Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261

Tämä kirjoitus on Ostan Asuntoja Blogissa järjestyksessä numero 261. Ensimmäinen kirjoitus, jossa käsittelin asuntosijoitustoimintaani vaikuttaneita kirjoja oli numero 80. Vähintään kerran vuodessa olen pyrkinyt julkaisemaan kirjoituksen, jossa kerron vanhoista ja uusista kirjoista. Joku lähetti kysymyksen, että ”mikä oli se sun blogikirjoitus, jossa oli niitä kirjoja”. Tässä on nyt ”SE blogikirjoitus” eli kaikki aikaisemmat kirjasuositukset vuosien varrelta vedettynä yhteen ja muutama linkki vielä joukossa perusteellisempiin kirjoituksiini, joissa käsitellään yhtä kirjaa.

Opin joskus, että kumppanilinkkien avulla bloggaaja voi ansaita lisätuloja. Mun blogin arvomaailmaan ei oikein pikavippipalveluiden linkit sovi, vaikka asuntosijoittamisessa vieraan pääoman käyttöä suosinkin. Sen sijaan olen aina korostanut ikuisen opiskelun merkitystä. Adlibriksellä oli tällaisia kumppanilinkkejä ja ajattelin, että rohkaisen Blogini seuraajia opiskelemaan tarjoamalla näitä linkkejä. Vasta vuonna 2020 alkoi näistä linkeistä kertyä muutama kymppi kuukaudessa niitä bloggaajan ”lisätuloja”. Yht’äkkiä vuoden 2021 alkupuolella alkoi tulla viestejä, että mikään linkki ei toimi. Adlibris oli lopettanut kumppaniyhteistyön. Sen sijaan, että Ostan Asuntoja Blogini olisi täynnä lukijoita yhä auttavia linkkejä, joista tulee 0 euroa kumppanituloa minulle, kaikki linkit lakkasivat toimimasta. Kumppanitulojakin on vielä tammi-helmikuulta 2021 saatavana. Tästä oppineena, en tule enää  kiusaamaan lukijoitani uusilla linkeillä ja pahoittelen sadoista toimimattomista linkeistä, joiden poistamiseen minulla ei voimat ja aika riitä.

Härmänkieliset teokset

Osta, vuokraa, vaurastu, Joonas Orava, Olli Turunen

Kirjan nimen mukaisesti sieltä ei löydy flippaamisen salaisuuksia tai eliksiirireseptiä, miten ostetaan kohteita, joiden arvo nousee 50 % vuodessa. Sen sijaan kirja tarjoaa laajan kattauksen perusoppia, miten ostetaan ja vuokrataan asuntoja velkavipua käyttäen siten, että pitkällä jänteellä vaurastuminen on mahdollista ja jopa todennäköistä.

Asuntosijoittamisen aloittelijan kannattaa lukea koko kirja kertaalleen läpi, jolloin saa erinomaisen kokonaiskuvan siitä, mihin on ryhtymässä, jos suunnittelee ostavansa ja vuokraavansa sijoitusasuntoja itse. Kun etenee ostamaan ensimmäistä sijoitusasuntoa, kannattaa palata kirjaan opiskelemaan osaa, jossa käsitellään sijoitusasunnon ostamista. Kun tarjous on hyväksytty ja kaupanteko on lähellä, kirja kannattaa avata uudelleen ja opiskella kohdat asunnon vuokraamisesta sopimuksineen. Jos vuokralaisen kanssa tulee ongelmia, kirja kannattaa avata ennen kuin lähtee sokkona kyselemään neuvoja nettipalstoilta.

Sijoita Asuntoihin! Aloita – Kehity – Vaurastu, Marko Kaarto

Oravan ja Turusen kirjan rinnalle kannattaa ottaa Kaarton kirjoittama kirja. Kirja tarjoaa sopivan annoksen samaa kuin edellä mainittu kirja, mutta riittävästi uutta ja erilaista, jotta sen lukeminen kannattaa. Molempien kirjojen kirjoittajia yhdistää se, että aitoa asuntosijoituskokemusta on takana runsaasti.

Kirja tarjoaa enemmän vaihtoehtoisia strategioita asuntosijoittamiseen kuin ensimmäinen kirja. Myös asunnon ja taloyhtiön remontteihin löytyy runsaasti tietoa. Yhden kirjan hankkimisen sijaan kannattaa hankkia molemmat ja lukea ne peräkkäin. Kun käytännössä tulee tarve palata kirjoissa esitettyihin oppeihin, kannattaa katsoa opit molemmista kirjoista ja saa jo todella hyvän onnistumisen perustan.

Näin sijoitat menestyksekkäästi asuntoihin, Pekka Väänänen

Edellisistä kirjoista poiketen tämä opus löytyy vain e-kirjana eikä se maksa mitään. Ilmaisuuden ei kannata antaa hämärtää ajatusta sisällön laadusta, sillä kirjasta löytyy suomeksi selitettynä taloudelliseen riippumattomuuteen tähtäävän asuntosijoittajan ajattelua käytännön esimerkein höystettynä. Ensimmäinen ja toinen kirja sopivat hyvin ansiotyön ohessa lisäeläketurvaa tavoitteleville tai muun yritystoiminnan voitoille pitkäjänteistä sijoituskohdetta hakeville. Tämä e-kirja soveltuu tilanteeseen, jossa tavoitteena on taloudellisen riippumattomuuden tuoma vapaus, joka edellyttää polun alkupäässä kulutusrientoihin osallistumisen vastustuskykyä, jos haluaa päästä maaliin nopeammin. Vaatimustaso pääoman tehokkaan käytön sisäistämiselle on suurempi ja halu panostaa omaa aikaa asuntosijoittamisen salojen sisäistämiseen ja hyvien diilien metsästämiseen täytyy olla harrastelijatasoa kovempi.

Tämän e-kirjan muutamien ajatusten sisäistäminen edellyttää kirjojen 1. ja 2. oppien kiitettävää hallintaa eli niiden yli ei kannata hypätä, vaikka osin samojakin asioita e-kirjassa kerrotaan. Taloudellista riippumattomuutta tai ammattimaisen asuntosijoittajan uraa tavoittelevankin kannattaa siis opiskella kaikki 3 kirjaa. Tämän e-kirjan oppien sisäistäminen vaatii enemmän pohdiskelua.

82 vinkkiä asunnon vuokraukseen, Anttoni Kerkkonen, Waltteri Hiljanen

Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen. Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi. Sivustolta löytyy myös uunituore asuntosijoittamisen perusteiden laaja verkkokurssikokonaisuus samaan edulliseen 0 euron hintaan.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti, Harri Huru, Marko Kaarto

Puolueettomien arvioiden vielä puuttuessa, ohessa linkki kirjan nettisivuille, josta löytyy esilukijoiden kommentteja ja palautteita.

Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja

Älä unohda näitä, Voltti ja Roininen

Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226

Asunto – Elämäsi tärkein sijoitus, Petri Roininen

Jos edellisen linkin takaa löytyy käytännön käsikirja, jonka avulla Airbnb-toiminta onnistuu, tämä kirja pakottaa aivotyöhön. Investors House Oy:n toimitusjohtaja Petri Roininen kirjoittaa sopivissa paloissa Suomen asuntomarkkinoista, asuntosijoittamisesta, rakentamisesta ja asuntopolitiikasta kokemuspohjaisia ajatuksia, joilla monen dominopalikat korvien välissä menevät vähintäänkin parempaan elleivät uuteen järjestykseen.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

UUTTA: Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoitusyhtiön tase

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149

---

Asuntosijoittamisesta lontooksi

How to Invest in Real Estate, Joshua Dorkin, Brandon Turner

Kirja, joka kenties eniten vastaa Turusen ja Oravan klassikkoa, on BiggerPocketsin perustajan Joshua Dorkinin ja sen podcastin nykyisen pääisännän Brandon Turnerin kirjoittama opus How to Invest in Real Estate.

Joshua Dorkin on keskittynyt yrittämiseen ja kasvattanut BiggerPocketsista maailman tunnetuimman ja suurimman asuntosijoittamisinformaation tuottamiseen keskittyneet pumpun.

Brandon Turner on muiden oppeja pesusienen tavoin imien ja noudattaen kasvanut yhden sijoitusasunnon verran velkaa omaavasta asuntosijoittajasta miljonääriksi.

Kirja soveltuu sellaiselle, joka on juuri saanut Rich Dad Poor Dad- tai Unscripted -kirjan luetuksi, on intoa täynnä eikä tiedä asuntosijoittamisesta yhtään mitään. Myös monelle suomalaiselle asuntosijoittajalle tekisi hyvää ottaa tämä kirja käteen ja nöyrästi resetoida valtaosa omista ajatuksista, jotka ovat tulleet ties mistä internetin syövereistä löytyvistä, pääosin nimimerkkien takaa heitetyistä arvottomista tai vaarallisista näkemyksistä.

Rich Dad, Poor Dad, Robert Kiyosaki

Rich Dad, Poor Dad on monelle amerikkalaiselle sitä mitä Osta, vuokraa, vaurastu on monelle suomalaiselle; kirja, josta on syntynyt inspiraatio asuntosijoittamisen aloittamiseen.

Myös moni suomalainen, joka on aloittanut asuntosijoittamisen ennen Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan ilmestymistä, on saanut inspiraatiota Kiyosakin klassikosta.

Mikäli kirja on vielä lukematta, kannattaa ymmärtää, että tässä rinnakkain mainitut kaksi kirjaa ovat täysin erilaisia. Oravan ja Turusen kirja on käsikirja asuntosijoittamiseen. Kiyosakin kirjasta ei käytännön neuvoja asuntosijoittamiseen tai vuokraustoimintaan kannata odottaa.

Jos olet tilanteessa, jossa korvien välissä on pieni epäilys siitä, että korkeakoulutuksesta seuraava hyvä virka, jossa palkkaluokka nousee virkaiän myötä ja eläketurva on taattu, ei olisikaan välttämättä se ainoa tai paras tapa vaurastua, tämä kirja kasvattaa epäilystä exponentiaalisesti. Seurauksena on monelle syntynyt uusi polku, josta ei ole paluuta.

Unscripted: Life, Liberty, and the Pursuit of Entrepreneurship, MJ DeMarco

DeMarco on kirjoittanut kirjan “The Millionaire Fastlane” vuonna 2011 ja tämä kirja on tavallaan jatkoa sille. Kirjan alkuosa on aikamoista tykitystä amerikkalaista yhteiskuntaa ja talous- ja sijoitususkomuksia kohtaan. Kirjaa kuunnellessa ei voi välttyä ajatukselta, että joitain yhtymäkohtia löytyy myös Suomeen. Tykityksen tarkoitus on pohjustaa kirjan nimen mukaista ajatusta eli alkuosassa kerrotaan värikkäästi, minkälaista on elää käsikirjoituksen, “Script”, mukaisesti, jotta saadaan kontrasti kirjan loppuosalle, jossa käydään läpi, miten irrottautua käsikirjoituksesta ja ryhtyä elämään “Unscripted”.

Tämäkään kirja ei sisällä mitään yksityiskohtaisia taulukoita ja matemaattisia kaavoja, vaan on helposti kuunneltavissa äänikirjana. Kirja saa kyseenalaistamaan monia totuuksilta tuntuneita uskomuksia ja synnyttää uusia ajatuksia. Varoituksena, että kirjan syvällinen sisäistäminen madaltaa ärsyyntymiskynnystä kotimaista uutisdraamaa seuratessa.

Kirjassa on paljon nokkeluuksia, jotka sopivat omaan sarkastiseen huumoriini. Esimerkkinä vaikkapa: “Askhole. That’s the name for someone who asks for advice and doesn’t take it”. Kirja on listallani sen takia, että se suorastaan lyö pesäpallomailalla päähän pakottaen ajattelemaan asioita uusista näkökulmista.

Jos hakee Rich Dad Poor Dad -kirjalle vaihtoehtoa motivaatiokirjojen joukosta, tarttuisin tähän. Tästäkään kirjasta ei löydy käytännön asuntosijoittamisohjeita vaan laitetaan motivaatiotasoa kohdalleen.

The Millionaire Real Estate Investor, Gary Keller ja Jay Papasan 

Tämän kirjan lahjoittaisin kaikille, jotka ovat ostaneet 3-10 sijoitusasuntoa ja kuumeisesti miettivät, miten ihmeessä jonain päivänä niitä voisi omistaa 100.

Tämä kirja on eniten kirkastanut ajatuksiani asuntosijoittamisen kokonaisuudesta. Kirja ei ole asuntosijoittamisen käytännön käsikirja. Sen sijaan kirja on minulla toiminut erinomaisena ajatusten kirkastajana, jolta pohjalta olen rakentanut asuntosijoitustoimintani perusteet ja ymmärtänyt, miten sen avulla pitkällä aikajänteellä kasvatetaan varallisuutta ja taloudellista riippumattomuutta. Kirja on auttanut minua ymmärtämään, kuinka tärkeää on miettiä prosesseja ja teknologiaa alusta alkaen, vaikka asuntoja olisi vasta muutama, jos tavoittelee, että niitä on muutamalla miljoonalla.

“Ajattele miljoonaa, osta miljoonalla, omista miljoonalla, tienaa miljoona” -polun sisäistäminen auttaa ymmärtämään, että asuntosijoittaminen ei ole nopea tie rikkauksiin, mutta polun päässä oikein kuljettuna häämöttää taloudellinen riippumattomuus.

Tästä kirjasta jäi itämään ajatus, kuinka rajallinen tunnusluku Suomessa yleisimmin mainittava ja laskettava vuokratuotto-% on. Positiivisen kassavirran filosofiani pohjautuu tähän kirjaan, kuten myös monissa blogikirjoituksissani mainitut asuntosijoittamisen tuoton osatekijät. Vuosien varrella olen tarkentanut ja syventänyt ajatustani monista lähteistä, mutta yhä palaan vuosittain lukemaan tämän kirjan. Kirjassa on jonkin verran taulukoita, jotka eivät ole monimutkaisia, mutta ovat havainnollisia ja siksi suosittelen kuuntelemisen sijaan lukemaan kirjan. Luen tämän kirjan vuosittain tammi-helmikuussa, kun olen asettanut alkavan vuoden tavoitteet.

Ilman tätä kirjaa en olisi päässyt Marko Kaarton kumppaniksi kirjoittamaan Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaa.

Miljonääriksi asuntosijoittamisella – osa 1 ”Ajattele miljoonaa” – Blogi #174

Suvi “Think a Million” Schwab Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #70

The ABCs of Real Estate Investing, Ken McElroy 

Monelle englanninkielistä asuntosijoittamiskirjallisuutta lukevalle tulee ensimmäisenä mieleen Robert Kiyosaki. Ken McElroy on se varsinainen asuntosijoittaja, jonka kyytiin Kiyosakit aikoinaan hyppäsivät eikä Kiyosaki peittele tätä yhtään, vaan päinvastoin McElroy on vakiovieras Kiyosakin podcastissa, jossa asia tulee selväksi. McElroy on kirjoittanut 3 kirjaa asuntosijoittamisesta “Rich Dad Advisors” -sarjaan, joista The ABCs of Real Estate Investing on ensimmäinen.

Vaikka kirjan nimessä on ABC, kyseessä ei ole ihan aapinen varsinkin kuin kirjassa käsitellään kokonaisten kerrostalojen ostamista. Suomessa kokonaisten kerrostalojen ostamisesta jää vähän salaseuramainen mielikuva, koska siitä ei kirjallisuutta tai blogikirjoituksia löydy. Pääsyy tähän kuitenkin on suomalainen erikoisuus eli asunto-osakeyhtiö, joita valtaosa kerrostaloista on. Näiden kerrostalojen ostaminen kokonaisuudessaan vaatisi asunto-osakkeiden haalimista yksi kerrallaan, mikä ei ole käytännössä taloudellisesti järkevää. Suomessakin myös kokonaisilla, ei-asunto-osakeyhtiömuotoisilla kerrostaloilla käydään kauppaa ja mikäli aihetta haluaa opiskella, kirjat pitää lukea englannin kielellä.

Vaikka ei olisikaan suunnittelemassa kokonaisten kerrostalojen ostamista, kirjasta löytyy paljon yleispäteviä oppeja ja viisauksia asuntosijoitustoimintaansa kehittämisestä innostuneelle opiskelijalle.

The Book on Negotiating Real Estate, J. Scott, Mark Ferguson and Carol Scott

Jos suomalaisten asuntosijoittajien sijoituskohteet ovat pääosin kerrostalo-osakkeita, amerikkalaisilla sijoittajilla vastaava voisi olla omakotitalot. Vaikka itse asuntotyyppi on erilainen, yhtäläisyyksiä asuntosijoittamisen kannalta on yllättävän paljon. Yksittäisen omakotitalon kuten asunto-osakkeenkin hinnoittelu ei tapahdu tuottomenetelmää käyttäen, vaan vertailukauppojen avulla. Rahoituspäätöksiä ei tehdä sijoituksen tuoton perusteella, vaan sijoittajan maksukyky on primääri kriteeri. Myyjinä ovat yksittäiset henkilöt, perheet tai perikunnat ja myynnin motivaatiot vaihtelevat samaan tyyliin kuin suomalaisissa asunto-osakkeissa. Välillä mukana on välittäjä ja välillä omistaja myy taloaan itse.

Tämä on ainoa tietämäni asuntosijoittajien kirjoittama neuvottelutaidon kirja, joka on myös kirjoitettu puhtaasti asuntosijoittamiseen liittyvän neuvottelun kannalta. Kirjoittajat ovat tehneet tuhansia talokauppoja, joista ainakin sadat ovat liittyneet heidän itsensä flippaamiin kohteisiin. Flippauksella tässä yhteydessä tarkoitetaan kohteen ostamista, sen perusteellista remontointia ja vasta sen jälkeen myyntiä tai mahdollisesti vuokrausta. Flippaukseen liittyy oleellisena osana reilusti alle markkinahinnan ostaminen, jotta tilaa on korjauskustannuksille, kalliin lyhytaikaisen rahoituksen kustannuksille, riskille ja voitolle. Jos minun pitäisi mainita yksittäinen asia, minkä olen amerikkalisista asuntosijoituskirjoista oppinut, se olisi alle markkinahinnan ostamisen tärkeys ja siihen liittyvät tekniikat.

Mikäli asuntomarkkinoiden sykli kääntyy ostajan markkinoiksi, ja samalla rahoitushanat menevät tiukemmalle, neuvottelutaitoisella asuntosijoittajalla on etulyöntiasema. Kirjassa käydään neuvotteluperspektiivistä läpi asuntosijoituskaupan prosessi ensikontaktista sopimuksen allekirjoittamiseen asti.

The Book on Investing in Real Estate with No (and Low) Money Down, Brandon Turner 

Brandon Turner on aloittanut itse asuntosijoittamisen lähes tyhjätaskuna eli käytännön kautta kokeillut kaikki kirjassa esitellyt strategiat, joilla hän on pyrkinyt kasvattamaan asuntosijoitustoimintaansa mahdollisimman pienellä omalla pääomalla siitä yksinkertaisesta syystä, että hänellä ei sitä ollut. Syy, miksi suosittelen tätä kirjaa on, että hän on kuitenkin pitänyt samalla kiinni positiivisen kassavirran kriteeristään eli käyttänyt korkeaa velkavipua vain, mikäli kassavirta on sen mahdollistanut. Finanssikriisin myötä USA:ssa oli tähän erinomaiset mahdollisuudet, kun kriisin puhkeamisen jälkeen oli vuosikausia kestäneet ostajan markkinat vuokrakysynnän ollessa samalla kova.

Rahoituksen helpon saatavuuden ja matalan korkotason aikana asuntosijoittajien “ongelmaksi” tulee se, että hyviä sijoituskohteita on vaikea löytää, koska aina joku toinen tuntuu olevan valmis maksamaan korkeamman hinnan tyytymällä pienempään tuottoon. Tämä on normaali asuntomarkkinoiden sykliin kuuluva ilmiö.

Tällaisen syklin huipun varjoisalla puolella on maailma, jossa pankkirahoitus on joko käytännössä loppunut kokonaan tai sitä on saatavilla ehdoilla, jotka eivät sovellu pitkäjänteiseen “osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen. Valmistautumattomalle tämä on kurja tilanne, jos hyviä ostokohteita olisi tarjolla, mutta niitä ei pääse rahoituksen puutteen takia hankkimaan.

Mikäli uskoo, että Suomessa voisi olla tulevaisuudessa ajat, jolloin nyt euron hintaisia asuntoja olisi kaupan pilvin pimein 50-60 sentin hintaan pankkien lainaluukkujen ollessa samanaikaisesti suljettuina, tämä kirja kannattaa ottaa opiskeluun ja ryhtyä pohdiskelemaan, mitä tekniikoista voisi Suomessakin silloin soveltaa. Pari kirjassa mainittua tekniikkaa on Suomessakin sovellettuna käytössä tai voisi olla. Toinen on huonokuntoisen asunnon ostaminen, sen remontointi itse siinä samalla asuen ja verovapaasti myyminen, kun 2 vuotta on tullut täyteen. Harvemmin kuulee, että joku olisi ostanut huonokuntoisen kolmion ja vuokraisi siitä yhtä remontoitua makuuhuonetta itse toista makuuhuonetta asuen, mutta se olisi vielä tehokkaampi malli, jos pääomat ovat tiukassa ja täysin toteuttamiskelpoinen. Tässä vaihtoehdossa myymisen verovapaus poistuu.

Kirjassa käydään läpi erilaisia ei-perinteisiä tapoja rahoittaa asuntosijoituskauppoja tai -toimintaa. Kirjan nimestä ei pidä kuvitella, että kirjassa perustellaan, miten kohteita ostetaan markkinahintaan jopa 100 %:n velkavipua käyttäen. Kirjaa ei pidä lähestyä siten, että yrittää keksiä perusteluja, miksi siinä esitetyt tekniikat eivät toimisi Suomessa. “Ei käy” -asenteella jää tulevat mahdollisuudet hyödyntämättä. Sen sijaan pitää pohtia, mitä tekniikoita voisi soveltaa sellaisenaan ja mitä muokata Suomen markkinoille sopivaksi. Kenties uusiakin ideoita syntyy.

Mikäli myyjä on halukas asuntonsa myyymään, mutta ongelmana on pankkirahoitusta saavien ostajien puute, asuntosijoittaja tulee kenties useammin huomaamaan, että myös myyjä on valmiimpi kokeilemaan tekniikoita, joilla saadaan kaupat syntymään. Myyjän rahoitus on konseptina sellainen, jota olen soveltanut käytännössä jo useasti. Uskon sen yleistymiseen, mikäli asuntomarkkinan sykli kääntyy samanaikaisesti velkasyklin kääntymisen kanssa.

Yksityisten henkilöiden pankkitileillä makaa miljardeja 0-korolla. Kun velkakirjoissa, rahastoissa ja pörsseissä myrskyää eikä missään tunnu olevan mitään järkeä, aina muutama tällainen yksityshenkilö voi olla valmiimpi rahoittamaan asuntosijoituskauppoja, kunhan diili on hyvä ja siinä on riittävä tuotto ja turvamarginaali sekä osaava asuntosijoittaja. Näitä voi hakea sekä perhepiiristä että laajemmista verkostoista.

The Advanced Guide to Real Estate Investing, Ken McElroy 

Tämä kirja on jatkoa edellä mainitulle ABC-kirjalle. Jos tykkäsit siitä, tykkäät varmaan tästäkin. Kirjoja ei kannata lukea peräkkäin, sillä niissä on päällekkäisyyksiä. “Advanced” ei tässä yhteydessä tarkoita, että asioissa mentäisiin ABC-kirjaa syvemmälle konkretiaan, vaan enemmänkin laajennetaan perspektiiviä. McElroyn kirjat kiinnostavat minua, koska niissä on samaa filosofiaa, jota itse noudatan asuntosijoittamisen kannattavuutta ajatellessani eli

• kassavirta
• alle markkinahintaan ostamisen tuoma arvonnousu
• omin toimenpitein luotu lisäarvonnousu
• velkavivun käyttö ja lainanlyhennysten kautta tuleva arvonnousu
• edellämainittujen arvonnousujen kautta uudelleenrahoitus
• verosuunnittelu
• inflaatiosta hyötyminen

Toinen syy kiinnostukseeni on, että kirjoissa käsitellään kokonaisiin kerrostaloihin sijoittamista. Vaikka se ei täysin poikkeakaan yksittäisiin asuntoihin sijoittamisesta, eroavaisuuksia on riittävän paljon ja uusia ideoita voi saada, kun joitain asioita tehdään ja ajatellaan eri tavalla kuin Suomessa.

Crushing It in Apartments and Commercial Real Estate, Bryan H. Murray

Tämän kirjan parasta antia on “Osta, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita, pidä” -mallin kuvaaminen pienten kerrostalojen avulla. Kirjassa ei ole syvällisiä lainopillisia pohdintoja eikä hienoja rahoitusteorioita eikä mitään kikkoja, joiden avulla voisi löytää oikotien rikkauksiin. Siinä kuvataan polkua, miten kerrostaloja ja niiden asuntoja jalat maassa remontoimalla korotetaan vuokrattavuutta, mahdollistetaan vuokrien korotukset, nostetaan tuottoa ja sitä kautta tuottomenetelmän kautta laskettavaa arvoa, joka vapautetaan jälleenrahoituksen kautta ja sijoitetaan yhdessä kassavirtojen kanssa seuraavaan kohteeseen. Kirjan edetessä mukana kulkee käytännön esimerkkejä kirjan oppien soveltamisesta. Jos McElroyn kirjat ovat hieman yleisemmällä tasolla, tämä kirja menee enemmän konkretiaan.

Jos intoa olisi sijoittaa kokonaisiin kerrostaloihin, mutta ne tuntuvat olevan täysin saavuttamattomissa, tämä kirja antaa uskoa siihen, että niiden ostaminen, kunnostaminen ja omistaminen ei välttämättä ole niin kaukana kuin tuntuu.

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, David M Greene

Jos aikaisemmin mainittu The Milloinaire Real Estate Investor -kirja oli omaa ajatteluani eniten muokannut kirja, niin tässä kirjassa kuvataan strategia, joka on käytännössä eniten nopeuttanut varallisuuteni kasvua ilman suuria pääomia.

Ennen kuin strategialle oli edes keksitty BRRRR-lyhennettä, kutsuin sitä lumipalloefektiksi, jota en toki itse keksinyt, mutten yhtään muista, mistä se aikoinaan tuli. Ennen lumipalloefektisanan käyttöä kirjoitin asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtien moniulotteisuudesta, jotka nivoutuvat hyvin yhteen BRRRR-strategian eli suomeksi Osta, (vuokraa verotussyistä), Remontoi, Vuokraa, Uudelleenrahoita ja Toista eli ORVUT-strategian kanssa.

Suomessa uudiskohteiden pakkolyhennysvapaat ja taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyt ovat innoittaneet monia asuntosijoittajia. Markkina-arvojen nousu on tuonut mukavia pikavoittoja joko exceliin tai pankkitilille.

Tässä kirjassa ei kuvata mitään näistä vaan strategia jopa edellyttää, että reilusti alle markkinahinnan ostettu sijoitusasunto päästään remontoimaan fiksusti arvonnousua itse ylös pakottaen, joka kotiutetaan jälleenrahoituksen kautta omat sijoitetut pääomat mahdollisimman nopeasti vapauttaen.

Recession-Proof Real Estate Investing, J Scott

Suomalaiset asuntosijoittajat menivät finanssikriisistä yli melkeinpä heittämällä, kun sijoitusasuntojen arvoissa ei juuri laskua näkynyt ja vuokratasot jatkoivat nousuaan. Amerikkalaiset asuntosijoittajat sen sijaan menettivät tai loivat omaisuuksia riippuen siitä, kuinka hyvin he olivat ajatuksellisesti ja toiminnallisesti valmistautuneet siihen, että noususuhdanne ei ole ikuinen.

Tässä kirjassa on väännetty rautalangasta talous-, asuntomarkkina- ja velkasyklien teoriaa käytännönläheisin termein ja ymmärrettävin esimerkein. Syklien vaiheet ja keskimääräiset kestot sekä niiden tunnusmerkit kuvataan kirjassa.

 

Päämäärät, tavoitteet ja käytännön prosessit

Think and Grow Rich, Napoleon Hill 

Kun kuuntelee amerikkalaisia podcasteja, joissa kysytään asuntosijoittajilta, mikä kirja on heitä eniten innoittanut, vastauksena on yleisimmin Robert Kiyosakin Rich Dad Poor Dad. Itse pidän tätä Napoleon Hillin klassikkoa sellaisena. Kirja näyttää suunnan, mitä elementtejä kokonaisvaltaisesti kehittämällä voi kasvaa. Vaikka kirjan nimessä on sana “Rich”, sen sanoma tiivistyy nimen alkuosaan “Think and Grow”. Hämmästyttävää on, että kirja on julkaistu ensimmäisen kerran vuonna 1937 ja yhä samojen perusteiden pohjalta julkaistaan uusia menestyskirjoja.

Tämä kirja tuottaa pettymyksen sellaisille asuntosijoittajille, jotka hakevat nopeaa rikastumista. Sen sijaan kirjan opit eivät rajoitu pelkästään rahallisia rikkauksia tavoitteleville, vaan soveltuvat kaikenlaiseen ajatuksen voimalla kasvamiseen, “Think and Grow”. Kuuntelen tämän kirjan joka vuosi ennen tulevan vuoden tavoitteiden asettamista. Kirja soveltuu hyvin äänikirjana kuunneltavaksi. Alkuun kannattaa pitää kynää ja paperia käsillä, jos haluaa kirjata muistiin joitain kohtia. Kirjan rakenne ja oppeja löytyy myös googlaamalla.

The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224

The 10X Rule, Grant Cardone 

Grant Cardone on täysin omanlaisensa persoona ja suomalaiseen makuun kenties vaikea sulattaa. Hänen päätoimensa on myyntivalmennukset, mutta hän on sijoittanut niistä kerryttämät tuottonsa asuinkerrostaloihin, joten hänen monissa jutuissaan on asuntosijoittamiseenkin liittyvää twistiä. Tämä kirja ei kuitenkaan ole asuntosijoittamisesta vaan tavoitteiden asetannasta.

Kirjan perusajatus on, että jos olen menneenä vuonna ostanut asuntoja 150 000 eurolla ja asetan  tavoitteeksi tehdä asuntosijoituksia 200 000 eurolla vuodessa, asennoidun tälle tasolle ja mietin toimintani siltä pohjalta. Tavoite on ihan haasteellinen, koska se on yli 30 %:n kasvu edellisen vuoden toteumaan. Jos sen sijaan asetan tavoitteen 10-kertaiseksi eli 2 miljoonaan euroon, joudun muuttamaan sekä asenteeni että miettimään, miten toimintamallini täytyy muuttua, jotta pääsen tähän radikaalisti korkeampaan tavoitteeseen.

Tästä kirjasta saa suurimman boostin äänikirjamuodossa korvanappien kautta Cardonen itsensä lukemana. Kirjaa en ole edes lukenut ja käsitykseni on, että äänikirja ei noudata orjallisesti kirjan editoitua sisältöä, vaan “revittää” paljon vapaammin ja enemmän. Kuuntelen sen vähintään kerran vuodessa ennen tulevan vuoden tavoitteiden asetantaa. Vuoden 2017, kuten myös 2018 tavoitteiden asetannan osalta olisi ollut tosi helppo perustella itselleni, että hyviä ostokohteita on vaikea löytää ja siksi en tavoittele mitään, vaan ostan vain, jos hyvä tulee ovelle kolkuttamaan. Tämän kirjan inspiroimana en kuitenkaan niin tehnyt (Asuntosijoitustavoitteeni 2017 – tilinpäätös).

The One Thing, Gary Keller ja Jay Papasan 

Yllättäen kirjoittajat ovat ihan samat Keller ja Papasan, jotka ovat kirjoittaneet The Millionaire Real Estate -kirjan. Siitä huolimatta tässä ei puhuta asuntosijoittamisesta, mutta silti tällä kirjalla on ollut ja on yhä suuri vaikutus, miten asuntosijoitustoimintaani pyöritän ja kehitän. Vaikka olen vuosikymmeniä asettanut itselleni tavoitteita ja saavuttanut niitä, opiskellut “to do”-listojen tekemistä ja kokeillut ja käyttänyt erilaisia tekniikoita ja teknologioita niiden tekemiseen, tämä kirja kirkasti ajatuksiani ja löydän jokaisella uudella lukukerralla uusia ajattelun kerroksia, vaikka kirjan konsepti on erittäin yksinkertainen.

Aikaisemmin minulla saattoi olla 20-30 tehtävää eri kategorioihin jaettuna ja aikataulutettuna ja listalle tuli koko ajan uusia asioita. Mitä useamman tehtävän sain yhden päivän aikana tehtyä, sitä enemmän tuntui siltä, että olin saanut paljon aikaiseksi. Tämän kirjan ansiosta olen lopettanut perinteisten “to do” -listojen tekemisen kokonaan. Nyt tärkeintä on “not to do”-lista ja “ei”-sanan käyttö, toki kohteliaasti ja perustellusti. Minulla on tavoitteet kirkkaana ja niitä vasten mietin päivittäisen “3 things to do” -listan, josta pääsääntöisesti 1 liittyy asuntosijoitustoimintaani ja 2 muuta opiskeluun, kuntoiluun ja minulle tärkeisiin ihmissuhteisiin. Tuo yksi asuntosijoitustoimintaani liittyvä tehtävä on se, joka juuri sillä hetkellä on tärkein hoidettava asia, joka parhaiten edistää matkaani kohti tavoitteiden toteutumista. Multitaskausta ihannoiville ja “to do”-listan tyhjänä pitämistä tavoitteleville kirjan viesti on alkuun järkytys; parhaiden tulosten saavuttaminen on suoraan riippuvainen siitä, kuinka kapeaksi pystyy fokuksensa rajaamaan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tehdään yhtä asiaa kerralla täydellä keskittymisellä puhelin hiljennettynä ja notifikaatiot pois päältä.

Kirja soveltuu hyvin äänikirjana kuunneltavaksi. Kuuntelen sen vähintään kerran vuodessa, kun tuntuu, että liian moni asia on työn alla ja mikään ei tahdo mennä kunnolla eteenpäin.

The E-Myth Revisited: Why Most Small Businesses Don’t Work and What to Do About It, Michael E. Gerber

Kirjan nimessä oleva iso E-kirjain ei liity e-commerceen mitenkään vaan sillä tarkoitetaan sanaa Entreprneur. Samalla, kun opiskelee asuntosijoittamisen ajatuksia, tulisi rinnalla miettiä, miten omasta asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnasta voisi tehdä ammattimaisempaa. Tätä mietintää ei kannata heittää syrjään, jos ajattelee asuntosijoittamista harrastuksena tai puuhasteluna ansiotuloa tuovan työn vastapainona. Sitä voi ja kannattaa tehdä ammattimaisemmin ja nähdä se sivubisneksenä varsinaisen päätyön ohessa.

Kirja sopii kaikenlaisille yksinyrittäjille, jotka ovat oman yrityksensä teknikko, päällikkö ja yrittäjä, 3 roolia yhdessä henkilössä. Mikäli on lukenut tai kuunnellut englanninkielistä yrittäjyysmateriaalia, siellä toistuu usein sanonta, että yksinyrittäjä työskentelee “in their business rather than on their business”. Kirja tuo esiin yrittäjyysajattelua siten, että toimintaa kehitetään tekemisen (in the business) ohella siten, että jonain päivänä voisi pyörittää (on the business) yritystä, jossa on työntekijöitä.

Tiivistettynä kirja kertoo, miten lähestyä, organisoida ja pyörittää pientä yritystä. Itselläni painopisteenä on ollut paikasta ja ajasta riippumattoman liiketoimintamallin rakentaminen teknologiaa hyödyntäen. Kaikki tekeminen pitäisi pystyä myös systematisoimaan siten, että liiketoimintaa voisi pyörittää joku muu itsenäiseen toimintaan pystyvä henkilö, jolla on ohjeistukset käytössään.

Mikäli kirjaan haluaa enemmän asuntosijoittamistwistiä, siitä löytyy versio E-Myth for Real Estate Investor

Never Split the Difference: Negotiating As If Your Life Depended On It, Chris Voss 

Olen lukenut vuosien varrella lukuisia neuvottelutaidon kirjoja ja tuntui, että aiheesta ei voi enää kirjoittaa uutta kirjaa, josta oppisin jotain mutta onneksi hankin kirjan äänikirjastooni. Tämä kirja on yksi niistä parhaista ja olen kuunnellut sitä jo niin monta kertaa, että tarkka määrä on hämärtynyt.

Kirjan kirjoittaja on entinen FBI:n panttivankineuvottelija ja kirja on täynnä mielenkiintoisia tarinoita. Kirja ei sisällä moniuloitteisia psykoanalyysiä lähestyviä neuvotteluteorioita vaan se pysyy hyvin yksinkertaisena; 9 kappaletta alustuksen jälkeen, joissa jokaisessa on kuvattu yksi neuvottelutekniikka. Useampaakin olen jo kokeillut käytännössä asuntosijoitustoiminnassani ja hyvällä menestyksellä.

Valtaosa neuvottelukirjoista lähtee siitä, että neuvottelujen osapuolet käyttäytyvät rationaalisesti oman etunsa mukaisesti. Jos keksii, mitä toinen osapuoli haluaa ja omissa ehdoissa on vielä jouston varaa, neuvotteluja voi viedä kohti konsensuslopputulosta tulemalla puolitiehen vastaan. Tuntuu, että kaikki työehtosopimusneuvottelut on vuosikymmeniä käytä tällä periaatteella.

Tässä kirjassa lähdetään oletuksesta, että neuvottelut eivät etene näin vaan ihmiset tekevät jatkuvasti epärationaalisia päätöksiä, joissa tunteet ovat mukana. Monasti ihmiset tekevät myös rationaalisesti tunnepohjaisia päätöksiä. Näillä oivalluksilla on ollut suuri merkitys, kun olen neuvotellut asuntosijoituskauppoja alle markkinahinnan, saanut kauppoja kotiin, vaikka tarjoukseni ei ole ollut korkein, tai tehnyt vuokrasopimuksia markkinavuokraa korkeammilla vuokratasoilla.

Itsensä kehittäminen – arkirutiinit järjestykseen

The Miracle Morning – Hal Elrod

Itsensä kehittämiskirjoissa kuvataan yleensä yksi konsepti ja pureudutaan siinä todella syvälle. Varsinkin aloittelijalle, joka hakee jotain positiivista muutosta aamun (päivän) rutiineihinsa, muttei aivan tiedä, mistä aloittaa, syväluotaavat kirjat tuntuvat ylivoimaisilta. Tämä kirja tarjoaa yleiskuvan monista tehokkaista aamurutiineista ja tarjoaa konkreettisen ja yksinkertaisen polun niihin tutustumiseen.

Kirjassa käydään läpi seuraavia tapoja aloittaa päivä; lukeminen, liikunta, päämäärien ja tavoitteiden kertaus, meditointi, visualisointi ja päiväkirjan pitäminen. Näitä voi harjoittaa kaikkia lyhyemmän ajan joka aamu, priorisoida niitä tai keskittyä ensin muutamaan. Kirja opettaa tekniikoita, joilla kaikista muista kirjoista saa parhaimman hyödyn ja fokuksen kohdalleen, mikäli tavoittelee asuntosijoitustoiminnan kasvattamista.

Itselläni ei ole koskaan ollut vaikeuksia herätä virkeänä aikaisin ja nousta ylös sängystä, mutta tämän kirjan ansiosta olen oppinut järjestämään aamun ja aamupäivän tekemiseni palvelemaan paremmin tavoitteideni saavuttamista. Lähdin toteuttamaan asioita aika pitkälle kirjan mukaisesti. Vuosien varrella olen säätänyt (ja yhä säädän) aamurutiinejani, kun olen oppinut, mitkä asiat toimivat minulle parhaiten. Tämä kirja ja siitä seurannut säätäminen on johdattanut minut monien muiden kirjojen pariin ja lisäopin hakemiseen eri osa-alueilta.

Uutisia en ole niiden negatiivisuuden takia seurannut televisiosta yli kymmeneen vuoteen ja yksi kerrallaan olen poistanut kaikki uutisappit puhelimesta ja tabletista. Nyt opettelen, että sähköposteja ja Twitteriä en enää avaa ennen aamurutiinien suorittamista ja Twitteriin opettelen tulemaan yhä enemmän listojen kautta. Blokkaan rankalle kädellä kaikkea virtaan tulevaa, joka minua ei kiinnosta ja häiritsee keskittymistä olelliseen.

Koronavirus on juuri sellainen asia, johon en itse voi vaikuttaa, joten siihen liittyvään uutisointiin liiaksi käytetty aika on poissa kaikesta tekemisestä, jolla voin omaan ja läheisteni elämään vaikuttaa.

Kirja toimii hyvin äänikirjana ja kuuntelen sen vuosittain keväällä, kun vuosi on jo hyvän matkaa käynnissä ja on aikaa miettiä, miten voisin omaa suoritustasoani kehittää.

The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223

Atomic Habits, James Clear

Ostan Asuntoja Podcastissa on vieraille yhtenä vakiokysymyksenä ”onko sinulla joitain aamu- tai päivittäisiä rutiineja”. Joku on varmaan keksinyt, että minua ne kiinnostavat ja haluan oppia muiden kokemuksista. Olen lukenut lukuisia ”habit”- eli rutiinikirjoja ja niissäkin oli vähän sama fiilis kuin neuvottelutaitokirjojen osalta, että voiko enää uutta aiheeseen paneutuvaa kirjaa tulla, joka ei tuntuisi saman toistolta. Atomic Habits on sellainen.

Suosittelen myös muita habit-kirjoja, koska niistä saa tieteellisemmän faktapohjan, jota moni vaatii, että lähtisi kulkemaan tapojen ja rutiinien tietoisen muodostamisen polkua. Atomic Habits onkin sitten hyvin käytännön läheinen eikä edellytä, että omana päämääränä olisi maailman huipuksi tuleminen jossain.

Sijoittajille, lottokansasta poiketen, ”korkoa korolle” on tuttu mantra ja moni tietää sen toimivaksi. ”Korkoa korolle” ei lupaa rakettimaista rikastumista, vaan se perustuu siihen, että sijoituksia tehdään kustannustehokkaasti ja niiden tuotot (korko) sijoitetaan uudelleen, jolloin seuraavan vuoden aikana korkoa tulee sekä edellisen vuoden pääomalle mutta myös uudelleen sijoitetulle korolle.

Atomic Habits -kirjan pääteema on sama; oman elämän muutoksia voi tehdä pienin askelin ja rakentaa isoa muutosta päivä kerrallaan hieman lisää. Vastakkainen esimerkki tälle ovat ”uuden vuoden lupaajat”, jotka aloittavat kovalla intensiteetillä tammikuun, joka poikkeaa täysin edellisistä kuukausista, lopputuloksena vain se, että helmikuussa on palattu vanhoihin tapoihin.

Kirjassa opetetaan, että muutos tehdään siten, että ensin rakennetaan rutiini, tapa, jonka muodostumisen jälkeen sitä pystyy kasvattamaan siten, että muutos ja hyöty on pysyvää. Sen sijaan, että päättäisi lukea ”Never Split the Difference” -kirjan ensi viikonloppuna, vaikka ei olisi lukenut yhtään kirjaa viimeisen vuoden aikana, voisi päättää, että vähentää televisiota 10 minuuttia ja opiskelee neuvottelutaitoja kehittyäkseen asuntosijoittajana 10 minuuttia joka päivä. Jos 2 kuukautta on opiskellut 10 minuuttia päivässä aikaisemman 0 minuutin sijaan, takuuvarmasti pystyy luopumaan 5 lisäminuutista telkkaria ja opiskelemaan 15 minuuttia päivässä. Samalla periaatteella voi luopua sokerin käytöstä tai aloittaa liikkumaan; ¼-osa sokeria vähemmän teehen/kahviin tai 10 minuuttia kävelyä ja kahden kuukauden päästä voi varmuudella vähentää sokeria ja lisätä kävelyä.

”Kaikkihetitähännyt” -ihmisille kirjan opit ovat ehkä vaikea pala nieltäväksi. Muille kirja lupaa helpotusta tuskaan ja uskoa muutoksen mahdollisuuteen antamalla luvan ja suosittelemalla keskittymistä oikeaan suuntaan vievään tekemiseen ja sen mittaamiseen. Tärkeää ei ole ensimmäisen viikon ja kuukauden aikana käydä joka aamu digivaalla katsomassa, kuinka monta grammaa läskiä on lähtenyt, vaan keskittyä ja mitata sitä, että yhtenäkään päivänä ei jää 10 minuutin kävely tekemättä. Kun saa päivittäisen kävelyrutiinin luotua, minuutteja voi kasvattaa ja vuoden päästä vaaka näyttää takuuvarmasti pienempää lukua.

Deep Work: Rules for Focused Success in a Distracted World, Cal Newport

Yksi pysyvistä kirjasuosikeistani ja toimintatapojani ja tuloksiani muuttaneista kirjoista on ”The One Thing”. Sen rinnalle syvemmälle menevänä kirjana on tullut ”Deep Work”.

Yrittäjänä joutuu ja saa koko ajan oppia uutta. Haasteiksi tulee, että uusia asioita pitäisi hallita äkkiä ja laadukkaita tuloksia pitäisi saavuttaa nopeasti. Samat haasteet todennäköisesti on palkkatyössä. Koska käytettävissä oleva aika on rajallinen, silloin pitää pystyä erottamaan kiirellisyys ja tuottavuus toisistaan. Sähköpostin inboxin pitäminen päivittäin nollassa saa monen ihmisen kiireelliseksi, mutta siellä olevan arvottoman sisällön läpikäyminen syö työskentelyn tuottavuutta.

Minulle ”syvällisen työskentelyn” aika on tullut aamusta, kun muut vielä nukkuvat. Jotta terveys ei menisi, ennen kukkoa herääminen tarkoittaa sitä, että menee vastaavasti aikaisemmin nukkumaan ja pyrkii parantamaan unen laatua. Koska olen yrittäjä ja teen töitä kotoa, olen järjestänyt kotitoimiston lisäksi useampia pisteitä eri toiminnoille, jolla pystyn paremmin erottamaan täyttä fokusoitumista vaativan työn, lukemisen ja opiskelun, rentoutumisen, perheen kanssa vietetyn ajan…tässä on vielä parantamista. Esimerkkinä olkoon se, kun siirryn ”Deep Work” -työpisteeseeni, puhelin jää toiseen huoneeseen.

Työskentelypaikan ja -ajan, työtilan ja -kalujen, taukojen määrän ja pituuden, kahvimuki/vesipullo, vastamelukuulokkeet…ovat kaikki asioita, joiden etukäteen miettiminen auttaa fokusoitumisessa.

Minulla on kirkkaat päämäärät mietittynä ja niistä johdetut tavoitteet, joiden pohjalta omiin rutiineihini kuuluu jo joka aamu 3 tärkeimmän tehtävän miettiminen, joista valitsen ensimmäiseksi sen, joka vaatii eniten fokusoitumista. Yleensä tämä on jo edellisenä iltana selvillä. Tämä ”3 tärkeintä tehtävää” -rutiinin perusta löytyy myös ”Atomic Habits” -kirjasta; jos mittaamalla varmistan, että joka päivä teen 3 päämäärieni kannalta tärkeintä tehtävää, ”korkoa korolle” -ilmiö varmistaa sen, että 2-3 vuoden kuluttua olen aikaansaanut ihmeellisiä loikkia kohti päämääriäni.

Yksi kirjan opeista, jonka kanssa minulla on paljon tekemistä, on, että fokusoitumisesta pitää ottaa taukoja. Valtaosalle ongelma todennäköisesti on se, että kaikesta sälästä ei pysty ottamaan riittävästi fokushetkiä. taas viimeisen puolen vuoden aikana minulla ei ole ollut riittävästi aikaa mietiskelylle eli hiljaiselle tylsälle olemiselle, jossa aivot sulattelevat jotain uuttaa tulevaisuudessa olevaa tai tehtävää. Yritän yhä parantaa käytäntöä, jossa minulla on aikavaraus sähköposteille, jolloin en ole sosiaalisessa mediassa ja aikavaraus sosiaaliselle medialle, jolloin en ole sähköpostin kimpussa. Kun aika täyttyy, seuraava kerta olisi vuorokauden kuluttua.

Kirja opettaa sosiaalisesta mediasta luopumista. Tätä oppia en ole noudattanut kirjaimellisesti, vaan pala palalta olen luopunut mediasta ja pyrkinyt löytämään sosiaalisesta mediasta tehokkaampia tapoja saada ja löytää juuri sitä tietoa, mitä haluan. Kun yksi pysyväistavoitteistani on tiedon jakaminen, sosiaalinen media on hyvä väline tukemaan sitä.

Syvän vastakohta on matala, jolloin kirjan yksi opeista on pyrkiä jatkuvasti hankkiutumaan eroon ja pysymään erossa kaikesta ”Shallow Work” -aktiviteeteista. Tätä olen opetellut pitkään ja aina löytyy uusi kerros kuorittavaksi, kun on edellisen tason saanut valmiiksi.

Elämänkertoja ja hajauttamista

Am I Being Too Subtle, Sam Zell

Kesälomalla ja muutenkin kannattaa välillä ottaa lukuohjelmaan elämänkertatyyppisiä kirjoja. Kaltaiselleni asuntosijoittajahörhölle ne ovat tietysti usein kiinteistösijoittajien elämänkertoja.

Sam Zell on yksi oman inspiraationi lähteistä kulkea vastavirtaan, katsoa vasemmalle muiden katsoessa oikealla, zig when others zag, eli hakea sellaisia paikkoja sijoittaa, joissa kilpailijoita ei ole kuin kärpäsiä lehmän sontakasassa. Hänen sijoittajauransa alkoi asuntosijoituksilla, joista muut eivät olleet kiinnostuneita.

”Voin puhua hitaammin, jos se auttaa” on kirjan takia meinannut monta kertaa lipsahtaa, kun jonkun asiakaspalvelutehtäviin palkatun rekrytointi en mennyt täysin poskelleen. Teksti on suoraa ja puhe raakaa.

Toinen asuntosijoittajan kannalta mielenkiintoinen asia on, että Zell oli kehittämässä REIT-markkinoita. Hän toimii mm. Equity LifeStyle Properties- ja Equity Residential -REIT:ien hallitusten puheenjohtajana, farkut jalassa.

Mielenkiintoinen tarina, jonka alkutaipaleella Sam Zellin vanhemmat olivat viimeisiä juutalaisvainoja amerikkaan pakenemaan kyenneitä.

What It Takes, Stephen A. Swartzman

Blackstonen toisen perustajan elämänkerta tuli ahmittua melkein yhteen putkeen. Vielä en ole varma, kuinka pysyvä suosikki tästä kirjasta tulee, mutta tarkoitus on kuunnella se useaan kertaan ja arvioida, olisiko tästä sidottu versio kirjahyllyyni investoinnin arvoinen.

Valtaosalle sijoittajista Blackstone on tuttu nimi, mutta melkein yhtä monelle uutta on se, että Blackstone on yksi merkittävimmistä kiinteistösijoittajista maailmalla.

Warren Buffett on arvo-osakesijoittajien ikoni ja on saanut asuntosijoittajien huomiota parilla kiinteistösijoitustarinallaan. USA:n finanssikriisin aikoihin omakotitalojen hintojen romahdettua Buffett sanoi, että hän sijoittaisi ja ostaisi niitä tuhansia, jos niiden hallinta ei olisi mahdotonta. Harvempi tietää, että Blackstone osti niitä noin 50 000 kappaletta.

Myös Sam Zell mainitaan kirjassa.

 

Aftermath – seven secrets of wealth preservation in the coming chaos, James Richards

Vaikka olisikin sitä mieltä, että taloudellinen maailmanloppu on valovuosien päässä ja Rickardsin pessimistisen ennusteen takana näkyy jo valoa, joka osoittaa kaiken palaavan ennalleen, suosittelen silti lukemaan tätä kirjaa.

Kirja sisältää, nimensä mukaisesti, 7 sijoitusideaa, joista voi poimia ajatuksia, miten syklien eri vaiheissa kannattaisi hajauttaa sijoituksiaan varallisuuden säilyttämisen varmistamiseksi kaikissa tilanteissa. Asuntosijoittajia kiinnostaa se, että yhtenä varallisuuden säilyttämiskeinona mainitaan kassavirtaa tuottavat kiinteistösijoitukset, joihin asunnotkin tässä yhteydessä lasketaan.

Kirjassa on 7 kappaletta, joiden lopussa on nämä 7 sijoitusohjetta tai -ideaa. Kirjan lukemisen voi aloittaa siten, että lukee tai kuuntelee ensin vain noiden 7 kappaleen viimeiset osat, joissa itse sijoitusideat annetaan.

Rickards ei ole mikään kaappiteoreetikko, vaan monessa sijoitus- ja talousliemessä palanut ja keittynyt monitasoinen tarinankertoja. Kirja antaa tonneittain ajattelemisen aihetta, kunhan sitä opiskelee avoimin mielin eikä lähde todistelemaan esitettyjä asioita vääriksi. Kirjassa esitetyt näkemykset ja etenemispolut näyttävät juuri nyt koronaviruksen keskellä enemmän mahdollisilta kuin koskaan aikaisemmin kirjaa lukiessani.

Kirjassa ei kehoteta muuttamaan bunkkeriin, kunhan autotalli on ensin täytetty kullalla ja muurattu betoniin turvaan.

Yhteenveto

Kaikki nämä kerralla tilaamalla ja lukemalla tukehtuu infotulvaan eikä pysty sulattamaan kaikkea tietoa saatikka viemään sitä käytäntöön. Vuosien varrella olen huomannut, että kymmenien tai satojen kirjojen kertalukemisen sijaan on parempi keskittyä pienen kirjamäärän opiskeluun. Luen näitä kirjoja vuosittain uudestaan ja jotkut kuuntelen nopeutetulla vauhdilla äänikirjoina. Jos mietin vuokralaisvalintaprosessini kehittämistä seuraavalle tasolle, palaan kirjojen ääreen ja katson, mitä aiheesta on niissä sanottu. Jos yritän ostaa jonkun kohteen myyjän rahoitusta hyödyntäen, palaan kirjoihin katsomaan, miten asiaa on onnistuneesti selitetty myyjälle siten, että tämä ymmärtää asian ja voi kiinnostua siitä.

”Paras kamera on se, joka on mukana” -viisaudesta johdan kirjoja koskemaan saman viisauden eli ”paras kirja on se, joka pyörii korvissa”. Itselläni puhelin kulkee aina mukana ja Audiblesta on tullut päivittäinen kirjojen kuunteluappini.

Tutkimusten mukaan kirjoista oppii paremmin, jos niitä lukee paperisina, tekee alleviivauksia ja muistiinpanoja. Sonyn laajakulmaobjektiivisella tonnin digikamerallakin voi saada todella hienoja asuntokuvia. Aina, kun se on mukana. Kun kuulen hyvän kirjasuosituksen, kaivan puhelimen ja tilaan kirjan Audibleen. En siis laita sitä paperiseen muistikirjaan ylös, josta unohdan katsoa sen seuraavien kuukausien aikana.

Osa kirjoista soveltuu hyvin kuunteluun enkä koe, että paperikirjaa lukemalla saisin merkittävää oppimishyötyä. Toiset kirjat ovat taas selkeästi oppikirjamaisempia väliotsikoin ja numeroituine listoineen, jolloin tilaan kirjan Kindle-versiona iPad-kirjastooni, joka myös kulkee mukanani.

Äänikirjojen ansiosta pystyn kuuntelemaan moninkertaisen määrän kirjoja vuodessa ja parhaita kuuntelen useampaan kertaan. Näin ”kertaus on opintojen äiti” -viisaus kompensoi minulle sitä, että oppimiskokemus ei ole paperikirjaan verrattava. Minulle kirja on arvokas, jos saan siitä 2-3 ideaa tai ajatusta, joita lähden pohtimaan ja viemään käytäntöön. Tähän en pääsääntöisesti vaadi paperikirjaa.

Sain perintönä vanhempieni Boknäs-kirjahyllyn muutamaa viikkoa ennen kuin haastattelin Matias Savolaista Ostan Asuntoja Podcastiin, jossa hän kertoi ”sekä että” -opiskelustrategiastaan eli parhaita kirjojaan hän hankkii digitaalisen formaatin lisäksi omaan analoogiseen kirjahyllyynsä. Jaakko Savolainen kirjoitti minua inspiroineen kirjoituksen aiheesta omassa blogissaan.

Olen miettinyt, mitkä 10 asuntosijoituskirjaa voisin hankkia omaan kirjahyllyyni. Kirjoja, joiden selkämysten katseleminen saisi ajatukseni lentämään. Kirjoja, jotka ottaisin hyllystä ja niissä olisi post it -lappuja törröttämässä kyljestä aikaisemmista lukukertojen havainnoista muistuttamassa. Kirjoja, joita tilaisin 2-3 kappaletta, joista voisin lahjoittaa tai lainata ihmisille, jotka kävisivät kylässä keskustelemassa asuntosijoittamisesta ja vuokraustoiminnasta tai tavoitteiden asettamisesta ja niiden saavuttamisesta asuntosijoittamisen avulla tai vaikka siitä, miksi ihmeessä pitäisi asuntosijoittamista ylipäätään harkita.