Vuokranantaja – tee nämä 5 asiaa ennen ensimmäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista – Blogi #262

”Osta ja pidä”-auntosijoittamisen ja vuokranantajana toimimisen aloittamista suunnittelevalle siinä voi olla aika paljon sulateltavaa ja joillekin matka voi tuntua liiankin pitkältä. Tässä kirjoituksessa käyn läpi vaihetta, jossa ensimmäisen sijoitusasunnon kauppakirja on juuri allekirjoitettu mutta ”annetaan vuokralle” -ilmoituksen enteriä ei ole vielä painettu. Monilla paikkakunnilla hyvällä paikalla sijaitsevan hyvän vuokrakodin kohdalla enterin painamisen ja ensimmäisen puhelinsoiton välillä voi olla aikaa vain minuutteja tai tunteja, jolloin moni asia pitäisi olla jo mietittynä ja valmiina, jotta vuokranantajana toimiminen lähtee hyvin käyntiin. Olen pyrkinyt huomioimaan tässä asioita, jotka kannattaisi tehdä ennen kuin allekirjoittaa ensimmäistä vuokrasopimusta vuokranantajana.

Tämä kirjoitus on julkaistu ensimmäisen kerran 13.5.2018. Sen jälkeen on tullut paljon uusia asuntosijoittajia ja vuokranantajia ja uusia lukijoita Ostan Asuntoja Blogiin. Lisäksi kirjoituksessa on pääkohdat, joita vähän kokeneempikin vuokranantaja voi näin opiskelijasesongin alla tarkistaa, että onhan kaikki huomioitu vai olisiko jollain alueella vielä pientä kehittämispotentiaalia.

1. Sijoitusasunnon vakuutus

Normaali käytäntö asuntoa vuokratessa on edellyttää vuokrasopimuksessa, että vuokralainen ottaa ja pitää voimassa koko vuokrasuhteen ajan laajan kotivakuutuksen vastuuvakuutusosineen. Vuokrasuhteen alussa tämä varmistetaan siten, että asunnon avaimien luovuttamisen edellytyksenä on todistus kotivakuutuksen ottamisesta. Sen jälkeen voi vaatia, että todistus vakuutusmaksun maksamisesta esitetään vuosittain. Vastuuvakuutus korvaa vuokralaisen huolimattomuudellaan kolmannelle osapuolelle, esimerkiksi taloyhtiölle tai naapurille, aiheuttamat vahingot.

Kun sijoitusasuntoja on yksi tai vain muutama, erityisesti silloin vuokranantajan kannattaa vakavasti harkita sijoitusasuntonsa vakuuttamista itse. Vuokranantajan vakuutus kattaa ne osat, jotka kuuluvat vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Mikäli vuokralaisella ei olisikaan voimassa olevaa kotivakuutusta, korvaa tämä vakuutus myös vuokralaisen huolimattomuudellaan vuokranantajalle aiheuttamia vahinkoja. Vakuutusturvaan voi kuulua myös vuokratulon keskeytysturva ja/tai oikeusturvavakuutus riitojen varalle. Vakuutusehdot kannattaa lukea tarkkaan, sillä vakuutuksen ottaminen ei riitä perusteluksi tinkiä vuokralaisen valintakriteereistä tai laiminlyödä vuokralaisvalintaprosessi.

Vakuutusmaksu on kustannus, jonka järkevyyttä tulee arvioida mahdollisen ison vahingon kustannusta vastaan. Kun asuntoja on paljon, kaikkien asuntojen vakuuttaminen voi nostaa vakuutusmaksut niin korkeaksi, ettei se ole enää järkevää ja vahinko yhdessä asunnossa tuo vain pienen loven kokonaisvuokratuloon, kun taas yhden asunnon salkussa vuokratulo voi tippua 100 % vahingon korjauksen ajaksi. Vakuutusmaksu on vuokratulosta verovähennyskelpoinen kulu.

1001 kysymystä vuokranantajan vakuutuksesta – Henrik Rantanen osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #51

2. Vuokranantajan pankkitilit ja vuokralaisen vakuuden säilyttäminen

Vaikka pankkitili kuullostaa hyvin triviaalilta asialta, kannattaa silti miettiä, miten vuokraustoimintaan liittyviä tilille tulevia ja sieltä lähteviä maksuja hallinnoi. Toisille ei tuota vaikeuksia hallita yhtä tiliä, jossa kaikki omat tulot ja menot ovat sulassa sovussa vuokraukseen liittyvien tulojen ja menojen kanssa. Joku taas kokee, että vuokraustoiminnalle avattu oma pankkitili helpottaa rahavirtojen hallintaa. Tilille tulee säännöllisesti vuokria ja sieltä lähtee lainan korkoja, lyhennyksiä ja lainanhoitomaksuja sekä vastikkeita. Tämä päätös kannattaa tehdä heti sijoitusasunnon ostamisen yhteydessä ennen vuokrauksen aloittamista.

Pankkitilin avaamisen yhteydessä tulee päättää myös, miten haluaa vuokralaisen tallettamaa vakuutta käsitellä. Vakuus on säilytettävä siten, että se on erotettavissa vuokranantajan muusta omaisuudesta. Toisaalta vakuuden ideana on, että se on vuokranantajan hallussa koko vuokrasopimuksen keston ajan. Mikäli vuokralaisen vakuus on rahaa, silloin pitää päättää, tallettaako vuokralainen vakuuden vuokranantajan tilille vai käytetäänkö pankkitalletustodistusta. Vuokranantajan kannalta raha vuokranantajan pankkitilillä on helpoin hallita. Vakuutena voi olla myös toisen henkilön myöntämä takaus tai Kelan myöntämä vakuustodistus. Aloittelevan vuokranantajan tulee ymmärtää, että vakuuden toimittaminen tulee aina varmistaa ennen avainten luovutusta.

Vakuus, takaaja, molemmat vai ei kumpaakaan? YouTube #83

3. Vuokranantajan sopimuspohjat ja lomakkeet

Kaikista tärkein vuokranantajan dokumentti on vuokrasopimus, joita on pääsääntöisesti kahdentyyppisiä; toistaiseksi voimassaolevia ja määräaikaisia. Hybridi, jossa määräaikainen ja toistaiseksi voimassaoleva sopimus on yhdistetty yhdeksi sopimukseksi siten, että alussa olevan määräaikaisen jakson jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana, ei ole suositeltava, koska siinä on riskinä, että se tulkitaan oikeusistuimissa toistaiseksi voimassaolevaksi heti. Kannattaa siis tehdä vain määräaikainen sopimus, mikäli haluaa hyödyntää määräaikaisen sopimuksen etuja. Jos sen jälkeen haluaa käyttää toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta, kannattaa tehdä uusi sopimus määräaikaisen sopimuksen päättymisen lähestyessä.

Hyvän ja kattavan vuokrasopimuspohjan hankkiminen on ehdottomasti kannattavaa. Vuokrasopimuspohjaa laadittaessa tai hankittaessa kannattaa selvittää itselleen ainakin seuraavat asiat, jotka tulee käydä myös ensimmäisen vuokralaisen kanssa yhdessä läpi:

• vuokrasopimustyyppi ja sen vaikutus vuokra-aikaan
• vakuus (ei vuokravakuus eikä takuuvuokra) ja mihin sitä voidaan käyttää ja mihin ei ja miten se palautuu vuokralaiselle
• ehdot avainten luovuttamiselle
• vuokrasopimuksen irtisanominen ja irtisanomisajan laskeminen sekä mahdolliset sopimussakkoehdot
• muuttopäivä
• vuokrankorotusehto ja miten siitä ilmoitetaan vuokralaiselle
• vuokran maksuajankohta, menettelyt mahdollisen poikkeamatarpeen yhteydessä ja muistutusmaksun ja viivästyskoron määrittyminen

Lisäksi sopimukseen kannattaa määritellä ehtoja esimerkiksi lemmikkien, tupakoinnin, taulujen kiinnittämisen, reikien poraamisen ja remontoinnin suhteen.

