Asuntosijoittajan loppuvuoden tehtävälista – Blogi #286

Kovakantista pukinkonttiin. Joululahjaksi Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja joululahjahintaan 39,7€. Saadaksesi alennuksen käytäthän alennuskoodia: ”JOULULAHJA” 

Monelta osin kalenterivuoden vaihtumisella ei sinällään ole suurta merkitystä asuntosijoitustoiminnan kannalta, koska sen aikajänne on enemmänkin 10 vuotta kuin yksi vuosi.

Yritysten tilikausi on pääsääntöisesti kalenterivuosi. Samoin taloyhtiöiden. Verottajakin vaatii veroilmoituksen tekemistä kalenterivuosittain. Vaikka vuokrasuhteita tai tulonhankkimislainoja ei tarvitse kalenterivuosittain uusia, silti vuoden vaihtuminen on monelle ajankohta, jolloin tehdään joukko vuosittaisia toimenpiteitä. 

Käyn tässä kirjoituksessa läpi, mitä asioita itse teen.

1. Varmistan, että verosuunnitelmani toteutuu mahdollisimman hyvin

Suunnitelmasta riippuen pyrin varmistamaan, että saan kaikki laskut sisään joko joulukuun puolella tai mieluummin tammikuun puolella. Tämä riippuu siitä, olenko jo riittävästi saanut kustannuksia tulojen tasaamiseksi vai onko loppukirille vielä tarvetta.

Mikäli osakesalkussa ja muissa likvideissä sijoituksissa on järkeviä mahdollisuuksia realisoida tappioita, joulukuu on viimeinen ajankohta tehdä sellaiset toimenpiteet.

Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen noudattaa kalenterivuotta. Jos sillä saralla on vielä jäljellä verovähennyshyötyä, paikallisen yrittäjän tarjoamia itselle hyödyllisiä palveluja kannattaa siirtää tämän vuoden puolelle.

2. Päivitän vuokra- ja kulukirjanpidon toiminnan analysointia ja verotusta varten

Pyrin pitämään vuokrakirjanpidon ajan tasalla vähintään kuukauden välein. Joulukuussa käyn taulukot läpi perusteellisemmin. Tämä tukee edellistä toimenpidettä. Vielä enemmän pidän siitä, että vuosi alkaa puhtaalta pöydältä.

Käyn läpi asuntokohtaiset taulukkoni ja tarkistan, etten ole unohtanut kirjata mitään, vaan kaikki on oikein. Omassa toimintamallissani koko asuntosijoitussalkun tasoinen tieto koostuu asuntokohtaisista tiedoista, joten niiden pitää olla kunnossa. Samalla luon taulukkopohjat seuraavalle toimintavuodelle.

Yrityksen puolella pidän itse päiväkirjaa, jonka avulla pidän itseni ajan tasalla, mitä yrityksessä tapahtuu. Toistaiseksi tämä malli on toiminut minulla hyvin ja mahdollistaa sen, että kirjanpitäjällä ei ole sekamelskaa käsissään, kun hän tekee työtään.

3. Analysoin päättyvän vuoden toteuman ja teen verbaalisen tilinpäätöksen

Olen vuodesta 2016 julkaissut vuosittaisen blogikirjoituksen tämän työvaiheen lopputulemasta. Kirjoituksessa vertaan toteumaa asettamiini tavoitteisiin ja yritän tunnistaa korjaavia toimenpiteitä tai ajatuksiani vahvistavia kehityspolkuja.

Vuosien kuluessa tämä prosessi on yhä vähemmän insinöörimäisen analyyttinen ja yhä enemmän omaa ajatteluani kyseenalaistava. Tämä kyseenalaistaminen voi kestää viikkoja ja vaatia opiskelua.

Esimerkkinä voisi olla vaikkapa sellainen asia, että nyt kaikki ja kaikkien isovanhemmat sekä viimeisenä FED eli rapakon takainen keskuspankki näyttävät huomanneen, että kuluttajahintojen nousukäyrä ei kääntynytkään laskuun kesäkuussa 2021. 

Nyt nämä kaikki tietävät, että FED alkaa kiristämään rahapolitiikkaansa kuluttajahintainflaatiota hillitäkseen. Minusta näyttää, että todennäköisyys on kasvanut sille, että FED kiristää rahapolitiikkaansa jo hidastumisensa aloittaneeseen talouskasvuun. En tiedä, onko näin, mutta tulevien viikkojen aikana yritän ymmärtää, olenko enemmän väärässä kuin oikeassa.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Vuokralaisvalinnan vaikutus yhtiön arvoon

4. Asetan vuoden 2022 tavoitteet ja teen suunnitelman

Tilinpäätöskirjoituksen tavoin olen julkaissut asuntosijoitus- ja vuokraustoimintaani tavoitteita koskevan kirjoituksen sen jälkeen, kun tilinpäätös on tehty.

Tämä saattaa kuullostaa mielettömän juhlalliselta ja joku ajattelee pörssiyrityksen mappirivistöä, jonka organisaatio synnyttää budjettiprosessin lopputuotteena. Vuokraustoiminnassa liikkeet ovat hyvin pieniä ja kysymys on enemmänkin siitä, että mietin painopisteitä ja pohdin likvidien varojen kerryttämistä, hajauttamista ja sijoittamista.

Loppusyksystä moni ehti jo huokaista helpotuksesta, että vuoden 2022 aikana ei tarvitse resursseja enää haaskata veronkiristyksiin liittyviin poliittisiin riskeihin, mutta sieltäpä ne taas asuntopölhöpoliittisen ohjelmaehdotuksen kautta nousivat esille. Koskaan ei saisi olettaa, että pystyisi kaivamaan odotusriman niin syvälle maahan, etteikö parhaimmisto pystyisi rimaa alittamaan. Kippis.

5. Johdan suunnitelmasta alkuvuoden tärkeät toimenpiteet

Omassa toiminnassani suunnitelma voi jakautua uusiin sijoituskohteisiin, verotukseen ja rahoitukseen liittyviin alasuunnitelmiin ja toimenpiteisiin.

Tätä kirjoitettaessa tiedossani ei ole yhtään poismuuttavaa vuokralaista asunnoista, johon voisi tehdä arvoa nostavaa verotehokasta remonttia. Valmistautuminen menee enemmänkin siihen, mistä irrottaa rahoitus, jos remontteja voisi toteuttaa useampia.

Rahoituksen puolella teen vuosisuunnitelman siitä, kuinka paljon vapaata vakuusarvoa missäkin toiminnan osiossa on, ja tulisiko rahoitusta alkavan vuoden aikana uudelleenjärjestellä mahdollisen jälleenrahoituksen ja mahdolliseen uuteen kohteeseen haettavan rahoituksen yhteydessä.

6. Teen kassavirtasuunnitelman

Pitkästä aikaa edessä on vuosi, jonka osalta tiedossani ei ole etukäteen suuria kassavirtaan vaikuttavia maksueriä. Tämmöisiä ovat aikaisemmin olleet vaikkapa ison taloyhtiösaneerauksen kertamaksusuoritus tai salkkuun hankitun uudiskohteen kauppahintaerät.

Tietyllä tavalla tämä on uusi tilanne itselleni, jos ja kun kassavirralle pitää tilanteen jatkuessa keksiä sijoituskohteita, jos vaikkapa euron ostovoima ei näyttäisikään säilyvän Suomen Pankin pääjohtajan markkinointiviestintälupausten mukaisesti.

7. Teen markkina-arvonnousu- ja taloyhtiölainalyhennysarviot

Vuoden 2020 ja 2021 aikana asuntojen hinnat ovat nousseet normaalia nousutahtia enemmän. Ajattelin vuoden vaihteen ympärillä tehdä hieman perusteellisemman arvion siitä, minkälainen kokonaisvaikutus tällä on ollut sijoitusasuntosalkkuuni.

Sijoitusasuntosalkussani ei myöskään ole yhtään lyhennysvapaallista uudiskohdetta vaan niissä kaikissa on vuoden 2022 aikana lyhentyvät taloyhtiölainat. Teen myös tältä osin hieman perusteellisemman arvion siitä, kuinka paljon vapaata vakuusarvoa näistä on kertynyt vuoden 2021 aikana ja tulee kertymään vuoden 2022 aikana.

8. Mietin Ostan Asuntoja -sisällöntuotannon osalta mahdollisia vuoden 2022 aikana tulevia asioita

Valtaosa sarkastisesta huumoristani perille päässyt tietää, että kaikki Ostan Asuntoja Euroopan ja Aasian divisioonien eri organisaatiosiilot ja niiden sisällä olevat organisaatiolaatikot on miehitetty minulla ja naisitettu meidän koiralla.

Kumpikaan ei määräänsä enempää uusia temppuja opi eli mitään radikaalia muutostransformaatio- ja viherkehitysohjelmaa ei ole tulossa ellei joku VC-firma keksi, että maailmasta on kaikki muut sijoituskohteet loppu ja tekee vastustamattoman ostotarjouksen.

Silti tälläkin saralla on joka vuodelle jotain uutta opiskeltavaa ja sitä usein helpottaa se, että opettelee tekemisen kautta.

Älä stressaa kalenterivuoden vaihtumisesta

Joulu tulee, vaikkei yhtään joulua valmistelisi

Vain pieni osa tällä listalla olevista asioista on pakko tehdä kalenterivuoden päättymiseen mennessä. Mitään muuta näistä asioista en ole pakottanut enkä tule pakottamaan valmiiksi johonkin tiettyyn deadlineen sidottuna. 

Koen kuitenkin, että oman toimintani kannalta nämä ovat tärkeitä asioita ja edistän niitä määrittäessäni päivittäistä ”3 tärkeän tehtävän” listaani. Näin pala palalta niistä muodostaa elementtejä, jotka vievät toimintaani tavoittelemaani suuntaan.