Asuntosijoittamisella vaurastumisen ajatusmaailma – 4 huomiota – Blogi #266

Vuosien varrella olen lukenut paljon kirjoja asuntosijoittamisesta ja asuntosijoittajista. Viime vuosina olen myös kuunnellut satoja aiheeseen liittyviä podcastjaksoja. Ostan Asuntoja Podcastissa olen haastatellut satakunta asuntosijoittajaa.

Pikkuhiljaa ajatuksiin on alkanut muodostumaan mielikuva jonkinlaisista ominaisuuksista, jotka yhdistävät valtaosaa “osta ja pidä” -asuntosijoittamisella vaurastuneista. Tämä kirjoitus on puhtaasti empiirinen ja perustuu tuohon ensimmäisessä kappaleessa lueteltujen havaintotoistojen määrään.

Pitkäjänteinen menestyminen ja vaurauden kasvattaminen edellyttävät sekä keskimäärin hyvien päätösten tekemistä että tietynlaista asennetta. Insinöörimäisesti Ostan Asuntoja -sisältö lienee painottunut enemmän hyvien päätösten tekemisen saralle.

Vepinaari

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.

Tästä linkistä kliksauttamalla ja taikasanan eli Tampereen Yliopiston Rakentamistalouden kerhon nimen TRATTA syöttämällä, kirjan hinnasta lähtee 30 % pois 8.8.2021 asti.

Asuntosijoittamisen käytännöt eivät ole kovinkaan monimutkaisia eli kaikkien pitäisi pärjätä siinä, kunhan vähän vaivautuu opiskelemaan. Tässä kirjoituksessa yritän paneutua toiseen komponenttiin eli asennepuoleen, josta voisi löytyä resepti niille, joilla vaurastuminen takkuaa, vaikka kaikki tekniikkaopit olisivat muuten jo hallussa.

1. “Kaikki velka on pahasta” -jarrusta vapautuminen

Meillä on vanhempia ja isovanhempia, jotka ovat eläneet erilaisessa taloudellisessa ympäristössä, jossa säästäminen ei ole ollut piilorankaistava teko, vaan sillä pystyi kasvattamaan vaurautta. Moni on saanut näitä “kaikki velka on pahasta” -oppeja lähipiiristään ja kuunnellut niitä vuosikymmeniä. Viimeisin rankka oppikausi oli 90-luvun alkupuoli, kun moni yritys ja talous meni nurin eri valuutassa otettujen lainojen takia.

“Hyvä velka”- versus “paha velka” -käsitteiden eroavaisuuksia ei oikein opeteta missään opetusohjelmissa, jos niihin ei lasketa nykyisen opetusministeripuolueen edustajien oppeja, joiden mukaan julkisen hyvän velan hienouksiin kuuluu se, että sitä ei tarvitse maksaa takaisin. 

Menestyneitä asuntosijoittajia yhdistää valaistuminen siitä, että kaikki velka ei ole pahasta, vaikka se takaisin pitäisikin maksaa. Sellainen velka, jonka hoitomenot hoituvat velalla hankitun omaisuuden tuotoilla, on tätä “hyvää velkaa”. Mikäli onnistuu hankkimaan sellaisia sijoitusasuntoja, jotka ovat jatkuvasti jonkun vuokrakotia tarvitsevan hyvän vuokralaisen käytössä, vastuullinen vieraan pääoman käyttäminen tällaisten asuntojen hankintaan ei enää aiheuta “paha velka” -painajaisia yöuniin.

Edistyneimmillä asuntosijoittajilla painajaisia toisi ajatus, jossa tätä hyvää velkaa ei olisi ollenkaan.

2. Oman tekemisen kunnioituksen kasvaminen 

Perinteiseen ajatteluun kuuluu, että tavalliselle ihmiselle vaurastuminen onnistuu vain suorittamalla ensin ylioppilas- ja sitten korkeakoulututkinnon. Tämän jälkeen tehdään hurjasti yleissitovien sopimusten ylittäviä tuntimääriä ja edetään urahississä bruttopalkoille, joista 50 %:n verojen jälkeen riittää rahaa, joilla kaikki vauraan elämän oravanpyörätunnusmerkit kustannetaan.

Mikäli tällaiseen myllyyn ei haluta, valitaan matalamman keskiluokan elämä, johon kuuluu vaurausajattelusta luopuminen ja tilalle tulee unelma jonain yhä kaukaisempana päivänä omistaa velaton omistusasunto omana kotinaan. Kestolotto laitetaan vetämään, josko onni osuisi kohdalle ja pääsisi vaurastumisen oikotielle.

Suorassa “osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa on mahdollista omalla tekemisellä vaikuttaa oman sijoitustoiminnan kannattavuuteen. Kun vastuullisen velkavivun käytön ymmärtämisen osaa yhdistää omaan ahkeruuteen, huomaa kaiken tekemisen satavan omaan laariin. Moni asuntosijoittamisella vaurastunut on huomannut, että yrittäjämäisellä otteella pääseekin tilanteeseen, jossa vaurastuminen etenee ilman vuosikausia kestävää 60 tunnin työviikkorupeamaa.

Välillä joutuu ahkeroimaan kovasti, kun alle markkinahintainen tarjous pommikuntoisesta asunnosta menee läpi. Kun asunto on remontoitu hienoksi, verovähennykset tehty ja oma sijoitettu pääoma vapautettu jälleenrahoituksen kautta, asunto alkaa tuottamaan suhteellisen passiivista tuottoa kuukaudesta, parhaimmillaan vuodesta toiseen.

Lopulta huomaa kuuluvansa siihen pieneen joukkoon, joka ei mitenkään ymmärrä massakyselytutkimusten tuloksia, joissa pidetään progressioverotettua palkkatyötä ja verovapaata lottovoittoa hyväksytyimpinä tapoina vaurastua ja halveksitaan yrittämisellä ja sijoittamisella vaurastuneita.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

UUTTA: Ilmainen verkkokurssi – Asuntosijoittajaksi 10 päivässä

3. Virheistä ja epäonnistumisista oppijan mentaliteetti

On kahdenlaisia asuntosijoituksia – kannattavia ja opettavaisia

Valtaosalle ihmisistä tappio sattuu henkisesti paljon enemmän kuin vaikka 5-kertainen vastaava voitto. Tietenkään kukaan ei halua menettää rahojaan huonoissa asuntosijoituksissa, mutta virheiden ja tappioiden jatkuva pelkääminen ei johda vaurastumiseen.

Jatkuva opiskelu, riskien tunnistaminen etukäteen ja niiden toteutumista ehkäisevien toimenpiteiden miettiminen ovat edellytyksiä asuntosijoittamisessa menestymiselle. Jos virhe pääsee tapahtumaan tai riski realisoitumaan, menestyvä asuntosijoittaja näkee ne oppimismahdollisuuksina, jonka perusteella korjataan ja kehitetään omaa toimintaa, jotta sama ei tapahtuisi uudestaan.

En tunne yhtään asuntosijoittamisella vaurastunutta, joka täyttäisi päivänsä huonoista vuokralaisista, pankkiireista, remonttiurakoitsijoista, isännöitsijöistä, muista osakkaista, poliitikoista… kaikesta mahdollisesta ulkopuolisesta valittamiseen. Joillekin tuottaa iloa, kun toinen epäonnistuu. Iloitsemisen sijaan näistä voi kiitollisena ottaa oppia, kun toinen on maksanut kurssimaksut.

Jos tapahtunut virhe tai toteutunut riski ei millään tavalla liittynyt omaan tekemiseen, harmitellaan hetki ja todetaan, ettei sille mitään voinut ja mennään eteenpäin. Kaikissa muissa tapauksissa katsotaan peiliin ja korjataan ja kehitetään omaa toimintaa paremmaksi.

4. Omaehtoisen ajattelun merkityksen ymmärtäminen

“Globaalit osakemarkkinat” -ETF-rahastoon sijoittamisessa ei ole ollut 2010-luvun kaltaisessa toimintaympäristössä mitään pahaa eikä väärää. Ei sillä ole hurjasti vaurastunut, mutta tällaisen lauman mukana kulkeminen on ollut suhteessa paljon parempi vaihtoehto kuin pankkitilille säästämisessä kestolottoamisesta puhumattakaan.

Tätä kirjoitusta lukeva on todennäköisesti jo asuntosijoittaja. Jos asuntosijoittamista on harjoittanut yli 5 vuotta, kuuluu jo suurella todennäköisyydellä ryhmään, joka ei ole kulkenut suurien sijoittajalaumojen mukana, vaan on omaehtoisen ajattelun kautta päätynyt “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen saralle. Jos on ollut mukana yli 10 vuotta, osaa jo todennäköisesti joko laskea tai vähintäänkin nähdä suuruusluokkatasolla, että kokonaistuotot ovat olleet reilusti korkeampia kuin sen osakesijoittajien osalta aina ennen pääomatuloveroja mainittavan keskimääräisen 7 prosentin vuosituoton. 

Jos asuntosijoitusstrategia perustuu vanhojen peruskuntoisten sijoitusasuntojen ostamiseen, niiden remontoimiseen ja vuokrakodiksi tarjoamiseen, on todennäköisesti jo käynyt paljon omaehtoista ajattelua, kun on päätynyt tähän joukkoon.

Asuntosijoittamisella vaurastunut on ymmärtänyt, että asuntosijoittaminen on paikallista toimintaa. Toisen asuntosijoittajan toisella asuntomarkkinalla harjoittamat ja kokemat viisaudet eivät välttämättä päde yleispätevinä, vaan edellyttävät omaehtoista ajattelua ennen niiden kopioimista ja soveltamista omalle paikalliselle asuntomarkkinalle.

“Kaikkien asuntosijoittajien Top 5 -kaupungit”

Olisi hienoa, jos asuntosijoittaminen toimisi siten, että varmuudella tietäisi etukäteen, kuinka monta prosenttia tehty sijoitus tulee tuottamaan seuraavan viiden vuoden aikana. Silloinhan ei olisi juuri järkeä sijoittaa “Top 5” -listan kaupungeista sijoille 2-5 päätyneiden kaupunkien asuntoihin, koska paras tulevaisuuden tuotto tulisi voittajakaupungista. Tätä ei missään tapauksessa tulisi lukea kritiikiksi varsinkaan Suomen Vuokranantajien vuosittaista tuottotutkimusta kohtaan. Tutkimukseen tulisi kuitenkin tutustua aina omaehtoisen ajattelun kautta eikä mediaotsikoiden pohjalta sijoittaen.

Jos erilaiset laajaa mediahuomiota saavat selvitykset olisivat ainoa avain asuntosijoittamisella vaurastumisen varmistamiseksi, olisit Ostan Asuntoja -sisältöä vuosikausia seuraamalla opiskellut Suomen surkeimpien asuntosijoittajien pohjasakkaan lukeutuvan ajatuksia.

Oma näkemykseni on, että tekemällä keskimäärin hyviä ikivihreiden asuntosijoitusoppien mukaisia päätöksiä näihin tässä kirjoituksessa mainittuihin asennetekijöihin yhdistettynä, edellytykset asuntosijoittamisella vaurastumiselle ovat hyvällä mallilla. Jos jotain täysin oman vaikutuspiirin ulkopuolista maailmalla tapahtuisi ja oma salkku menisi nurin, taidot ja asenteet eivät siinä katoa, vaan niiden avulla kammetaan uudestaan pystyyn.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161

Matkani kohti taloudellista vapautta by Kati ”Taloushaukka” Valjus – Tiistaiaudio #177

Miten varautua hyvien asuntosijoitusdiilien kohdalle osumiseen? – Blogi #265

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä