euroa korkeammalla vuokralla tai mökiltä uusittuun kotiinsa palaava vuokralainen ryhtyy etukäteen yhdessä sovitusti maksamaan 60 euroa korkeampaa vuokraa kodistaan
- Haen pankista lainaa remontoidun asunnon osakekirjoja vastaan välittäjän arviokirjaan perustuvaa 85 000 euron markkinahintaa käyttäen, jolloin pankki myöntää 70 %:n velkavivulla 59 500 euron lainan
Tarkka lukija huomasi jo, että ideaalitilanne ei ihan toteutunut:
- käytin asunnon ostoon 50 000 euroa ja remonttiin 15 000 euroa, yhteensä 65 000 euroa
- pankki myönsi uutta lainaa 59 500 euroa eli omaa rahaa on asunnossa uudelleenrahoituksen jälkeen yhä kiinni 65 000 – 59 500 euroa eli 5 500 euroa
Mitä kautta 5 500 euroa kuroutuu umpeen
- salkussani on jo useita sijoitusasuntoja ja niitä varten on olemassa verosuunnitelma ja ennakkoverojen maksua varten on olemassa erikseen allokoitu raha
- 15 000 euron remontti kasvattaa vuokratuloista vähennyskelpoisia menojani vastaavalla summalla eli verosuunnittelutililtä vapautuu 4 500 euroa (15 000 * 30 %), jonka jälkeen ero on kuroutunut 1 000 euroon
- kun olen toteuttanut tätä vastaavaa strategiaa jo useasti toistaen, minulla on salkussani havainnollisuuden lisäämiseksi toinen, täysin samanlainen sijoitusasunto, joka on uudelleenrahoitettu tasan vuosi eli 12 kuukautta sitten
- tämän sijoitusasunnon verojen jälkeinen positiivinen kassavirta on 100 euroa kuukaudessa, josta on kertynyt 1 200 euroa käteistä vuoden aikana eli likvidit varani ovat tämän kassavirtakertymän, juuri tilille nostetun 59 500 euron lainan ja verosuunnittelutililtä tehdyn 4 500 euron siirron ansiosta jo 200 euroa suuremmat kuin olin käyttänyt viimeisimmän asunnon hankintaan ja remonttiin
- tasan vuosi sitten uudelleenrahoitetun sijoitusasunnon laina on 20 vuotta ja tasalyhenteinen, jolloin sen kuukausittaisesta 248 euron lyhennyksestä (59 500 € / 20 v / 12 kk) on kertynyt 2 976 euroa vapaata vakuusarvoa kiviseinärahana, joka samassa yhteydessä kotiutetaan käteiseen muotoon. Tämä nostaa vuosi sitten hankitun sijoitusasunnon velkavivun takaisin 70 %:iin, ROE:n tavoitteeseen ja nostaa käteispositioni 68 176 euroon, jolla voin edetä seuraavan samanlaisen sijoitusasunnon hankintaan ja joka myös kattaa varansiirtoveron ja pankin järjestelypalkkion
Käytännön sijoitustoiminnassa tulee vastaan tilanteita, joissa alennus on 3 000 euroa pienempi, remontin kustannus ylittyy 3 000 eurolla, remontin tuoma markkina-arvonnousu onkin vain 20 000 euroa ja vuokrankorotuspotentiaali onkin vain 40 euroa. Verkostojen ja taitojen kasvaessa voi myös tulla vastaan tilanteita, että alennus on 3 000 euroa suurempi, remontti maksaa 3 000 euroa vähemmän, markkina-arvo nousee myös yleisen markkinahintojen nousun myötä suunniteltua enemmän ja vuokraa saakin 80 euroa enemmän.
Välillä tulee myös ostokohteita vuokralaisineen, joissa vuokralainen asuu tyytyväisenä peruskuntoista asuntoa vuosikausia eikä halua remonttia asuntoon. Näissä kohteissa remontti siirtyy ja ensimmäinen uudelleenrahoituskierros tehdään peruskuntoisen asunnon markkina-arvon pohjalta. Alhaisen ostohinnan ansiosta ne generoivat hyvää kassavirtaa ja vakuusarvoa vapautuu lainanlyhennysten myötä.
Lue Sijoitusasunnot.com:in toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoitus samasta aiheesta: ”Tällä kikalla sain yli 40 000 € verottomana näppiin myymättä mitään”
Tilanteita, joissa tämä strategia ei toimi tai toimii huonosti
- Uudiskohteet. Vaikka asunnon saisikin ostettua jopa 15 % alle hinnastohinnan tai markkinahinnan, remontoinnilla lisäarvon luomismahdollisuus puuttuu
- Muuttotappiopaikkakunta. Markkina-arvonnousua ei pysty määrittämään tai pankki ei kelpuuta sellaista lainan vakuudeksi ohuen ja laskevan asuntomarkkinan takia tai remontin kustannus nousee suhteessa liian suureksi markkina-arvon nousuun verrattuna
- Kuumat asuntomarkkinat. Riittävästi alle markkinahinnan ostaminen on vaikeaa ja peruskuntoiset asunnot on ylihinnoiteltu vahvan omistusasuntokysynnän myötä, joissa hinnoittelu tapahtuu vertailukauppojen myötä, joka usein aiheuttaa sen, että remontin kustannusta ei saa takaisin arvonnousussa
- Negatiivisen kassavirran kohteita 90-100 %:n velkavivulla toistuvasti ostamalla. Tällöin pääomaa sulaa kasvavan negatiivisen kassavirtaposition tukemiseen varsinkin, jos ei ole muita kasvavia tuloja ja ylimääräisten vakuuksien loppuessa toiminta hidastuu, kunnes koko sijoitusasuntosalkun vakuusarvo painuu alle 70 %:n
Toivottavasti tässä tuli lisävastauksia kaikille kysymyksiä tehneille. Jos tunnistat itsesi kysymysten joukosta ja kirjoitustyylini tuntuu tölvivältä, toivottavasti et ota sitä henkilökohtaisesti vaan tölväisyni saavat ajatusnystyrät heräämään ja miettimään, onko tölväisyssä jotain asiaa vai onko kirjoittaja vain törppö. Lisäkysymykset ovat toivottuja ja jatkossakin vastaukset voivat tulla tölväisyinä.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi
Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Tällä viikolla jatketaan sitä, mihin Nina Nordlundin kanssa viime viikolla jäätiin. Tänään käydään läpi mm. seuraavia asioita:
- Ninan tulevaisuuden asuntosijoitustavoitteita ja sijoituskriteerejä
- kokemuksia asuntojen vuokraamisesta Forenomille
- miten Nina ratkaisi ”analysis paralysis”- eli ikuisen analysoinnin ongelman ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisessa
- miten Nina on löytänyt ostokohteita ja mitä virheitä on tullut tehtyä
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Joonas Orava, Olli Turunen: ”Osta, vuokraa, vaurastu” -kirja
Robert Kiyosaki: ”Rikas isä, köyhä isä” -kirja
Nordnetin Rahapodi podcast
Audible 30 päivän kokeilujakso, 1 kirja on ilmainen
Tellu Uotila Ostan Asuntoja Podcast #2
Nettisivut Nina Nordlund
”Lapset ja raha” blogi
”Lapset ja raha: Talouskasvatuksen aakkoset kirja vanhemmille” -kirja
Rahamania Vlogipodi YouTube -kanava
Lapset ja raha Facebook
Instagram lapsetjaraha
Timanttipesula Unna Lehtipuu
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Tällä videolla käydään läpi seuraavaa, usein epäselvyyttä aiheuttavaa Hyvä Vuokratapa -ohjeen kohtaa toistaiseksi voimassaolevaan vuokrasopimukseen liittyen:
”Ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä on pp.kk.vvvv.” Riippumatta siitä milloin irtisanominen tehdään, voi irtisanomisaika alkaa kulua aikaisintaan sopimuksessa mainitusta päivästä.
- poistaako tällainen sopimusehto vuokralaisen lakisääteisen, toistaiseksi voimassaolevaan vuokrasopimukseen liittyvän yhden kuukauden irtisanomisajan
- jos sopimussakkoa ei ole kirjattu sopimukseen eli sitä ei ole sovittu, voiko sopimusta mitenkään irtisanoa ennen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää
- pitäisikö hyvän vuokranantajan aina käyttää myös sopimussakkoehtoa
- milloin ja miten asia tulisi selittää vuokralaiselle
- sitooko ehto molempia sopimusosapuolia
Oman osaamiseni loppuessa vastaamassa on Suomen Vuokranantajien päälakimies Sanna Hughes. Kiitos Sannalle!
Tämän Ostan Asuntoja YouTube -videon mahdollistaa:
Flatcolla hoidan toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Flatco on täysin uudenlainen, kevyt ja ketterä palvelu onnistuneeseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen hallintaan. Flatcolla hallinnoin vuokrasopimukset, vikailmoitukset ja niiden tilanneseurannan sekä kommunikoinnin vuokralaisten kanssa. Flatcolla teen lisäksi muun kiinteistön omistamiseen, hallintaan ja huoltamiseen liittyvän dokumentoinnin.
UUTTA: Visma Sign integroitiin osaksi Flatcoa. Integraation myötä käyttäjä voi luoda vuokrasopimuksen, lähettää sen sähköisesti allekirjoitettavaksi ja arkistoida sen digitaalisesti. 4 sähköistä vuokrasopimuksen allekirjoitusta / asunto / vuosi: 0€ (voimassa toistaiseksi)
Flatco on ilmainen ensimmäisen 3 asunnon osalta. Mainitse Ostan Asuntoja tilauksen yhteydessä ja saat kolme asuntoa ylittävälle osalle 50%:n alennuksen 6 kuukauden ajaksi.
Lisätietoja osoitteesta flatco.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 