Aiheeseen liittyvä kirjoitus: Vuokrasopimuksen lukuopas – 6 yleisintä epäselvyyttä – Blogi #20

Varsinaisista lomakkeista tärkein alkuvaiheessa on asunnon luovutustarkastuslomake, jossa kirjataan asunnon pintojen ja kodinkoneiden kunto vuokrasuhteen alkaessa. Valokuvat ja videot ovat hyvä keino täydentää dokumentaatiota.

Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenetuihin kuuluu juristien laatimat vuokrasopimuspohjat, joita olen itse käyttänyt vuosikausia omien vuokrasopimusteni pohjana. 1.7.2021 alkaen loppuvuoden jäsenmaksu on 48 euroa. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjalle löytyy myös jäsenhinta muiden jäsenetujen joukosta.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

UUTTA: Ilmainen verkkokurssi – Asuntosijoittajaksi 10 päivässä

4. Vuokranantajan toimintamanuaali

Menestyvän vuokranantajan ominaisuuksiin kuuluu vuokranantajana toimimisen näkeminen liiketoimintana, jonka toimintamalleja kehitetään ja dokumentoidaan jatkuvasti. Tähän pääsee helpoimmalla, kun sen aloittaa heti ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen yhteydessä. Vaikka kokisi vuokranantajuuden harrastuksena, sitä kannattaa harjoittaa ammattimaisesti.

Ensimmäiseksi kannattaa tehdä päätös siitä, onko dokumentaatio analoogisessa vai digitaalisessa muodossa. Itse olen vankka digitalisaation puolestapuhuja ja koko vuokraustoimintani dokumentaatio on digitaalisessa muodossa pilvessä saatavilla kaikilla päätelaitteilla mobiilisti ajasta ja paikasta riippumatta.

Aiheeseen liittyvä kirjoitus: Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani – Blogi #45

Toimintamanuaalin sisältö voisi alkuvaiheessa koostua seuraavista elementeistä:

Vuokraustoiminnan tarkoitus, tehtävä, näkymä ja periaatteet

Alussa on hyvä kirkastaa itselleen, miksi aloittaa toimimaan vuokranantajana (esimerkiksi taloudellinen riippumattomuus 15 vuoden kuluttua), minkälaista vuokraustoimintaa tulee harjoittamaan (3h+k perheasuntoja pääkaupunkiseudun ympäristökunnissa), millä tasolla vuokraustoiminta on 5 tai 10 vuoden päästä (10 kolmiota, vuokrausaste 98 %) ja minkälaisia periaatteita noudattaa vuokraustoiminnassa (lapsiystävällisyys on vuokraustoimintamme kulmakivi ja kehitämme ja tarjoamme lapsiin liittyviä oheispalveluja itse ja luotettavien yhteistyökumppanien kanssa).

Aiheeseen liittyvä kirjoitus: Tavoitteenasetannalla lisävipua asuntosijoittamiseen – Blogi #35

Nämä ovat kaikki asioita, jotka tulevat vuokraustoiminnan aikana muuttumaan, tarkentumaan ja kehittymään, mutta suosittelen, että ihan alkuun miettii ne kertaalleen läpi ja kirjoittaa ylös.

Asunnon ja taloyhtiön tiedot

Kaupanteon yhteydessä saadut dokumentit (kauppakirja, isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, kopio osakekirjasta, viimeisen yhtiökokouksen materiaali, vastike- ja muut maksutiedot, varainsiirtoveroilmoitus) kannattaa kerätä yhteen paikkaan, josta ne löytyy helposti, kun ensimmäisen “annetaan vuokralle” -ilmoituksen tekemiseen tarvitaan tietoja. Mikäli asunnon myynti-ilmoituksessa on ollut hyvät valokuvat, kannattaa pyytää ne kaupanteon yhteydessä.

Vuokralaisen valintakriteerit, vuokralaiskandidaatin esikartoitus, vuokralaiskandidaatin haastattelu ja vuokralaisvalinta

Aikaisemmin jo erikseen mainitut sopimuspohjat ja asunnon luovutustarkastuslomake ovat osa toimintamanuaalia. Näitä täydentämään tulisi miettiä ensin kriteerit, joiden pohjalta vuokralainen valitaan. Vuokranantajaa kiinnostaa pääasiassa kaksi asiaa; vuokralaisen kyky maksaa vuokraa ja halu pitää kodistaan hyvää huolta. Useimmilla vuokranantajille kriteerit ovat kuitenkin tarkemmin määritelty. Kriteereitä voivat olla vuokra-ajan minimipituus tai vaihtoehtoisesti esimerkiksi opiskelijoille vuokraamiseen erikoistuneilla määräaikaisuus. Vuokranmaksukykyyn, luottotietoihin, kotivakuutuskelpoisuuteen, tupakointiin ja lemmikeihin liittyvät kriteerit ovat myös yleisiä. Nämä tulisi määrittää etukäteen, jotta ne voi jo “annetaan vuokralle”-ilmoituksessa kertoa, jolloin karsitaan turhia yhteydenottoja vuokralaiskandidaateilta, jotka eivät täytä kriteerejä.

Vuokralaiskandidaatin esikartoitusprosessi edeltää haastatteluprosessia. Prosessit eivät ole mitään monimutkaisia kaavioita vaan yksinkertaisia kuvauksia, joilla varmistetaan, että jokaisen kandidaatin kohdalla edetään samalla tavalla eikä unohdeta kartoittaa tai kysyä joitain asioita. Avoimia näyttöjä järjestävän vuokranantajan prosessit näyttävät erilaisilta kuin yksityisnäyttöjä käyttävän prosessit.

Vuokralaisen valintaprosessi täydentää esikartoitus- ja haastatteluprosesseja ja sen tavoitteena on varmistua, että esikartoitus- ja haastatteluprosessien kautta seuloutunut kandidaatti on sellainen, mitä hän on itsestään kertonut ja täyttää valintakriteerit. Valintaprosessin loppuvaiheessa, ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, tarkastetaan luottotiedot, palkka-/opiskelutodistukset ja suositukset.

Paras yksittäinen lähde sopimuspohjien sekä ylläkuvattujen dokumenttien ja prosessien kehittämiselle on Suomen Vuokranantajat -sivuston Vuokraus-osiossa, jossa osa tiedoista on vapaasti saatavilla ja osa edellyttää jäseneksi liittymistä.

5. Vuokranantajan tulo- ja kuluseuranta

Tulo- ja kuluseuranta kannattaa myös rakentaa heti vuokraustoiminnan alkuun, jolloin se on helpointa, kun asuntoja ja tulonhankkimislainoja on yksi kappale. Excel-, Numbers- tai Google Sheets ovat esimerkkejä, joilla voi taulukot luoda. Taulukkolaskennan perusteet eivät ole monimutkaisia ja yksi oma vuokra-asunto toimii hyvin kimmokkeena opiskella perusteet vaikkapa YouTubesta, jos niitä ei osaa. Vaikka valmiita vuokranantajan seurantataulukoita on saatavilla, suosittelen oman taulukon tekemistä. Näin vuokratuoton ja kassavirran laskentakaavat ja -logiikat aukeavat helpommin. Ostan Asuntoja Podcastin pitkäaikainen sponsori Flatco on kehittänyt omaa sovellustaan jo vuosia ja siihen kannattaa tutustua. Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyy muita vaihtoehtoisia työkaluja, joihin voi tutustua. Sijoitusasunnot.com (82 vinkkiä asunnon vuokraamiseen), Asuntosalkunrakentajat ja Asuntopehtoori tarjoavat myös hurjan määrän tietoa ja työkaluja vuokranantajien käyttöön.

Yhteenveto

Kun vielä lisää alussa mainitut vakuutusehdot ja -kirjan sekä pankkitiedot ja tulonhankkimislainadokumentit osaksi toimintamanuaalia, aloitteleva ensimmäistä vuokrasopimustaan allekirjoittava vuokranantaja on ottanut pitkän askeleen liiketoimintalähtöistä polkua pitkin harrastelijamaisen sinkoilun sijaan. Näin vuokranantajan ura lähtee varmemmin käyntiin siten, että se myös tukee asuntosijoitustoiminnalle asetettujen tavoitteiden toteutumista.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Miten sijoitusasunto toimii, jos inflaatio kiihtyy? – Blogi #260

Olympiatason korkosuojausta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #157

Suojaako asuntojen hintojen nousu asuntosijoittajia? – YouTube #173

Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja