Miten kasvattaa asuntosijoitustoimintaa palkka- tai yritystöiden ja muiden kiireiden ohessa – Blogi #89

Asuntosijoittaminen ei ole rakettitiedettä mutta vaatii silti tietotaitoa ja vaivaa, jotta sijoitusten tuotto ei menisi riskien realisoitumisen kattamiseen. Asuntosijoittamisen aloittaminen palkkatöiden ohessa on hyvä vaihtoehto ja päätoimiseksi sijoittajaksi siirtymistä kannattaa yrittää pitkittää, koska palkkatulo helpottaa asuntosijoituslainojen saantia ja parantaa niiden ehtoja. Yrittäjälle omaan yritykseen keskittyminen voi olla paras tapa kasvattaa pääomia asuntosijoitustoiminnan kasvattamiseen. Työkiireet, perhe-elämä ja harrastukset voivat kuitenkin viedä niin paljon aikaa, että asuntosijoittamisen kasvutavoitteet jäävät toteutumatta. Ohessa vinkkejä, jotka voivat tehostaa omaa ajankäyttöä asuntosijoittamisen polulla edetessä.

Kiinnitä huomiota taloyhtiön hallinnon ja isännöitsijän laatuun

Aikaisemmin tarkastelin primääristi ostettavaa sijoitusasuntoa ja sekundäärisesti taloyhtiötä, jonka tarkastelussa pääpaino oli tekemättömien taloyhtiöremonttien kustannusten arvioimisessa. Matkan varrella näkemykseni on muuttunut yhä enemmän siihen suuntaan, että hyvin hoidetusta taloyhtiöstä peruskuntoisen asunnon ostaminen on yleensä vähemmän aikaa vievää, kun huonosti hoidetusta yhtiöstä hyväkuntoisen asunnon ostaminen. Kannattaa selvittää, että

• taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma perustuu jonkinlaiseen ammattimaisesti tehtyyn kuntoarvioon ja toivottavasti joiltain osin kuntokartoitukseen. Se on yleensä hyvän hallituksen tunnusmerkki
• isännöintifirman ja isännöitsijän referenssejä
• taloyhtiössä ei ole “vuokranantajaomistaja” -vastaisuutta

Näiden asioiden ollessa kunnossa, aikaa ei haaskaannu taloyhtiön asioiden oikomiseen vaan voi keskittyä oman asunnon vuokraustoimintaan.

Hyödynnä vuokravälittäjää

Vaikka itse en käytä vuokravälittäjiä, se on silti suosittelemisen arvoinen vaihtoehto. Päätöksen tekemiseksi kannattaa ensin arvioida omat taidot vuokralaisvalinnan ja vuokrasopimuksen tekemiseen ja halut vuokralaisten kanssa toimimiseen. Tyypillisesti noin kuukauden vuokran suuruista palkkiota vastaan voi ulkoistaa nämä tehtävät välittäjälle ja vapauttaa omaa aikaa esimerkiksi uusien ostokohteiden etsimiseen ja rahoitusneuvotteluihin pankin kanssa. Vaikka kuukauden vuokra kuullostaa alkuun isolta lovelta vuoden vuokratulossa, kannattaa aina kysyä itseltä “verrattuna mihin” -kysymys. Jos välittäjän käyttö vapauttaa aikaa siten, että joka vuosi ehtii löytää kohteen, jonka voi ostaa 5000 euroa alle markkinahinnan, 500 euroa välittäjälle on järkevä investointi.

Kuten isännöitsijänkin osalla, kannattaa selvittää välittäjän referenssit. Kun välittäjän valinta on tehty, kannattaa vaatia välittäjää perustelemaan hänen ehdottamansa vuokrataso ja valitsemansa vuokralainen. Vuokravälittäjä on usein kiinteistövälitysliikkeen sisääntulovirka eli pallilla istuu ehkä toimiston nuorin tai kokemattomin henkilö. Se ei välttämättä ole huono asia, sillä tällainen henkilö voi helposti löytää vuokralaiskandin kannabisviljelmävideot Snapchatistä, kun kokeneempi välittäjä yhä miettii oman Instagram-profiilin avausta. Nuori osaa käyttä älypuhelintaan ja napsia hyviä kuvia ja tehdä esittelyvideon vuokra-asunnosta tuossa tuokiossa, kun vanha vasta latailee ikkunaa vasten pystysuoraan otettuja ylivaloittuneita digipokkarikuvia pc:lleen.

Hyödynnä teknologiaa

Erityisesti tämä kohta jää helposti aloittelevalta asuntosijoittajalta sivuun, kun ajatellaan, että niitä asuntoja on vain yksi ja sitten ehkä joskus toinen. Oma suositukseni on, että ensimmäisestä asunnosta lähtien toimintaa kannattaa ajatella liiketoimintana. Jokainen manuaalinen tapahtuma tulisi miettiä läpi ajatuksella, miten tästä tehdään prosessi ja miten se digitoidaan ja automatisoidaan mahdollisimman pitkälle. Yhden tai kahden asunnon kanssa näitä miettimistarpeita ei tule usein mutta, kun ne on heti ratkaistu, sijoitustoiminnan kasvu tulee paljon helpommin palkkatyön ja muiden kiireiden ohessa.

Paperimapin sijaan kannattaa perustaa asunnon ja taloyhtiön dokumenteille sähköiset kansiot. Jos ei tiedä, miten se tehdään, hyppy YouTubeen ja opiskelu sieltä videoiden avulla. Omat kansioni ovat Evernotessa. Asenna älypuhelimeesi skanneri-appi ja skannaa kaikki dokumentit heti sähköiseen muotoon luomaasi kansioihin. Itse käytän Evernoten kanssa toimivaa Scannable -appia. Ota vuokrasopimuksen sähköinen allekirjoitus käyttöön. Tutustu Googlen palveluihin, tee hakuvahdit nettiin, ota valokuvat asunnostasi ja taloyhtiöstä ja tallenna ne tietokoneellesi tai tabletille.

Aikaisempi kirjoitukseni: Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani

Älä keksi pyörää uudestaan

Suomen Vuokranantajien jäsenyys maksaa 0-2 asunnon omistajalle 88 euroa ja 3-9 asuntoa omistavalle 136 euroa vuodessa. Vuokranantajien keskustelupalstalla on vuokranantajia kertomassa, kuinka he eivät koe saavansa vastinetta rahoilleen. Suurin piirtein yhtä paljon on vuokranantajia, jotka ovat kohdanneet ongelman, jota eivät itse pysty ratkaisemaan ja ovat tuoreeltaan liittyneet jäseneksi saadakseen Vuokranantajien juristin neuvoja. Moni ongelma olisi jäänyt tulematta, kun olisi alunperin käytetty esimerkiksi Vuokranantajien valmiita vuokrasopimuspohjia.

Jos tekee töitä, joissa laskuttaa asiakasta vaikkapa 40 euroa tunti, 2 tunnin nettisurffauksen välttäminen, kun hakee ratkaisua ongelmaan suomi24-palstalta, maksaisi takaisin jäsenmaksun. Lisäksi googlaamalla haetut ratkaisut voivat olla ihan mitä tahansa. Ajan vapauttamiseksi muihin asioihin jäsenyys on hyvä investointi.

Toinen keino on verottajan verosuunnitteluohjeiden hyödyntäminen. Verottajan sivuilta löytyy kaikki mahdolliset asuntosijoittajan ja vuokranantajan keinot suunnitella verotustaan ja tehdä vähennyksiä vuokratulosta. Ajankäyttömielessä kannattaa ensin suunnata sinne ja vasta sitten keskustelupalstoille, jos jostain syystä hakutoiminto ei löytäisi oikeaa ohjetta.

Aikaisempi kirjoitukseni: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen (päivitetty 7.2.2018)

Käytä ammattilaisia ammattitaitoa vaativissa tehtävissä

Jos on itse remontoinut asuntoja ja siivonnut liesituulettimia ja viemärikaivoja, siitä on varmasti hyötyä varsinkin, kun sijoitusasunto pitäisi pintaremontoida ja täyssiivota vuokralaisten välissä. Kun aika on tiukalla, kannattaa harkita hyödyn käyttämistä siten, että palkkaa ammattilaiset tekemään remontti- ja siivoushommat. Hyöty realisoituu siinä, että oma kokemus laminaatin ja jalkalistojen 3 päivän asennusajasta tarkoittaa sitä, että 2 päivän tarjouksen voi hyväksyä ja 4 päivän tarjouksen tietää vedätykseksi.

Koska tällaiset työt saa vähentää verotuksessa, laskun loppusummasta 70 % on se vertailuluku, jota pitää käyttää, kun arvottaa omaa aikaansa päättäessään, kannattaako työ tehdä itse vai onko fiksumpaa tehdä omaa työtä, josta kenties laskuttaa 40 euroa ja maksaa remonttimiehelle 35 euroa. Vai onko perheen kanssa vietetty vapaa viikonloppu arvokkaampi kuin itse remontoimalla säästetty euro. Varsinkin, jos siinä viikonlopun aikana käytti 2 tuntia uuden ostokohteen löytämiseen ja toiset 2 tuntia uuden vuokralaisen vuokrasopimuksen tekemiseen, jolla säästyi välittäjän palkkio.

Muista aina tarkistaa remonttimiesten referenssit, jotta maksat lopputuloksista etkä uusista ongelmista.

Harkitse sijoituskumppania asuntosijoittamiseen

“50 %:n osuus 100 euron kassavirrasta on paljon enemmän kuin 100 %:n osuus 0 eurosta”. Mikäli itseltä onnistuu laskelmat ja rahoitusneuvottelut hyvin, remonttitaitoinen ja vuokralaisten kanssa pärjäävä kumppani voi olla hyvä vaihtoehto sekä toiminnan nopeampaan kasvattamiseen että kannattavuuden parantamiseen.

Mikäli päätyy käyttämään kumppania, kannattaa sopia pelisäännöt ensin ja miettiä, miten kumppanuus puretaan, jos siihen tulee tarve.

Hyödynnä luppoaika tehokkaasti asuntosijoittamisen opiskeluun

Negatiivisten uutisten lukemista tai kuuntelua työmatkoilla ja harrastusten parissa kannattaa vähentää ja käyttää tätä aikaa asuntosijoittamisen ja oman toiminnan opiskeluun lukemalla tai kuuntelemalla asuntosijoittamiseen liittyvää tai sitä tukevaa materiaalia.

Aikaisempi kirjoitukseni Miten opiskella asuntosijoittamista

Yhteenveto

Ehkä tyypillinen etenemispolku on, että mitä enemmän asuntosijoituksia on sitä enemmän tulee hyödynnettyä alihankkijoita ja muita ulkopuolisia resursseja. Tällöin voi itse keskittyä parhaiten lisäarvoa tuottaviin osiin, joista merkittävin on sijoitustoiminnan kasvattamiseen liittyvät toiminnot. Palkka- tai laskutettavaa työtä tekevälle lisäarvoa tuottavinta voi myös olla omaan työhön keskittyminen ja muiden toimintojen ulkoistaminen mahdollisimman paljon. Tätä kautta voi kertyä parhaiten pääomia sijoitustoiminnan kasvattamiseen.

Tämän kirjoituksen aihe ja sponsori sopivat hyvin yhteen.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

AsuntoPehtoori on uusi palvelu, jossa voit ulkoistaa vuokraisännän tehtävät ammattisijoittajan hoidettavaksi. Lisäksi tarjoamme Akha ry:n hallitusammattilaisen palveluita taloyhtiöille.

Lue lisää osoitteesta www.asuntopehtoori.fi