Vakuus – välttämätön paha vai hyvä vuokralaisen motivaattori – Blogi #151

Aikaisemmin on puhuttu siitä, että vuokralaisvalinta on kenties vuokraustoiminnan tärkein yksittäinen osa. Vuokralaisvalinnan epäonnistumisen vastapainona vakuus on yksi tärkeimmistä elementeistä. 

Vakuus on tyypillisimmillään vuokralaisen rahaa, joka on vuokrasuhteen ajan vuokranantajan hallinnassa, tavalla tai toisella, turvaamassa vahingoilta siltä varalta, että vuokralainen ei täytä vuokrasopimuksessa sovittuja velvollisuuksiaan. 

Koska kyseessä on vuokralaisen raha, se yleisesti motivoi vuokralaista maksamaan vuokrat ja pitämään vuokrakotinsa, vuokranantajan omaisuuden, hyvässä kunnossa lukuunottamatta normaalia kulumista. Näin vuokralainen voi varmistaa, että vakuusraha hänelle palautuu vuokrasopmuksen päättyessä.

Vakuus ei missään tapauksessa ole vuokranantajan rahaa eikä sitä tulisi vuokranantajan toimesta koskaan nähdä mahdollisena lisätulon lähteenä. 

Vakuudesta voi neuvotella – neuvottelutulos kirjataan vuokrasopimukseen

Vakuudesta sovitaan osana vuokrasopimusta. Ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista voidaan vielä neuvotella vakuuden suuruudesta ja tavasta tai tavoista, millä se asetetaan. Näiden neuvottelujen tulos kirjataan vuokrasopimukseen.

Vaikka vakuudesta voidaan sopia vuokranantajan ja vuokralaisen kesken, huoneenvuokralaki määrittää, että sopimusehto, jonka mukaan vuokralaisen olisi annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokraa vastaava vakuus, on mitätön.

Vuokrasopimukseen kannattaa myös kirjata, mihin mennessä vakuus on asetettava. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on vuokranantajalla oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.

Vakuuden maksamisen eräpäivä tulisi poikkeuksetta olla ennen vuokrasopimuksen alkamispäivää.

Koska vuokrasopimuksen purkaminen on huomattavasti hankalampaa sen jälkeen, kun vuokralainen on muuttanut asuntoon, asunnon avaimia ei tulisi koskaan missään tapauksessa luovuttaa ennen kuin vakuus on toimitettu. Mikäli vuokranantajan luonteenlujuus ei tätä perussääntöä kivivarmuudella kestä, kannattaa ehdottomasti käyttää vuokravälittäjää asunnon vuokrauksessa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Tarjolla on myös “avaimet käteen” vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra?

Terminologiasta ei kannata tehdä väitöskirjaa

Kaikki keskustelut, joissa pohditaan, onko takuuvuokra tai vuokravakuus juridisesti yhtä vahvoja kuin pelkkä ”vakuus” -sanan käyttö ovat asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan kannattavuuden kannalta totaalista ajanhukkaa.

Kannattaa ehdottomasti tyytyä Suomen Vuokranantajien ohjeeseen, jossa sanotaan, että vakuudesta kannattaa käyttää vuokrasopimuksessa termiä ”vakuus” ja välttää kansantermejä kuten ”takuuvuokra”, ”vuokratakuu” tai ”vuokravakuus”. Lisäksi sopimukseen kannattaa kirjata, että vakuus kattaa kaikki mahdolliset sopimusvelvoitteiden laiminlyönnit, jolloin sekä maksamattomat vuokrat ja vesimaksut että tekemätön loppusiivous ja vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen korjauskustannukset voidaan periä vakuudesta. 

Vakuuden suuruus määräytyy markkinoilla

Vaikka laki mahdollistaa 3 kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden pyytämisen vuokralaiselta, normaalikäytäntö markkinoilla on 1-2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus.

Mikromarkkinan normaalia vakuusmäärää voi neuvotella suuremmaksi esimerkiksi tilanteissa, joissa vuokralaiskandidaatilla on maksuhäiriömerkintöjä mutta hänen maksukykynsä näyttäisi olevan kunnossa. Toinen esimerkkitapaus voi olla vakuuden korottaminen, mikäli vuokralaisella on lemmikki ja erityisesti pentu, jonka sisäsiisteys on kyseenalainen.

Suurilla valtakunnallisilla yksityisillä markkinoilla toimivilla vuokranantajilla on yleisenä vakuuskäytäntönä 0-250 euroa puhtaat luottotiedot omaaville vuokralaisille, jota he myös markkinoivat aktiivisesti vuokralaista hyödyttävänä ominaisuutena. 

Pitäisikö yksityisen vuokranantajan siirtyä vuokraamaan asuntojaan myös jopa 0-vakuudella isojen kilpailijoiden kanssa pärjäämiseksi?

Mikäli omistaa sijoitusasunnon suurten toimijoiden vuokrakiinteistöjen kanssa samoilla mikromarkkinoilla, kannattaa seurata tarkkaan näiden toimijoiden vuokratasoja ennen kuin lähtee poistamaan tai alentamaan omaa vakuusvaatimustaan. Mitä enemmän oma sijoitusasunto vastaa isojen toimijoiden vuokra-asuntoja sitä paremman käsityksen pystyy muodostamaan.

Markkinointipuheissa ei suinkaan korosteta sitä, että vuokratasot voivat vakuudettomuuden vastineeksi olla yksityisten vuokranantajien vuokratasoja korkeampia. Mikäli näin on, yksityinen vuokranantaja pystyy joustamaan omassa toimintamallissaan ja neuvottelemaan vuokralaiskandidaattien kanssa heidän maksukyvystään riippuen erilaisista vaihtoehdoista:

• 2 kuukauden vuokraa vastaava vakuus ja 30 € halvempi vuokra kuin isoilla toimijoilla naapuritalossa
• 1 kuukauden vuokraa vastaava vakuus ja 20 € halvempi vuokra kuin isoilla toimijoilla
• 0-250 euron vakuus ja 10 € halvempi vuokra

Omassa vuokraustoiminnassani viimeisimmässä tapauksessa vuokralainen valitsi ensimmäisen vaihtoehdon mukaisesti. Kakkossijalle jäänyttä vuokralaiskandidaattia kiinnosti keskimmäinen vaihtoehto.

Miten päättää vakuuden asettamisen muodosta

Vuokranantajan kannalta katsottuna vakuuden lajin valinnassa vaikuttavat 3 tekijää:

• vakuuden realisoinnin helppous
• vakuuden vuokralaista motivoivat ominaisuudet
• vakuuden palauttamisen helppous ja nopeus

Viimeisin tekijä on myös vuokralaisen kannalta merkittävä ja usein heitä kiinnostava. Itse selitän vuokralaiselle jo vuokrasopimusta tehdessäni, että tyypillisimmillään lähtevä vuokralaiseni luovuttaa asunnon uudelle vuokralaiselleni. Uuden vuokralaisen ensimmäinen tehtävä on tarkastaa asunnon loppusiivouksen taso ja asunnon kunto sekä välittää siitä tieto minulle. Mikäli ongelmia ei ole, palautan vakuuden lähteneelle vuokralaiselle viipymättä. Uusi vuokralaiseni tietää jo sisään muuttaessaan, että todennäköisesti hänenkin vakuutensa vapautuu samalla tavalla aikanaan.

Yleisin vakuuden muoto ja kaikkien kolmen yllämainitun tekijän kannalta paras on raha, joka on vuokranantajan tilillä. 

Käytettäessä pankkitalletustodistusta vakuutena pitää osata huomioida, että talletuksessa on pankin kuittaamattomuustodistus. Sillä pankki sitoutuu olemaan käyttämättä tilillä olevia varoja vuokralaisen pankille olevien velkojen maksamiseen, mikäli sellaisia syntyisi. Pankkitalletuksen ehtona on siis, että se toimii vuokrasopimuksen vakuutena. Lisäksi pitää varmistua siitä, että varojen nostamiseen ei vaadita vuokralaisen suostumusta vaan että varat ovat vuokranantajan käytettävissä, mikäli vakuuden pidättämiselle on tarvetta. Pankkitalletuksen koroista pitää myös sopia. 

Vaikka pankkitalletuksena onkin vuokralaisen rahaa ja siltä osin motivaatiotekijä täyttyy, siihen liittyvä byrokratia on suhteellisen iso ja mikäli omalle ajalleen laskee vähänkin korkeamman hinnan, pankkitalletustodistuksen käytön tuotto on heikko. Itse en ole sitä paria poikkeusta lukuunottamatta käyttänyt enkä normaalitapauksissa suostu sitä käyttämään. 

Kolmas tapa voi olla jonkun henkilön antama takaus. Vaikka takaukset jaetaankin takauslaissa toissijaisiin ja omavelkaisiin takauksiin, en keksi yhtään syytä, miksi vuokranantajan pitäisi edes harkita toissijaista takausta. Kun vuokrasopimuksessa sovitaan, että toinen henkilö takaa omavelkaisesti vuokrasopimuksen velvoitteet, voi vuokranantaja vaatia sopimuksen mukaista suoritusta suoraan takaajalta ilman, että täytyy ensin todeta käräjäoikeuden kautta vuokralainen maksukyvyttömäksi. 

Takaajan käyttämisessä on yleensä se lisähyöty, että takaaja yleensä tuntee vuokralaiskandidaatin ja luottaa tähän niin paljon, että takaajaksi ylipäätään tulee. Lisäksi takaajan yhteystiedot tulevat vuokranantajalle ja mikäli vuokralainen tekee katoamistempun, takaajan kautta yhteys vuokralaiseen voi syntyä helpommin kuin käräjäoikeuden kautta.

Vuokranantajan tulee muistaa aina tarkistaa myös takaajan luottotiedot. Maksukyvyttömän vuokralaisen maksukyvytön takaaja on kaksinkertainen punainen lippu keskeyttää vuokrasopimusprosessi ja siirtyä seuraavaan kandidaattiin.

Takaajan vastuuta ei ole rajoitettu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään vaan se voi olla suurempikin. Mikäli vuokralaiskandidaatti on sellainen, että tuntuu tarpeelliselta saada omavelkainen takaaja, jonka takausvastuuta ei vuokrasopimuksessa rajata, silloin kannattaa vakavasti harkita, täyttääkö vuokralaiskandidaatti kaikki vuokralaisvalintakriteerit ja mikäli täyttää, tulisiko niiden kiristämistä harkita.

Neljäs vaihtoehtoinen tapa on Kelan myöntämä maksusitoumus. Vaikka Kela kutsuukin sitä ”vuokravakuudeksi”, kattaa se vahinkoja, jotka syntyvät, mikäli vuokralainen ei täytä vuokrasuhteesta johtuvia muitakin velvoitteitaan. 

Vaikka Kelan vakuudesta puuttukin vuokralaisen oman rahan käytön motivointitekijä, on se muuten vakuutena kelvollinen. Kelan sivuilta löytyy selkeät ohjeet, mitä ”vuokravakuus” kattaa ja myös ohjeet siitä, miten vakuus realisoidaan. Mikäli Kelan virkailijalla sattuisi olemaan omia käsityksiään vakuuden kattavuudesta, keskustelu on helppo ohjata Kelan omiin selkeisiin ohjeisiin, joista ei ole toimisto- tai virkailijakohtaisia sovelluksia olemassa.

Miten toimia, jos vakuutta pitääkin käyttää

Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyvä Tavanomaisen kulumisen ohje on jokaisen vuokranantajan perusoppimateriaalia, ettei vahingossa eikä varsinkaan tahallaan synny tilanteita, joissa asunnon normaalista kulumisesta aiheutuvia kustannuksia pyritään pidättämään vuokralaisen asettamasta vakuudesta.

Maksamattomat vuokrat ovat hyvin selkeästi vakuudesta pidätettäviä vahinkoja.

Mikäli huoneistolle on vuokrasuhteen aikana aiheutunut vahinkoa, voi niiden korjaamisesta aiheutuneet kohtuulliset ja todelliset kulut pidättää vakuudesta. Asiasta tulee informoida vuokralaista kirjallisesti. Mukaan kannattaa laittaa selkeät perustelut, valokuvia, erittelyt syntyneistä kustannuksista sekä kopiot kuiteista ja laskuista. Myös puutteellisen loppusiivouksen tekemisen todelliset kustannukset voi pidättää vakuudesta. Asiaa on turha monimutkaistaa tekemällä esimerkiksi loppusiivous itse ja sitten vääntää kättä kuittia pyytävän vuokralaisen kanssa; siivojaa tilaukseen ja työstä lasku on selkeää kaikkien kannalta.

Jos on selvää, että koko vakuutta ei ole tarpeellista pidättää, osa vakuudesta tulee palauttaa viipymättä vuokralaiselle. Puutteellinen loppusiivous on hyvä esimerkki tästä, jolloin siivouksen kustannukset ulkopuolisella siivolla teetettynä voivat olla 50-100 euroa, jolloin 100 euroa ylittävä osuus vakuudesta pitää palauttaa välittömästi.

Yhteenveto

Kuten alussa todettiin, vakuus ei ole vuokranantajan keino tehdä ylimääräistä tuottoa siitä toteutumattomia kuluja aiheetta pidättäen. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta paras tilanne on aina se, jolloin minkäänlaista tarvetta pidättää vakuutta ei ole. Siksi vakuuteen(kin) liittyvä vuokrasopimuksen kohta kannattaa käydä konkreettisesti läpi vuokralaisen kanssa sopimusta allekirjoitettaessa.

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Yhdestä sataan asuntoon 2 vuodessa tarkasti suunnistaen – Hannu Airila osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #47

Mistä sijoitusasunnon arvonnousu syntyy? YouTube #62