Asuntosijoitustoiminnan laajentaminen yli viiden asunnon – sudenkuoppia ja vinkkejä kirjoitusta kirjoitettaessaan Ville Valkonen oli vielä Suomen Vuokranantajat ry:n Yhteiskuntasuhdepäällikkö. Hän toimii nykyisin Turun kaupunkiympäristöstä vastaavana apulaispormestarina.
Ville oli Ostan Asuntoja Podcastin vieraana, jonka yhteydessä kävi ilmi, että hän on uudessakin työssään intohimojensa parissa.
Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141
Kirkoitus on julkaistu Suomen Vuokranantajat Blogissa 20.8.2021. Luen sen luvalla, jonka jälkeen omat 2-3 ajatustani kirjoituksesta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä
Uutta potkua asuntosijoittamiseen! – Marko Kaarton isännöimä webinaari, jossa mukana Tellu Uotila, Suvi Schwab, Petri Roininen ja Harri Huru 20.10.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1/X – Blogi #273
Miten inflaatioaallolla ratsastaminen toimii? – Tiistaiaudio #184
Päättyneen viikon aikana on osunut kohdalle muutama sattuma, jotka kaikki ovat ohjanneet kohti tämän kirjoituksen syntymistä. Tai itse asiassa otsikosta voi päätellä, että ajatuksissa on useampi kirjoitus samasta aiheesta. Tekstit ovat vielä kirjoittamatta ja siksi lukumäärä on X kappaletta.
Monelle voi tulla mieleen, mihin neuvottelutaitoja ylipäätään tarvitaan, kun kaikki kelvolliset asunnot viedään käsistä, kun ostajat ostavat neuvottelematta. Hyvien diilien etsiminen voi tuntua kannattamattomalta, koska siihen kuluu niin paljon aikaa. Koska hyviä diilejä on erittäin vaikea löytyy, pitäisikö ostaa vähemmän hyviä sijoitusasuntoja.
Tämä onkin kaikessa sijoittamisessa yksi suuria haasteita. Ensinnäkin pitäisi osata ostaa sellaisia hyviä sijoitusasuntoja, joiden vuokrattavuus on hyvä ja joilla on suhteessa hyvä arvonsäilyttämiskyky. Tämä on monelle helppo ymmärtää. Toiseksi tällaisia asuntoja pitäisi ostaa hyvällä hinnalla, joka jättää turvamarginaalia erilaisia myrskyjä vastaan. Tämä onkin vaikeampi sisäistää ja vielä vaikeampi toteuttaa.
Jos molemmat kohdat eivät toteutu, oma ohjeeni ja toimintatapani on käsien päällä istuminen. Tämä tarkoittaa todellakin sitä, että menettää ostamattomien sijoitusasuntojen vuokratuottoja ajalta, jonka käsiensä päällä istuu. Joskus tämä istumisaika voi venyä pitkäksi. Silloin yksi tapa kuluttaa aikaa on opiskella taitoja, joille jonain päivänä tulevaisuudessa on käyttöä.
Myyjän markkinat
Kun asuntosijoituskohteita etsiviä on enemmän kuin hyviä asuntosijoituskohteita myyviä, puhutaan ”myyjän markkinoista”. Ostajat kilpailevat samoista kohteista. Myyjät huomaavat nopeasti tilanteen. Ensin tulee tarjouksia pyyntihintoihin ja sitten pyyntihintojen yli. Ostajien kilpajuoksun seurauksena myyjät voivat siirtää maalilinjaa eteenpäin eli korottaa hintoja.
Asuntosijoittamisen tunnuslukutermein tämä tarkoittaa sitä, että ostajat ovat valmiita tekemään tietyllä mikromarkkinalla sijoitusasuntokauppoja yhä pienemmillä vuokratuotto-%:lla. Jos vuokratuotto-% alkaa 2:lla, turvamarginaalia erilaisten negatiivisten tilanteiden varalle ei sijoituskohteessa juuri ole. Silti on mahdollista, että vuokratuotto-% samalla mikromarkkinalla painuu seuraavaksi alle kahden prosentin.
Onko viisasta istua käsiensä päällä ja odottaa markkinoiden viilentymistä vai pitääkö lähteä mukaan tienaamaan kahden prosentin ympärillä pyöriviä vuokratuottoja? Jos ne kohta ne pyörivät yhden prosentin ympärillä, silloinhan markkinahinnat ovat jatkaneet nopeaa nousua? Tähän ei ole yhtä oikeaa vastausta, vaan nämä ovat sijoittajakohtaisia päätöksiä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Sijoitusasunnon remontoinnin ABC
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Myyjän markkinoilla ostajan neuvottelumahdollisuudet ovat rajalliset
Saan paljon viestejä ja kysymyksiä siitä, miten ihmeessä löytää niitä ”kassavirtapositiivisia diilejä”. Ensinnäkin yritän ohjata kysyjiä ymmärtämään asuntosijoittamisen moniulotteisia kannattavuuden elementtejä, joista kassavirta on vain yksi.
Laskemalla velkavipu-%:a lainapääoman määrä laskee. Pienempi lainapääoma jaettuna samalla laina-ajalla tarkoittaa pienempää kuukausilyhennystä. Pitempi laina-aika toimii samalla tavalla. Jos myyjän markkinoilla ostaa sijoitusasunnon ja positiivinen kassavirta on tärkeä, silloin on käytettävä vähemmän vierasta pääomaa. Tai toivottava, että rahoittajapankki myöntää laina-ajaltaan pidemmän lainan.
Osalle on syntynyt ajatus, että asuntosijoittamisessa olisi kaksi vaihtoehtoista strategiaa:
- positiivisen kassavirran strategia
- negatiivisen kassavirran strategia
Näihin ajatuksiin liittyy helposti seuraava olettamus:
- positiivisen kassavirran strategia tarkoittaa tulevaisuudessa markkina-arvon laskua
- negatiivisen kassavirran strategia tarkoittaa tulevaisuudessa markkina-arvon nousua
Kassavirta ja markkina-arvon nousu eivät ole asuntosijoittamisen vaihtoehtoisia strategioita vaan asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä
Kun ollaan myyjän markkinoilla ja sijoitusasuntokauppoja tehdään alentuviin vuokratuottoprosentteihin, asuntojen markkinahinnat nousevat ja kassavirtatuottoprosentit pienenevät. Tämä tarkoittaa laskennassa sitä, että viivan alla eli jakajana oleva luku kasvaa nopeammin kuin viivan yläpuolella oleva luku eli vuokra nousee.
Neuvottelujen kannalta tämä tarkoittaa:
- Ostajalla ei juuri ole valtteja kädessä vaan ne ovat myyjällä.
- Ostajan pitää olla mukautuvampi myyjän ollessa kuskin paikalla.
- Ostokohteita on tarjolla vähemmän ja ne menevät nopeasti.
- Ostaja on altavastaajana.
Yksinkertaisesti tämä tarkoittaa sitä, että yhä useamman asuntosijoitussalkkuaan kasvattamaan pyrkivän asuntosijoittajan papereissa hyvän seuraavan sijoitusasunnon hinta näyttää vähemmän ja vähemmän hyvältä. Kassavirtatuotto-% on huono. Turvamarginaali on pieni.
Saman asuntosijoittajan sijoitusasuntosalkussa jo olevien samojen hyvien sijoitusasuntojen hinta sen sijaan näyttää samalle asuntosijoittajalle paremmalta ja paremmalta. Markkina-arvonnousu on hyvä. Turvamarginaalia on tullut lisää.
Huomaatko edellisestä konkreettisesti, että sama asuntosijoittaja ei ole tehnyt eikä ole tekemässä asuntosijoitusstrategista valintaa, vaan ”osta ja pidä” -asuntosijoitustrategian valinneen asuntosijoittajan kannattavuuden elementit kulkevat eri suuntiin.
Helsingin Bulevardilla olevat vanhat sijoitusasunnot tiedettiin vuokrattavuudeltaan ja arvonsäilyttämiskyvyltään hyviksi jo 10 vuotta sitten. Ne ovat yhä sitä. Niiden hintataso oli 10 vuotta sitten sellainen, ettei niitä moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja tarkkaillut Suomen kiinnostavimpina asuntosijoituskohteina. Eikä tarkkaile tänäänkään.
Käsiensä päällä istuvalle on hyvä aika opetella ja kerrata neuvottelutaitoja
Itse en ole tehnyt päätöstä lopettaa asuntosijoittamista epämääräiseksi ajaksi, kunnes hyviä diilejä on taas helpommin saatavilla.
En myöskään ole tehnyt päätöstä sijoituskriteereistä ja -suunnitelmasta luopumisesta. Tämä tarkoittaa sitä, että hyvistä sijoituskohteista neuvottelemiseen ei nyt kulu kovin paljon aikaa, koska ollaan myyjän markkinoilla.
Taloyhtiö- ja asuntoremonttien sekä vuokraustoiminnan parissa riittää kyllä tekemistä.
Ajattelin tulevien viikkojen aikana kerrata asuntosijoittajan neuvottelutaitojani. Minulle toimivaksi opiskelutavaksi on osoittautunut kirjoittaminen.
Tulevan viikon aikana yritän saada tämän alustuksen jälkeen ajatuksia kirkastettua siten, että ensimmäinen varsinainen kirjoitus olisi valmiina ja aiheena olisi ”Asuntosijoitusneuvotteluihin valmistautuminen”.
Neuvotteluihin valmistautuminen – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 2/X – Blogi #274
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Miten inflaatioaallolla ratsastaminen toimii? – Tiistaiaudio #184
Miksi osta ja pidä -asuntosijoittajana nukun suhteellisen rauhallisesti? – Blogi #272
Tämän viikonlopun podcastjakson ensimmäisenä tavoitteena on saada apua ja rehellistä palautetta äänikirjan tekemiseen. Yhtään suomenkielistä asuntosijoittamista käsittelevää äänikirjaa ei taida vielä olla olemassa, joten hyviksi osoittautuneiden käytäntöjen kopioiminen ei ole täysin vaivatonta.
Marko Kaarton kanssa suunnitelmamme oli saattaa ensin maailmaan kovakantinen ja sitten ekirja. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä.
Suunnitelmana oli siis äänikirjapäätösten tekeminen kovakantisen ja ekirjan julkaisemisen jälkeen. Alustavasti ajattelimme käyttää ammattilukijaa äänikirjan tekemisessä. Sitten alkoi tulemaan palautteita, joissa ehdotettiin ja pyydettiin, että minä lukisin äänikirjan. Olen itse kova äänikirjojen kuluttaja, ja olen tykännyt niistä äänikirjoista, joiden podcasteista tuttu ääni on myös äänikirjan lukijan äänenä. Toki kaikki huonot lukijat ovat varmaan käyttäneet ammattilukijaa, jotka nekin kuullostavat hyviltä.
Nyt on seuraava totuuden hetki. Tavoitteemme on saavuttaa laadukas ensimmäinen asuntosijoittamista suomenkielisenä äänikirjaformaatissa käsittelevä lopputulos. Toki tämä edellyttää sitä, että kirjan sisältö ylipäätään on laadukasta. Tämän tietysti päättää jokainen lukija itse. Palautteiden pohjalta olemme Markon kanssa kuitenkin päättäneet edetä äänikirjan tekemisessä. Edes laadukas kovakantisen kirjan sisältö ei välttämättä takaa laadukasta kuuntelukokemusta. Mitä enemmän kirjassa on numeroita ja laskentakaavoja, sitä vaikeammalta kokonaisuuden hahmottaminen voi olla äänikirjaformaatissa.
