Skip to content

Kun maksimivelkavipu on 70 % mutta 30 %:n omarahoitusosuutta ei ole

07/05/2017

Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi, että asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Jos pankki rahoittaisi näitä ostoja 70 %:lla, omarahoitusosuuteni olisi 600000 euroa. Likvidit varani vuoden alussa olivat 85000 euroa eli tavoitteen voisi kait sanoa olevan ns. “stretch goal”. Tavoite olisi helppo saavuttaa, jos kaikki kohteet voisi ostaa 30 %:n alennuksella ja pankki myöntäisi joka kohteen jälkeen uutta lainaa hyväksyen vakuusarvot markkinahinnan mukaisesti. Tällaisia kohteita ei vain ole ylenmäärin tarjolla. Pankkikaan ei aina näin toimi.

Hyvä kohde tarjolla mutta alennusta vain 4-5 %

Minulle tuli mahdollisuus ostaa kolmen asunnon kokonaisuus tutusta taloyhtiöstä kasvavalta hyvämaineiselta paikkakunnalta. Myyjä oli motivoitunut mutta hänellä oli toinen kiinnostunut ostaja, jolla oli valmiudet tehdä kaupat kahdesta asunnosta, joka olisi lähes tyydyttänyt myyjän käteistarpeen. Kohde täytti alennusta lukuunottamatta kaikki muut kriteerini; hyvä kassavirta, tuloutettavaa taloyhtiölainaa, markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia ja sen kautta vuokrankorotuspotentiaalia. Vaikka kohteen ostaminen söisikin likvidipositiotani ja vaikeuttaisi entisestään kaukaiselta tuntuvan vuositavoitteeni toteutumista, päätin yrittää neuvotella hyvän kaupan.

Ensimmäinen rahoituskierros

Pankkini oli jo saanut päivitetyn asuntosalkkukatsaukseni, jossa näkyi kaikin mahdollisin tunnusluvuin asuntosijoitustoimintani kehitys vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna. Myös vuoden 2017 tavoite oli rahoituspaketin yhteenveto-osiossa kerrottu. Olin nostamassa uutta lainaa, jolla saisin mm. tämän kolmen asunnon kokonaisuuden hankittua. Vakuutena toimivat aikaisemmin hankitut asunto-osakkeet, ei siis ostettavat kohteet.

Tällä kertaa kerroin pankkiirille tästä mahdollisuudesta ja perustelin, kuinka paljon uskoin markkinahinnan vähintään olevan ja miksi. Kerroin myös, että saan välittäjän arviokirjat vähintään tälle summalle. Pankki näytti vihreää valoa, että nämä markkina-arvot kelpaisivat seuraavalla rahoituskierroksella, mikäli kohteen ostaisin ja välittäjä tekisi arviokirjat.

Kauppahinta ja kaupan ehdot

Olin myös myyjälle päivää aikaisemmin selittänyt tilanteeni ja vuoden 2017 tavoitteeni. Nyt olin häneen uudestaan yhteydessä ja kerroin asioiden menneen pankissa suunnitelmien mukaisesti.

Ostamalla kaikki 3 asuntoa viikon sisällä sovimme myyjän kanssa vajaan 6 %:n alennuksen arvioimastamme markkinahinnasta eli sain hieman lisää alennusta siitä, että kaupat tehtiin nopeasti ja kaikista kolmesta asunnosta.

Kauppa muodostuu aina kahdesta osatekijästä; kauppahinnasta ja kaupan ehdoista

Kun suurempaa alennusta ei ollut tarjolla, myyjä suostui osarahoittamaan kauppaa noin 12 %:lla kauppahinnasta. Tämä oli minulle tärkeä kaupan ehto, koska se parantaisi likvidipositiotani välittömästi seuraavaa mahdollista kauppaa ajatellen. Kyse on vuoden mittaisesta 0-korkoisesta lainasta, jota lyhennän helposti tulevista salkkuni kassavirroista. Myyjälle tämä sopi, koska loppukauppahinta riitti kattamaan hänen välittömän tarpeensa. Minun ei tarvinnut muuta kuin selittää oma tilanteeni ja kysyä.

Välittäjän arviokirjat ja toinen rahoituskierros

Kaupanteon jälkeen tilasin välittäjältä arviokirjat asunnoista. Hän tutustui aineistoon ja muutaman päivän kuluttua sain arvioimaani markkinahintaa hieman korkeammat arviokirjat, jotka laitoin tuoreiden isännöitsijäntodistusten kera pankkiini seuraavaa rahoituskierrosta varten.

Asuntosijoittamisen ansaintalogiikkaa ymmärtävä pankkiiri on kullanarvoinen

Pankista ehdotettiin tapaamisaikaa ja sanottiin, etten ollut viestissäni esittänyt hakemaani lainamäärää. Muistutin pankkiiria aikaisemmassa tapaamisessa keskustelemastamme markkinahinnasta ja kerroin ottavani mielelläni lainat välittäjän arviokirjojen korkeampien markkinahintojen perusteella mutten yhtään nyrpistelisi, jos pankki määrittelisi vakuusarvot aikaisemman keskustelumme pohjalta. Pankki hyväksyi välittäjän arviokirjat sellaisenaan vakuusarvon määrittelyä varten. Mukana paketissa oli vielä kaksi muuta toisesta pankista vapautunutta osakekirjaa, joista toiseen toinen välittäjä oli antanut arvion ja toiseen olin itse esittänyt perustelut. Toisen onnistuneen rahoituskierroksen jäljiltä likvidipositioni on nyt erinomainen.

Yhteydenotto vuokralaisiin

Uskon vahvasti, että hyvän asiakaskokemuksen tarjoaminen johtaa pitkällä tähtäimellä menestykselliseen lopputulokseen. Yksi vuokralaisista on jo saanut uuden jääkaapin ja lattian uusiminen on vuokralaisen ykköstoivomuksen pohjalta työlistalla ensi viikolla. Toisen vuokralaisen kanssa on sovittu, että haemme yhteistyössä sopivaa ajankohtaa kylpyhuoneen uusimiseksi mahdollisesti jo tämän vuoden mutta viimeistään ensi vuoden puolella. Ikääntymisen myötä kylpyammeen käyttö käy vaikeaksi ja suihku olisi suuri parannus. Molempien vuokralaisten kanssa sovittiin suullisesti molempia tyydyttävä vuokrankorotus, jos ja kun nämä parannukset on toteutettu. Kolmas vuokralainen oli suunnitellut muuttoa toiselle paikkakunnalle mutta se meni nyt ainakin uudelleen harkintaan, kun tarjolla olisi mahdollisuus asunnon tason nostoon.

Omassa ajatusmallissani vuokralaisen hyvä asiakaskokemus koostuu hyväkuntoisesta asunnosta, mahdollisuudesta remontointiin ja vuokralaisen elämäntilanteen huomioimisesta.

Yhteenveto

Edellämainittujen vaiheiden kautta tämän kolmen asunnon kaupan vaikutus likvidipositiooni oli vain noin 25000 euroa negatiivinen. Mukana on myös taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty. Vaikka alennus-% oli pieni, kaupan ehtojen ja onnistuneen uudelleenrahoituksen myötä mahdollisuudet saavuttaa koko vuoden tavoite paranivat kaupan myötä, vaikka aivan alussa mietin, että ne heikkenisivät.

4 kommenttia
  1. Janne permalink

    Millaista (maksimi)lainakorkoa käytät laskelmissasi? Omiin nimiin otetussa lainassa korkosuojaus onnistuu ja ilmeisesti sitä oletkin nyt aktiivisesti käyttänyt. Erityisesti uudiskohteissa käytettävä tasalyhennys nostaa maksuerät helposti suuriksi kun korot nousevat eikä kassavirtaa saa pidettyä positiivisena edes 70% lainoituksella. Kuinka olet huomioinut tämän seikan?

    • Terve,

      Tällä hetkellä käytän 2,5 % laskelmissa, koska toistaiseksi otan vain pitkiä kiinteitä korkoja (10-20 v.) ainoana korkosuojauskeinona. Käytän vain tasalyhenteisiä lainoja eli esim. 20 vuoden lainassa 10 vuoden kiinteän koron jaksolla lainapääoma on puolittunut, kun kiinteän koron jakso loppuu. Osa lainoista on pidemmissä kiinteissä koroissa, jotta samaan aikaikkunaan ei tule useampaa lainaa, jossa korko muuttuu kiinteästä muuttuvaksi.

      Ostan vain positiivista kassavirtaa tuottavia kohteita. Jos kohde, uusi tai vanha, ei tuota positiivista kassavirtaa 70 %:n velkavivulla tasalyhenteisenä min. 20 vuoden laina-aikaa käyttäen, en sijoita kohteeseen. Uudiskohteissa tämä edellyttää käytännössä jonkinlaista noin 10-15 %:n alennusta. Omassa sijoitusfilosofiassani uudiskohteen 3 vuoden lyhennysvapaa yhdistettynä muuttuvaan lyhyeeseen korkoon on riski, ei mahdollisuus, eli preferoin uudiskohteita esim. rakennusliikkeiden myyntivarastosta tai sellaisia, joissa ei lyhennysvapaata ole. Vanhoissa kohteissa voin tehdä poikkeuksen, jos näkyvissä on minusta riippuvia toimenpiteitä, joilla voin kassavirran kääntää positiiviseksi kuten esim. asunnon ostaminen vuokralaisineen, jossa vuokrataso on reilusti alle markkinavuokran ja remontit on tekemättä. Uudiskohteissa (kuten myös vanhoissa) huomioin yhtiölainan lyhennyskomponentin verosuunnitteluhyödyn kassavirtaa kasvattavana, vaikka sen realisoituminen pankkitilille edellyttää uudelleenrahoitusta lyhennysten kautta kasvaneiden vakuusarvojen kautta. Siis jos lyhennyn (uudiskohteen) tuloutettavaa yhtiölainaa 5000 euroa vuodessa, 3 vuoden jälkeen vakuusarvoa on vapautunut 15000 euroa, jonka uudelleenrahoituksen yhteydessä realisoituva verojen siirron kassavirtahyöty on 30 % eli 4500. Suunnittelujänteeni on useampi vuosi eteenpäin eli mietin salkkuuni kohteita myös verosuunnittelun kannalta, vaikka se ei primääri kriteeri olekaan.

      • Janne permalink

        Kiitos vastauksesta. Haluaisin vielä hieman tarkennusta suojauskeinoistasi: Käytätkö siis myös uudiskohteen rahoitusvastikkeen laskennassa 2,5 % korkoa, vaikka kyseessä olisi tasalyhenteinen muuttuvakorkoinen laina vai otatko tässä yhteydessä isomman pelivaran? Omien laskelmien mukaan tätä yhtälöä on hyvin hankala pitää positiivisena kassavirran suhteen mikäli korko nousee muutaman prosenttiyksikön.

      • Hyvä tarkentava kysymys. Olen tehnyt saman päätelmän, joka on myös pääsyy, miksi en juuri sijoita uudiskohteisiin. Omat lainani ovat jo yli 95%:sti vähintään 10 vuoden kiinteissä koroissa. Koko salkun tasolla tästä seuraa hyvä pelivara. Ne muutamat uudiskohteet, joita omistan pitkällä tähtäimellä, on ostettu alennuksella ja niissä ei ole lyhennysvapaata. Alennuksen myötä kassavirran positiivisuus tuo pelivaraa, jota olen herkkyystarkistellut 5 %:n korkotasoon asti nähdäkseni, paljonko kassavirta menisi miinukselle. Tasalyhennysten ansiosta lainapääoma pienenee, joka osaltaan kompensoi korkojen nousua. Mulla on myös muutama valmistumassa oleva uudisasunto, joissa on lyhennysvapaata ja näiden osalta mietin yhä, sopivatko ne mun salkkuun vai eivät.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: