Pitkään Ostan Asuntoja Blogin matkassa olleet lukijat voivat yllättyä, kun kuudennen perättäisen vuoden tilinpäätöskirjoitus tulee vain pari viikkoa myöhemmin kuin kaikki muut bloggaajat ovat jo vastaavat kirjoituksensa julkaisseet.
Asuntosijoitustavoitteeni 2016 – Blogi #29
Tänä vuonna tilinpäätöksen julkaiseminen pörssiyhtiöitä ripeämmin on helppoa, koska kaikki näyttää vähintäänkin yhtä epäselvältä ja epävarmalta kuin viime kuukausina on kaikki näyttänyt. Tämä voi yllättää lukijoita, koska valtamediasta saa kuvan, että sijoittajan kannalta kaikki näyttää hyvin selkeältä keskuspankkien osaavassa ohjauksessa.
Näyttäisi, että Yhdysvaltain keskuspankki (joka ei ole keskuspankki) FED (joka ei edusta liittovaltiota eikä sillä ole reservejä), tulee nostamaan ohjauskorkoja keskimäärin 4,26 kertaa vuoden 2022 aikana, 0,2500 %-yksikköä kerrallaan, joka tule laskemaan kuluttajahintojen nousun suurinpiirtein 2,0053-2,0064 %:n tavoitehaarukkaan 6,47 kuukauden kuluttua, joka kymmenillä keskuspankin käytössä olevilla ohjauskeinoilla ja 800 tohtoritutkinnon suorittaneen keskusohjaajan toimesta on helppo saavuttaa. Näiden faktojen pohjalta tiedetään diskonttokorkojen tulevan nousun perusteella, että teknologiaosakkeiden kurssit “romahtavat” 20,34 % ja osakemarkkinoilla tapahtuu siirtymää kohti laatu- ja arvoyhtiöitä, koska sijoittajat painottavat juuri tämän muutoksen verran enemmän tulevaisuuden kassavirtoja osakkeiden arvostuskertoimia määrittäessään. Älä sovella näitä sarkastisia sijoitusnäkemyksiä, vaan muodosta omasi.
Teen paljon enemmän pohdintatyötä kuin näistä kirjoituksista käy ilmi. Minulla on myös muita tavoitteita kuin asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta olen aina rajannut nämä kirjoitukset koskemaan asuntosijoittamista. Yritän miettiä mieluummin vain 3-4 mitattavaa tavoitetta, joiden saavuttamiseksi teen paljon enemmän suunnitelmia ja toimenpiteitä, jotka ollessaan enemmän oikeansuuntaisia kuin vääriä, vievät toimintaani visioimaani suuntaan.
Lue yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja: Sijoitusasunnot.comin vuosi 2021
Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen
Mittari: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä. Toteutui 80 000 euroa ja 130 000 euroa.
Tehdessäni suunnitelmia tavoitteen saavuttamiseksi yhtenä ajatuksena oli, että maksaisin reilun 40 000 euron suuruisen kustannuserän täyden linjasaneerauksen osalta siten, että taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan ennen kuin taloyhtiölaina nostetaan ja koko remontin kustannus aktivoidaan taseeseen.
Tein kohtuuttoman paljon töitä tämän asian eteen, mutta lopulta epäonnistuin siinä, vaikka käytössä oli Isännöintiliiton tuloutusopas ja perusteellinen ohjeistus siitä, miten asiassa tulisi toimia sekä vieno pyyntö konsultoida jäsenmaksunsa vastineena liittonsa asiantuntevaa organisaatiota.
En tiedä, onko kyseessä erityisen huonosti asiansa osaava hallitus ja isännöitsijä, vai onko kyseessä vuokranantajavastaisuus yleisellä tasolla, vai pohdittiinko siellä asioita nimenomaan siten, miten voisi asiat Hurun kannalta tehdä vaikeimman kautta. Etäosallistumismahdollisuuksien käyttämättä jättäminen ja pelkkään paperikirjepostiin panostaminen ainakin mahdollistivat sen, etten koko linjasaneeraushankkeen aikana päässyt osallistumaan yhteenkään kokoukseen. Itse saneerausvaihe meni hyvin, koska urakoitsija pystyi viestimään ripeästi kaikkea modernia teknologiaa hyödyntäen, ja isännöitsijä tai hallitus eivät paperiviestineet mitään.
Aina ei voi onnistua eikä tässäkään nyt suurta katastrofia tullut, koska itse linjasaneeraus, vaikka 2-3 vuotta liian myöhään aloitettunakin, on nyt onnellisesti tehty ostopäätökseni aikaisen oletuslaskelman kustannusraameissa. Koko taloyhtiön isot remontit on nyt tehty.
Syksyllä valtaosa eli tyytyväisenä uskoen, että ministerien parhaimmiston totaalinen vaikeneminen yksityisten vuokranantajien veronkiristyssuunnitelmista tarkoitti niiden hautaamista. Kun oma 40 000 euron verosuunnittelutoimenpiteeni näytti yhä pienenevää onnistumisen todennäköisyyttä, kehitin syksyn aikana uusia toimenpiteitä, joilla sain alkuperäisestä 100 000 euron tavoitteesta toteutumaan 80 000 euroa.
Koska ministerit jättivät asian pois budjettiriihestä vaikenemalla, tarkoitti tämä käytännössä sitä, että epävarmuuden aika veronkiristysten suhteen jatkuu. Toisaalta se tarkoitti sitä, että vuoden 2022 tuloutettavat taloyhtiölainasuoritukset voi yhä vähentää vuokratulojen verotuksesta. Salkuissani ei ole yhtään sijoitusasuntoa, joiden taloyhtiölainat eivät lyhenisi vuoden 2022 aikana, mikä enemmän kuin reilusti kompensoi epäonnistumiseni takia 40 000 euron linjasaneerauksen kertamaksun verovähennyshyödyn menettämisen.
Vapaan vakuusarvon jälleenrahoitustavoitteesta jääminen johtuu vain siitä, että siirsin jälleenrahoituksen vuoden 2022 puolelle. Tämänkin tavoitevajeen voin kuitata tuon epäonnistuneen linjasaneerauksen kertamaksun tapauksella excel-rahana. Linjasaneerauksen valmistumisen vaikutus markkina-arvoon oli noin 30 000 euron lisäys, joka 70 %:n velkavipua käyttäen tarkoittaisi 21 000 euron suuruista lisäosuutta lainasalkussani, jota en ollut olettanut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyi samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %. Toteutui 99,7 % ja 97,9 %.
Välitilinpäätöksessä kerroin, että Vuoden 2021 alkupuoliskoon osui vuokrasopimuksen purku käräjäoikeuden kautta ja häätö ulosoton toimesta. Toteutin molemmat verkkopalveluiden kautta ja erityisesti häädön nopeus yllätti positiivisesti. Vieläkään en tiedä, miten kiitoksen osuus jakautuu sähköiselle asiointipalvelulle, ulosoton organisaatiouudistukselle ja ulosottovirkailijalle. Heidän ansiostaan toteutui alkuvuoden vuokrausasteeksi 98,3 %.
Tällä kertaa kävi siten, että koko loppuvuoden olen saanut ulosoton kautta tilityksiä ja vuokrarästit on kuitattu, mikä lopulta johti siihen, että vuokrausasteeni koko vuoden osalta ylitti tavoitteeni reilusti, kun alkuvuoden vuokrausaste korjaantui.
Kaikki loppuvuosipuoliskon remonttitoimenpiteet onnistuivat useammasta eri syystä vuokrasuhteiden aikana, joten myös tavoite suunniteltujen remonttien osalta ylittyi.
Vuosikausia olen pyrkinyt remontoimaan asuntoja aina kuin mahdollista. Lisäksi strategiani on johtanut minua tekemään asuntosijoituksia paikkoihin, kohteisiin ja asuntotyyppeihin, joihin muut eivät ole kiinnittäneet suurta huomiota. Koronan aikana ensinnäkin vuokralaisten vaihtuvuus on ollut erittäin vähäistä ja hyväkuntoisiin asuntoihin on aina uusi vuokralainen löytynyt huolimatta siitä, että yhteydenottojen määrä on ollut aikaisempaa pienempi.
Vieläkään en osaa arvioida, kohdistuuko omaan asuntosalkkuuni tästä syystä patoutunutta poismuuttopainetta ja/tai vaikeutuuko vuokralaisen löytäminen, kun korona on päättynyt ja osa palaa alueille ja kohteisiin, jotka ovat kärsineet uudisrakentamisen lisääntyneestä tarjonnasta ja koronan aiheuttamasta kysynnän samanaikaisesta laskusta. Helsingistä en ole vienyt yhtään asuntoa omistusasujien nenän edestä vuoden 2004 jälkeen. Kuulemma nyt olisi sijoittajilla kova myynti-into päällä. Olisko diskonttokorot nousussa ja megatrendit laskussa vai ihan vaan koronan tilapäinen häiriö.
Lue toisen yrittäjän vastaava kirjoitus ja mieti taas, oletko enemmän yrittäjä vai sijoittaja, ja kirkasta itsellesi miksi: Asuntopehtoorin vuosi 2021
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tämä tavoite ylittyi koko vuoden osalta kirkkaasti jo alkuvuodesta, kun “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan printtiversio saatiin ennakkotilattavaksi ja toimitukseen vuoden alkupuoliskon aikana.
Kirjan suosio ja tilausmäärät ovat ylittäneet kaikki odotukset, mistä olen erittäin kiitollinen ja tiedän, että myös Marko Kaarto on.
Olen myös pysynyt terveenä (taas yksi syy olla kiitollinen päivittäin) ja sitä kautta viikkorytmit kaikkien Ostan Asuntoja -kanavien eli Blogin, Tiistaiaudion ja Podcastin osalta jatkuivat jälleen katkeamattomina läpi vuoden. Kiitollinen olen myös pitkään mukana pysyneille sponsoreille, joiden rinnalle on vuoden aikana tullut myös muutama uusi alan toimija, joiden palvelujen käyttäjä itsekin olen.
Niina Huhtala: Yllättävä kasvun vuosi 2021
Kutsun kaikkia näitä taloudellisia tukijoita “sponsoreiksi”. Syy tähän on se, että jokainen on aidosti vapaaehtoinen ilmaisen sisältöni tuotannon tukija. Sponsorointiin ei liity mitään ehtoja, ettenkö saisi vapaasti olla kriittinen tai esittää jonkun sponsorin tarjoaman kanssa ristiriitaisia näkemyksiä, jos omasta asuntosijoittamis- tai vuokraustoiminta-ajattelustani sellaista kumpuaa.
Jokainen sponsori on suostunut siihen, että sponsoriviestit käyvät henkilökohtaisen mankelini läpi ja viestejä on tarvittaessa muutettu yhdessä siten, että ne sopivat minulle luontevasti luettaviksi. Juuri tällaisista sponsoreista olen erittäin kiitollinen.
“Asuntosijoitustavoitteeni 2021” -kirjoituksen yhteydessä viittasin myös sijoitustoimintani hajauttamissuunnitelman toteuttamiseen. Hajauttamistoimien perusoletuksiin sisältyi globaalien tilaus-toimitusketjujen rikkoontuminen, keskuspankkien ja hallitusten elvyttävien raha- ja finanssipolitiikkojen toteutuksen jatkuminen sekä aikaisempien koronavirheiden toteuttaminen uudestaan. Kaikki perusoletukset ovat toteutuneet ja jatkuneet.
Silti aliarvioin kaikki eli jalostusketjut ovat pahemmin rikki, keskuspankit ja hallitukset olivat agressiivisempia kuin oletin ja koronavirheet toteutuivat suurempina kuin oletin. Näistä on seurannut se, että pääomien säilyttämiseen tähdänneet hajautustoimet ovat tuottaneet aivan liian hyvin ja kasvattaneet pääomia myös vuoden 2021 jälkipuoliskolla.
Tähän olisi hieno laittaa samanlaisia kaakkoon osoittavia graafeja, joita moni on Nordnetissä olevista salkuistaan julkaissut. Minullakin hajaustusgraafi osoittaa kakkoon, mutten julkaise sitä enkä sen sisältöä, koska en koe itseäni asiantuntijaksi omaisuuslajeissa, joista hajautukseni koostuu. Olen koko vuoden 2021 ajan jakanut Twitterissä sisältöä, josta olen jalostanut ajatukseni eli niiden twiittien perässä kulkeminen olisi johtanut samoihin tietolähteisiin ja tietäjiin, jotka ovat vierailleet korvanapeissani podcastien kautta monta kertaa.
Tämä hajautussalkku koostuu eristä, jotka noudattavat sitä samaa vastavirta-ajattelua, jota olen aina soveltanut. Esimerkkinä voisi mainita, että jokaisen vaahdotessa vastuullisuudesta, öljyn ja maakaasun jalostamiseen ja tuotantoon keskittyvä ETF on vuodessa tuottanut noin 75 %:n arvonnousun. Yksi maailman suurimmista uraanin tuottajista on vuodessa noussut samat noin 75 %. Jokainen omilla aivoillaan ajatteleva saa itse päättää, onko ydinvoiman sulkeminen ja sitä kautta uraanin tuotantoinvestointien alasajo ollut vastuullista vai vastuutonta.
Itse tavoittelen pitkällä aikajänteellä sitä, että minulla olisi omia pääomia käytössä tarjota hyvän asumisen kohtuuhintaisia vuokrakoteja jatkossakin. Poliittisten päättäjien yksityisten vuokranantajien veronkiristyslinjausten ympärillä pitkittämä epävarmuus tarkoittaa sitä, että näiden odotuksiani paljon paremmin tuottaneiden hajautustoimien tuotot voivat sulaa päättäjien aiheuttaman epävarmuuden pitkittyessä.
Se, mikä menee ylös, tulee joskus alas. Se, mikä menee lujaa ylös, tulee joskus lujaa alas.
PS. Parikymmentä ovea tuli lisää matkalla kohti visiotani ”olen mukana tarjoamassa 1000 hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia”.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Ville Vesterinen oli ensi kertaa Ostan Asuntoja Podcastin vieraana jaksoissa 49 ja 50 Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49. Parhaimman hyödyn saat, kun aloitat kuuntelemalla ensin, mistä juttelimme kesällä 2019. Viikko sitten ja tänään juttelemme siitä, mitä on reilun kahden ja puolen vuoden aikana tapahtunut.
Viime viikon Osassa 1 Ville selitti, miksi ja miten he päätyivät myymään omissa nimissä olleet asuntonsa ”vasemmasta taskusta” omalle ”oikeassa taskussa olevalle” yritykselleen. Juttelimme rahoituksen saatavuudesta ja eroavaisuuksista. Ville kertoi, miten hänelle on kirkastunut taloudellisen vapauden tai riippumattomuuden käsite. Mukana on myös ”Vuokranantajan nelikenttä” -konseptin ensiesitys. Villellä on mielenkiintoinen ajatus siitä, miten asemoida erilaisia vuokranantajia ja asuntosijoittajia nelikenttään. Jokainen voi asemoida itseään tämän nelikentän avulla ja miettiä, mihin suuntaan pyrkii liikkumaan.
Tässä Osassa 2 juttu jatkuu yrittäjätaipaleen alun tunnelmista ensimmäiseen laskun lähettämiseen liittyen ja vuonna 2021 solmittuun liiketoimintakauppaan. Puhumme asuntovalokuvaamisesta ja Lappeerannan meiningistä korona-aikojen keskellä. Tenttaan Villeä siitä, onko hän enemmän yrittäjä kuin sijoittaja omaan ajatteluuni peilaten. Kun viikon viikon jaksossa tarjolla oli ”vuokranantajan nelikenttä”, tänään lopussa Ville jakaa tehokkaan opiskelutekniikan, josta en ole ennen kuullut missään.
Ville Vesterinen LinkedIn Instagram OVV Asuntopalvelut Lappeenranta
”Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua – Tiistaiaudio #201
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Harri Huru vastaa OVV Instan seuraajien kysymyksiin! Osa 1 – Markkinatilanne, verotus ja vuokralaiset
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Halpa, jopa yhä halpeneva raha houkuttelee omistusasuntokaupoille, vaikka halvan rahan myötävaikutuksella asuntojen hintojen pitäisi ainakin teoriassa nousta. Monissa kasvukeskuksissa vuokra-asuntojen tarjontaa suurempi kysyntä on nostanut vuokratasoja. Moni varmuudella tietää, tutkimuksista välittämättä, että asumistuki se vasta vuokria nostaakin. Kun omistusasuntolainan 0-korolliset vastuut näkyvät tiliotteella kuukausittain miinusmerkillä varustettuna, sitä helposti verrataan vastaavan asunnon kuukausivuokraan ja tehdään näppäriä kannattavuuslaskelmia.
Parhaimmat kokemusasiantuntijat kertovat, kuinka paljon tuli ”voittoa”, kun 5 vuotta ostettu asunto myytiin uutta isompaa ostettaessa. Tappioksi ei tietenkään lasketa summaa, jolla uuden paremman asunnon hinta on noussut samana viitenä vuotena. Olisiko sittenkin ”kannattanut” heti ostaa se isompi ja kalliimpi silloin viisi vuotta sitten.
No miten sitten se kannattavuusvertailu pitäisi tehdä? Vai pitäisikö sitä tehdään ollenkaan? Siitä kirjoitin vuonna 2017 ja nyt on hyvä kuunnella, onko mikkään juuri muuttunut ja mikä puheista sopisi Metsähallituksen puolella haudattavaksi. Tässä vuoden 2017 yksi luetuimmista kirjoituksista audioformaatissa muutamin lisäkommentein.
Verkostolle lisäarvon tuottamisen ABC – Blogi #289
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Harri Huru vastaa OVV Instan seuraajien kysymyksiin! Osa 1 – Markkinatilanne, verotus ja vuokralaiset
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Kuluneella viikolla sain avunpyynnön. Pyytäjä jo etukäteen varmisteli, ettei hänen pyyntönsä veisi kovinkaan paljon aikaani. Tämä varmistelu osoittautui todeksi ja asia oli käsitelty alle puolessa tunnissa.
Seuraavat kaksi tuntia olin äänessä, kun apua pyytänyt uhrini ei varmaan kehdannut lopettaa keskustelua, siis yksinpuheluani. Tein lopulta loppuyhteenvedon keskustelun päättämiseksi. Taisin sen jälkeen puhua vielä puoli tuntia.
En ollut etukäteen ajatellut puhuvani niin pitkään. Juttua vaan pulppusi. Huomasin jälkikäteen, että tämä kuunteluaikaansa antanut henkilö oli suureksi avuksi, kun sain pulputettua viime viikkojen opiskelujeni ajatuksia hänelle ääneen. Tämän pulputusmahdollisuuden seurauksena ajatukset jäsentyivät omassa mielessäni parempaan järjestykseen, joka tulee varmasti heijastumaan myös Ostan Asuntoja -sisältöön tulevien kuukausien aikana.
Miksi tämä herätti ajattelemaan verkostolle lisäarvon tuottamista?
Yllä kuvatussa keskustelussa emme olleet ostamassa tai myymässä sijoitusasuntoa eli kyse ei ollut kymppitonneista. Mitään akuuttia kriisiä ei ollut päällä ja voisi tuntua, että ei nyt kovin merkittävästä asiasta ollut kyse.
Keskustelun lomassa ohimennen tulin antaneeksi muutaman henkilön yhteystiedot. Mikäli nämä kontaktit johtaisivat toimeksiantoihin, kyseessä eivät olisi mitkään merkittävät liiketoimet kenellekään. Näiden ketjujen päässä voisi olla vaikkapa kymppitonnin jälleenrahoitustapahtuma tai hyvän vuokralaisen löytyminen. Tämän kyseisen tapahtumaketjun verkostoon kuuluvilla henkilöillä voisi jonain päivänä olla tieto vaikkapa miljoonan arvoisen asuntonipun ostomahdollisuudesta.
Ehkä heille silloin tulee nimeni mieleen. Ehkä ei. Jos he eivät olisi koskaan minusta mitään kuulleetkaan, ei varmasti tulisi.
Ehkä juuri minulle kuunteluaikaansa antanut henkilö tietämättään vaikutti johonkin ajatuskulkuuni, joka saa minut välttämään jonkun virheen tai ottamaan jonkun kannattavan riskin tulevaisuudessa. Ilman tätä henkilöä et lukisi tätä kirjoitusta, joka kenties inspiroi sinua. Tai saa sinut vakuuttuneeksi, että olet varmemmin eri mieltä.
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
A. Asetu toisen asemaan ja yritä ymmärtää tämän tarpeita
Monelle meistä luontainen ajattelutapa voi olla, että näkee itsensä keskipisteessä, jonka ympärille piirtää erilaisia kehiä, joille sijoittaa asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan kannalta erilaisia toimijoita niiden itselle merkittävyyden mukaan. Minäkin olen tällaisia kehämalleja opiskellut ja käyttänyt.
Verkostoa visualisoidessa voi miettiä kalaverkkoa. Se ei rakennu keskipisteen eli ajattelijan itsensä ympärille, vaan siinä jokainen verkon solmupiste on yhtä tärkeä. Verkkoa nostettaessa kala voi ihan yhtä hyvin löytyä verkon alku- tai loppupäästä, ylä- tai alareunasta.
Mieti oman asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kannalta kaikki mahdolliset toimijat. Kun seuraavan kerran asioit heidän kanssaan, yritä miettiä heidän tarpeitaan ja miten voisit auttaa niiden tyydyttämisessä.
Jos olet löytänyt hyvän siivoojan, jota käytät vuokralaisten vaihtumisen yhteydessä tai remonttien valmistuessa, pysähdy kysymään tältä, miten siivousbisnekset sujuvat ja voisitko jotenkin auttaa. Jos käytät samaa luottovalokuvaajaa, toimi samoin. Oletko joskus asennuttanut sälekaihtimia sijoitusasuntoihin? Käytätkö kerran kolmessa vuodessa kiinteistönvälittäjän arviokirjapalvelua? Mieti koko verkosto kalaverkkoa ajatellen sen sijaan, että laittaisit niitä kehämallin mukaan itsesi ympärille tärkeysjärjestykseen sisä-, keski- ja ulkokehille.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Tuhti uusi paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Asuntosijoittaminen vuonna 2022 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
Flippaus, pito, flippaus, pito Topias “Me” Tervasmäki – Ostan Asuntoja Podcast #179
B. Jos haluat lisäarvoa, tuotatko itse lisäarvoa
Asuntosijoittajalle sijoitusasuntokaupat motivoituneiden myyjien kanssa ovat minulla aina ensimmäisenä mielessä, kun pohdin win-win -tilanteita. Tämä ajattelumalli lähtee siitä, että pyrkii auttamaan sellaisia myyjiä, joilla on ongelma. Vastineeksi ongelman ratkaisemisesta myyjä voi olla valmis tekemään kaupat asunnostaan reilusti alle markkinahinnan.
Laputin joskus muutaman valitsemani kerrostalon ilmoitustauluja kertoen kiinnostuksestani ostaa kaiken kuntoisia sijoitusasuntoja nopealla kaupalla ilman välikäsiä. Puhelimeni soi ja soittajana oli erittäin motivoitunut myyjä. Hänen asuntonsa vain sijaitsi taloyhtiössä, jota en ollut laputtanut. Hän oli kertonut ongelmastaan omalle kalaverkostolleen, jossa sattui olemaan yksi silmu, joka asui talossa, jonka olin laputtanut. Asunto siirtyi omistukseeni 48 tunnin sisällä soitosta.
Toisessa tapauksessa laputuksesta oli kulunut yli vuosi, kun vuokralaisekseni jäänyt motivoitunut myyjä oli antanut yhteystietoni asuntonsa nopealla kaupalla myymään pyrkineelle naapurilleen. Näiden kauppojen jälkeistä hallinnon luovutusta ei ollut vielä tehty, kun puhelimeni taas soi. Myyjä oli antanut numeroni omassa kalaverkossaan olevalle solmulle, joka etsi huonon asukaskokemuksen tilalle vuokranantajaa, jolla olisi mahdollisesti tarjolla parempaa kokemusta. Vuokrasopimuskin oli allekirjoitettu ennen luovutusta. Myyjä luovuttikin asunnon hallinnan suoraan uudelle vuokralaiselleni.
Jos pystyy tuottamaan lisäarvoa toiselle, se voi tulla jonain päivänä takaisin tavoilla, joita ei osannut kuvitella. Kehämallissa ulkokehälle sijoitettu siivooja voi siivota sata sijoitusasuntoa omistavan, pikku hiljaa eläköitymistä suunnittelevan asuntosijoittajan kalaverkossa asuntoja. Kehämallia ainoana ajattelutapanaan käyttävä asuntosijoittaja ei luontevasti mieti, mitäköhän hänen siivoojalleen käy, jos hän myy ensin 25 ja sitten toiset 25 sijoitusasuntoa salkustaan eniten tarjoavalle. Kalaverkkomallissa hän voisi ajatella, että löytyisikö asunnoille ostaja, joka jatkaisi siivoojan palveluiden käyttöä ja kysyy siivoojalta, onko tällä muita asuntosijoittajia asiakkainaan.
Jos pystyy tuottamaan lisäarvoa toiselle, se voi tulla jonain päivänä takaisin tavoilla, joita ei osannut kuvitella.
Mainitsinkohan, että ajatuksieni kirkastamisessa auttanut, ruhtinaallisesti kuunteluaikaansa antanut henkilö on Ostan Asuntoja -sisällön kuluttaja.
Guruihin ja huruihin sokeasti uskominen. Asuntosijoittajan makrovirheet osa 6 – Tiistaiaudio #200
C. Verkosto vaatii ylläpitohuoltoa
Selvyyden vuoksi todettakoon heti, etten ole pitänyt mitään yhteyttä edellisessä case-esimerkissä mainittuihin laputtamistarinaan liittyviin motivoituneisiin myyjiin.
Kehämallini ulkokehällä on paljon toimijoita, jotka ovat omassa kalaverkossani silmuja, joiden palveluita olen toistuvasti käyttänyt ja heidän palvelujaan muiden kehiin ohjannut. Tästä huolimatta en suinkaan erehdy luulemaan, että olisin lähelläkään A- ja B-kohtien täydellistä hyödyntämistä.
Pandemian alussa mietin koko kalaverkkoni läpi ja pyrin remontoimaan jokaisen asunnon ja uusin jokaisen kodinkoneen tuttuja kalaverkkoni solmuja käyttäen. Siitä huolimatta oma lista ajatuksista ja toimista, joilla voisin omaa kalaverkkoani huoltaa, on koronakuukausien kertyessä kasvanut pidentyväksi sumaksi, kun fyysistä läsnäoloa edellyttävän tekemisen osuus on kärsinyt.
Tuoko suklaalevy vuokralaiselle jouluna oikeasti lisäarvoa?
Jos en tiedä, että vuokralaiseni on terveysintoilija, joka arvostaa tosi tumman suklaan antioksidantteja, pelkän sokeripommin lähettäminen kymmenelle vuokralaiselle postin välityksellä ei ajattelussani tuo lisäarvoa.
Jos tiedän vuokralaiseni hifistelevän vähintään 1 200 metrin korkeudessa orgaanisesti kasvaneiden espressopapujen jauhamisesta omassa myllyssään, postin toimittama paputilaus suoraan paahtimolta voi ollakin lisäarvoa tuottava. Mokkamasterinsa pannussa suodatinjauhettua juhlamokkaansa tuntikausia lämpöisenä pitävää samat pavut ärsyttäisivät käyttökelvottomina.
Mitään näistä suklaa- tai kahvitottumuksista en voi tietää, jos en ole osannut selvittää etukäteen vuokralaisteni tarpeita. Silloin en pysty tuottamaan lisäarvoa näitä tarpeita jollain tavalla tyydyttämällä. Kenties yksinäisyyttä potevalle vuokralaiselle keskusteluaika keittiön pöydän ja kahvikupin ääressä on ollut se lisäarvoa tuottava tapahtuma. Yksinäisyydestä nauttivalle vuokralaiselle hänen keittiöönsä änkeäminen ei tuo lisäarvoa.
Seuraavalla kerralla yritän katsoa tai selvittää, onko vuokralaiselle espresso- vai suodatinkahvikeitin ja kysyä, onko vaalea vai tumma paahto hänen makutarpeitaan paremmin tyydyttävä vaihtoehto.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta. Äänikirja on nyt työn alla!
B-Luokan Asuntosijoittaja YouTube -kanavallaan: BRRRR Strategia Case – Lumipalloefekti käytännössä
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Suomen Vuokranantajien jäsenetuhinta 45 €
Ville Vesterinen oli ensi kertaa Ostan Asuntoja Podcastin vieraana jaksoissa 49 ja 50 Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49. Parhaimman hyödyn saat, kun aloitat kuuntelemalla ensin, mistä juttelimme kesällä 2019.
Tänään juttelemme siitä, mitä on reilun kahden ja puolen vuoden aikana tapahtunut. Ville selittää, miksi ja miten he päätyivät myymään omissa nimissä olleet asuntonsa ”vasemmasta taskusta” omalle ”oikeassa taskussa olevalle” yritykselleen. Juttelemme rahoituksen saatavuudesta ja eroavaisuuksista. Ville kertoo, miten hänelle on kirkastunut taloudellisen vapauden tai riippumattomuuden käsite.
Mukana on myös ”Vuokranantajan nelikenttä” -konseptin ensiesitys. Villellä on mielenkiintoinen ajatus siitä, miten asemoida erilaisia vuokranantajia ja asuntosijoittajia nelikenttään. Jokainen voi asemoida itseään tämän nelikentän avulla ja miettiä, mihin suuntaan pyrkii liikkumaan.
Ville Vesterinen LinkedIn Instagram
OVV Asuntopalvelut Lappeenranta
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #186
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: 6 vinkkiä parempiin sijoitusasuntokauppoihin julkisessa markkinassa
KÄY KATSOMASSA PÄIVITETYT NETTISIVUT!
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Tämä tiistaiaudio jatkaa ”asuntosijoittajan makrovirheet” -videosarjaa, jossa irrottaudutaan asuntosijoitusten mikromaailmasta katsomaan asioita helikopteriperspektiivistä.
Ensimmäinen makrovirhe vältettäväksi oli riskin ja tuoton suhteen ymmärtäminen, jota käytiin läpi videolla #138. Videolla #143 käytiin Mikä on sijoittamisen ja spekuloinnin ero. #156 käsitteli kyvyttömyyttä kasvattaa asuntosijoitusvarallisuutta kärsivällisesti. Jakson #163 aiheena oli Kyvyttömyys ajatella syklien olemassaoloa. Viides virhe vältettäväksi oli Kyvyttömyys sanoa EI, jota käsiteltiin jaksossa #174.
Luovan tauon jälkeen on aika palata tähän samaan aihealueeseen ja täydentää sitä uudella makrotason virheellä.
Haastattelin Ville Vesteristä, joka on asuntosijoittaja ja OVV-yrittäjä Lappeenrannasta. Tämä tulee olemaan Villen toinen vierailu Ostan Asuntoja Podcastiin. Käy kuuntelemassa Villen ensimmäinen haastattelu. Näin saat eniten irti toisen vierailukerran sisällöstä, kun se vuoden 2022 alkupuolella ilmestyy. Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa – Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #49
Iloa ja aarteita asuntosijoittamisella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #183
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Blogista: 6 vinkkiä parempiin sijoitusasuntokauppoihin julkisessa markkinassa
KÄY KATSOMASSA PÄIVITETYT NETTISIVUT!
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
