Monilla työpaikoilla uudelle työntekijälle pidetään perehdytys oleellisista asioista, miten työnantajan kanssa ja työpaikalla toimitaan. Perehdytys tehdään siitä huolimatta, että niistä asioista on saatettu kertoa työpaikkailmoituksessa ja niistä on keskusteltu työhaastattelujen yhteydessä. Näiden yhteydessä työntekijän huomio ei välttämättä ole ollut näissä asioissa, koska työpaikka ei vielä ole ollut varma ja muitakin hakijoita oli samaan työpaikkaan. Työntekijälläkin saattoi olla muutama haku päällä samanaikaisesti.
Samasta syystä uuden vuokralaisen kanssa kannattaa käydä perehdytyskeskustelu vuokrasuhteen alussa. Siinä käydään läpi tärkeitä asioita, jotka vuokranantaja haluaa vuokralaisen muistavan vuokrasuhteen aikana:
- Vuokranantajan tehtävä, visio ja periaatteet
- Vuokranantajan ja vuokralaisen roolit
- Vuokrakodin kunnossapito; tehtävät, ilmoitusvelvollisuus, vakuutus
- Vuokranmaksamisen periaatteet; eräpäivä, poikkeustapaukset, korotus
- Vuokrakodissa asumisen pelisäännöt; tupakointi, lemmikit, hiljaisuus, juhlat, taulut, kylpyhuoneen seinät
- Vuokrasuhteen päättyminen; ennakkotieto, suositus, ilmoitus, luovutus, vakuus
Perehdytys sisältää osin samoja asioita, mitä vuokrasopimuksessa on määritelty mutta niitä käydään läpi tavalla, jotka eivät välttämättä näy suoraan sopimustekstistä. Minimissään perehdytyksen tavoite on kerrata vuokrasopimuksessa sovitut asiat. Hyvin tehtynä vuokralaiselle jää mielikuva reilusta, toimintaansa vakavasti suhtautuvasta vuokranantajasta. Parhaimmillaan vuokralaiselle syntyy mielikuva, että tässä voisi olla hyvä vuokranantaja, joka näkee vuokralaisen asiakkaana, jonka haluaa pitää tyytyväisenä.
Vuokranantajan tehtävä, visio ja periaatteet
Häh? Yrityksen johtamista joskus opiskelleille tämä saattaa jollain tapaa olla tuttua asiaa. Teorioissa sitä kutsutaan “Mission Statement” -termillä, joka muodostuu kolmesta elementistä:
- tehtävä; miten toimimalla erottaudutaan muista toimijoista siten, että pärjätään kilpailussa
- visio; miltä toiminta näyttää tulevaisuudessa vaikkapa 5 tai 10 vuoden päästä
- periaatteet; mitä periaatteita tai arvoja toiminnassa noudatetaan tinkimättömästi
Jotta oikein kunnolla saadaan molemmat jalat irti maasta, näiden yläpuolella on vielä koko toiminnan tarkoitus, jota Simon Sinek kuvaa kirjassaan “Why” (kirja, äänikirja, Kindle, kaikki linkkejä, joiden kautta ostamalla tuet blogiani). Tämä tarkoittaa sitä, että on todella pohtinut, miksi jotain toimintaa harjoittaa.
Jos kaikki yllä mainittu tuntuu ihan heprealta, tarkoittaako se, että vuokraustoimintaa ei voisi menestyksellisesti harjoittaa. Ei tarkoita. Osalla vuokranantajista on näitä elementtejä olemassa ja he noudattavat niitä tiedostamattaan, että ne voisi esittää tällaisen viitekehyksen kautta. Vaikka tällaisia ei olisikaan eikä niiden miettiminen kiinnostaisikaan, olisi silti tärkeä ymmärtää, että samoista hyvistä vuokralaisista kilpailee toisia toimijoita, joilla nämä asiat ovat mietittynä.
Kojamo saattaa vuokrata samanlaisia asuntoja naapurikerrostalossa. Heillä on nämä asiat määriteltynä seuraavasti:
- missio (tehtävä); luomme parempaa kaupunkiasumista
- visio; olemme asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta
- arvot; ilo palvella, hinku onnistua, rohkeus uudistaa
- missio; mullistamme asumisen – tarjoamme enemmän kuin seinät
- visio; hyvinvoivia ihmisiä kukoistavissa kaupungeissa
- arvot; rima korkealla, ihminen ihmiselle, osaamisen ilo ja rentous
Kojamo ja Sato ovat isoja toimijoita, joilla haasteena on, toimialasta riippumatta, viedä tällaiset asiat käytäntöön siten, että koko orkesteri soittaa samaa kappaletta yhteiseen tahtiin. Pienelle vuokranantajalle tällaisten asioiden vieminen käytäntöön vaatii neuvottelua ensin peilin kanssa ja mikäli yhteisymmärrys syntyy, toteutus on nopeaa.
Isoilla toimijoilla näistä tulee välillä maailmaa syleileviä. Satollakaan ei tule 10 vuoden päästä olemaan helppoa osoittaa, toteutuiko heidän visionsa vai ei. Ostan Asuntoja visio ”mukana tarjoamassa 1000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia vuoteen 2025 mennessä” on minulle täysin selkeä ja 7 vuoden päästä tiedän tasan tarkkaan, miten kävi. Pienen vuokranantajan on helpompi saavuttaa konkretiaa, joka oikeasti voi käyttää tekemistä ohjaamaan ja näkyä ja tuntua vuokralaisessa asti.
Itse olen näitä hionut yli 10 vuotta ja vasta viimeiset pari vuotta ovat olleet sellaisia, että olen saanut ne itselleni todella kirkkaaksi. Silti moni osanen on ollut selkeänä jo vuosikausia. Osa asioista on sellaisia, jotka kerron vuokralaiskandidaateille vuokralaisvalintaprosessin aikana ja sitten uudestaan valitulle vuokralaiselle vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä. Vuokrasuhteen päätyttyä kysyn vuokralaiselta palautetta, miten onnistuin. Yhteistyökumppanit kuulevat joitain periaatteitani ja saavat toistuvasti asiakkuuteni, kun hommat hoituvat omien periaatteideni kanssa samassa linjassa. Tätä kirjoitustakin luet ilmaiseksi ”tiedon jakamisen” periaatteen vuoksi. Ympäristöasioihin liittyvän periaatteen vuoksi vuokralaiset allekirjoittavat sähköisen vuokrasopimuksen ja oma toimintani on paperitonta.
Vuokranantajan ja vuokralaisen roolit
Nämä asiat on aika selkeästi määritelty vuokrasopimuksessa. Silti korostan vuokralaiselle sitä, että minun vastuullani on, että asunto on hyvässä kunnossa, siivottu vuokralaista tyydyttävästi ja kodinkoneet toimivat moitteettomasti. Tämä vastuu ei häivy, vaikka vuokralainen olisi allekirjoittanut kuntotarkastuslomakkeen. Koska en itse asu vuokra-asunnoissani, kaikkien korjausta vaativien asioiden tarkastaminen ei tarkastuslistankaan kanssa aina onnistu.
Jos viikon päästä on ensimmäinen aurinkoinen päivä, joka paljastaa, että ikkunoita ei ole pesty, vastuu on minulla. Jos seinästä löytyy halkeama tai lattiasta kolo vasta sen jälkeen, kun vuokralainen on saanut kattolamput asennettua, vastuu on minun. Vahingot dokumentoidaan valokuvin ja kuittauksin siten, että poismuuton yhteydessä en vahingossa pistä niitä vuokralaisen aiheuttamiksi vahingoiksi. Puuttellisen siivouksen ja korjausten hoitamisesta käytännössä sovitaan heti ja hoidetaan ne mahdollisimman nopeasti.
Vuokrasopimuksissani lukee myös, että vuokranantaja noudattaa “Hyvä vuokratapa”-ohjetta. En oleta, että vuokralainen ohjeen opiskelee vaan selitän tämän kirjoituksen mukaisesti asioita vuokralaiselle. Näin saadaan jo vuokrasuhteen alussa hyvä yhteisymmärrys sille, miten vuokralaisen tulisi vuokrakodissaan asua ja mitä asioita tullaan tarkastamaan vuokrasuhteen päättyessä.
Vuokrakodin kunnossapito
Käyn vuokralaisen kanssa ensiksi asiat, joita hänen tulisi tarkkailla ja ilmoittaa niistä välittömästi. Vaikka vuokralainen ei vesimaksua oman mittarinsa mukaan maksaisikaan, moni on tyytyväinen tietäessään, että ilmoituksesta taloyhtiö tulee korjaamaan tai vaihtamaan uuden hanan tai wc-istuimen vanhan vuotavan tilalle tai uusii jumittuneen patteriventtiilin. Samalla kehoitan tarkkailemaan allaskaappeja keittiössä ja kylpyhuoneessa aina silloin tällöin mahdollisten vuotojen havaitsemiseksi.
Samalla keskustellaan normaalit vuokralaiselle kuuluvat kunnossapitotoimet, kuten lattiakaivojen ajoittainen puhdistaminen ja liesituulettimen suodattimen pesu. Raittiin ilman tuloaukkojen merkitys käydään läpi ja selitän, mitä tarkoittaa, jos asunnon ovi pamahtaa talvella kiinni tai postiluukusta tulee pahaa hajua rappukäytävästä. Lumenluonti parvekkeelta, parvekkeen ja varaston ero sekä palovaroittimen patterien uusimisvastuu käydään myös läpi.
Taloyhtiön, vuokralaisen asumiseen vaikuttavat, tulevat remontin käyn myös läpi ja kerron etukäteen, miten mahdollinen vuokranalennus määriteltäisiin, jos sellainen tilanne tulee eteen.
Tässä yhteydessä käyn myös vuokralaisen kotivakuutuksen merkityksen hänen itsensä kannalta. Monelle “vastuuvakuutus” on epäselvä käsite ja sen selittäminen voi motivoida vuokralaista pitämään kotivakuutuksen voimassa vuodesta toiseen, vaikkei hän olisi oman irtaimistonsa vakuutusturvasta kovin kiinnostunut.
Vuokranmaksamisen periaatteet
Vuokran maksupäivä on kirjattu vuokrasopimukseen ja ennen sen kirjaamista käyn vuokralaisen kanssa läpi, onko kuukauden toinen päivä hänelle sopiva maksupäivä. Kun olen tämän päivän osalta ollut joustava, vastineeksi selitän, kuinka tärkeää on vuokran maksaminen sopimukseen sovittuna ajankohtana. Selitän vastikkeiden ja omien tulonhankkimislainojeni maksuvelvoitteet, joiden suhteen taloyhtiö ja pankki eivät ole joustavia. Tässä kohtaa voin myös muistuttaa, että seuraavaa vuokrakotia hakiessa, velvollisuutensa hoitaneet vuokralaiset saavat vuokranantajan suositukseni.
Vuokrasopimuksessa on kerrottu viivästyskorko ja muistutusmaksun suuruus mutta erikseen selitän, miten tulisi toimia, mikäli sattuu jotain yllättävää ja vuokranmaksu ei onnistu sovitusti. Parhaimmillaan yksi vuokralaisistani maksoi 5 kuukautta vuokraa osissa ja myöhässä. Joka kerta hän ilmoitti etukäteen, mistä ongelma johtuu ja kertoi suunnitelman, milloin loput vuokrasta tulee maksuun ja niin myös tapahtui. Sen jälkeen vuokra on tullut sovitusti.
”Vuokrasopimus – välttämätön turhake vai onnistumisen elementti” -kirjoitus
Vaikka sopimuksessa olisikin määritelty vuokrankorotusehto, selitän vuokralaiselle erikseen, miten se tapahtuu ja että hänen ei tarvitse tehdä mitään, ennen kuin saa minulta viestin perusteluineen, miten uusi korotettu vuokra lasketaan ja mistä alkaen sitä tulee maksaa.
Vuokrakodissa asumisen pelisäännöt
Pelisääntöjen osalta on hyvä kerrata asioita.
Tupakointi. Vaikka vuokralainen ei tupakoisikaan, on silti hyvä käydä läpi taloyhtiön tupakointipaikan sijainti ja se, että parvekkeella tai ikkunan raosta vieraatkaan eivät saa tupakoida,vaikka ulkona olisi 20 astetta pakkasta.
Lemmikit. Vaikka lemmikki (rotu, nimi, määrä määritelty vuokrasopimuksessa) olisikin sallittu, vuokralaisen kanssa kannattaa käydä läpi, mitä korvausvelvollisuus tarkoittaa ja että se ei rajoitu vakuudeksi määriteltyyn summaan. Käyn muutamin esimerkein läpi, mitä suurinpiirtein maksaa tapettien uusiminen, jos koira tykkää kulkea seinään kylkeään hangaten ja alaosaan tulee tumma yhtenäinen hankausjälki tai mitä pahimmillaan maksaa lattian rouhinta ja pintavalu, jos kissa ei ole sisäsiisti.
Hiljaisuus. Ihan kaikille vuokralaisille ei ole selvää, että kerrostaloissa pitää hiljentää omat ja päätelaitteiden äänet sellaiselle tasolle, että iltakymmenen jälkeen naapurit pystyvät nukkumaan. Samalla käyn läpi, että tupaantuliasista ja muista juhlista kannattaa laittaa etukäteen ilmoitus alakerran ilmoitustaululle tai lähinaapurien postiluukkuun, jotta he voivat halutessaan poistua mökille tai hankkia korvatulpat.
Taulukoukut ja lisäpyyhekoukut. Jotkut vuokranantajat edellyttävät vuokralaisiltaan paljaita seiniä, joka on hyvä käydä etukäteen läpi. Itse käyn läpi, miten taulukoukkujen ja proppausten kanssa tulee toimia, jotta tarvetta vakuudesta vähentämiselle ei synny. Vahingot sattuvat yleensä poismuuttovaiheessa, kun taulukoukkuja irrotetaan seinistä. Kerron, että kylpyhuoneisiin lisäkoukut ja -telineet saa asentaa vain 2-puoleista teippiä tai imukuppeja käyttäen, ei poraamalla.
Vuokrasuhteen päättyminen
Selitän vuokralaiselle vielä uudestaan, miten irtisanominen tapahtuu huoneenvuokralain mukaan. Kerron, että kuukauden irtisanomisaika ei tarkoita sitä, että irtisanominen pitää jättää kuun viimeisen päivän iltaan, jotta saa jatkaa asumista seuraavan kuukauden viimeisen päivän iltaan asti.
Tässä kohtaa mainitsen taas vuokranantajan suosituksen ja tarjoan apuani seuraavaa vuokrakotia hakiessa. Mahdollisesti minulta tai verkostostani voi sellainen löytyä. Kerron jo tässä vaiheessa asiakasystävällisen toimintamallini sopimussakon ja irtisanomisajankin vuokran palauttamisen suhteen, mikäli yhteistyössä löydämme uuden vuokralaisen lennosta maksamaan vuokraa.
”Mikä on vuokrasopimuksen ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä -ehto” -video
Kerron, että kirjallisen irtisanomisilmoituksen voi toimittaa millä päätelaitteella tahansa kaikkien vuokrasopimuksessa mainittujen yhteydenpitotapojen kautta aina WhatsApp -viestiä myöten. Selitän, että todisteellisuus syntyy siitä, että kuittaan viestin, josta voi sitten ottaa vaikka kuvakaappauksen. Myös tästä syystä suosittelen, että irtisanomista ei jätetä viimeiseen iltaan, koska en välttämättä vastaa, jos olen jo nukkumassa toisella puolella maapalloa.
Yleensä asuntojeni vuokralaiset vaihtuvat siten, että lähtevä vuokralainen luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselle, joka tarkistaa siivouksen tason ja ilmoittaa minulle, että vakuuden voi vapauttaa. Kerron asian ja näin tämäkin tulee kertaalleen painettua vuokralaisen mieleen heti uuden vuokrasuhteen alussa, miten hän omin toimin voi varmistaa vakuuden nopean palautumisen vuokrasuhteen päättyessä.
Hyvän vuokranantajan markkinointipuhe
Muutama itseäni moninverroin osaavampi myyntimies on sanonut, että elämässä kaikki on markkinointia ja myyntiä. Olen mieltänyt, että tällainen vuokralaisen systemaattinen perehdyttäminen on minun toiminnassani osa hyvän vuokranantajan markkinointia ja myyntiä.
Osan asioista käyn kertaalleen läpi vuokralaiskandidaateille vuokralaisen valintaprosessin aikana. Kun vuokrasopimus on tehty, “kauppa clousattu”, markkinointi ja myynti siirtyy seuraavaan vaiheeseen, jonka tavoitteena on kirkastaa hyvän vuokranantajan mielikuvaa siten, että vuokrasuhteen aikana vuokralainen voi luottavaisin mielin olla yhteydessä ja kertoa joko asumiseen liittyvistä parannustarpeista tai muuttosuunnitelmistaan. Näin pystyn mahdollisimman hyvin ennakoimaan omaa toimintaani. Nytkin minulla on
- tieto vuoden vaihteessa poismuuttavasta vuokralaisesta, joka kertoi asian viime heinäkuussa
- toisesta kaupungista uuttaa työtä hakeva vuokralainen, joka lähtee, jos ja kun työpaikka löytyy
- isompaa vuokrakotia etsivä vuokralainen, joka lähtee, kun sellainen löytyy
- isompaan vuokrakotiin ensi vuoden helmi-maaliskuussa muuttava vuokralainen, kun jo valittu asunto vapautuu siinä asuvien uuden kodin valmistuttua
Näiden tietojen ansiosta jonossa on jo pari vuokralaiskandidaattia, jotka ovat näistä asunnoista kiinnostuneita, vaikken ole vielä markkinointia edes käynnistänyt. Myös mahdolliset remontit on helppo suunnitella tällaisten ennakkotietojen pohjalta. Lähteville vuokralaisille olen myös kertonut, että pieni palkkio on luvassa, jos uusi vuokralainen löytyy heidän vinkkinsä ansiosta.
Toimenpidesuositukset
Jos kirjoituksen aihepiiri kiinnostaa ja haluaisi kehittää omaa vastaavaa perehdytyspakettiaan, tässä pari ajatusta, miten voisi lähteä liikkeelle:
- Mieti ja kirjoita paperille oman toimintasi päämäärä, tehtävä, visio ja periaatteet. Itselläni se on yhden A4:n kokoinen paperi. Lisäarvo ei tule itse paperista vaan siitä, että sen sisältöä miettii ja parantaa vuodesta toiseen.
- Ota “Hyvä vuokratapa” -ohje ja poimi sieltä vain ne osat, jotka sopivat omaan toimintaasi. Vaikka minä sallin lemmikit tapauskohtaisesti, joku toinen vuokranantaja voi erikoistua allergiaystävällisiin asuntoihin, jolloin perehdytys siltä osin näyttää erilaiselta mutta on vähintään yhtä tärkeää
- Mieti oma vuokrasopimuspohjasi, onko siellä kohtia, jotka toistuvasti tuntuvan olevan epäselviä vuokralaisille. Poimi niitä perehdytyspakettiisi
- Käytä vaikka 30 minuuttia viikossa ja kirjoita ja täydennä omaa vuokranantajan perehdyttämispakettiasi. Se ei tule kerralla valmiiksi vaan uusia ideoita ja korjaustarpeita tulee matkan varrella
Ei muuta kuin markkinoimaan ja myymään.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen
Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanervan kanssa jatketaan juttua siitä, mihin osassa 1 viime viikolla jäätiin. Tänään keskustellaan:
- Onko vuokraustoiminta osa asuntosijoittamista vai asuntosijoittaminen osa vuokraustoimintaa
- Onko vuokraustoiminta kiviseiniä vai ihmisbisnestä
- Kuinka tärkeää on vuokralaisvalinta
- Riittääkö, kun tulee ihmisten kanssa toimeen vai tarvitaanko toimeentuloon myös lukujen pyörittämistä
- Mihin vuokrasopimusta tarvitaan
- Haittaako asiantuntijuus höpönassun imagoa
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Suomen Vuokranantajat loppuvuoden 2018 jäsenmaksu alkaen 22 €
Mian Taloustaito Blogi: Viiden prosentin tuotto sijoitusasunnosta – dopingilla vai puhtaasti
Dopingvapaita ajatuksia Viiden prosentin tuotolla ostavalta: Ostan Asuntoja Podcast #12 – Asuntosijoittava lasten ja aikuisten talouskasvattaja Nina Nordlund
Ostan Asuntoja Blogin kirjoitus: Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina
”Osta, vuokraa, vaurastu” -kirja ja blogi
Petri Roininen: Asunto – Elämäsi tärkein sijoitus (2018)
Karo Hämäläinen: Yksin (2017)
Twitter @RoniArvonen
Ostan Asuntoja Podcast #6 – Sosiaalinen media tuo puolet toimeksiannoista – Roni Arvonen
Tämän Ostan Asuntoja Podcast -jakson sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston kirjoitus vuokratuoton laskemisesta: Vuokratuotto – sijoitusasunnon tärkein mittari
Tällä videolla käyn läpi 8 vaihetta, miten edetä, kun periaatepäätös asuntosijoittamisen aloittamisesta on innostuksen ja aiheen perusopiskelujen jälkeen tehty.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Asuntosalkunrakentaja.fi sivustolla on useita kirjoituksia eri asuntosijoitusstrategioista: Asuntosijoitusstrategiat Osa 1 – Varman päälle pieniin yksiöihin
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viimeisen parin viikon aikana on eri reittejä tullut vastaan useampia asuntosijoittamiseen liittyviä tapauksia, joissa strategiaan on yhdistetty uudiskohteen taloyhtiölainan päälle otetulla omalla lainalla nostettu korkea velkavipu, negatiivinen kassavirta ja “myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -strategia. Oikein toteutettuna tällä strategialla on voinut tehdä erinomaista tulosta viime vuosina. Riskiä pienentämällä joku on toteuttanut tätä strategiaa myös siten, että on flipannut uudiskohteen jo ennen sen valmistumista seuraavalle omistajalle myyden ja vasta sitten uuden hannkien.
Blogiani pitkään lukeneet tietävät, että tällainen strategia ei kuulu toimintaani. Blogissani kirjoitan asuntosijoittamisesta omasta lähtökohdastani ja siksi kirjoituksissani ei tarkastella laajan tasapuolisesti erilaisia tapoja sijoittaa asuntoihin. Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole tuomita yllämainituilla tavoilla sijoitustoimintaa harjoittavia vaan niistä tuli inspiraatio tälle kirjoitukselle, kun huomasin, että osa tapausten sijoittajista oli selvästi ymmärtänyt syklit ja osa ei.
Kirjoitusta lukevien on hyvä ymmärtää, että omat kykyni ja kokemukseni rajoittuvat siihen, että tiedän syklien olemassaolon ja olen elämäni aikana kokenut niiden eri vaiheet. Nämä eivät tee minusta yhtään parempaa ennustajaa ja voivat välillä, varsinkin taustapeilistä analysoituna, näyttää, että olen toiminut liian varovaisesti syklien olemassaolon tietäen. Tästä esimerkkinä vaikkapa se, että yli 90 % omista tulonhankkimislainoistani on ollut jo pari vuotta pitkissä kiinteissä koroissa.
Syklin 4 vaihetta
Käyn läpi omaa ajattelumalliani, jolla yritän hahmottaa, vaikken osaakaan ennustaa, missä syklin vaiheessa olemme ja mitä se tarkoittaa oman asuntosijoitustoimintani kannalta. Moni kokenut osakesijoittaja neuvoo, ettei kannata yrittää ajoittaa markkinoita enkä minäkään neuvo tässä, että asuntosijoittajan tulisi yrittää ajoittaa asuntomarkkinoita. Syklien hahmottaminen auttaa kuitenkin toiminnan ajoittamisessa siten, ettei ole agressiivinen, kun pitäisi olla varovainen eikä ole ylivarovainen silloin, kun pitäisi olla agressiivinen. Jaan syklin 4 eri vaiheeseen:
- Huippu
- Lasku
- Pohja
- Nousu
En yritäkään tehdä datapohjaista analyysiä siitä, miltä erilaiset tilastot näyttävät syklien eri vaiheissa. Se ei edes ole yksinkertaista, koska todella moni muuttuja voi ja vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja aina eivät parhaatkaan asiantuntijat tiedä, mikä oli syy ja mikä seuraus. Lainarahan saatavuus ja hinta, työttömyysaste, kuluttajien luottamus, inflaatio, rakentamisen volyymi, rakentamisen kustannukset… ovat kaikki muuttujia, jotka voivat vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja niiden kysyntä- ja tarjontatekijöihin. Erilaiset viranomaisten ja poliittisten päättäjien toimenpiteet sääntelyn ja tukien muodossa tuovat lisämuuttujia kuvaan, jotka voivat vaikuttaa vielä kehitystä ohjaavasti, vääristävästi tai viivyttävästi.
Asuntomarkkinoiden huippu
Huipun lähestyessä ja huipulla kaikki haluavat ostaa asuntoja. Omistusasujia ohjaa pelko siitä, että kohta markkinahinnat ovat vielä kalliimpia ja asuntosijoittajia ohjaa pelko, että he menettävät tuottoja, mikäli eivät ole mukana markkinahintojen noustessa. Rohkeutta lisää se, että kaikki muutkin näyttävät olevan rohkeita. Asunto- ja tulonhankkimislainoja myöntävät rahoittajat löysentävät lainanantokriteerejään, jotta pääsevät mukaan jakamaan lisääntyneestä rahoituskysynnästä seurannutta tuottokakkua. Rakennusliikkeet kilpailevat kaavoitetusta tonttimaasta ja osaavasta työvoimasta rakentaakseen mahdollisimman paljon asuntoja päästäkseen osalliseksi kasvavan kysynnän luomasta määrien ja hintojen noususta.
Rakennusmateriaalitoimittajat kasvattavat kapasiteettiaan ja nostavat hintojaan, jotta pääsevät osalliseksi kasvavan kysynnän luomasta tuottopotentiaalista. Pitkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamista harjoittaneille tämä näyttää siltä, että hyviä ostokohteita on yhä vaikeampi löytää ja osa heistä vetäytyy ostamasta uusia sijoitusasuntoja, kenties jopa myyvät arvonnousuja kotiuttaen. Ennakkomarkkinoinnista kasvukeskusyksiönsä ennen valmistumista 10-30 %:n voitolla myyneelle sijoittajalle markkina näyttää siltä, että näitä on pakko saada lisää mahdollisimman paljon. Uusia kiinteistönvälittäjiä tulee alalle, jolle tulemisen kynnys on matala.
Huipun toisella puolella, jota aurinkokin yhä valaisee, alkaa näkymään tilanteita, että joillain asuntomarkkinoilla aikasemmin hetkessä myytyjen asuntojen myyntiajat alkavat pidentyä kaupan yhä käydessä. Osa asuntosijoittajista tulee varovaisemmaksi, kun kuulevat “osta ja pidä” -asuntosijoittajien varoituksia, että tässä ei ole enää mitään järkeä. Osa omistusasujista toteaa hintatason nousseen niin korkealle, että heidän tulotasonsa tulevaisuuden palkankorotuksetkin huomioiden eivät riitä seuraavan unelma-asunnon lainojen maksuun ja vetäytyvät ostosuunnitelmistaan. Osa rahoittajista kiristää lainanmyöntökriteerejään. Rakennusliikkeiden hankkeiden aloitukset viivästyvät, koska odotetaan riittävän suurta ennakkovarausten määrää ennen kohteen käynnistymistä. Myymättömien asuntojen varasto kasvaa, sitä puretaan tukkualennuksia kasvattamalla, joilla yritetään ylläpitää yleistä hintamielikuvaa.
Aiheeseen sopiva Sijoitusasunnot.com-sivuston kirjoitus: Asuntosijoittamisen riskit – kuinka varaudut riskeihin ja vältät niitä
Asuntomarkkinoiden lasku
Aurinko on laskenut ja kaikkialla näkymä on harmaa. Asuntojen myyntiajat pitenevät. Myynnin vauhdittamiseksi alennus-%:t ovat suurempia. Haettujen rakennuslupien määrä laskee ja luvan saaneiden kohteiden aloituspäätöksiä siirretään korkeamman kysynnän markkinoilla ja aloituksia perutaan matalamman kysyntätason markkinoilla. Teollisuuden työvoiman tarve laskee ja lomautusten kautta edetään yt-neuvotteluihin. Alihankkijoiden käytöstä on luovuttu jo aikaisemmin. Poliittiset päättäjät lopettavat sääntelyn kiristämisen ja ryhtyvät miettimään elvytystoimia.
Töissäkäyvien asumiskustannusten osuus tuloista kääntyy laskuun mutta epävarmuus omasta työpaikasta vähentää halukkuutta lähteä asuntokaupoille. Rationaalinen kuluttaja on jo huomannut hintojen laskun eikä kiirehdi tekemään asuntokauppoja, kun saman asunnon voi saada kohta halvemmalla. Kasvukeskuksissa vuokrataso voi kääntyä nousuun vuokra-asuntojen kysynnän kasvaessa. Asuntojen hintojen lasku parantaa asuntosijoittajien vuokratuottoja ja paine korottaa vuokria tuottotason ylläpitämiseksi pienenee.
Oma kirjoitukseni vuodelta 2014, josta käy ilmi ennustamisen vaikeus ja kuinka väärässä olinkaan joidenkin asioiden osalta: Onko asuntomarkkinoilla kupla vai vain tyyntä?
Asuntomarkkinoiden pohja
On keskiyö, lähes kaikkialla on pimeää. Asuntojen hintojen jatkunut lasku on hidastunut ja näyttää saavuttavan pohjan. Asuntokaupan volyymit ovat alhaiset ja uudistuotanto on minimissään, koska rakennuskustannukset ylittävät liiaksi käytettyjen asuntojen hintatason. Sosiaalinen asuntotuotanto pitää rakennusteollisuuden volyymejä ylempänä kuin mitä ne olisivat pelkän markkinaehtoisen kysynnän perusteella. Toinen volyymia ylläpitävä elementti on korjausrakentaminen, joka on kasvanut taloyhtiöiden käynnistäessä huipun aikana vallinneen resurssipulan ja korkeiden kustannusten takia patoutuneita hankkeita.
Taloyhtiölainojen sääntelyn helpottamista pohtiva työryhmä perustetaan hallituksen toimesta. Yksityisten vuokranantajien verotuksen epäyhdenvertaisuuden vähentämistä muihin sijoitusmuotoihin miettinyt työryhmä luovuttaa mietintönsä ministerille, joka on jo pienentänyt keskimääräisen ansiotulovero-%:n yli korotettua vuokratulojen vero-% pienemmäksi.
“Asuntosijoittamisen alkeet” -verkkokurssien vuosimyynti on 0 euroa ja Ostan Asuntoja -blogin lukijamäärä on tippunut 90 % huippulukemista. Taloudellista riippumattomuutta tavoittelevien haastatteluja ei nähdä valtamediassa ollenkaan. Kokeneet “osta ja pidä” -asuntosijoittajat, joilla on kokemuksensa ja näyttöjensä perusteella yhä mahdollisuutta saada rahoitusta, kasvattavat sijoitussalkkujaan ja toimintaansa. Motivoituneita myyjiä on paljon ja hyvien ostokohteiden välillä joutuu tekemään valintoja, kun kaikkien hankkimiseen eivät resurssit riitä. Ulkomaisten rahastojen poistumisen jäljiltä on yhä ostettavissa isompia asuntonippuja ja kokonaisia kerrostaloja edullisin ehdoin niiden sääntöjen pakottaessa reunamarkkinoilta poistumisen kokonaan. Jukka Oksaharju varautuu ostamaan kaikkia hyviä arvo-osakkeita kaikilla mahdollisilla omilla ja lainatuilla varoilla. Itse peesaan Oksaharjua ja pohdin osake- ja asuntosijoitusten välistä suhdetta.
Asuntomarkkinoiden nousu
Pimeys alkaa väistyä auringon pyrkiessä nousemaan. Asuntojen hintojen lasku on jo pysähtynyt ja kääntynyt nousuun käytettyjen asuntojen osalta Helsinki-Tampere-Turku -kasvukolmion parhailla paikoilla, Oulussa ja niillä yliopistopaikkakunnilla, joihin opiskelupaikkoja on keskitetty taantuman edellyttämien leikkaustoimenpiteiden takia. Rationaaliset maksukykyiset ostajat ovat jo tehneet asuntokauppansa huomatessaan, että hinnat eivät enää laske ja lisäodottaminen ei enää kannata. Rakennuslupien määrä on kääntynyt nousuun ja uusia hankkeita on jo käynnistetty kaupunkien parhaille paikoille ja valmistuvien infrahankkeiden läheisyyteen. Asunto- ja tulonhankkimislainojen luukut ovat taas avoinna kaikille kriteerit täyttäville asiakkaille.
Varapuun perinteisille asuntosijoituskursseille on taas kysyntää, mutta muille maksullisille kursseille ei vielä osaanottajia riitä. “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjasta tulee uusi painos, jossa on kokonaan uusi kappale “Osta, remontoi, myy” -toiminnasta ja paljon päivityksiä, miten tehdään valintaa lukuisten hyvien kasvukeskusyksiöiden välillä. Ekonomistit arvioivat kansainvälisen valuuttarahaston korkoelvytystoimenpiteiden kestoa ja suuruutta keskuspankkien haltuunoton jäljiltä totaalisen finanssikriisin estämiseksi.
Yhteenveto
Asuntomarkkinoiden syklit voivat kestää vuosikymmeniä ja poiketa muista talouden sykleistä markkinoiden erityispiirteiden seurauksena. Kuten kirjoituksen syklien vaiheistakin näkyy, huippuun liittyvät kuvaukset voivat monelle tuntua realistisimmilta kuin syklien myöhempien vaiheiden kuvaukset.
Moni erittäin kokenut sijoittaja näki faktapohjaisella varmuudella vuoden 2016 olevan globaalin huipun osakemarkkinoilla. Faktojen päivittymisen myötä romahduksen varmuus ja jyrkkyys kasvoivat näiden ennustajien mukaan tasolle, jolla romahdus tapahtuu viimeistään vuoden 2017 loppupuolella. Samojen henkilöiden mukaan tämän hetkisen datan pohjalta romahdus on jo käynnistynyt mutta se ei vielä näy datan lisäksi juuri missään. Varmuudella syklien muutokset voidaan todeta jälkikäteen.
Oman kokemukseni perusteella tiedän, että useimmilla Suomen asuntomarkkinoilla oli todella synkkä ja pimeä aika 1990-luvun alkupuoliskolla, jota edelsi todella selkeä huippu, jossa meno oli monella tapaa hurjaa. 2000-luvulla on ollut selkeää nousua, joka on välillä hidastunut ja välillä kiihtynyt eikä suinkaan ole yltänyt jokaiseen Suomen kolkkaan vaan rajoittunut tiettyihin kasvukeskuksiin ja tiettyihin asuntotyyppeihin. Tätä kuvaa on sotkenut perhekokojen pieneneminen ja samalla sääntelyssä pysyminen, joiden yhteisvaikutuksella on syntynyt pitkään jatkunut tilanne, jossa pienten asuntojen kysyntä on ylittänyt tarjonnan, joka näkyy näiden asuntojen hinta- ja vuokrakehitystilastoissa.
Itse olen tällä hetkellä tilanteessa, jossa en pyri kasvattamaan toimintaani agressiivisesti vaan tyydyn pienempään kasvuun, mikäli sijoituskriteerejäni täyttäviä ostokohteita ei löydy. Tulevaisuus näyttää, miten syklit sopivat ajatuksieni kanssa yhteen.
Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanervan kanssa käydään alkumussuttelujen jälkeen vakavampaakin asiaa. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannattaa kuunnella, mitkä asiat saavat Miankin ikihymyn joskus hyytymään ja mistä hän erityisesti iloitsee:
- Vuokranantajien toiminnan kasvu; totta vai harhaa
- onko taloyhtiölainoille parempi vaihtoehto
- tuettu asuminen; suora tuki ja tuotantotuki
- omistusasuminen vs asuntosijoittaja-asuminen
- ”Kaikille mahdollisuus asua vuokralla ja toimia vuokranantajana” -strategia
- asuntosijoittajien velkavivun suuruus
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher ja SoundCloud.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Suomen Vuokranantajat loppuvuoden 2018 jäsenmaksu alkaen 22 €
Tämän ”Ostan Asuntoja Podcast” -jakson sponsoroi:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Tällä kertaa vähän laajempi perspektiivi käsittelyssä eli pohdintaa, mitä tulisi ajatella, jos tavoittelee asuntosijoitustoiminnan kasvattamista.
Pelkkä intohimo ja tavoitteellisuus eivät riitä vaan omaa osaamista ja toimintaa on kehitettävä ja tehostettava, jotta pystyy hoitamaan kasvavan määrä sijoitusasuntoja. Myös toimintojen ulkoistaminen ja kumppanien kanssa sijoittaminen kannattaa ottaa pohdintaan ja työn alle asuntojen määrän kasvaessa, mikäli tavoitteet ovat korkealla.
Tämän YouTube -videon sponsoroi:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Tuore kirjoitus Asuntosalkunrakentaja.fi sivustolla: Hoitovastike – Onko pieni parempi?
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 