Miksi kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on yhä vaikeampi löytää? – Blogi #264
Tuskaisten kysymysten ja palautteiden määrästä päätellen tätä asiaa ei ilmeisesti voi liikaa pohtia ja selittää. Viime vuosina asuntosijoittamisen suosio on lisääntynyt, mikä on näkynyt myös Ostan Asuntoja -kanavien sisällön kysynnän kasvuna, josta näiden kysymysten määränkin kasvu varmaan johtuu.
Ostan Asuntoja Podcastissa on ns. pikakierros, jossa pyydetään vieraita valitsemaan sanapareista sopivampi. Yksi sanapari on “kassavirta vai arvonnousu”, johon melkein kaikki vieraat vastaavat “kassavirta”. Monissa tarinoissa sitten kerrotaan asuntosijoittamisen kehittämispolkua, jossa vieras on luonut arvonnousua remontoimalla alle markkinahinnan ostamansa asunnon. Tarkoittaako tämä sitä, että sanapareista olisikin pitänyt valita “arvonnousu”?
Sanapareja voisi kenties tarkentaa siten, että valittavana olisikin “kassavirta vai markkinahinnan nousu”. Palataan tähän vielä myöhemmässä vaiheessa.
Jos pelkästään kassavirtaa haluaisi ja painottaisi, asian voi laittaa kuntoon siten, että käyttää hankintaan vähemmän vierasta pääomaa eli ostaa sijoitusasunnon pienemmällä velkavipu-%:lla. Tämä tarkoittaisi myös sitä, että kassavirtatuotto ja oman sijoitetun käteispääoman tuotto heikkenisivät.
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Miksi hyvää kassavirtatuottoa on vaikeampi löytää?
Tähän on hyvin yksinkertainen selitys:
Mikäli asuntojen hinnat nousevat nopeammin kuin niiden vuokrat nousevat, hyvän kassavirtatuoton kohteiden löytäminen vaikeutuu.
Jo ennen koronaa käynnistyi kehitys, jossa vuokrien nousutahti hiipui. Koronan aikana asuntojen hintojen nousutahti sen sijaan on kiihtynyt. Jos ottaa koko 2010-luvun käyrät tarkasteluun, huomaa, että isommissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin, vaikka vuokratkin ovat nousseet. Myös vuokratulojen verotus on kiristynyt.
Tästä yksinkertaisesta syystä monien asuntosijoittajien tuntemus siitä, että kassavirtatuotoltaan hyvien kohteiden löytäminen on yhä vaikeampaa, ei ole pelkkä tunneasia vaan se on helposti tilastoista nähtävissä.
Kun asuntojen hinnat nousevat, euromääräinen varainsiirtoverosumma nousee. Jos pankin myöntämä maksimivelkavipu-% pysyy samana tai itse haluaa pitää kiinni vaikkapa 70 %:n maksimivelkavivusta, euromääräinen omarahoitusosuus nousee. Vaikka korot pysyisivät muuttumattomina, asuntojen hintojen noususta seuraa se, että vieraan pääoman euromääräinen summa kasvaa, jolloin euromääräinen korkokustannus kasvaa. Jos laina-ajat pysyvät samana, kuukausittainen lyhennysmeno on euromääräisesti suurempi. Kun verotusta kiristetään, suurempi osa vuokrasta menee veroihin.
Jotta kassavirtatuotto pysyisi samana, tulisi vuokrien nousta sellaista tahtia, että nousu kompensoisi menopuolen nousut. Viime vuosina kehitys on ollut päinvastaista.
Miksi vuokrat voisivat kääntyä nousuun? – Tiistaiaudio #175
Sijoitusasuntoja ostaville vierasta pääomaa on ollut tarjolla keinotekoisen runsaasti erinomaisin ehdoin, kunhan edellytykset myönteiselle lainapäätökselle ovat olleet olemassa. Tämä ei ole ollut mikään vaalitenttien keskustelunaihe, jossa demokraattisen päätöksenteon kautta eduskunta on näin päättänyt, koska osake- ja asuntosijoittajat ovat äänestäneet suurin joukoin löysää rahapolitiikkaa kannattaneita kansanedustajia Arkadianmäelle.
Vaikka yhä useampi valitsee vuokra-asumisen asumismuodokseen vapaaehtoisesti, asuntojen hintojen kiihtynyt nousu tarkoittaa sitä, että nettopalkkatuloistaan yhä harvempi pystyy omarahoitusosuutta säästämään. Jos asuntosijoittajan kassavirtatuoton pysyminen muuttumattomana edellyttäisi vuokrien nousua, omistusasunnon ostamiskyvyn muuttumattona säilyminen edellyttäisi nettopalkkojen nousua asuntojen hintojen nousun tahtia vastaavasti. Ainakin pienituloisten perinteiset puolueet ovat jyrkästi ansiotuloverotuksen laskemista vastaan. Asuntosijoittaja on uudenlaisen pohdinnan edessä miettiessään, miten vuokrat ylipäätään voisivat nousta kassavirtatuottoja parantamaan.
Mitä asuntosijoittaja voi ajatella tai asialle tehdä?
Mikäli tavoittelee asuntosijoittamisella lisätuloa nyt tai lähitulevaisuudessa, joutuu tällä hetkellä kulkemaan ylämäkeä ja pohtimaan markkina-alueita (sijainti), työpaikkojen kehitysnäkymiä, huonelukumäärää ja huoneistokokoa sekä tekemään enemmän töitä löytääkseen alle markkinahintaisia ostokohteita, mikä automaattisesti parantaa kaikkia tunnuslukuja välittömästi. Arvoa pitää pystyä luomaan nopeasti omin toimin, jotta saa kasvatettua kassavirtatuottoa.
Jos tavoittelee täyspäiväiseksi asuntosijoittajaksi ryhtymistä päätulolähteenään, ylämäki on jyrkempi. Täyspäiväisyys tarkoittaa sitä, että asuntosijoittajan kotitalouden arjen menot katetaan asuntosijoittamisen tuotoista, joilla on jo katettu itse asuntosijoittamisen arjen menot. Nyt vallitsevassa markkinatilanteessa töitä joutuu tekemään enemmän. Irtisanomiskirjettä ei kevyin perusteluin kannata pomolle luonnostella siltä pohjalta, että asuntojen 4-6 %:n markkinahintojen nousut mahdollistavat jälleenrahoituksen, josta tulee leipä pöytään.
UUTTA Asuntosalkunrakentajan blogissa: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona
Alussa kirjoitin, että palataan “kassavirta vai markkinahinnan nousu” -sanapariin. Mikäli asuntosijoittajan päätavoitteena on nettovarallisuuden kasvattaminen pitkällä aikajänteellä, asuntosijoittamisen kannattavuuden muiden elementtien osuuden ymmärtämisen tärkeys kasvaa. Lainojen lyhennykset, omin toimin tehdyt remontit ja verosuunnittelu ovat muita kannattavuuden elementtejä kassavirran rinnalla.
Jokainen asuntosijoittaja joutuu pohtimaan omista päämääristään käsin, kuinka paljon kassavirtaa asuntosijoitussalkultaan edellyttää. Päätulo, lisätulo tai kokonaan muu riittävä tulolähde asettavat yksittäiset asuntosijoittajat keskenään asemiin, joihin yhtä oikeaa vastausta ei ole.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Mitä itse ajattelen 18.7.2021
Markkinahintojen aikaisempaa nopeampi nousu on kasvattanut monen asuntosijoittajan nettovarallisuutta 2020-luvun alussa nopeammin kuin 2010-luvulla keskimäärin totuttiin. Samalla se on pienentänyt monen asuntosijoittajan uusien hankintojen kassavirtatuottoa.
Jälleenrahoitan omaa asuntosijoitussalkkuani säännöllisesti vähintään lainanlyhennysten (heikentävät kassavirtaa) verran. Tänä vuonna olen päässyt kotiuttamaan joidenkin asuntojen osalta myös reilua markkina-arvonnousua remonteilla luodun arvonnousun ja vuokratason noston (nostaa kassavirtaa) rinnalla. Verosuunnittelu tarkoittaa tässä yhteydessä esimerkiksi sitä, että jälleenrahoitus on verovapaa tapahtuma ja remonttien kustannukset ovat verovähennyskelpoisia kuluja.
Omistukset ovat kasvaneet sekä hyvän kassavirran kohteilla että omiin kriteereihini soveltuvalla uudiskohdeasuntonipulla parin vuoden tauon jälkeen. Siis minulla kesti yli 2 vuotta löytää uudiskohde, jossa ei ollut verotehotonta pitkää lyhennysvapaapakkoa ja jonka laskelma tuotti noin 60 euroa kassavirtaa ennen veroja asuntoa kohti. Mikäli poliittinen veronkiristysriski ei toteudu tai toteutuessaan ei kohdennu takautuvasti, myös verojen jälkeinen kassavirta jää positiiviseksi.
Oma vastaukseni “kassavirta vai markkinahinnan nousu” -sanapariin on tutusti ”kassavirta” mutta nettovarallisuuteni kasvu tulee itse luodusta arvonnoususta, lainojen lyhennyksistä ja jälleenrahoituksella vapautetun pääoman uudelleen sijoittamisesta. Nyt eletään markkinatilannetta, että sopivaa kohdetta voi joutua odottamaan vaikkapa 2 vuotta.
Uutiset deltaviruksen leviämisestä maailmalla ja opiskelijoiden paluusta kampuksille ovat keskenään erisuuntaisia sen suhteen, näkeekö vuokrien mahdollisen nousun opiskelija- ja lyhytvuokrauskysynnän kasvaessa vai näkeekö seuraavan etäopiskelu- ja rajasulkurumban delta-aallon jälkimainingeissa. Siksi on ihan hyvä näitä kirjoituksiakin päivämäärittää, jotta kuukauden päästä uuden tiedon valossa voi myös ajatuksiaan päivittää.
Miten varautua hyvien asuntosijoitusdiilien kohdalle osumiseen? – Blogi #265
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Neljän sijoitusasunnon voimalla inspiroiva Sanna Latvala – Ostan Asuntoja Podcast #160
Miksi vuokrat voisivat kääntyä nousuun? – Tiistaiaudio #175
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks