Kun maksimivelkavipu on 70 % mutta 30 %:n omarahoitusosuutta ei ole – Blogi #63

Asetin vuoden 2017 tavoitteeksi, että asuntosijoitussalkkuni kasvaa positiivista kassavirtaa tuottavilla aktiivisilla sijoitustoimenpiteillä 2 miljoonalla eurolla. Jos pankki rahoittaisi näitä ostoja 70 %:lla, omarahoitusosuuteni olisi 600000 euroa. Likvidit varani vuoden alussa olivat 85000 euroa eli tavoitteen voisi kait sanoa olevan ns. “stretch goal”. Tavoite olisi helppo saavuttaa, jos kaikki kohteet voisi ostaa 30 %:n alennuksella ja pankki myöntäisi joka kohteen jälkeen uutta lainaa hyväksyen vakuusarvot markkinahinnan mukaisesti. Tällaisia kohteita ei vain ole ylenmäärin tarjolla. Pankkikaan ei aina näin toimi.

Hyvä kohde tarjolla mutta alennusta vain 4-5 %

Minulle tuli mahdollisuus ostaa kolmen asunnon kokonaisuus tutusta taloyhtiöstä kasvavalta hyvämaineiselta paikkakunnalta. Myyjä oli motivoitunut mutta hänellä oli toinen kiinnostunut ostaja, jolla oli valmiudet tehdä kaupat kahdesta asunnosta, joka olisi lähes tyydyttänyt myyjän käteistarpeen. Kohde täytti alennusta lukuunottamatta kaikki muut kriteerini; hyvä kassavirta, tuloutettavaa taloyhtiölainaa, markkina-arvoa korottavaa remontointipotentiaalia ja sen kautta vuokrankorotuspotentiaalia. Vaikka kohteen ostaminen söisikin likvidipositiotani ja vaikeuttaisi entisestään kaukaiselta tuntuvan vuositavoitteeni toteutumista, päätin yrittää neuvotella hyvän kaupan.

Ensimmäinen rahoituskierros

Pankkini oli jo saanut päivitetyn asuntosalkkukatsaukseni, jossa näkyi kaikin mahdollisin tunnusluvuin asuntosijoitustoimintani kehitys vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna. Myös vuoden 2017 tavoite oli rahoituspaketin yhteenveto-osiossa kerrottu. Olin nostamassa uutta lainaa, jolla saisin mm. tämän kolmen asunnon kokonaisuuden hankittua. Vakuutena toimivat aikaisemmin hankitut asunto-osakkeet, ei siis ostettavat kohteet.

Tällä kertaa kerroin pankkiirille tästä mahdollisuudesta ja perustelin, kuinka paljon uskoin markkinahinnan vähintään olevan ja miksi. Kerroin myös, että saan välittäjän arviokirjat vähintään tälle summalle. Pankki näytti vihreää valoa, että nämä markkina-arvot kelpaisivat seuraavalla rahoituskierroksella, mikäli kohteen ostaisin ja välittäjä tekisi arviokirjat.

Kauppahinta ja kaupan ehdot

Olin myös myyjälle päivää aikaisemmin selittänyt tilanteeni ja vuoden 2017 tavoitteeni. Nyt olin häneen uudestaan yhteydessä ja kerroin asioiden menneen pankissa suunnitelmien mukaisesti.

Ostamalla kaikki 3 asuntoa viikon sisällä sovimme myyjän kanssa vajaan 6 %:n alennuksen arvioimastamme markkinahinnasta eli sain hieman lisää alennusta siitä, että kaupat tehtiin nopeasti ja kaikista kolmesta asunnosta.

Kauppa muodostuu aina kahdesta osatekijästä; kauppahinnasta ja kaupan ehdoista

Kun suurempaa alennusta ei ollut tarjolla, myyjä suostui osarahoittamaan kauppaa noin 12 %:lla kauppahinnasta. Tämä oli minulle tärkeä kaupan ehto, koska se parantaisi likvidipositiotani välittömästi seuraavaa mahdollista kauppaa ajatellen. Kyse on vuoden mittaisesta 0-korkoisesta lainasta, jota lyhennän helposti tulevista salkkuni kassavirroista. Myyjälle tämä sopi, koska loppukauppahinta riitti kattamaan hänen välittömän tarpeensa. Minun ei tarvinnut muuta kuin selittää oma tilanteeni ja kysyä.

Mitä tarkoittaa “myyjän rahoitus” asuntosijoittamisessa ja mistä sitä saa? – Blogi #142

Välittäjän arviokirjat ja toinen rahoituskierros

Kaupanteon jälkeen tilasin välittäjältä arviokirjat asunnoista. Hän tutustui aineistoon ja muutaman päivän kuluttua sain arvioimaani markkinahintaa hieman korkeammat arviokirjat, jotka laitoin tuoreiden isännöitsijäntodistusten kera pankkiini seuraavaa rahoituskierrosta varten.

Asuntosijoittamisen ansaintalogiikkaa ymmärtävä pankkiiri on kullanarvoinen

Pankista ehdotettiin tapaamisaikaa ja sanottiin, etten ollut viestissäni esittänyt hakemaani lainamäärää. Muistutin pankkiiria aikaisemmassa tapaamisessa keskustelemastamme markkinahinnasta ja kerroin ottavani mielelläni lainat välittäjän arviokirjojen korkeampien markkinahintojen perusteella mutten yhtään nyrpistelisi, jos pankki määrittelisi vakuusarvot aikaisemman keskustelumme pohjalta. Pankki hyväksyi välittäjän arviokirjat sellaisenaan vakuusarvon määrittelyä varten. Mukana paketissa oli vielä kaksi muuta toisesta pankista vapautunutta osakekirjaa, joista toiseen toinen välittäjä oli antanut arvion ja toiseen olin itse esittänyt perustelut. Toisen onnistuneen rahoituskierroksen jäljiltä likvidipositioni on nyt erinomainen.

Yhteydenotto vuokralaisiin

Uskon vahvasti, että hyvän asiakaskokemuksen tarjoaminen johtaa pitkällä tähtäimellä menestykselliseen lopputulokseen. Yksi vuokralaisista on jo saanut uuden jääkaapin ja lattian uusiminen on vuokralaisen ykköstoivomuksen pohjalta työlistalla ensi viikolla. Toisen vuokralaisen kanssa on sovittu, että haemme yhteistyössä sopivaa ajankohtaa kylpyhuoneen uusimiseksi mahdollisesti jo tämän vuoden mutta viimeistään ensi vuoden puolella. Ikääntymisen myötä kylpyammeen käyttö käy vaikeaksi ja suihku olisi suuri parannus. Molempien vuokralaisten kanssa sovittiin suullisesti molempia tyydyttävä vuokrankorotus, jos ja kun nämä parannukset on toteutettu. Kolmas vuokralainen oli suunnitellut muuttoa toiselle paikkakunnalle mutta se meni nyt ainakin uudelleen harkintaan, kun tarjolla olisi mahdollisuus asunnon tason nostoon.

Omassa ajatusmallissani vuokralaisen hyvä asiakaskokemus koostuu hyväkuntoisesta asunnosta, mahdollisuudesta remontointiin ja vuokralaisen elämäntilanteen huomioimisesta.

Yhteenveto

Edellämainittujen vaiheiden kautta tämän kolmen asunnon kaupan vaikutus likvidipositiooni oli vain noin 25000 euroa negatiivinen. Mukana on myös taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty. Vaikka alennus-% oli pieni, kaupan ehtojen ja onnistuneen uudelleenrahoituksen myötä mahdollisuudet saavuttaa koko vuoden tavoite paranivat kaupan myötä, vaikka aivan alussa mietin, että ne heikkenisivät.