Ostan Asuntoja

Klikkasitko? Tervetuloa uutena lukijana Ostan Asuntoja Blogiin, jossa on käsitelty asuntosijoittamista ja vuokraustoimintaa vuodesta 2013 alkaen otsikoilla, jotka yleensä vastaavat sisältöä.

Riippuen vähän siitä, mistä omia ansiotulojaan vielä saa, uudiskohteiden RS-lainojen eli “taloyhtiölainojen” verosuunnittelumahdollisuuden poistamista kuvataan monella tavalla. 

Toinen ääripää on se, jossa kaikki alle 100 %:sti verotetut ansio- ja pääomatulot ovat joko suunnitelman yhteydessä jääneitä porsaanreikiä tai hallitusten armollisuudessaan kansalaisille jakamia kannustavia tilapäisveroporkkanoita 100 %:n verokepin sijaan. 

Toisessa ääripäässä on se, jossa kaikki 0 % suuremmat verot ovat varkautta, kaikki varkaat pitäisi laittaa kaltereiden taakse ja sulattaa avaimet kierrätykseen. Avainten kierrätyskustannukset katettaisiin lahjoituksin.

Joukkoon mahtuu myös ihan hassuja, jotka luulevat, että verottaja säätää Suomessa verolait ja omaa oikeuden myöntää porsaanreiän kautta asuntosijoittajille hakemusta vastaan palautuksia jo maksetuista taloyhtiölainaveroista.

Tämän sunnuntain kirjoituksessa pohditaan, mitä pieni yksityinen asuntosijoittaja voisi ajatella ja miten toimia, kun mediaan on elokuun viimeisinä päivinä vuodettu kesän aikana julkistetuksi luvattua tietoa siitä, että hallitus suunnittelee edelleen taloyhtiölainojen verosuunnittelumahdollisuuden poistoa.

Poliittisen riskin toteutumisen todennäköisyys kasvoi

Kesällä maksimilainamäärään liittyneen poliittisen riskin todennäköisyys laski oleellisesti ja poistui toistaiseksi, kun ministeri ilmoitti, ettei tule esittämään asiaa eduskunnalle.

Tällä ilmoituksella oli vaikutusta omaan ajatteluuni ja toimenpiteisiin, joista kirjoitin välitilinpäätöksessäni.

Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – välitilinpäätös – Blogi #268

Vastaavasti nyt vuodetun tiedon perusteella uudiskohteiden taloyhtiölainoihin liittyvän verosuunnittelumahdollisuuden poistumisen todennäköisyys nousi korkeammaksi.

Osalla asuntosijoittajista tämä todennäköisyys on ollut papereissa joko tietoisesti 0 % tai he eivät ole asiaa ajatelleetkaan. 

Itse olen asiaa käsitellyt Ostan Asuntoja Blogissa, Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla ja Ostan Asuntoja Podcastissa, joista on selvinnyt hyvin, että todennäköisyys tämän poliittisen riskin toteutumiselle on tasaisesti noussut omissa suunnitelmissani.

Hallituksen suunnitelmissa näyttäisi olevan myös laskeva poliittinen riski. Tietojen osalta verosuunnittelumahdollisuus säilyisi vanhojen taloyhtiöiden saneeraukseen otetuissa taloyhtiölainoissa. Olisiko joku ajatellut, että keskustan vankoilla kannatusalueilla juuri 15 000 euroa linjasaneerauskustannusta vastuulleen ottanut vuokranantaja ei helposti niele selitystä, että kyseessä ei olisi vuokratulon ansaitsemiseen liittyvä verovähennyskelpoinen kustannus laisinkaan, koska paperinen osakekirja näyttää yhä kulumattomalta 50 vuoden siirtomerkintöjen jälkeenkin.

Toimenpide 1 – Päivitä todennäköisyydet, niiden pohjalta tehdyt analyysit ja toimintasuunnitelmat.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

UUTTA: Ilmainen verkkokurssi – Asuntosijoittajaksi 10 päivässä

Asuntosijoittaminen on moniulotteinen omaisuuslaji

Ostan Asuntoja -sisältöä pitkään seuranneet ovat toivottavasti jo oppineet “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit. Kertauksen vuoksi ne ovat:

• kassavirta
• tulevaisuuden markkina-arvon nousu
• lainanlyhennyksiin perustuva arvonnousu
• ostohetken arvonnousu
• remonteilla luotu arvonnousu
• verosuunnittelu

Vuosikausia on mainittu bonuksena myös inflaatio, jonka ymmärtämiseen jotkut ovat viime kuukausien aikana panostaneet aikaisempia vuosia enemmän. Lisäselvyyden vuoksi lista ei ole erilaisten asuntosijoitusstrategioiden lista, vaan kaikki nämä kannattavuuden elementit ovat jollain tavalla läsnä sijoitusasuntosäästäjällä, ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -lumipalloilijalla tai flippaajalla.

Mikään näistä kannattavuuden elementeistä ei ole poliittisin päätöksin eliminoitavissa ilman, että lähdetään Berliinin tavoin kansanäänestyksellä kysymään vaikka helsinkiläisiltä, pakkolunastetaanko kojamoiden ja satojen asunnot helsinkiläisten yhteisomistukseen. Moni helsinkiläinen tuskin tietää, että osaomistaa kappalemäärissä sijoitusasuntoja enemmän kuin Kojamon osakkeenomistaja. Kojamo tosin hoitaa paremmin osakkeenomistajiensa omaisuutta arvoa luoden. 

Poliittisilla päätöksillä voidaan kuitenkin vaikuttaa näiden kannattavuuden elementtien keskinäiseen tasapainoon. 

Meillä yksityisillä pienvuokranantajilla on valtaosalla sijoitusasuntoja asunto-osakeyhtiöissä. Meitä julkisuudessa edustaa jäsenmäärältään kasvava Suomen Vuokranantajat ry. Elantonsa näiden asunto-osakeyhtiöden manageroinnista saavia isännöitsijöitä ja emännöitsijöitä edustaa Isännöintiliitto, jonka avainhenkilöstössä on myös meidän yksityisten vuokranantajien asioita hyvin ymmärtäviä henkilöitä.

Suomalaisten pankkien holveissa on erilaisia vakuuksia pantattuina erilaisten lainojen vastineina. Välittäjät saavat elantonsa näitä asuntoja myymällä ja vuokraamalla. Rakentajat ja urakoitsijat rakentavat, saneeraavat ja remontoivat niitä ja tätä kautta työllistävät merkittävän määrän ihmisiä Suomessa. Heillä kaikilla on omat etujärjestönsä.

Yksittäisenä asuntosijoittajana ja vuokranantajana on mukavaa, kun voi jättää julkisuuspallottelun näiden järjestöjen tehtäväksi. Itse voin näin keskittyä tarkastelemaan asioita oman asiakaskuntani, vuokralaisten, ja oman sijoitus- ja vuokraustoimintani kannalta.

Toimenpide 2 – Mieti rauhallisesti, miten asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit keskenään muuttuvat, mikäli lait säädetään vuodettujen tietojen mukaisesti.

Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt.

Asuntosijoittaminen on pitkäjänteisyyttä vaativa omaisuuslaji

Flippaajan aikajänne on luonnollisesti aivan erilainen, mutta “osta ja pidä” -asuntosijoittajalla se on erittäin pitkä.

Kun rauhallisesti lähtee miettimään, mitä uudiskohteiden verosuunnitteluhyödyn poistamisesta seuraisi, huomaa nopeasti olevansa aikamoisen elävän dominoketjurakennelman pauloissa.

Tätä voisi havainnollistaa esimerkiksi näin:

• kotitalousasuntosijoittajien kiinnostus uudiskohteita kohtaan laskee =>
• rakennusliikkeet vähentävät uudiskohteiden aloituksia sijoittajakysynnän laskiessa =>
• asuntojen kokonaiskysyntä, omaksi kodiksi tai vuokrakodiksi, kasvaa kaupungistumisen myötä =>
• vuokria voi korottaa, vuokratuotto-% -vaatimus nousee =>
• asuntojen pyyntihintoja voi korottaa, vuokratuotto-% -vaatimus laskee =>
• rakennusliikkeet lisäävät uudiskohteiden aloituksia

Jokaiseen äkkiä rustattuun ranskalaiseen viivaan voi tulla ulkopuolinen uusi elementti, jota ei ole aikaisemmin osattu ajatella mahdolliseksi:

• kaavoittaja madaltaa käyttötarkoitusmuutoskynnystä 90 %, jos tyhjät toimistot muutetaan asunnoiksi yksityisellä pääomalla, riskillä ja ilman yhteiskunnan tukieuroja =><=

Ja taas pyöräytetään kaikki ajattelu uusiksi. Lisäksi pitää muistaa, että kojamot ja satot eivät rakennuta asunto-osakeyhtiömuotoisia kohteita ollenkaan. Tai että Suomi on pullollaan väärissä paikoissa sijaitsevia liian kohtuuhintaisia ARA-asuntoja, joiden purkamiseen voi hakea ARA-avustusta, jotta saataisiin nostettua vuokratasoja vähemmän kohtuuhintaisiksi.

Asuntosijoittajalle on tärkeää ymmärtää, että asuntomarkkinoilla hinnanmuodostus tapahtuu hitaasti. Hinnanmuodostus ei ole synonyymi hintojen kehityksille, joita Tilastokeskus yhä hienommin raportoi.

Omassa ajattelussani koronap(l)andemia ei ole vielä päättynyt eikä sen vaikutukset asuntojen hinnanmuodotukseen ole vielä selvillä. Tähän näkemykseeni ei ole mitään vaikeutta löytää poikkeavia näkemyksiä. Ne päivittyvät mediassa kuukaudesta toiseen, kun erilaiset tahot aina “yllättyvät”.

Toimenpide 3 – Yritä, vaikka se ei ole helppoa, nähdä asioita 5 ja 10 vuoden aikajänteillä eteenpäin.

Vain tehtyjä suunnitelmia on mahdollista päivittää uuden tiedon pohjalta

Ehkä joku oletti, että tästä kirjoituksesta löytyy huru-ukon tykitykset siitä, kuinka hölmöjä päättäjät ovat. 

Tykkään joskus irvailla sarkastisesti erilaisille iphoneillaan nahkakengissään ja silkkisolmioissaan twiittaileville kallista kelloaan vilauttaville köyhien asiaa ajaville “kymppitonnikuussa” -päättäjille, jotka istuvat Suomen, EU:n tai Tradekan hallituksissa. Selvyyden vuoksi olen itsekin ylpeänä käyttänyt montplankkia, nahkakenkiä, silkkisolmioita ja kallista kelloa, ennen kuin siirryin käyttämään iphoneani verkkareissa ja t-paidoissa. Tosin silloin nuo aikaisemmat olivat enemmän yksityisen sektorin duunarien tunnusmerkkejä.

Asuntosijoittajalle ja vuokrantajalle tällainen on vain lyhytaikaista aivojen tuulettelua Asterixin & Obelixin “hulluja nuo suomalaiset” -hengessä, kun rapsuttelen vähän Idefixiä isompaa koiraamme.

Nämä poliittiset riskit ovat olleet kaikki tiedossa jo pitkään. Jos ne nyt tulevat yllätyksenä puskista eteen, silloin pitää katsoa peiliin ja löytää syyllinen sieltä.

Meitä asuntosijoittajia on erilaisia ja painotamme asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä eri tavoilla. Oikeassa olemisen osoittaminen tai toisen väärässä olemisen todistelu ovat ihan inhimillisiä piirteitä. Tai ainakin löydän niitä itsessäni.  

Muistan kuitenkin, että oman menestykseni kaltaisia tai paremmin menestyneitä kolleegoita on olemassa. Heidän menestymisensä ei ole poissa minulta tai heidän väärässä olemisen etu- tai jälkikäteen osoittaminen ei paranna yhtään vuokralaisteni asukaskokemusta. Vuoden aikajänteellä jotain elementtiä enemmän painottanut kolleega voi näyttää olleen väärässä, mutta oikeat tarkastelupisteet ovat jossain 5 ja 10 vuoden päässä tulevaisuudessa.

Minulla on suunnitelmat tehtynä ja niitä tulen taas päivittämään tämän uuden tiedon osalta. Rakennusliikkeet toimivat paljon lyhyemmällä aikajänteellä, joten heidän toimiaan aion seurata. Tukkukauppiaiden toimia aion myös seurata. Kiinteistönvälittäjät ja pankit kertovat mielellään asioista ja heitäkin aion seurata. Hypon Asuntomarkkinakatsauksia aion seurata. Seuraan myös monia muita asioita, kun arvioin tulevien vuosien vuokrien ja asuntojen hinnanmuodostuksia.

Kenties kahden vuoden päästä taaksepäin katsomalla en pysty erottamaan sitä, kuinka paljon johonkin asiaan vaikutti hallituksen joku päätös, kuinka paljon ihmisten laumakäyttäytyminen, kuinka paljon korona ja kuinka paljon keskuspankkien politiikka.

Tätä kirjoitettaessa minulla on vain vahva todennäköisyysoletus siitä, että kaikella edellä mainitulla tulee olemaan vaikutusta ja tulevat 5 ja 10 vuotta eivät tule olemaan edellisten 5 ja 10 vuoden lineaarista jatkumoa.

Nyt siirryn rapsuttamaan koiraa.