Mielenkiintoisissa palkkatöissä ollessani työn parissa vietetty aika ylitti säännöllisesti normaalin 40 tunnin työviikon. Joskus jopa kaksinkertaisesti, kun valtaosa työstä tapahtui oman asuinpaikkakunnan ulkopuolella, välillä ulkomailla. Silloin ajatus perheestä, omakotitalosta kaikkine huolto- ja korjaustarpeineen sekä isosta määrästä sijoitusasuntoja siihen päälle tuntui mahdottomalta.
Osakkeisiin sijoittaminen oli houkuttelevampaa ja pari sijoitusasuntoa oli vuokravälittäjän hoidossa täyden palvelun sopimuksella. Nyt viitisentoista vuotta myöhemmin 20 sijoitusasuntoa tuntuu kevyen lempeältä tuulahdukselta menneestä ajasta. Hallitusneuvottelujen seuraaminen on ollut hyvä syy ottaa vähän happea ja katsoa, minkälaiseen toimintaympäristöön asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta asettuvat uuden hallituksen ohjelman myötä ja vaikuttaako se jollain tavalla omaan vuodessa 2025 siintävään visiooni.
Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139
Tämä oli pari palasta omasta tarinastani, joiden pohjalta tämä kirjoitus on syntynyt. Kirjoituksessa pohditaan siis, miten voisi määritellä itselleen sopivan määrän sijoitusasuntoja pitkän tähtäimen tavoitteita asetettaessa
1. Henkilökohtaiset päämäärät ja taloudelliset tavoitteet
Valtaosalla meistä asuntosijoittaminen, vaikka olisikin ensin pankin ja kenties sen jälkeen myös omasta mielestämme ammattimaista ja liiketoimintamaista, tapahtuu sekä omin henkilökohtaisin että pankista omiin nimiin lainatuin varoin. Vaikka kuvioihin tulisi yhtiömuodoksi osakeyhtiö, senkin rahoittaja on usein asuntosijoittaja itse omin varoin ja vakuuksin.
Mukavuusaste velkarahan käyttämiselle
Mikäli asuntosijoitustoimintaa haluaa kasvattaa, se vaatii pääomia. Mikäli niitä ei ole omasta takaa esimerkiksi oman yritystoiminnan kautta, pääomia pitää hankkia velkaa ottamalla. Toimintaansa kasvattava, mikäli se suinkin on kannattavaa kasvua, asuntosijoittaja ei menetä uniaan siitä, että asuntosijoitussalkun kasvun myötä velkasumma kasvaa sadoista tuhansista miljooniin euroihin. Suurin huoli on pikemminkin, että lisärahoitus järjestyy aina, kun uusi kannattava sijoitusmahdollisuus tulee kohdalle. Velkamäärän kasvun rajoittaminen tai velkavivun pienentäminen eivät kuulu tämän asuntosijoittajan tavoitteisiin, koska hän näkee asuntosijoittamisen liiketoimintana, jonka kasvattamisvaihe vaatii velkarahan käyttöä.
Janan toisessa päässä on velkaa vierastava käteissijoittaja. Tällainen sijoittaja voi satunnaisesti käyttää velkarahaa rauhallisten yöuniensa kustannuksella mutta yhtenä päätavoitteena on velan poismaksu mahdollisimman nopeasti, jolloin unen laatu samalla paranee, kun velkavipu-% lähestyy nollaa. Tällaisella asuntosijoittajalla on yleensä selkeät taloudelliset tavoitteet, joihin voi kuulua taloudellinen riippumattomuus siten, että hän voi tehdä jotain täysin muuta kuin palkkatyötä tai asuntosijoitustoiminnan kehittämistä sen kasvattaminen mielessä.
Suuret lisäeläketulot parinkymmenen vuoden päästä vai passiivinen tulo nopeammin
Mikäli asuntosijoittamisen aloittaa 3-kymppisenä ja ajattelee jatkavansa palkkatöissä normaaliin eläkeikään asti, 25-30 vuoden mittaisillakin tulonhankkimislainoilla vivutetut sijoitusasunnot ovat velattomia ilman yhtään ylimääräistä lainanlyhennystä, kun eläkkeelle jäämisen aika koittaa. Mikäli sijoitusasuntoja ei ole kerralla hankittu hintasyklin huipulla ja palkkatulot jatkuvat keskeytyksettä, viimeistään 50 ikävuoden lähestyessä tällainen sijoittaja huomaa ns. lumipalloefektin vaikutukset, kun hankittujen sijoitusasuntojen lainat ovat lyhentyneet vakuusarvoa vapauttaen markkina-arvojen samanaikaisesti mahdollisesti noustua. Entistä suurempien lisäeläketulojen hankkiminen on mahdollista sijoitustoimintaa jatkamalla ja edelleen kasvattamalla. Jotta suurista eläketuloista pääsisi nauttimaan, mikäli nautinto niistä on riippuvainen, pitää muistaa pysyä terveenä ja hengissä eläkeikään asti ja sen yli.
Passiivisia tuloja nopeammin tavoitteleva tyytyy pienempään sijoitussalkun kokoon keskittyen sen tuottamaan kassavirtaan, jota voi oleellisesti parantaa maksamalla tulonhankkimislainoja pois yksi kerrallaan. Jokainen pois maksettu laina lisää sen pääomalyhennyksen suuruisen määrän kassavirtaa jokaiseen kuukauteen käytettäväksi heti. Korkojen ollessa ennätysalhaiset, verojen lisääntyminen lainojen poismaksun myötä on suhteellisen merkityksetöntä kokonaisuuden kannalta.
Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18
Mikäli samainen 3-kymppinen palkkatöissä käyvä ostaa yhden sijoitusasunnon kerrallaan ja keskittää sen tulonhankkimislainan poismaksuun kaiken ylimääräisen vuokra- ja palkkatulonsa, 50 ikävuoden lähestyessä mahdollisuus jäädä kokonaan passiivisten tulojen varaan tai ainakin siirtyä osa-aikaisiin töihin velattomien sijoitusasuntojen tuomien lisätulojen ansiosta on hyvinkin mahdollista. Eläkeiän koittaessa vuokratulojen taso ei ole niin suuri kuin ensimmäisessä vaihtoehdossa eikä eläkevuosista ole tulossa niin lukratiivisia mutta kokemuspakissa saattaa olla jo 15 vuoden ajalta asioita, jotka eivät ilman pienempiä passiivisia tuloja olisi olleet mahdollisia.
2. Käytettävissä oleva aika
Kun miettii asuntosijoitussalkun kokoa, sen yhteydessä tulee miettiä sen edellyttämää aikapanostusta ja vaihtoehtokustannusta. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta ei koskaan ole täysin passiivista.
Itse tekeminen
Sijoitusasuntojen ostaminen, sen edellyttämän rahoituksen hankinta, asuntojen remontointi, vuokraustoiminta, taloyhtiön hallitus- ja yhtiökokoustyöskentely… listaa voisi jatkaa ja viedä yksityiskohtaisemmalle tasolle. Kaiken itse tekemällä pystyy minimoimaan ulkopuolisille palveluntoimittajille maksetut palkkiot mutta vastineeksi aika ajoin toiminta on kaikkea muuta kuin passiivista.
Mikäli on samanaikaisesti palkkatöissä tai harjoittaa muuta yritystoimintaa, asuntosijoitustoiminta voi ajoittain viedä vapaat illat ja viikonloput, kun päällä on ensin asunnon remontti ja perään sen vuokraus. Jollekin tämä voi olla virkistävää vaihtelua istumatyölle mutta toiselle ahdistavaa, kun aikaa perheelle tai läheisille ei juuri liikene.
Palvelutoimittajien käyttäminen
Remonttitöiden ulkoistaminen tai vuokravälittäjän käyttö ovat kelvollisia ratkaisuja ajan vapauttamiseksi mutta palvelutoimittajien käyttö maksaa, mikä voi syödä liikaakin sijoituksen kannattavuutta. Mikäli asuntosijoittajauran alussa suunnittelee tekevänsä paljon itse ja myöhemmin siirtyvänsä käyttämään palvelutoimittajia, kannattaa jo alkuvaiheessa laskelmissa huomioida tämä, jotta syntyy käsitys, kuinka paljon (tai vähän) kohteesta voi maksaa, jotta se yhä on kannattavaa ulkopuolisia toimittajia käytettäessä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Korkoa korolle laskuri – laske kuinka varallisuutesi kasvaa vuosien saatossa
3. Asuntosijoitusstrategia
Jokainen itseään asuntosijoittajaksi kutsuva on jollain tasolla sisäistänyt, että sijoitustoiminnan on tarkoitus tuottaa voittoa. Moni asuntosijoittamista harrastuksekseen kutsuva tekee sitä kuitenkin käytännössä voitontavoittelu mielessä, mikä ei vaikkapa kalastus- tai kuntosaliharrastuksiin yhdisty juuri koskaan. Hyvää tahtoviakin toiselle kotia tarjoavia harmittaa taloudelliset menetykset vietävästi, jos hyväntekeväisyyden kohde jättää vuokrat maksamatta ja aiheuttaa asunnolle vahinkoa.
Kun voiton tavoittelu on sisäistetty asuntosijoitustoimintaan kuuluvaksi, on aika pohtia strategiaa, jolla se toteutuu.
Mikäli strategiana on sijoittaa kassavirtapositiivisuutta painottaen, voi sijoitusten kappalemäärää joutua kasvattamaan suuremmaksi kuin pitkän tähtäimen arvonnousupotentiaalia painottava. Tai sijoitukset voi joutua hankkimaan paikkakunnilta, jotka eivät ole oman kotikasvukeskuksen läheisyydessä, jolloin aikaa kuluu enemmän. Tai molemmat samanaikaisesti.
Arvonnousupotentiaalia painottava voi joutua hankkimaan asuntosijoituksensa alueilta, joissa moni haluaa asua, jolloin hintataso nousee sellaiseksi, että yhden asunnon hankinta ei ihan pienellä velkavivulla tai käteisellä valtaosalta onnistu. Mikäli velkavipu on niin korkea, että asuntosijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa, sijoitussalkun kasvulle tulee rajat siinä vaiheessa, kun muut tulot alkavat loppua negatiivisten kassavirtojen kattamiseen.
Kumpikaan painotus ei välttämättä ole väärä ja asuntosijoitussalkkua voi kasvattaa painopistettä välillä vaihdellen tai strategialla, joka tähtää sekä pieneen positiiviseen kassavirtaan että näkymään markkina-arvon mahdollisesta noususta tai ainakin säilymisestä.
Yhteenveto
Selkeää vastausta ei siis voi antaa, kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi tai milloin niitä on liikaa. Kysymykseen vastausta täytyy hakea jokaisen henkilökohtaisesta arvomaailmasta, päämääristä, taloudellisista tavoitteista ja käytettävissä olevasta ajasta lähtien. Tärkeää on myös muistaa, että asuntosijoittamisen tuottona kasvava pankkitilin saldo ei lisää ihmisen onnellisuutta vaan se, mitä sillä tekee.
Raha ei ole pahasta, rakkaus rahaan on.
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Vakuus – välttämätön paha vai hyvä vuokralaisen motivaattori – Blogi #151
Nyt on taas mielenkiintoista asuntosijoitustarinaa tarjolla, kun Hannu Airila kertoo, miten hän on onnistunut ostamaan, rahoittamaan, remontoimaan ja vuokraamaan asuntoja siten, että parissa vuodessa hän on kasvattanut toimintaansa siten, että on yhden asunnon vuokraamisen sijaan mukana vuokraamassa sataa asuntoa.
Osassa 1 käytiin läpi Hannun taustaa ja sitä, miten 6 asunnon ostosuunnitelma muuttui kokonaisen taloyhtiön ostamiseen ja miten rahoitettiin.
Tässä jaksossa tarina jatkuu siitä, miten Hannu kumppaneineen aikoo pärjätä Kuopion asuntomarkkinoilla erilaisin vuokrakodissa asumiseen liittyvien palvelukonseptien avulla. Vakio-osassa 3 Hannu kertoo, vaatiiko huippu-urheilu sitä kuuluisaa tahdonvoimaa, joka uuden vuoden lupauksen tehneiltä helmikuussa loppuu vai mikä saa laittamaan lenkkitossut jalkaan, kun räntää sataa vaakasuorassa. Ja miten tämä liittyy asuntosijoittamisessa menestymiseen.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Ostan Asuntoja Podcast #38 – “Olen Vuokranantaja ja ylpeä siitä” – Pia Helkiö
Nuppineula nettisivut
Ruuhi Invest nettisivut
FRG Group nettisivut
Kim Väisänen – Väärää yrittämistä; Adlibris** Sidottu, E-Kirja
Hannu Airila Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Toimitusjohtaja Henri Neuvosen blogikirjoitus siitä, miten apua voi pyytää ja saada: ”Älä syytä säätä, jos tuulipuvussa tulee kylmä”
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Vakuus – välttämätön paha vai hyvä vuokralaisen motivaattori – Blogi #151
* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen
** Adlibris -linkkien kautta paperi- tai e-kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.
Yritän videolla vastata useampaan kysymykseen koskien uudiskohteiden taloyhtiölainojen korkoja ja lyhennysvapaan loputtua myös lyhennyksiä sisältävän rahoitusvastikkeen verovähennyskäytäntöjä:
- saako lyhennysvapaan aikana rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta
- miten oma tulonhankkimislaina ja taloyhtiölaina eroavat
- onko taloyhtiölainan verovähennyshyöty ihan kohta sulkeutuva porsaanreikä
- miten myyntivoiton vero lasketaan, jos myy sijoitusasunnon, kun taloyhtiölaina on kokonaan maksettu ja vuokratuloista verotuksessa vähennetty
- kun taloyhtiö päättää ”lainaosuussuoritusten rahastoinnista”, joutuuko asuntosijoittaja verolle pantavaksi
- lyhennysvapaan kassavirtahyöty vs. pakkolyhennysvapaa verosuunnitteluhaitta
- miksi lyhennysvapaita on
- mitä riskejä taloyhtiölainan ja erityisesti sen lyhennysvapaaseen jaksoon liittyy
Ostan Asuntoja Blogissa myös laskuesimerkki aiheesta: Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen.
Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?
Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mistä sijoitusasunnon arvonnousu syntyy? YouTube #62
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Kiint… eiku kiinnitysluottopankkiiri Tom Miller – Ostan Asuntoja Podcast #46
Aikaisemmin on puhuttu siitä, että vuokralaisvalinta on kenties vuokraustoiminnan tärkein yksittäinen osa. Vuokralaisvalinnan epäonnistumisen vastapainona vakuus on yksi tärkeimmistä elementeistä.
Vakuus on tyypillisimmillään vuokralaisen rahaa, joka on vuokrasuhteen ajan vuokranantajan hallinnassa, tavalla tai toisella, turvaamassa vahingoilta siltä varalta, että vuokralainen ei täytä vuokrasopimuksessa sovittuja velvollisuuksiaan.
Koska kyseessä on vuokralaisen raha, se yleisesti motivoi vuokralaista maksamaan vuokrat ja pitämään vuokrakotinsa, vuokranantajan omaisuuden, hyvässä kunnossa lukuunottamatta normaalia kulumista. Näin vuokralainen voi varmistaa, että vakuusraha hänelle palautuu vuokrasopmuksen päättyessä.
Vakuus ei missään tapauksessa ole vuokranantajan rahaa eikä sitä tulisi vuokranantajan toimesta koskaan nähdä mahdollisena lisätulon lähteenä.
Vakuudesta voi neuvotella – neuvottelutulos kirjataan vuokrasopimukseen
Vakuudesta sovitaan osana vuokrasopimusta. Ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista voidaan vielä neuvotella vakuuden suuruudesta ja tavasta tai tavoista, millä se asetetaan. Näiden neuvottelujen tulos kirjataan vuokrasopimukseen.
Vaikka vakuudesta voidaan sopia vuokranantajan ja vuokralaisen kesken, huoneenvuokralaki määrittää, että sopimusehto, jonka mukaan vuokralaisen olisi annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokraa vastaava vakuus, on mitätön.
Vuokrasopimukseen kannattaa myös kirjata, mihin mennessä vakuus on asetettava. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on vuokranantajalla oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Vakuuden maksamisen eräpäivä tulisi poikkeuksetta olla ennen vuokrasopimuksen alkamispäivää.
Koska vuokrasopimuksen purkaminen on huomattavasti hankalampaa sen jälkeen, kun vuokralainen on muuttanut asuntoon, asunnon avaimia ei tulisi koskaan missään tapauksessa luovuttaa ennen kuin vakuus on toimitettu. Mikäli vuokranantajan luonteenlujuus ei tätä perussääntöä kivivarmuudella kestä, kannattaa ehdottomasti käyttää vuokravälittäjää asunnon vuokrauksessa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Tarjolla on myös “avaimet käteen” vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin Blogista: Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra?
Terminologiasta ei kannata tehdä väitöskirjaa
Kaikki keskustelut, joissa pohditaan, onko takuuvuokra tai vuokravakuus juridisesti yhtä vahvoja kuin pelkkä ”vakuus” -sanan käyttö ovat asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan kannattavuuden kannalta totaalista ajanhukkaa.
Kannattaa ehdottomasti tyytyä Suomen Vuokranantajien ohjeeseen, jossa sanotaan, että vakuudesta kannattaa käyttää vuokrasopimuksessa termiä ”vakuus” ja välttää kansantermejä kuten ”takuuvuokra”, ”vuokratakuu” tai ”vuokravakuus”. Lisäksi sopimukseen kannattaa kirjata, että vakuus kattaa kaikki mahdolliset sopimusvelvoitteiden laiminlyönnit, jolloin sekä maksamattomat vuokrat ja vesimaksut että tekemätön loppusiivous ja vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korjauskustannukset voidaan periä vakuudesta.
Vakuuden suuruus määräytyy markkinoilla
Vaikka laki mahdollistaa 3 kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden pyytämisen vuokralaiselta, normaalikäytäntö markkinoilla on 1-2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus.
Mikromarkkinan normaalia vakuusmäärää voi neuvotella suuremmaksi esimerkiksi tilanteissa, joissa vuokralaiskandidaatilla on maksuhäiriömerkintöjä mutta hänen maksukykynsä näyttäisi olevan kunnossa. Toinen esimerkkitapaus voi olla vakuuden korottaminen, mikäli vuokralaisella on lemmikki ja erityisesti pentu, jonka sisäsiisteys on kyseenalainen.
Suurilla valtakunnallisilla yksityisillä markkinoilla toimivilla vuokranantajilla on yleisenä vakuuskäytäntönä 0-250 euroa puhtaat luottotiedot omaaville vuokralaisille, jota he myös markkinoivat aktiivisesti vuokralaista hyödyttävänä ominaisuutena.
Pitäisikö yksityisen vuokranantajan siirtyä vuokraamaan asuntojaan myös jopa 0-vakuudella isojen kilpailijoiden kanssa pärjäämiseksi?
Mikäli omistaa sijoitusasunnon suurten toimijoiden vuokrakiinteistöjen kanssa samoilla mikromarkkinoilla, kannattaa seurata tarkkaan näiden toimijoiden vuokratasoja ennen kuin lähtee poistamaan tai alentamaan omaa vakuusvaatimustaan. Mitä enemmän oma sijoitusasunto vastaa isojen toimijoiden vuokra-asuntoja sitä paremman käsityksen pystyy muodostamaan.
Markkinointipuheissa ei suinkaan korosteta sitä, että vuokratasot voivat vakuudettomuuden vastineeksi olla yksityisten vuokranantajien vuokratasoja korkeampia. Mikäli näin on, yksityinen vuokranantaja pystyy joustamaan omassa toimintamallissaan ja neuvottelemaan vuokralaiskandidaattien kanssa heidän maksukyvystään riippuen erilaisista vaihtoehdoista:
- 2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus ja 30 € halvempi vuokra kuin isoilla toimijoilla naapuritalossa
- 1 kuukauden vuokraa vastaava vakuus ja 20 € halvempi vuokra kuin isoilla toimijoilla
- 0-250 euron vakuus ja 10 € halvempi vuokra
Omassa vuokraustoiminnassani viimeisimmässä tapauksessa vuokralainen valitsi ensimmäisen vaihtoehdon mukaisesti. Kakkossijalle jäänyttä vuokralaiskandidaattia kiinnosti keskimmäinen vaihtoehto.
Miten päättää vakuuden asettamisen muodosta
Vuokranantajan kannalta katsottuna vakuuden lajin valinnassa vaikuttavat 3 tekijää:
- vakuuden realisoinnin helppous
- vakuuden vuokralaista motivoivat ominaisuudet
- vakuuden palauttamisen helppous ja nopeus
Viimeisin tekijä on myös vuokralaisen kannalta merkittävä ja usein heitä kiinnostava. Itse selitän vuokralaiselle jo vuokrasopimusta tehdessäni, että tyypillisimmillään lähtevä vuokralaiseni luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselleni. Uuden vuokralaisen ensimmäinen tehtävä on tarkastaa asunnon loppusiivouksen taso ja asunnon kunto sekä välittää siitä tieto minulle. Mikäli ongelmia ei ole, palautan vakuuden lähteneelle vuokralaiselle viipymättä. Uusi vuokralaiseni tietää jo sisään muuttaessaan, että todennäköisesti hänenkin vakuutensa vapautuu samalla tavalla aikanaan.
Yleisin vakuuden muoto ja kaikkien kolmen yllämainitun tekijän kannalta paras on raha, joka on vuokranantajan tilillä.
Käytettäessä pankkitalletustodistusta vakuutena pitää osata huomioida, että talletuksessa on pankin kuittaamattomuustodistus. Sillä pankki sitoutuu olemaan käyttämättä tilillä olevia varoja vuokralaisen pankille olevien velkojen maksamiseen, mikäli sellaisia syntyisi. Pankkitalletuksen ehtona on siis, että se toimii vuokrasopimuksen vakuutena. Lisäksi pitää varmistua siitä, että varojen nostamiseen ei vaadita vuokralaisen suostumusta vaan että varat ovat vuokranantajan käytettävissä, mikäli vakuuden pidättämiselle on tarvetta. Pankkitalletuksen koroista pitää myös sopia.
Vaikka pankkitalletuksena onkin vuokralaisen rahaa ja siltä osin motivaatiotekijä täyttyy, siihen liittyvä byrokratia on suhteellisen iso ja mikäli omalle ajalleen laskee vähänkin korkeamman hinnan, pankkitalletustodistuksen käytön tuotto on heikko. Itse en ole sitä paria poikkeusta lukuunottamatta käyttänyt enkä normaalitapauksissa suostu sitä käyttämään.
Kolmas tapa voi olla jonkun henkilön antama takaus. Vaikka takaukset jaetaankin takauslaissa toissijaisiin ja omavelkaisiin takauksiin, en keksi yhtään syytä, miksi vuokranantajan pitäisi edes harkita toissijaista takausta. Kun vuokrasopimuksessa sovitaan, että toinen henkilö takaa omavelkaisesti vuokrasopimuksen velvoitteet, voi vuokranantaja vaatia sopimuksen mukaista suoritusta suoraan takaajalta ilman, että täytyy ensin todeta käräjäoikeuden kautta vuokralainen maksukyvyttömäksi.
Takaajan käyttämisessä on yleensä se lisähyöty, että takaaja yleensä tuntee vuokralaiskandidaatin ja luottaa tähän niin paljon, että takaajaksi ylipäätään tulee. Lisäksi takaajan yhteystiedot tulevat vuokranantajalle ja mikäli vuokralainen tekee katoamistempun, takaajan kautta yhteys vuokralaiseen voi syntyä helpommin kuin käräjäoikeuden kautta.
Vuokranantajan tulee muistaa aina tarkistaa myös takaajan luottotiedot. Maksukyvyttömän vuokralaisen maksukyvytön takaaja on kaksinkertainen punainen lippu keskeyttää vuokrasopimusprosessi ja siirtyä seuraavaan kandidaattiin.
Takaajan vastuuta ei ole rajoitettu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään vaan se voi olla suurempikin. Mikäli vuokralaiskandidaatti on sellainen, että tuntuu tarpeelliselta saada omavelkainen takaaja, jonka takausvastuuta ei vuokrasopimuksessa rajata, silloin kannattaa vakavasti harkita, täyttääkö vuokralaiskandidaatti kaikki vuokralaisvalintakriteerit ja mikäli täyttää, tulisiko niiden kiristämistä harkita.
Neljäs vaihtoehtoinen tapa on Kelan myöntämä maksusitoumus. Vaikka Kela kutsuukin sitä ”vuokravakuudeksi”, kattaa se vahinkoja, jotka syntyvät, mikäli vuokralainen ei täytä vuokrasuhteesta johtuvia muitakin velvoitteitaan.
Vaikka Kelan vakuudesta puuttukin vuokralaisen oman rahan käytön motivointitekijä, on se muuten vakuutena kelvollinen. Kelan sivuilta löytyy selkeät ohjeet, mitä ”vuokravakuus” kattaa ja myös ohjeet siitä, miten vakuus realisoidaan. Mikäli Kelan virkailijalla sattuisi olemaan omia käsityksiään vakuuden kattavuudesta, keskustelu on helppo ohjata Kelan omiin selkeisiin ohjeisiin, joista ei ole toimisto- tai virkailijakohtaisia sovelluksia olemassa.
Miten toimia, jos vakuutta pitääkin käyttää
Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyvä Tavanomaisen kulumisen ohje on jokaisen vuokranantajan perusoppimateriaalia, ettei vahingossa eikä varsinkaan tahallaan synny tilanteita, joissa asunnon normaalista kulumisesta aiheutuvia kustannuksia pyritään pidättämään vuokralaisen asettamasta vakuudesta.
Maksamattomat vuokrat ovat hyvin selkeästi vakuudesta pidätettäviä vahinkoja.
Mikäli huoneistolle on vuokrasuhteen aikana aiheutunut vahinkoa, voi niiden korjaamisesta aiheutuneet kohtuulliset ja todelliset kulut pidättää vakuudesta. Asiasta tulee informoida vuokralaista kirjallisesti. Mukaan kannattaa laittaa selkeät perustelut, valokuvia, erittelyt syntyneistä kustannuksista sekä kopiot kuiteista ja laskuista. Myös puutteellisen loppusiivouksen tekemisen todelliset kustannukset voi pidättää vakuudesta. Asiaa on turha monimutkaistaa tekemällä esimerkiksi loppusiivous itse ja sitten vääntää kättä kuittia pyytävän vuokralaisen kanssa; siivojaa tilaukseen ja työstä lasku on selkeää kaikkien kannalta.
Jos on selvää, että koko vakuutta ei ole tarpeellista pidättää, osa vakuudesta tulee palauttaa viipymättä vuokralaiselle. Puutteellinen loppusiivous on hyvä esimerkki tästä, jolloin siivouksen kustannukset ulkopuolisella siivolla teetettynä voivat olla 50-100 euroa, jolloin 100 euroa ylittävä osuus vakuudesta pitää palauttaa välittömästi.
Yhteenveto
Kuten alussa todettiin, vakuus ei ole vuokranantajan keino tehdä ylimääräistä tuottoa siitä toteutumattomia kuluja aiheetta pidättäen. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta paras tilanne on aina se, jolloin minkäänlaista tarvetta pidättää vakuutta ei ole. Siksi vakuuteen(kin) liittyvä vuokrasopimuksen kohta kannattaa käydä konkreettisesti läpi vuokralaisen kanssa sopimusta allekirjoitettaessa.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Nyt on taas mielenkiintoista asuntosijoitustarinaa tarjolla, kun Hannu Airila kertoo, miten hän on onnistunut ostamaan, rahoittamaan, remontoimaan ja vuokraamaan asuntoja siten, että parissa vuodessa hän on kasvattanut toimintaansa siten, että on yhden asunnon vuokraamisen sijaan mukana vuokraamassa sataa asuntoa.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Ostan Asuntoja Podcast #38 – “Olen Vuokranantaja ja ylpeä siitä” – Pia Helkiö
Nuppineula nettisivut
Ruuhi Invest nettisivut
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.
Tarjolla on myös “avaimet käteen” vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin Blogista: Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra?
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube: Mistä sijoitusasunnon arvonnousu syntyy? YouTube #62
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149
Yksinkertaistettuna asuntosijoittamisen tuotto syntyy arvonnoususta ja vuokratulosta. Asia ei käytännössä ole näin yksinkertainen.
Tällä videolla rajoitutaan pelkästään arvonnousuun ja käydään läpi, mistä elementeistä se voi koostua. Ja selitetään, miksi vuokratuoton laskentakaava on vajavainen asuntosijoittajan tunnusluku, mikäli sijoituspäätökset perustaa vain siihen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta.
Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mitä tehdä, kun markkinoilta ei löydy sijoituskriteerit täyttäviä ostokohteita? YouTube #61
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Kiint… eiku kiinnitysluottopankkiiri Tom Miller – Ostan Asuntoja Podcast #46
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149
Miksi tykkään “osta ja pidä” -asuntosijoittamisesta niiiin paljon – Blogi #150
Ostan Asuntoja 