Käytämme joka tapauksessa ammattilaisten apua siinä, miten äänikirjaa tulisi lukea eri tavalla kuin paperikirja on kirjoitettu. Mahdolliseen äänikirjan liitetiedostoon, jossa näkyisi kuvia, graafeja ja laskentakkavoja, kysymme myös ammattilaisten ohjeita.
Tein ensimmäisen koeluennan, jonka lähetän sekä ääniammattilaisen että äänikirja-ammattilaisen tarkastettavaksi. Samalla syntyi nippu kysymyksiä, joiden avulla lopullinen äänikirja muodostuu. Näissä kysymyksissä pohditaan esimerkiksi sitä, luetaanko numero puhekielellä vai kirjakielellä. Kovakantisessa kirjassa on kaikkien numeroiden syntymistä pyritty havainnollistamaan siten, että laskentoja on esitetty suluissa. Tämä voi sotkea äänikirjan kuuntelukokemusta, vaikka kirjan lukukokemusta selkeyttäisikin.
Tähän ajankohtaan ilmestyi Rahamedia.fi -sivustolta ja Instasta tutun Kati Taloushaukka Valjuksen arvio kirjasta. Sain Katin luvalla ottaa myös sen tähän mukaan. Kati on ollut myös Ostan Asuntoja Podcastin vieraana.
Toimittava Taloushaukka Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #127
Kirjasta löytyy aikaisemmat arviot Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin ja LaVitaeBella -blogista. Asuntosijoituskirja.fi -sivustolta löytyy esilukijoiden ytimekkäitä arvioita kirjasta. Jos olet tehnyt tai huomannut kirjasta arvion jossain muualla, pisti ihmeessä viestiä ja laitan arvion jakoon.
Taloushaukan kirja-arvion jälkeen luen kirjan toisen luvun ”Asuntosijoittamisen lumipalloefektin perusopit” kaksi alalukua:
2.1 Lumipalloefektin perusteet
2.3 “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategia
Tästä ensimmäisestä koeluennasta pyydämme nyt rehellistä palautetta. Tulisiko Ostan Asuntoja Podcastista, YouTube-kanavalta ja Tiistaiaudioista tutun Harrin lukea äänikirja vai pitäisikö kirja antaa ammattilaisen luettavaksi?
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Miten inflaatioaallolla ratsastaminen toimii? – Tiistaiaudio #184
Miksi osta ja pidä -asuntosijoittajana nukun suhteellisen rauhallisesti? – Blogi #272
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta.
Jos on vähänkin kiinnostunut taloudesta, ei ole viime aikoina voinut välttyä sosiaalisen median algoritmien avittamana kuumana käytävää verokeskustelua. Sitä tosin kannattaa aktiivisesti yrittää välttää, jotta voi keskittyä oleellisempaan eli miten suojautua näiltä arjen uhilta, joista osa on selkeämpiä ja osa vaikeampia hahmottaa. Taitava osaa jopa hyötyä näistä uhista.
Asuntosijoittamisen sisäpiiriläiset käyvät välillä keskenään kissanhännänvetoa siitä, onko kassavirran etumerkin oltava plussa ja tarkoittaako miinus etumerkkinä sitä, että kohteessa on tulossa tulevaisuuden markkina-arvon nousua. Näistä pitää ja on hyvä käydä keskustelua, koska silloin asuntosijoittajat saavat monipuolisen kuvan tämän hienon omaisuuslajin kannattavuuden elementeistä, jotka ovat eri tavoilla ja painoarvoilla mukana uudisasunnoissa, pommikuntoisissa asunnoissa ja flippauskohteissa.
Tänään jätän tämän kissanhännän vetämättä ja kuvaan, miten osta ja pidä -asuntosijoittaja hyödyntää inflaatiota riippumatta siitä, onko asunto uusi vai vanha. Myös omistusasujaan pätee osa tämän päivän opeista.
Uutta potkua asuntosijoittamiseen! – Marko Kaarton isännöimä webinaari, jossa mukana Tellu Uotila, Suvi Schwab, Petri Roininen ja Harri Huru 20.10.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
UUTTA: Ilmainen verkkokurssi – Asuntosijoittajaksi 10 päivässä
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Miksi osta ja pidä -asuntosijoittajana nukun suhteellisen rauhallisesti? – Blogi #272
Selitä velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa 5-vuotiaalle – Tiistaiaudio #181
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta ja Adlibriksestä.
Jos haluaisi käyttää kaiken vapaa-aikansa erilaisten salaliittoteorioiden tutkimiseen, nyt olisi tutkittavaa yllin kyllin. Voisi miettiä, miksi kukaan ei enää vaadi länsimaiden johtajan älykkyyden kuntotestiä tai seuraa tämän jälkikasvun bisneksiä kriittisellä silmällä. Tai mitä kummaa tapahtuu Australiassa tai Kanadassa ja onko niiden pääministerien puheet YouTubessa aitoja vai väärennöksiä. Israelin rokotevauhtia seuranneiden valtamedioiden määrän romahdustakin voisi ihmetellä.
Jos näitä koko ajan ihmettelisi, voisi äkkiä unohtaa, että mustikat ja kanttarellit kasvaa kotometsissä vuodesta toiseen. Siksi otsikossa lukee ”suhteellisen rauhallisesti”. Kaikkiin omaisuuslajeihin sijoittamisessa on omat riskinsä ja tämä pätee myös asuntosijoittamiseen. Jos koko ajan analysoisi, kuinka vasemmiston kansanedustajien silkkisolmioiden määrä on kasvanut, voisi nähdä, että todennäköisyys yksityisomistuksessa olevien asuntojen takavarikoinnille Helsingissä on kasvussa, koska jostain pitää rahat solmioihin saada. Siihen ehtii vielä hyvin varautua, koska todennäköisesti tätä ennen kiristetään verotusta muutama kierros.
Tuleeko taloudellista taantumaa lamasta puhumattakaan enää koskaan?
”Talous kasvoi 3 %” -uutinen on tuttu näky, kun eri maiden kansalaisille viestitään positiivisuutta siitä, että kaikki kääntyy yhä paremmaksi. Pieni ihminen voi jäädä pohtimaan, kuinka hurjaa talouden meno olisikaan, jos sitä ei haittaisi koronasulut ympäri maailmaa ja erilaiset tilaus-toimitusketjuongelmat sekä mannerten välisen lentämisen puolimahdottomuus. Joku voisi jo laskea, kuinka paljon positiivista talouskasvua syntyykään, jos koronasulkutoimien rinnalle otetaan ay-sulut ja ilmastouhkasulut.
USA:ssa korkeatahoinen viranomainen selitti naama peruslukemilla ylipainoiselle grilli- ja burgerikansalle, että poistamalla 2-numeroisia hintojen nousuja näyttävät naudan, porsaan ja lintujen lihat laskennasta, ruoan hintainflaatio on normaalin puitteissa. Eli ryhtymällä kasvissyöjäksi, inflaatiota tuskin huomaa.
Suomessa parhaimmiston superrakastama superveronmaksaja Supercell on ilmeisesti jo maksanut riittävästi, kun nyt on keksitty säätää uusi kannustinvero, joka ohjaa tulevaisuuden supersellejä tasapuolisemmin muualle. Meno näyttää yhä sekopäisemmältä. Suomessa hallitus tekee budjetin, jossa alijäämässä on 9 nollaa. Kaikkien huomio keskittyy siihen, kuinka tätä hoidetaan uudella verolla, jonka luvataan tuottavan luvun, jossa on 6 nollaa. Ja sitten tapellaan, tuottaako se tuon 6 nollaa plus- vai miinusmerkkisenä. 9 nollan alijäämä nuijitaan ilman suurempaa kohua.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tarjoaa suhteellista tyyneyttä
Voisin kirjoittaa loputtoman määrän näitä sarkasmia sisältäviä alustuskappaleita. Niistä ei kuitenkaan olisi tämän blogin kirjoittajalle eikä lukijalle mitään lisähyötyä. Tässäkin kirjoituksessa niiden tavoitteena on kirkastaa 2 asiaa:
- Meno kotimaassa ja maailmalla on koko ajan sekopäisempää
- Minulla ei ole mitään käsitystä, milloin se taas muuttuu järkevämmäksi
Mitä enemmän oma arki on kiinni maailman menon volatiilisuuden jatkumisesta, sitä parempi voisi olla hajauttaminen omaisuuslajeihin, jotka toimivat eri tavalla kuin oma arjen tekeminen. Itse olen pysynyt ja kasvattanut omaa asuntosijoitustoimintaani, kun olen kaivannut omien yöunieni rauhallisuuden kasvattamista. Olen hakenut salkkuuni sellaisia (asunto)sijoituksia, joissa toteutuisi oman käsitykseni mukaan seuraavat ominaisuudet:
- Niillä olisi matala korrelaatio arvopaperimarkkinoihin ja populistipäättäjiin
- Ne eivät liikkuisi syklien mukana tai liikkuisivat syklien vastaisesti
- Ne generoisivat kassavirtoja suurella todennäköisyydellä
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Matala korrelaatio tuo unen laatua parantavaa tylsyyttä
Vaikka osakesijoittajilla ei olekaan kuukauden viimeisen päivän jännitysmomenttia siitä, tuleeko vuokrasopimuksen irtisanomisviesti vai ei, vuokraustoiminta on suhteellisen immuuni uutisille, joita pörssianalysoidaan päivittäin. Jukka Lepikön treidausta on kiva seurata ja huomata samalla, että vuokrasuhteita treidaamalla ei ole mitään mahdollisuutta päästä samoihin tuottoihin. Dogecoinin liikkeitä ei pysty asuntosijoittaja ikinä oppimaan, vaikka mitä namuja tarjottaisiin.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana arvostan sitä, että voin pörssin romahdusuutisten keskellä twiitata, että vuokria tulee ihan saman suuruisina tilille kuin viime kuussa. Kolikon toisella puolella pitää tietysti hyväksyä se, ettei ole mukana twittaamassa minkään pörssiosakkeen noususta. Kaikille tylsä asuntosijoittaminen ei ole oikea tai hyvä omaisuuslaji.
Asuntosijoittamisessa markkinat ovat tehottomat. Moni pysyttelee poissa asuntosijoittamisesta juuri tästä syystä. Itse kuljen syvemmille vesille, joissa asuntosijoitusteni arvo olisi mahdollisimman hyvin riippuvainen niissä vuokrakotiaan pitävien tarpeista. Nämä tarpeet korreloivat erittäin vähän ja hitaasti minkään markkinauutisen tai pölhöpoliitikon uhkauutisen kanssa.
Viimeinen lause pitää osata lukea siten, etten ensisijaisesti ole kiinnostunut asuntosijoittamisesta, jossa asuntojeni arvo olisi vahvasti riippuvainen vastaavissa asunnoissa omistusasuntokotiaan pitävien haluista. Tämä voi olla toissijaisena kriteerinä asuntosijoitussalkkuani hajauttaessani.
Aidosti kohtuuhintaisten asuntojen tarve kasvaa niitä lisää lupaavien päättäjien lisääntyessä
Suomen ilmastossa ympärivuotinen leirintäalueasuminen ei tarjoa aidosti kohtuuhintaista asumista. Sitä ei tarjoa myöskään sitä jatkuvasti lisää lupaava päättäjien parhaimmisto. Tällaisia asuntoja tarvitsevien määrä kuitenkin kasvaa ja tätä kasvua vielä vauhdittaa tämä päättäjien parhaimmisto tiedostamattaan tai tietoisesti.
Jos vielä kävisi niin, että kaikesta elvyttämisestä huolimatta vain hieman kasvava talous kääntyisi vielä vähemmän kasvavaksi tai taantuvaksi, näiden aidosti kohtuuhintaisten talvilämpimien hyvien vuokrakotien tarve ja kysyntä kasvaisi.
Jos hyvää tarkoittavat asumisväljyyslisääjät ja hyvää tarkoittavat viherrakentamiskokeilijat saavat vaatimuksiaan sääntelyyn asti, perhekooltaan pienentyvä ja valitettavasti köyhtyvä kansa on pakotettu käyttämään yhä suuremman osan nettotuloistaan asumiseen. Oikeasti kohtuuhintaisten asuntojen kysyntä ei silloin seuraa muun talouden trendejä.
Kukaan ei sijoita pääomiaan eteisvessayhdistelmäasuntoihin, jos ei usko niille olevan kysyntää. Välillä tällaiset kokeilut eivät ole onnistuneita, mutta jokainen omilla aivoillaan ajatteleva ymmärtää, mistä kyseinenkin innovaatio on saanut alkunsa. Riippumatta siitä, pitääkö toteutusta hyvänä, huonona vai hyvin huonona.
Ennustettava kassavirta kompensoi huonoa likviditeettiä
Treidaaja Lepikkö varmaan on opettanut monelle, että positiot suljetaan päivän päätteeksi ja ennen lomia suuresta volatiliteettiriskistä johtuen. Olen oppinut, että hyvä treidaaja voi tehdä muutakin kuin teknistä analyysiä ja omistaa myös pitkää salkkua. Osa treidaajista säätää sisäistä kelloaan ameriikan aikaan, mikä ei välttämättä ole unien kannalta hyvä keino.
Asuntosijoittajalla ei ole tällaista volatiliteettiä muttei toisaalta vastaavaa likviditeettiä käytössä laisinkaan. Siinä on sekä hyvät, jo kuvatut puolensa, että huonoja puolia. Huonojen puolien vastineena ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan kassavirrat ovat sekä vakaita että pidemmälle tulevaisuuteen ennustettavia. Reaalisen sijoitusvarallisuuden yhtenä tunnusmerkkinä on pidetty sitä, että se generoi kassavirtaa. Kulta tai bitcoin ovat eri keskusteluja ja sivuutan ne tässä.
Verottaja vie huolimattoman sijoittajan kassavirroista liian ison osan ja ohjaa riskiä ottavien sijoittajien ajankäyttöä yhteiskunnan kannalta liiaksi verosuunnitteluun. Itseäkin tämä harmittaa, mutta ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen sentään tarjoaa mahdollisuuksia tehdä verosuunnittelua tavalla, joka työllistää suomalaisia. Tätä on selitetty Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa kootusti satoja sivuja ja tässä blogissa hajasijoitettuna vuosikausia.
Passiivista tai aktiivista, mukanaolo on pakollista
Itse olen aktiivinen ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja, joka on aloittanut työnteon ja sijoittamisen nuorella iällä.
Joku kysyi twitterissä, mikä on muistamasi tapahtuma, jossa olet ollut ja jota ei enää järjestetä. Muistin Tampereen Pyynikillä järjestetyt vuosittaiset motskarikisat, jotka ajettiin viimeisen kerran 1971. Kisoista koin vain äänet, koska olin 6-vuotias, kun kisat järjestettiin viimeisen kerran. Olin mukana yleisön joukossa useampana vuonna. Polvenkorkuisena en nähnyt kisoja, mutta keräsin tyhjiä pulloja kisojen aikana katsojien jaloissa puikkelehtien ja niiden jälkeisinä päivinä mustikan varpujen seasta Pyynikin metsässä. Niillä teki hyvän tilin viikkorahatulojen päälle. Yhtään en osaa selittää sitä, miten uskalsin siellä puikkelehtia, kun 7-vuotiaana alahuuli väpätti pari ensimmäistä viikkoa, kun piti kouluun mennä.
Aloitin sijoittamisen nuorella iällä enkä voi mitenkään kehua, että olisin jollain tavalla pystynyt näkemään, miten korkoa korolle -efekti toimii. Ostan Asuntoja Podcastissa olen päässyt haastattelemaan nuoria yrittäjähenkisiä ja sijoittamisesta kiinnostuneita, joilla tuntuu olevan jo samat opit käytössä ja tiedossa, joita itse sisäistin vain pikku hiljaa ja pala kerrallaan 30 ja 50 vuoden ikähaarukassa.
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Jostain syystä näin kuitenkin, että mitä tahansa sijoittamista pitää harjoittaa siten, ettei koskaan joudu myymään pakosta tai myy paniikissa, kun hintatasot ovat pohjilla. Ajoittaminen on vaikeaa, mutta erilaisten paniikkien, pakkomyyntien ja taloudellisten lamojen näkeminen niiden ollessa päällä ei ole vaikeaa. Jos pystyy tekemään sijoituksia myös silloin, on helpommin mahdollista ostaa lähellä pohjien ympärillä ja nouseviin hintoihin. Loppuaika onkin sitä, että pysyy mukana eikä haaskaa pääomiaan turhiin siirtoihin verottajalle.
PS. Vaikenen tässä kirjoituksessa kokonaan taloyhtiölainoihin liittyvästä veronkiristyksestä. Siitä vaiettiin budjettiriiheen liittyvissä veronkiristyksiä käsittelevissä kirjoituksissa kokonaan. Minulla ei ole mitään käsitystä, millä järjellä tästä voi päätellä yhtään mitään. Tiedän vain, että minulla ei ole sellaista järkeä yhtään.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Sijoittamista ja Remonttia tuulipuvussa Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #167
Harri Huru Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa – Blogi #270
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkeani – Tiistaiaudio #183
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
Instagrammarissa pitää päiväkirjaansa Sami Junnola, jota ei tähän asti ole tunnettu Samina vaan tuulipuku_sijoittaja -nimimerkkinä, joka päivänkirjan omaisesti tekee merkintöjä asuntosijoituksistaan ja asuntoremonteistaan Instagrammariin (Samilta oppimani termi).
Käy katsomassa tuulipuku-sijoittaja Instagramissa (älä sekota tuulipukusijoittajaan, jolla ei ole alaviivaa tuulipuvussaan).
Sami luonnehtii itseään pystymetsästä pienillä taidoilla tulleeksi, tekemällä oppineeksi ja matkan varrella tietoa hankkineeksi. Valtaosa sijoitusasunnoista sijaitsee Kouvolassa.
Osassa 1 oli mahdollisuus kuunnella, miten Sami on hankkinut alkuperäiskuntoisia sijoitusasuntoja ja jopa tuplannut niiden markkina-arvoja remontoimalla. Jos kuumalla Tampereen alueella uudiskohdeyksiö maksaa 130 000 euroa, Sami on pistänyt lumipallonsa kasvamaan asunnoilla, joiden velattomat hinnat ovat jopa sata tonnia halvempia.
Tänään tarina jatkuu yrityksen perustamisella sekä rivi- ja omakotitaloihin sijoittamisella. ”Tyhjä kuukausi” saa uuden merkityksen ja kaikki tämä ilman 10 km aamulenkkejä BiggerPocketsia kuunnellen ja meditaatiota päälle.
Sami Junnola LinkedIn
Ronja Roms – Syö, Nuku, Säästä
Tilaa uunilämpimän Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 1. painos, kun sitä vielä hetken saa ennen loppumista. 2. painos on jo kirjapainoon tilauksena lähtenyt. Ekirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona?
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab suunnittelee ja rakentaa parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja. Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Jimi Heikkinen Kajaanin Tulinen ja Liikkuva asuntosijoittaja – Ostan Asuntoja Podcast #166
Millainen on hyvä ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mikromarkkina? – Tiistaiaudio #182
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan arkeani – Tiistaiaudio #183
Asuntosijoittajamiljonääriksi tulemisen 4 kulmakiveä – Blogi #269
Ostan Asuntoja 