Ostan Asuntoja

”Jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” -lupauksia alkaa hyppimään silmille sen verran usein, että yhden kirjoituksen verran ajattelin pohtia, kuinka paljon vaaroja voisi näköpiirissä olla, jotta oheinen markkinointilause olisikin pelkkiä katteettomia lupauksia. Takuuaika lupauksille ainakin on 0 kuukautta.

”Asuntosijoittamisessa vuokratuottoa kertyy vakaasti joka kuukausi ja oma pääoma kasvaa asunnon arvon noustessa” -lausetta voi jokainen hetken pohtia osakesijoittamisen kautta. Miltä kuullostaisi ”osakesijoittamisessa osinkotuottoa kertyy vakaasti joka vuosi ja oma pääoma kasvaa osakkeen arvon noustessa”? Vaikka osakesijoittamisen voi aloittaa tonnilla, kyseinen markkinointilause on laissa kielletty. Nyrkkisääntönä on, että taksikuskin kertoessa tämän, osakkeet tulisi myydä, koska romahdusta edeltävä huippu on käsillä.

Sijoitusasunto maksaa 100 tonnia mutta vastuu on lukijalla, kun pohtii, kuinka monta prosenttia sen asunnon arvo varmuuudella nousee vuodessa seuraavat 20 vuotta ja mistä se vuokratuotto tulee, jos asunto on tyhjä ja remontissa vuokralaisten välissä tai käräjäoikeuden häätöprosessissa on ruuhkaa, kun maksamattomien vuokrien takia pitäisi saada vuokralaiselta asunto haltuun. 

Ostan Asuntoja Blogi on täynnä kirjoituksia, joissa kerrotaan perusteluineen, miksi, miten, milloin ja missä tilanteissa asuntosijoittaminen on kirjoittajan mielestä erinomainen sijoittamisen muoto. Ohjeita onnistuneeseen vuokraustoimintaan löytyy myös kymmenistä kirjoituksista. ”Asuntosijoittamisessa vuokratuottoa kertyy vakaasti joka kuukausi ja oma pääoma kasvaa asunnon arvon noustessa” -lupauksia ei kirjoituksista kuitenkaan kovin helposti löydä.

”Menneisyyden tuotot eivät ole tae tulevista tuotoista” -disclaimer puuttuu

Jotta saadaan kirjoittajan ennustajan kyvyt kalibroitua lukijoiden mielissä oikealle tasolle, tässä kohtaa on hyvä esittää disclaimerina se, että kirjoittaja siirtyi käyttämään pitkiä kiinteitä korkoja asuntosijoituslainoissaan 3-4 vuotta sitten. Tuomiota annettaessa lieventävänä seikkana ei tulisi huomioida sitä, että asuntojen määrästä johtuen tarjolla olleiden kiinteän ja muuttuvan koron vaihtoehtojen välinen ero on ollut muutamia prosenttiyksikön kymmenyksiä korkeimmillaan.

Kun tämä on tuotu esille, on helpompi kritisoida seuraavan tyyppisiä perusteluja sille, että sijoitusasunto on jatkossakin markkina-arvoaan kasvattava kuukausittainen vuokratuottoautomaatti:

• korot pysyvät matalalla vielä pitkään, koska Italia, Turkki ja Kreikka menisivät nurin, jos korot nousisivat
• inflaatio on laskenut kymmeniä vuosia eikä käänny nousuun, kun edes keskuspankit eivät sitä ole nousuun saaneet sitä 10 vuotta yrittäen
• kaupungistuminen on megatrendi, josta seuraa asuntojen ja vuokrien hintainflaatio vuosikausiksi eteenpäin
• 2-4 %:n vuokratuotot ovat erinomaisia bondien tuottoihin verrattuna ja siksi kiinnostus asuntosijoittamiseen säilyy hyvänä pitkään instituutioiden ja kansainvälisten sijoittajien hakiessa tuottoja, joiden etumerkki on plussa
• matala vuokratuotto-% tarkoittaa korkeaa markkina-arvonnousupotentiaalia pienellä riskillä
• taloyhtiölainat eivät tule olemaan ongelma, koska tiedossa ei ole tapauksia, joissa taloyhtiölainat olisivat olleet ongelma
• asuntorahastojen massalunastukset eivät tule olemaan ongelma, koska tiedossa ei ole ongelmia, jotka olisivat johtuneet asuntorahasto-osuuksien massalunastuksista
• kotitaloussijoittajilla ei tule olemaan ongelmia lyhennysvapaiden loppuessa, koska kaikilla on pysyvä työpaikka ja lainojen lyhentäminen hoituu palkkatuloista

Tässä kirjoituksessa ei ole tarkoitus arvailla, miten korkotaso tai inflaatio tulevat kehittymään. Siihenkään ei oteta kantaa, ovatko Oulu ja Jyväskylä kaupungistumisen megatrendissä voittajia vai häviäjiä seuraavan 20 vuoden aikana. Myöskään näkemystä siitä, voivatko kansainväliset sijoittajat poistua Suomen asuntomarkkinoilta yhtä nopeasti tai nopeammin kuin tänne ovat tulleet, ei löydy tästä kirjoituksesta. Myöskään työllisyysaste- ja palkkakehityksen ruusuisiin tulevaisuuden näkymiin ei tulla heittämään varjoa vaan luottamus ex-pääministeriin taustavaikuttajana on horjumaton. 

Mikä sitten voisi aiheuttaa tarpeen siirtää asuntosijoitusjalkaa kaasulta jarrulle siten, että sijoituspäätöksiä tehdään paljon enemmän analysoimalla ja paljon vähemmän markkinointilauseisiin luottamalla?

Onko omistusasuja-altistus asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus?

Kotitalouksien velkaantuminen suhteessa käytettäviin tuloihin on kasvanut jo pitkään ja aiheuttaa viranomaisissa aiheellista huolta varsinkin, jos uskoo, että 10 vuoden keskuspankkielvytyksen myötä nousseet varallisuusarvot eivät ole kestävällä tasolla. Veikkausten peliautomaattien ja markkinoinnin rajoittamiseen sekä pikavippeihin ja unelmien toteuttamiseen markkinoitaviin pankkien kulutusluottoihin liittyvien radikaalien toimenpiteiden edetessä omaa etanavauhtiaan, mediajulkisuuden painopiste on ainakin asuntosijoittajan mielikuvissa ohjautunut ns. taloyhtiölainoihin, joilla rahoitetaan sekä vanhojen taloyhtiöiden remontteja että uusien rakentamista.

Kotitalouksien asumiseen liittyvästä velasta yhä suurempi osa on taloyhtiölainaa, jonka takaisinmaksusta käytännössä vastaavat osakkaat, vaikka lainan vakuutena on taloyhtiön omistama kiinteistö. Taloyhtiölainat ovat kasvaneet merkittävästi kymmenen viime vuoden aikana. Tavallisen asuntosijoittajan on vaikea hahmottaa, kuinka suuri osa kasvusta johtuu siitä, että korjausvelkaa ja asuntopulaa on alettu pienentämään, jotka ovat positiivisia asioita, ja kuinka suuri osa on huolestumista aiheuttavaa liian suurta (taloyhtiölaina)vivun käyttöä, velkaantumista laskemattomien pakkolyhennysvapaiden pidentymistä ja ymmärryksen puuttumista siitä, että muuttuvakorkoisella taloyhtiölainalla ei ole oman lainan kaltaista kuluttajasuojaa ja sen uudelleenjärjestely on jäykempi ja hitaampi prosessi.

Huolestunut Finanssivalvonta alensi muiden kuin ensiasuntolainojen lainakattoa 90 prosentista 85 prosenttiin kesällä 2018. Asuntolainaa ja huoneistoon kohdistuvaa taloyhtiölainaa saisi siis olla enintään 85 % asunnon velattomasta hinnasta. Ensiasuntolainojen velkakatto pysyi ennallaan 95 prosentissa. 

Asuntosijoittaja-altistustermi ei vielä esiintynyt valvojien ja heitä seuraavien toimittajien lauseissa vaan puhuttiin kotitalouksien velkaantumisesta. Uudiskohteista rahastosijoittajien pääoman ja taloyhtiölainan turvin isoja osuuksia ostaneista asuntorahastoista ei käytetty termiä ”asuntosijoittaja” vaan niitä kutsuttiin asuntorahastoiksi. Kokonaisia kiinteistöjä ostaneita kutsuttiin kiinteistösijoittajiksi siitä huolimatta, että kiinteistön kaikki asunnot tulivat vuokrakotikäyttöön.

Tässä kohtaa 70 %:n lainakattoon tottunut moni asuntosijoittaja varmaan ajatteli kanssani, että omistusasuja-altistuksesta ei tarvitse olla huolissaan, koska vastuulliset pankit eivät myönnä lainaa yli 70 %:n edes omistusasujille ilman 6 %:n stressitestiä ja lisävakuuksia. 70 %:n taloyhtiölainalla sijoitusasunnon ostanut ei näitä testejä tarvitse, koska 30 %:n omarahoitusosuus on tullut omista säästöistä, koska vapaata vakuusarvoa ei pankkilainalle ollut yhtään jäljellä. Asuntosijoittajaa luonnollisesti oletettiin oma-aloitteisesti ymmärtämään, että taloyhtiölainankin korko voi nousta, vaikka stressitestiä tekemässä ei kukaan kauppoja tehdessä ollutkaan. 

Ylivelkaantunut omistusasuja on satunnaisesti näyttäytynyt motivoituneen myyjän muodossa paikalla olleen asuntosijoittajan mahdollisuutena hankkia sijoitusasunto alle markkinahinnan tarjoamalla ratkaisua myyjän ongelmaan. 

Ylivelkaantunut asuntosijoittaja on toistaiseksi pysynyt julkisuudelta piilossa.

Kuinka tervettä on uudiskohdeasuntosijoittamisen suosion kasvu?

Aikaisemmin asuntosijoittajat eivät pääsääntöisesti olleet kiinnostuneita uudiskohteista niiden matalan vuokratuotto-%:n ja negatiivisen kassavirran takia, joiden syynä luonnollisesti olivat suhteessa markkinavuokratasoon korkeat hankintahinnat ja kassavirran positiiviseksi saamisen edellyttämä korkea omarahoitusosuusvaatimus. Kaavoittajien keskineliövaatimukset pitivät lisäksi huolen siitä, että iso osa asunnoista oli suurimpaan vuokrakysyntäsegmenttiin soveltumattomia liian suuren kokonsa vuoksi. 

Vuonna 2013 julkaistua Osta, vuokraa, vaurastu -kirjaa lukiessa huomaa, kuinka valtaosa sisällöstä kohdistuu vanhoissa kohteissa sijaitseviin pieniin asuntoihin, joiden sijainti on sellainen, että kohtuullisella velkavivulla ja pitkällä laina-ajalla kassavirta jää positiiviseksi. Marko Kaarton kirjassa käsitellään ansiokkaasti taloyhtiöiden eri remontteja, jotta asuntosijoittajat osaisivat huomioida ne vuokratuoton laskentakaavassa remonttivarana. Viisi vuotta on asuntosijoittamisessa lyhyt aika mutta siinä ajassa tänä päivänä tyrkyllä olevat opit ovat osin ristiriidassa näiden kirjojen oppien kanssa.

Riippumatta siitä, kuinka paljon haluaa painottaa kassavirtaa ja kuinka paljon uskoo tulevaisuuden markkina-arvonnousuun, fakta on, että viime vuosina taloyhtiölainoja on käytetty entistä enemmän uusien sijoitusasuntojen kaupoissa omien sijoitusasuntolainojen sijaan riippumatta siitä, onko ostajana ollut kotitalous, yritys tai rahasto. Tähän kehitykseen on vaikuttanut useampikin tekijä mutta varmasti sekä pitkä lyhennysvapaa että taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty ovat niiden joukossa. 

Tässä kohtaa mediakeskustelua asuntorahasto on muuttunut ”asuntosijoittajaksi”. Ensimmäistä ja sadatta sijoitusasuntoaan hankkivaa kutsutaan myös samalla ”asuntosijoittaja” -termillä. Kirjoittajan energiatasoista ja motiiveista riippuen, joskus jaksetaan käyttää erottavaa termiä ”ammattimainen asuntosijoittaja” sitä sen tarkemmin määrittelemättä. 

”Asuntosäästäjä” -termi on yleisesti hyväksytty omistusasumisen yhteydessä mutta ”sijoitusasuntosäästäjä” -termin käyttö negatiivisen kassavirran ja 85 %:n kokonaisvelkavivun käyttäjien yhteydessä ei ole saanut suosiota vaan heitä kutsutaan myös termillä ”asuntosijoittaja”. Myös Kojamot ja Investors Houset saavat ”asuntosijoittaja” -mainintoja. Asuntosijoittaja esiintyy myös usein omistusasujilta koteja vievänä toimijana eikä näissä yhteyksissä vaivauduta selkiyttämään, kuinka moni asuntosijoittaja toimii periaatteella, jossa asunnot jätetään tyhjiksi ja tuotto haetaan pelkästään ”jatkuvasta arvonnoususta”. Ajatella, jos ne kaikki asunnot menisivätkin vuokrakotien kysyntää tyydyttämään.

Verosuunnitteluhyödyllä ei omistusasujalle ole merkitystä mutta pitkä lyhennysvapaa on varmasti osaltaan aiheuttanut sitä, että taloyhtiölainaa ei aina ole maksettu pois omalla pankkilainalla. Palstatilaa ei ole ylimitoitetusti kulutettu selittämällä omistusasujille, miten käytännössä oma asuntolaina ja taloyhtiön yrityslaina eroavat kuluttajasuojaltaan. Myös moni sijoitusasuntosäästäjä, joka ei siis hae tuottoa positiivisen kassavirran muodossa ensimmäisen 10-15 sijoitusvuoden aikana, hyötyisi siitä, että hän ymmärtäisi kaikki taloyhtiölainaan liittyvät riskit, jotta osaisi paremmin suhteuttaa niitä henkilökohtaisen tulonhankkimislainan verosuunnitteluhyödyn verran pienempiin tuottonäkymiin.

Pienen syrjäisen Suomen pienten asuntomarkkinoiden vaikuttajapiirit ovat pienet

Joistain lähteistä voi saada kuvan, että Suomen rahoitusvakautta uhkaa kansainvälinen pörssien korjausliike, euroalueen eteläisten valtioiden olematon velkakestävyys, ei-pohjoismaisen pankkisektorin ongelmat ja Ruotsin asuntomarkkinoiden riskit.

Asuntosijoittajalasit päässä uutisia katsovalle on sen sijaan aika mustavalkoisesti kerrottu sitä, kuinka asuntosijoittajien suuri omistusosuus omistaja-asukkaille tarkoitetuissa asunto-osakeyhtiöissä lisää pankkien myöntämien taloyhtiölainojen riskejä verrattuna omistaja-asukkaiden hajautuneesti omistamaan taloyhtiöön. Kärjistäen löytyy erilaisia segmenttejä, jotka käyvät tai ovat käymättä keskustelua aiheesta vahvasti omista poteroistaan käsin:

• uudet sijoitusasuntosäästäjät ovat kiireisiä varaamaan kohteita ennakkomarkkinoinnin ensi päivinä – riskitietous ei häiritse korkean velkavivun käyttöä eikä ostopäätösten tekoa vaan kiire rikastua on kova
• Vuokranantajien jäsenistön enemmistö on ihmeissään, mistä on kyse, kun heidän velkavipunsa asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevissa sijoitusasunnoista liikkuu välillä 0-50 % ja kiirettä ei ole eikä tule
• kymmeniä sijoitusasuntoja omistavat katselevat omia exceleitään ja pankkitilejään miettien, mistä oikein vouhkataan, kun maksukyvyn menettämisriski on kuukausitasolla tuhansien eurojen päässä ja pienenee
• mediassa ongelmiin ajautuneet muutamat ”asuntosijoittaja” -rahastot näyttävät ajautuneen ongelmiin siksi, että ovatkin olleet ”arvonnoususpekulointi” -rahastoja, joissa painopiste on vuokraustoiminnan kannattavuuden sijaan ollut liikaa rahastonhoitajien palkkioiden maksamisessa tai maksimoimisessa tai niiden yhdistelmässä
• yksityiset arvonnoususpekuloijat hidastivat jo tahtiaan mutta ovat ilmeisesti taas kiihdyttäneet sitä ”kauppa käy” -uutisten perusteella
• loput tolkun asuntosijoittajat ja vuokranantajat ihmettelevät, ketä kuunnella ja uskoa ja miten tulisi toimia

Valtaosa ei kuitenkaan vielä ole ymmärtänyt, miksi ihmeessä baselilaisen sääntelybyrokraatin mielestä vuokratuloa saava yhden asunnon omistava sijoitusasuntosäästäjä on asunto-osakeyhtiölle huomattava riski verrattuna omistusasunnostaan pelkkiä menoeriä pankkitilillään näkevään yhtä asuntoa itse asuvaan omistusasujaan. 

Kojamon ja Investors Housen kaltaisten toimijoiden noin 50 %:n velkavivun käyttö, positiivinen kassavirta ja vuokrausasteen nostamistoimenpiteet eivät ole suosittuja muotikeinoja asuntosijoittamisesta kirjoitettaessa.

Viekö baselilainen asuntosijoittaja-altistusvirus suomalaisten pankkiluototuspäättäjien järjen

Vuoden 2018 aikana valtaosa julkisuudessa esiintyneistä taloyhtiölainoihin liittyvistä kommenteista kuullosti hyvin järkeviltä. Silloin selitettiin, että ammattimaiset asuntosijoittajat (yli 10 asuntoa omistavat, kirjoittajan huomio) ovat pystyneet rahoittamaan asuntosijoituksiaan taloyhtiölainoilla, joissa on matalammat korkoehdot sekä pidemmät laina-ajat ja lyhennysvapaat kuin ammattimaisille asuntosijoittajille yleensä myönnettävissä tai myöntämättä jätettävissä omissa lainoissa. 

Ammattimaisena asuntosijoittajana voin vahvistaa näiden paikkaansapitävyyden. Itse siirryin kiinteisiin pitkiin korkoihin, kun valittavana oli kokonaiskoroltaan 2,0 %:n muuttuvakorkoinen laina ja 2,02 %:n 10 vuoden kiinteäkorkoinen jakso. Seuraavana vuonna ykköspankkini suositteli rahastosijoittamista tarjoten kuitenkin ulosheittotuotteena laina-ajaltaan 5 vuoden tulonhankkimislainaa asuntosijoittamiseen. Kakkospankkini pahoitteli, että maksukyvyttömyyteni takia lainapiikki on pantu kiinni. 

Samojen pankkien yhteistyökumppanilogoilla oli minullekin tosiaan tarjolla uudiskohdeasuntoja tutulla 70 %:n velkavivulla, pidemmällä 25 vuoden laina-ajalla ja ennenkuulumattomalla 2-3 vuoden lyhennysvapaalla. Sijoituskriteereistäni kiinnipitävänä jouduin hakemaan uusia rahoittajia, joille perinteisempi asuntosijoitusajattelu positiivisine kassavirtoineen ja heti lyhenevin lainoin ei ollut liian korkean riskin rahoitustoimintaa.

Vielä vuonna 2018 tarkennettiin, että asuntosijoittajia on monenlaisia, mikä vaikuttaa pankin riskiarvioon. Vakavarainen asuntosijoittaja voidaan tulkita pienen riskin sijoittajaksi. Isolla velkavivulla toimiva olisi korkean riskin sijoittaja. Yleislinjaus oli, että asunto-osakeyhtiöt saavat lainaa, mutta asuntosijoittajien omistusosuuden kasvaessa taloyhtiölainan korko on suurempi. 

Asiaa ei ilmeisesti ollut käytännössä juuri mietitty, kun en koskaan saanut asiallista vastausta, miten uudiskohteen ennakkomarkkinoinnin yhteydessä ilmoitetun taloyhtiölainan ehtojen tiukentumiseen johtavaa sijoittajien omistusosuuden kasvua seurataan käytännössä sen 24 tunnin aikana, kun ennakkomarkkinoinnista vielä pystyi jotain varaamaan.

Vuonna 2019 kirjoittelu on saanut uutta ilmettä. Asuntomarkkinoiden armageddon -tyyppinen uhka on laskeutunut taloyhtiölainan ja suuren asuntosijoittaja-altistuksen vaarallisena yhdistelmänä, jonka keittämisestä vastuun on ottanut kaikkien asuntosijoittajien arvostama asuntosijoittaja Timo Metsola. Valtaosa ei tällä kertaa jaksa keskittyä kuuntelemiseen vaan odottaa vastaväitevuoroaan pohtien, mikä juoni sillä Metsolalla nyt  on menossa. Riskin toteutuminen tarkoittaisi mediatietojen mukaan sitä, että asuntosijoittaja ei selviytyisi rahoitusvastikemaksuistaan. Baselista kantautuneiden tietojen mukaan asialle ei enää voi mitään, koska riski on jo toteutunut.

Tämän käsittämästä vaikeuttaa se, että taloyhtiölainan yhteisvastuuperiaatteen mukaisesti asuntosijoittajan taloyhtiölainan hoitokulut kaatuisivat omistajaosakkaiden harteille, jota ei vielä käytännössä ole tapahtunut. Sitä ei juuri selitetä, että riskin toteutuminen on jo housuissa mutta sen huomaa vasta, kun korot nousevat ja/tai asuntojen hinnat romahtavat. Selittämistä vaikeuttaa se, että samalla pitäisi lopettaa “korot pysyvät matalina vielä pitkään” -ilosanoman kertominen. Jos lukijasta tuntuu, että tämähän pyörii yhtä luuppia ympäri ämpäri eikä etene järkevästi, minustakin tuntuu usein samalta.

Usein yhdessä ja samassa kirjoituksessa kerrotaan, että asuntosijoittajat ovat vieneet pienet asunnot ensiasunnon ostajien nenän edestä mutta kauppojen tekemisen yhteydessä omistusasujan, joihin ensiasunnon ostaja siis kuuluu, tulisi selvittää asunto-osakeyhtiön omistajarakenne. Ohjeistusta siitä, miten tällainen omistajarakenneselvitys tehdään nopeasti uudiskohteiden ennakkomarkkinointivaiheen alkupäivinä, ei googlaamalla helposti löydy. Myöskään ohjeistusta siitä, miten omistusasujan tulisi toimia, jos omasta omistusasunto-osakeyhtiöstä paljastuu vanhenevien putkien lisäksi salakavalasti kasvanut asuntosijoittaja-altistus. “Myy heti hinnalla millä hyvänsä ja jää vuokralle omaan kotiisi” on vaikea ohje antaa vuosikymmeniä rakennetun vahvan omistusasumiskulttuurin maassa.

Omistaja-asukkaan ajautuminen maksuvaikeuksiin ei tunnu olevan merkittävä riski korkean taloyhtiölaina-asteen omaavissa uudiskohteissa, vaikka Sipilän hallituksen käynnistämä ”Mörttisen työryhmän” selvitys perustui nimenomaan kotitalouksien velkaantumisasteen kasvuhuoleen. Joku voisi kuvitella, että myös omistusasuja voi joutua maksuvaikeuksiin. 

Mikäli näin olisi, omistusasujia varmaan neuvottaisiin paljon useammin maksamaan taloyhtiölainansa pois välittömästi omalla henkilökohtaisella pankkilainalla, jonka hoitovastuu ei kaadu taloyhtiön muiden osakkaiden niskaan kuten taloyhtiölainan osalta kaatuisi. 85 %:n lainakattoon asti omistusasuntolainaa myöntävä riskitietoinen pankki voisi jopa edellyttää ja ehkä edellyttääkin sitä, että 70 %:n taloyhtiölaina on pakko maksaa pois henkilökohtaisella pankkilainalla. Toisaalta henkilökohtaisen asuntolainavastuidensa kanssa pulaan joutuva ratkoo ongelmiaan yksin ja taloyhtiön muiden omistajien niskoista on turha hakea lainataakanjakajia.

Meneeköhän se siten, että taloyhtiölainataakan yhteydessä voi vain luovuttaa avaimet ja siirtomerkityn osakekirjan isännöitsijälle mutta henkilökohtaisesta lainasta tullut konkurssi onkin loppuelämän ikioma henkilökohtainen rasite?

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Lisäeläketuloja ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisella

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1

---

Onko Mörttisen työryhmän suositusten toteuttamisesta käytännön riskejä asuntosijoittajille

Työryhmän suositus kiteytyy 4 kohtaan:

• kotitalouden velkojen määrä saisi olla enintään 4,5 kertaa kotitalouden vuotuisten bruttotulojen verran
• kaikkien asuntolainojen laina-ajan rajaus 25 vuoteen, mikä oletettavasti koskisi myös tulonhankkimislainoja ja taloyhtiölainoja
• taloyhtiölainavivun rajaus 60 %:in
• taloyhtiölainojen lyhennysvapaiden käyttökieltoon

Ellei näistä mitään säädetä takautuvasti voimaan astuviksi, jo tehtyihin asuntosijoituksiin näillä säädöksillä tuskin on välitöntä negatiivista vaikutusta. 

Monen sijoitusasuntosäästämisen aloittamissuunnitelmiin tulisi näiden sääntöjen myötä lykkäyksiä, jotka puhtaasti perinteisempin asuntosijoittamisteorioiden ja -oppien kautta katsottuna eivät välttämättä olisi pelkästään negatiivisia. 

Ensiasunnon jättäminen sijoitusasunnoksi isompaan omistusasuntoon siirtymisen yhteydessä ilmeisesti poistuisi useamman keinovalikoimasta aloittaa asuntosijoittaminen mutta tämäkään ei ole varsinainen riski, jolta pitäisi suojautua.

Taloyhtiölainavivun rajaus 60 %:in ja lyhennysvapaiden käyttökielto vaikeuttaa joidenkin asuntorahastojen ja markkina-arvonnousua painottavien asuntosijoittajien laskelmien saamista edes jollain tavalla järkeviksi. 

Ammattimaisille asuntosijoittajille riskit ovat suhteellisen pieniä mutta mahdollisuudet voivat lisääntyä. Kilpailu kohteista vähenee ja mahdollisuudet käyttää aikaa kohteen analysointiin ja rahoituksen varmistamiseen kasvavat. Hintakilpailu vuokralaisista voisi vähentyä, kun “lasken vuokraa”- ja “en koskaan korota vuokraa” -strategioita soveltavien suhteellinen osuus pienenisi. 

Sääntelyuudistus todennäköisesti vaikuttaisi ns. ”sijoittajakysyntää” laskevasti, jolloin alueilla, joissa vuokra-asuntokysyntä pysyy muuttumatomana tai kasvaa, asuntojen vuokra- ja/tai hintainflaatiot voivat jatkaa kasvuaan. Tämä voisi lieventää edellä kuvattujen asuntosijoittaja-altistuneiden uudiskohteiden riskivaikutuksia, velkavipu-%:n pienentyessä kuin itsestään markkina-arvonnousun myötä. Kassavirtakin voisi kääntyä positiiviseksi, mikäli korot eivät nouse. Oma palkkaluokkani ei riitä ymmärtämään, voisiko tällainen jotenkin hidastaa kaupungistumisen megatrendiä.

”Asuntosijoittaja-altistunut taloyhtiö ei saa taloyhtiölainaa saneerauksiin” -riski

Vuoden 2019 aikana on tullut tietoon useampia kohteita, joissa vuoden 2018 puheet siitä, että asuntosijoittaja-altistus nostaa taloyhtiölainan hintaa, ovat kääntyneet käytännöksi, jossa asuntosijoittaja-altistunut vanha taloyhtiö ei ole saanut taloyhtiölainaa saneerauksiin ollenkaan.

Vuonna 2018 puhuttiin, että näin voi käydä muuttotappiopaikkakuntien vanhoissa taloyhtiöissä, joiden korjauksia on laiminlyöty suunnitelmallisesti. Vuoden 2019 aikana tulleissa case-esimerkeissä puhutaan vakavaraisista, hyvinhoidetuista ja kaupungeissa sijaitsevista taloyhtiöistä, joilla on monikymmenvuotiset suhteen pankkeihinsa. Baselilainen pankkisäätelijä tai Finanssivalvonta eivät tiettävästi edellytä, että näille taloyhtiöille ei saisi taloyhtiölainaa myöntää ollenkaan mutta mikään direktiivi ei estä pankkeja muuttamasta omia riskinvalintakriteerejään.

Asuntosijoittajan tulisi tiedossa olevien, enemmän kuin yksittäisten case-esimerkkien pohjalta varautua sijoituspäätöstä tehdessään siihen, että isoihin edessäoleviin linjasaneerauksiin voi tulla kategorisesti kielteinen taloyhtiölainapäätös. Näin uudiskohteiden ympäriltä lähtenyt mustavalkoinen keskustelu voi näkyä käytännössä vanhojen kohteiden taloyhtiölainatiskeillä. 

Konkreettisia ohjeita, miten asuntosijoittaja voi varautua tähän riskiin ja mahdollisesti hyötyä sen toteutumisesta:

• tee kauppoja riittävällä ”markkinahinta-alennuksella” saneeraukseen tulevista kohteista. Kauppahinnassa pitää olla riittävä riskivara tämän riskin toteutumiselle. Pahimmillaan riskin toteutuminen voi estää tarpeellisen saneerauksen tai viivästyttää sitä niin paljon, että kalliita lisävahinkoja tapahtuu, joita on pakko pikakorjata
• vältä kauppoja vähävaraisista huonosti hoidetuista taloyhtiöistä. Näitä yhtiöitä voi löytyä sekä omistusasuja-altistuneista että asuntosijoittaja-altistuneista yhtiöistä kaikilla sijainneilla aina Helsingin Töölöä myöten
• seuraa mahdollisuuksia kasvattaa asuntosijoitussalkkua hyvinhoidetuista ja varakkaista taloyhtiöistä, joista voi löytyä potentiaalisia ”myyn, jään vuokralle loppuelämäksi” motivoituneita myyjiä, jotka eivät halua ottaa tai eivät saa henkilökohtaista pankkilainaa oman saneerausosuutensa rahoittamiseksi
• varaudu siihen, että naapuritaloyhtiö ei saa rahoitusta saneeraukseensa ja sillä voi olla mikromarkkinan hinta- ja vuokratasoja laskeva vaikutus, vaikka oma taloyhtiö saisikin taloyhtiölainaa

Ilmiö on uusi ja tällä hetkellä on liian aikaista sanoa, tuleeko se kategorisesti yleistymään vai tulevatko kaikki järkevät saneeraushankkeet taas jatkossa saamaan taloyhtiölainaa siten, että vain sen hinta ja ehdot voivat tiukentua asuntosijoittaja-altistuksen kasvaessa.

Mikäli pankit kasvavassa määrin tulevat luopumaan taloyhtiölainojen myöntämisestä asunto-osakeyhtiöiden saneeraushankkeisiin, tilalle löytyy kyllä muita rahoittajia mutta on hyvä varautua siihen, että silloin rahan hinta voi olla 4-10% nykyiselläkin 0-korkotasolla kohdekohtaisia riskejä painottaen. Tyypillisesti korkojen nousulla on asuntojen hintoja laskeva vaikutus. Tämä on tärkeä huomioida, mikäli painottaa ”tulevaisuudessa jatkuvaa markkina-arvojen nousua” sijoituskriteeristössään.

”Alhaisen neliöhinnan taloyhtiö ei saa taloyhtiölainaa saneerauksiin” -riski 

Viime aikoina on alettu korostamaan Itä-Helsingin vanhojen asuntojen hintakehityksellä sitä, että kaupungistumisen megatrendi ei ole markkina-arvojen nousun takaaja edes Helsingin kaikilla postinumeroalueilla. 

Edellisen kappaleen esimerkkitapauksista ei kaikissa kyseessä ole ollut asuntosijoittaja-altistuminen vaan liian alhaiselle markkina-arvolle altistumisesta. Vuoden 2018 esimerkkien mukaan ymmärrettiin, että markkina-arvoltaan 300 €/m2 taloyhtiöille ei välttämättä tule myönteistä lainapäätöstä 600 €/m2 maksavalle saneeraushankkeelle, vaikka se olisi kuinka hyvin suunniteltu, jos saneerauksen valmistumisen jälkeen markkina-arvon nousuodotus on alle 600 €/m2.

Vuoden 2019 esimerkkitapauksissa 400 €/m2 maksavalle saneeraukselle ei ole taloyhtiölainaa irronnut, vaikka markkinahinta onkin pyörinyt 2000 euron neliöhinnoissa. Jälleen kerran on liian aikaista sanoa, että tämä osoittautuu yksittäistapaukseksi ja täydellä varmuudella kaikki Porin ja kaikkien muiden Suomen 6-20 suurimman kaupungin 70-80-luvun asunto-osakeyhtiömuotoiset hyvin hoidetut taloyhtiöt, joiden asuntojen markkinahinnat pyörivät 1000 euron molemmilla puolilla tulevat jatkossakin saamaan taloyhtiölainaa, kun vesijohtojen ja viemärien käyttöikä kuntotarkastusten perusteella alkaa lähestymään loppuaan.

Asuntosijoittajan tulee tässä vaiheessa kuitenkin ymmärtää, että viimeaikaisten esimerkkitapausten perusteella voi olla mahdollista, että myös Espoosta, Vantaalta, Tampereelta ja Turusta löytyy kaupunginosia, joiden markkinahintataso saa basel-, finanssivalvonta- ja mörttinenpapereita tulkitsevia pankkien riskienhallinta- ja luottotoimikuntia tekemään päätöksiä, joissa taloyhtiölainoja ei myönnetä ollenkaan tai niiden velkavipuosuutta saneerauksen kokonaiskustannuksesta rajataan merkittävästi.

Konkreettisia ohjeita, miten asuntosijoittaja voi varautua tähän riskiin ja mahdollisesti hyötyä sen toteutumisesta:

• tee kauppoja merkittävällä ”markkinahinta-alennuksella” saneeraukseen tulevista kohteista, mikälli ne sijaitsevat alle 2000 €/m2 markkinahintaisilla alueilla. Kauppahinnassa pitää olla riittävä riskivara tämän riskin toteutumiselle. Pahimmillaan riskin toteutuminen voi estää tarpeellisen saneerauksen tai viivästyttää sitä niin paljon, että kalliita lisävahinkoja tapahtuu, joita on pakko pikakorjata
• kasvata markkinahinta-alennusvaatimusta sitä enemmän mitä enemmän neliöhinta on alle 2000 euron
• vältä kauppoja vähävaraisista huonosti hoidetuista taloyhtiöistä. Näitä yhtiöitä voi löytyä sekä omistusasuja-altistuneista että asuntosijoittaja-altistuneista yhtiöistä kaikilla sijainneilla
• seuraa mahdollisuuksia kasvattaa asuntosijoitussalkkua hyvinhoidetuista ja varakkaista taloyhtiöistä, joista voi löytyä potentiaalisia ”myyn, jään vuokralle loppuelämäksi” motivoituneita myyjiä, jotka eivät halua ottaa tai eivät saa henkilökohtaista pankkilainaa oman saneerausosuutensa rahoittamiseksi
• varaudu siihen, että naapuritaloyhtiö ei saa rahoitusta saneeraukseensa ja sillä voi olla mikromarkkinan hinta- ja vuokratasoja laskeva vaikutus, vaikka oma taloyhtiö saisikin taloyhtiölainaa
• varaudu siihen, että ilmiö ei rajoitu tietyn markkinahinnan alittaviin kaupunginosiin vaan se voi tarttua yli postinumeroaluerajojen
• ymmärrä se, että tällaisissa kaupungeissa, kaupunginosissa ja taloyhtiöissä omistusasunnoissaan asuvat eivät ole varautuneet ilmiöön ollenkaan, koska heille on opetettu vuosikymmeniä omistusasunnossa asumisen järkevyyttä ja kannattavuutta markkina-arvonnousun ja säilymisen seurauksena

Mikäli pankit kasvavassa määrin tulevat luopumaan taloyhtiölainojen myöntämisestä asunto-osakeyhtiöiden saneeraushankkeisiin Suomen keskisuurissa kaupungeissa ja kasvukolmion kaupunkien tietyillä postinumeroalueilla, syntyvä hämmennys voi olla iso. 

Tilalle ei löydy riittävällä nopeudella muita rahoittajia, koska asunto-osakeyhtiön suomalaisista erityispiirteistä johtuen ammattimaiset asuntosijoittajat kiertävät tällaiset kohteet kaukaa äänileikkurisäädösten takia. Äänileikkurisäädökset tarkoittavat käytännössä sitä, että omistus- ja sijoitusasuntosäästäjäaltistuneissa taloyhtiöissä ei pystytä tilanteiden edellyttämiin nopeisiin päätöksiin, kun oman kodin markkina-arvo laskee vauhdilla ostajakysynnän poistuessa kaikilta osin.

Asuntosijoittaja-altistuneissa taloyhtiöissä markkinahinnat tulevat vertailukauppamenetelmän ansioista laskemaan mutta niissä voi olla keskimääräisesti parempi kyky tehdä päätöksiä nopeasti saneeraushankkeiden omaehtoisesta rahoituksesta ja pankkien ulkopuolisen kalliimman rahoituksen käyttämisestä.

Koko riskiskenaarion hahmottaminen kaikkine syy-seuraussuhteineen ei ainakaan minulta onnistu. Jos ajatteluun soveltaisi vain julkisuudessa nähtyjä argumentteja, tarkoittaisi se kärjistetysti sitä, että valtaosa linjasaneeraukseen tulevasta asunto-osakeyhtiömuotoisesta kerrostalokannasta ajettaisiin loppuun eli pistettäisiin käyttökieltoon, kun asumisturvallisuus vaarantuu. Jo linjasaneerattujen kerrostalokohteiden markkinahinnat tai ainakin vuokratasot nousisivat huikeasti, kunnes kaupungistumisen megatrendin seurauksena kaikki asuisivat pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella valojen sammuessa muualta. ”Pidetään koko Suomi asuttuna” -päättäjille voi tulla tarve kertoa muunneltua totuutta aiemmin annetuista lupauksista.

”Lex-Rinteen hallitusohjelmakirjaus toteutetaan” -riski

Kaikista yllämainituista on jo olemassa käytännön esimerkkejä. Rinteen ex-hallituksen ohjelmaan oli kirjattu taloyhtiölainaan liittyvän verosuunnittelumahdollisuuden poistamisen selvitys. Samassa hallituksen toiminnan yhteydessä on keskusteltu yritysten poistojen verovähennysmahdollisuuden lisäämisestä investointien vauhdittamiseksi.

Kuten niin monessa muussakin media- ja julkisuusmyllyssä jätetään usein asiat konkretisoimatta, jolloin niiden vaikutusten arvioiminen jää pienen toiminnassa mukanaolevan joukon johtopäätöksiksi ja toimenpiteiden ohjaamiseksi sen mukaisesti.

Vuokrakiinteistömuodossa vuokrakotia tarjoaville yrityksille on olemassa normaaliin yritystoimintaan liittyvä kirjanpidollinen poistomahdollisuus kiinteistön kulumiseen liittyen. Tämä ei ole kassavirtaa pienentävä aito menoerä vaan verotettavaa tuloa pienentävä kirjanpidollinen kuluerä. Kiinteistön alla oleva tontti ei asumiskäytössä kulu mutta sekä talon yhteisten teknisten järjestelmien että asuntojen seinien sisällä tapahtuvan kulumisen vuoksi voi tehdä poistoja. Poistoilla ikään kuin varaudutaan siihen, että tulevaisuudessa on varaa tehdä korjauksia.

Asunto-osakeyhtiössä, jota ei ole laajaan vuokraustoimintaan alun perin suunniteltu mutta johon on useista syistä pikkuhiljaa ajauduttu, ei tätä asuntojen seinien sisällä tapahtuvaa kulumista huomioivaa poistomahdollisuutta ole olemassa. Lisäksi yksityisen vuokranantajan vuokratulojen vero-% on kiristynyt vuosien saatossa ollen vähintään 30 %, johon on lisätty pieni progressio 34 %:n asti.

Taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödön, sekä uudiskohteissa että saneerauskohteissa, voi ajatella parhaiten kompensoivan tällaista poistomahdollisuuden puuttumista. Sitä ilmeisesti ei sellaiseksi ole täysin tai ollenkaan ajateltulta ja keskustelua voidaan käydä, onko sellainen ylipäätään tarpeellinen ja mikäli olisi, mikä olisi paras tapa se toteuttaa. Valtaosa kotimaisesti itse luoduista taloyhtiölainariskeistä voitaisiin kotikutoisesti poistaa kehittämällä vastaava poistomahdollisuus kaikkiin vuokraustoiminnan käytössä oleviin vuokratuloihin niiden rahoitusmuodosta, hallintamuodosta tai -tavoista riippumatta.

Jokaisen asuntosijoittajan tulee itse päättää, kuinka paljon hän luottaa tällä kirjoitushetkellä kokonaan puuttuvan tulevan hallituksen kykyyn tehdä järkeviä päätöksiä. 

Konkreettisia ohjeita, miten asuntosijoittaja voi varautua tähän riskiin:

• kyseessä on puhtaasti poliittisen riskin toteutumisesta, joka joko asteittain pienenevän tai kerralla poistuvan verosuunnitteluhyödyn poistumisen kautta välittömästi vaikuttaa asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien sijoitusasuntojen tuottoa alentavasti. Tämä riski kannattaa huomioida tarjousta tehdessä siten, että maksaa vähemmän kuin olisi ennen hallitusohjelmakirjausta maksanut
• riskin toteutuminen kasvattaa asuntomarkkinoiden vuokratuotto-% -vaatimusta lisäkustannuksensa verran. Tämä vaatimus toteutuu joko laskevina markkinahintoina tai nousevina vuokrina tai niiden yhdistelmänä
• epärationaalisesti ajattelevien asuntosijoittajien keskuudessa tämä johtaisi kiinnostuksen hiipumiseen uudiskohteisiin ja linjasaanerausta lähestyviin kohteisiin

Jälleen kerran syy-seuraussuhteiden arvioiminen on ainakin minulle vaikeaa. Muuttovoittoisilla alueilla uudiskohdekysynnän väheneminen voisi johtaa kysyntä-/tarjontatasapainon heikkenemiseen ja hyödyttää jo markkinoilla toimivia asuntosijoittajia vuokrien nousun ja sitten markkina-arvojen nousun kautta kilpailun vähetessä. Muualla päätöksellä olisi markkina-arvoja laskeva vaikutus, jonka pysähtymistä on vaikeampi arvioida.

Mikäli useampi yllämainituista riskeistä toteutuisi samanaikaisesti, olisi niillä toisiaan vahvistava vaikutus.

”Lex-Marinin vuokratulojen veroprogression kiristys” -riski

Tätä kirjoitettaessa on vielä auki, kuka on seuraava pääministeri. Sanna Marinin tiedetään kannattavan pääomatulojen veroprogression kiristystä. Sipilän ”porvarihallitus” oli viimeisin hallitus, joka tällaisen kiristyksen yksityisten vuokranantajien iloksi toteutti, joten Sanna Marinin johdolla Sipilän ja Orpon osoittamaa polkua jatkamalla ei voisi kovasti oppositiosta huudella. Osakesäästötilin kaltaista järjestelmää ei yksityisille vuokranantajille ole luvassa, mikä sinällään ei ole yllätys, koska jo yksi sijoitusasunto maksaa enemmän kuin Suomessa innovoitu matala osakesäästötilin maksimisumma. 

Markkinoiden vuokratuotto-% -vaatimuksen laskiessa vuodesta toiseen yhä useampi yksityinen asuntosijoittaja on joutunut huomaamaan, että vuokraustoiminnan verojen jälkeinen kassavirta painuu negatiiviseksi. Toistaiseksi tällä ei ole ollut pitkäjänteistä negatiivista vaikutusta uudiskohteiden myymättömien asuntojen määrään. Rakennusliikkeet ovat laskeneet aloitusten määrää ja nopein keinoin estäneet myymättömien varastojen kasvun siinä määrin, että loppuvuoden 2019 osalta kysyntä kuulemma “vetää taas hyvin”. 

Toistaiseksi olen ainoa, jonka olen julkisesti huomannut pohtivan, onko kysyntä pitkäjänteistä vai onko kyseessä ”Lex-Mörttinen” -ilmiö eli 70 %:n taloyhtiölainaa ja pitkiä lyhennysvapaita arvostavat sijoitusasuntosäästäjät ja asuntosijoittajat tekevät hankintoja tavaran loppumiseen asti.  

 Konkreettisia ohjeita, miten asuntosijoittaja voi varautua ”Lex Marin” -riskiin:

• kyseessä on puhtaasti poliittisen riskin toteutumisesta, joka voi välittömästi vaikuttaa omissa nimissään paljon sijoitusasuntoja omistavan tai yleensä pääomatuloja saavien tuottoa alentavasti. Tämä riski kannattaa huomioida tarjousta tehdessä siten, että maksaa vähemmän kuin nykyisellä pääomatuloverotuksella maksaisi
• moni omissa nimissään asuntosijoittamista harjoittanut ja toimintansa kasvua tavoitteleva on siirtynyt kasvattamaan toimintaansa osakeyhtiön perustamalla ja sitä kautta uusia sijoitusasuntoja hankkimalla. Tämän voisi käsittää aktiivimallityyppisenä kannustuksena siirtyä osakeyhtiön kautta ammattimaisempaan asuntosijoitustoimintaan, joka on tämänkin blogin viesti ollut vuodesta toiseen

Mikäli tämäkin riski toteutuisi useamman yllämainitun riskin kanssa samanaikaisesti, olisi niillä toisiaan vahvistava vaikutus.

Yhteenveto

Kuten kirjoituksen alussa totesin ”jatkuvaa tuottoa ja arvonnousua sijoitusasunnolla” -pensselillä maalaavista ei tällä hetkellä ole pulaa. Tämä oli oma yritykseni kokeilla, miten kovettuneella pensselillä vastakarvaan työntäen maalaaminen sujuisi. Muutama luotettava kestolukija tavaa varmasti tämän kirjoituksen pynäkynä kädessä ja saamme aikaiseksi hyvää keskustelua aiheesta, jossa varmasti oma ajattelunikin terävöityy ja pahimmat mokat tulee oikaistua.

Tällaisia kirjoituksia julkaisemalla saa varmasti maailmanlopun manaajan leiman otsaansa. Kirjoitus on osa ajatteluprosessiani miettiessäni vuoden 2020 tavoitteita. Tarkoitus ei suinkaan ole siirtyä ammattimaiseksi ETF-indeksisijoittajaksi mutta ammattimaisille arvo-osakesijoittajille tuttu ”margin of safety” -vaatimus tullee tulevana vuotena olemaan entistäkin tiukempi ”osta ja pidä” -asuntosijoitustarjouksia tehtäessä. 

Kaikille lukijoille korostan verkostoitumisen tärkeyttä, jotta pysyy parhaiten ajan hermolla ja voi löytää edullisia ostokohteita, joissa muina omistajina ovat vakaavaraiset tahot.

---

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177

Mitä neuvotteluvinkkejä antaisit asuntosijoittajalle? 7 neuvoa – YouTube #90

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä