Siirry sisältöön

Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – Blogi #257

30/05/2021

Paljon on taas vuotta 2021 ehtinyt kulumaan ennen kuin tämä teksti on julkaisuvuorossa. Varmaan jokainen muu bloggaaja on oman tavoitetekstinsä aikoja sitten julkaissut. 

Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – tilinpäätös – Blogi #248

Tällaisesta kesän kynnyksellä tavoitteiden julkaisemisesta voi ottaa pohdittavaksi muutaman asian:

  • “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, jossa kalenterivuosi on lyhyt aika ja kalenterivuoden vaihtuminen on vähämerkityksellinen.
  • Tavoitteiden asettaminen ei ole ilmassa roikkuva asia, jonka voi tehdä automaattisesti joulun välipäivinä ja sitten kulkea jääräpäisesti 12 kuukautta niiden mukaisesti.
  • Tavoitteita asetetaan vision saavuttamiseksi, jonka kriittinen pohdinta ja kirkastaminen vaatii jonain vuonna enemmän aikaa kuin jonain toisena vuonna.

Myös arki tulee välillä vastaan eikä mahdollista tarpeellista pohdinta-aikaa ja sen edellyttämää opiskelua, jotta visiota ja siitä johdettavia tavoitteita ehtisi konkretisoimaan. Vuoden 2021 ensimmäisten kuukausien osalta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaminen yhdessä Marko Kaarton kanssa on ollut tällaista arkea omalta osaltani.

Kirja on nyt painossa, kesäkuun luvatut toimitukset lähellä ja oma mieli virkeänä odottamassa ennakkotilaajakunnan palautteita. Veroilmoitukset on tehty ja pahimmat alkuvuoden rästit kurottu umpeen. Mieli on ehtinyt prosessoimaan vuoden 2021 tavoitteita, joista tässä kirjoituksessa tuttuun tapaan käyn asuntosijoittamisen osalta läpi.


Asuntosijoituskirja.fi

”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.


Minulla on siis mietittynä joukko päämääriä, joiden saavuttamiseksi yksi keino on asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta. Olen siitä onnellisessa asemassa, että tämä keino on myös intohimoni eli pääsen ja saan toimia sellaisten asioiden parissa, jotka tuovat mielihyvää ja positiivisuutta arkeeni. 

Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen

Tavoite: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä

Tätä tavoitetta asetettaessa ja tekstiä kirjoitettaessa minulla ei ole käytössä mitään sisäpiiritietoa, kuinka suurella varmuudella veronkiristyssuunnitelmat toteutuvat ja minkälaisia loogisia muutoksia niihin tehdään vaikutusarvioiden perusteella. Myöskään aikataulutietoa, siirtymäaikoja tai porrastuksiin liittyviä tietoja minulla ei ole käytössä. 

Olen mielelläni väärässä tavoitteeni kanssa, mutta omassa toiminnassani lähden siitä, että hallitus veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmat toteuttaa. Mikäli loppuvuoden 2021 aikana tulee uutta tietoa asiasta, aion tarkastaa tavoitettani ja siitä johdettuja toimenpiteitä. Aloitin asuntosijoitustoiminnan aikoinaan ostamalla asuntoja omiin nimiini. Mikäli velkaantumisen pienentämisen nimissä vuoden 2022 alussa astuisi voimaan yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntely, tulee minun vuoden 2021 aikana nostaa velkavipuprosenttiani, koska loppuelämäni aikana en enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa saisi.

Olisi hienoa, jos voisi keskittyä eniten lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin. Lyhyellä aikajänteellä täytyy kuitenkin tehdä sopeutustoimenpiteitä, jotka pyrkivät estämään arvon tuhoutumista ja ylläpitämään mahdollisuuksia lisäarvon luomiseen tulevaisuudessa.

Hallituksen suunnitelmista lisää: Ville Valkonen intohimona yhteiskunnan kehittäminen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #141

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Vuoden 2020 alkupuoliskolla oli hyvin epäselvää, miten korona tulisi omaan vuokraustoimintaani ja yhteistyökumppaniverkostooni vaikuttamaan. Silloin tein päätöksen, että jokaisen irtisanotun vuokrasopimuksen kohdalla remontoin asuntoa tarvittavilta osin, jotta sen vuokrattavuus on mahdollisimman hyvä. 

Tämä ajattelu toimi hyvin vuoden 2020 aikana ja toi lopulta myös verosuunnitteluhyötyjä vuokrausasteiden pysyessä korkeana.

Vuoden 2021 aikana on tiedossa jo, että omilla mikromarkkinoilla vuokralaiskysyntä on pysynyt hyvänä ja edellytykset saavuttaa tavoite tänäkin vuonna ovat olemassa. Tänä vuonna sama lähestymistapa remontointiin tuo vuokrattavuuden lisäksi taas mahdollisuuden verosuunnitteluun. Lisäksi alkuvuoden vanhojen asuntojen hintakehitys näyttäisi tuovan sitä ansaitsematonta kultakerrosta lumipallon päälle eli markkina-arvonnousua.

Vuoden 2020 aikana tekemäni positiivinen arvioi näyttäisi toteutuvan vuoden 2021 aikana seuraavilla tavoilla:

  • remontit mahdollistavat vuokrien korotuksia
  • remontit kasvattavat asuntojen arvoja ja niihin käytettyjä kassavaroja on mahdollista palauttaa jälleenrahoituksen kautta vuoden 2021 aikana
  • remontteja tuli tehtyä vuoden 2020 verosuunnitelmaa enemmän ja maksetuista ennakkoveroista palautuu likviditeettiä vielä vuoden 2021 puolella

Vuoden 2021 aikana oletan lisäksi, että euromääräinen markkina-arvojen nousu jatkuu ja tätä nousua voi kotiuttaa jälleenrahoittamalla.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

AsuntopehtooriAsuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

UUTTA: Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoitusyhtiön tase

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149


Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %

Tavoitteena tämä on sama kuin vuonna 2020 oli. Vuoden 2020 osalta tavoite toteutui eli vuoden 2021 osalta kantaluku on suurempi. Tämä on tavoitteena mukana siksi, että yritykselle vieraan pääoman saaminen helpottuisi, jos omaa pääomaa kertyy muustakin kuin vuokraustoiminnasta.

Käytännön tekemisen kannalta muutos aikaisempaan on suuri jakautuen alkuvuoden ja loppuvuoden kesken hyvin erilaisella tavalla:

  • alkuvuonna painopiste on Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan julkaisemisessa
  • loppuvuonna painopiste on Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Podcastin ja Ostan Asuntoja YouTube -kanavien sisällön kehittämisessä

Vuoden 2020 ensimmäinen tavoitteeni oli “hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen”, jolle oli myös numeerinen mitattava tavoite määriteltynä, joka myös toteutui. Tämän tavoitteen jälkimainingit siirtyvät nyt vuoden 2021 jälkipuoliskolla kolmannen tavoitteen tekemiseen.

Vuoteen 2020 sisältyi paljon uuden opiskelua, jonka pohjalta hajautustoimiani suunnittelin ja toteutin. Vuoden 2021 jälkipuoliskon aikana pyrin johdonmukaisemmin tuomaan tätä asuntosijoittamisen sisällön kautta osana omaa tekemistäni, kun tarkistelen tekemiäni oletuksia, niiden todennäköisyyksiä ja opiskelen lisää. Laadukasta asuntosijoittamissisältöä on tarjolla jo monelta taholta. Yritän tuoda tähän jotain sellaista, joka toisi lisäarvoa pitkäaikaiselle lukijajoukolleni.

Painopisteen palauttaminen omaan positiiviseen arkirutiiniin

Kirjan kirjoittaminen ja siihen liittyvät deadlinet johtivat siihen, että omissa käsissäni ollut arkirutiinien toteuttaminen ei läheskään aina onnistunut edellisten vuosien tapaan. Nyt, kun kirja on painossa, vuoden 2021 loppupuoliskon aion käyttää itselleni tärkeiden arkirutiinien palauttamiseen.

Tähän palauttamiseen kuuluu negatiivisten uutisten seuraamisen entisestään vähentäminen. Asuntosijoittajana ja yksityisenä vuokranantajana ei voi kokonaan irrottautua asuntomarkkinoihin vaikuttavien uutisten seurannalta. Aion kuitenkin entistä enemmän ulkoistaa niistä asioista murehtimispuolen Suomen Vuokranantajien osaaviin käsiin ja keskittyä itse entistä enemmän omaan tekemiseen ja sen tuomiin positiivisiin haasteisiin ja mahdollisuuksiin.

Asuntosijoittajan intuitio tunnuslukujen vastapainona – Blogi #244


Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152

Kahden viikon häätö siirtyi – osa 4 – YouTube #168

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

4 kommenttia
  1. Hallituksen kuviot ovat yhdenlainen painajainen. On harvinaista, että sovittuja asioita muutetaan ”takautuvasti”, eli että nykyistä vuokrasysteemiä lähdettäisiin sekoittamaan. Haluan ainakin uskoa että toimenpiteet vaikuttaisivat jatkossa tehtyihin yhtiölainoihin.

    Tässä yhteydessä voisi ehkä sen verran pelkoa lieventää; ”kun emme tiedä miten käy, niin olettakaamme että käy hyvin”. En ainakaan itse lähde spekuloimaan ja myymään asuntoja mahdollisen verokuvion muutoksen vuoksi. Tähän olen varautunut puskureilla, ja käytän niitä verojen maksuun mikäli tarve on. Kyllä se päähän ottaa. Ehkä sen verran, että kun mahdollisuus on, myyn asunnot, vaihdan maata ja maksan veroni muualle.

    Positiivisten kassavirtakohteiden ostaminen on tietty se toinen keino varautua veroihin, ja se keino onkin tällä kanavalla usein hyväksi todettu. Luonnollisesti rahoitusvastikkeita ei voi näihin suunnitelmiin nyt laskea.

    Itse olen pitänyt taukoa kohteiden hankinnassa ja antanut ajan parantaa velkavipuprosenttiani. En ole silti lakannut elämästä, vaan teen arjen hankintoja tarpeen mukaan. Tämä kombinaatio on tietysti kunnianhimoton lähestymistapa, joka on tavallista työssäkäyvillä asuntosijoittajille. Tämä siis lohdutuksena niille jotka potevat huonoa omaatuntoa siitä etteivät ole onnistuneet saamaan lumipalloefektiä liikkeelle. Veikkaan, että siihen tarvitaan aikaa ja hyvällä säkällä asia voi hahmottua eräästä kesällä ilmestyvästä asuntosijoituskirjasta.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Onko osta ja pidä -asuntosijoittajien markkinoilla jo kupla? – YouTube #169 | Ostan Asuntoja
  2. Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #154 | Ostan Asuntoja
  3. Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – välitilinpäätös – Blogi #268 | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: