Miten varautua hyvien asuntosijoitusdiilien kohdalle osumiseen? – Blogi #265
Viime sunnuntain kirjoituksessa käsittelin sitä, mikä aiheuttaa sen, että kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on yhä vaikeampi löytää. Tältä pohjalta voisi helposti ajatella, että parempi astua kokonaan sivuun asuntosijoittamisesta kunnes tuulet kääntyvät.
Tässä toimintatavassa huonona puolena on se, että markkinoiden seuraaminen jää kokonaan tekemättä. Asuntosijoittamisen paikallisen luonteen vuoksi näin jää helposti huomaamatta mahdollisia pidemmän aikajänteen trendimuutoksia, jotka käynnistyvät hitaasti.
Vielä huonompi seuraus tästä on, että hyvän diilin osuessa kohdalle, vaikkakin harvemmin, ei ole joko valmiina tai paikalla ollenkaan. Listaan neljä tekemisen osa-aluetta, jotka kannattaa pitää koko ajan toimintavalmiudessa, jos se hyvä kohde osuisikin kohdalle.
Vepinaari
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
1. Kirkasta päämääriä, visiota ja aikataulua
Oma visioni on
“Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1 000 hyväkuntoista ja turvallista vuokrakotia Suomessa vuoteen 2025 mennessä”.
Tämän vision olen kirjannut tähän sanamuotoon vuonna 2018. Vision taustalta löytyy elämäni erilaisia tarkoituksia. Yksi näistä on Ostan Asuntoja Blogin kirjoittaminen, joka palvelee itselleni asettamaa “muiden asuntosijoittajien auttaminen” -tarkoitusta.
Näistä väliotsikon kolmesta elementistä aikataulu on kaikista joustavin. Mikäli viime viikon kirjoituksessa kuvattu markkinatilanne jatkuu pidempään, voin hyvinkin joutua joustamaan aikataulussa. Tätä pyrin kompensoimaan sillä, että olisin valmiina kasvattamaan asuntosijoitusalkkuani yhä suuremmilla kokonaisuuksilla, mikäli markkinat sellaiselle otollisemmaksi muuttuvat.
2. Pysy sijoituskriteereissä
Sellaiset asuntosijoittajat, jotka kokevat lisääntyvää tuskaa siitä, että esimerkiksi kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on yhä vaikeampi löytää, ovat joko vielä kokemattomia löytämään hyviä sijoituskohteita tai noudattavat asettamiaan sijoituskriteerejä ja -suunnitelmia.
Jos sijoituskriteerit on laadittu aikana, jolloin maksimilaina-aika tulonhankkimislainalle oli vaikkapa 20 vuotta ja korkotaso 2 %, kriteerit kannattaa käydä läpi ja tarkistaa, mahdollistaako 25 vuoden laina-aika ja 1 %:n korkotaso kriteereissä pysymisen, vaikka kohteesta vähän enemmän maksaisikin.
Sen sijaan tarjousten korottaminen vain siksi, että muutkin maksavat enemmän, johtaa jossain kohtaa katumusharjoituksiin, kun huomaa, että mietityt sijoituskriteerit jäivät noudattamatta.
Jos ostaa sijoitusasunnon näkemättä, kannattaa huolellisesti miettiä, mitkä kaikki asiat pystyy tarkastamaan papereista ja valokuvista. Mitä enemmän riskiä sisältäviä avoimia kohtia jää listalle, sitä suuremmalla osuudella ne pitäisi huomioida tarjouksessa. Jos kaupunginosa ja taloyhtiö ovat entuudestaan tuttuja vaikkapa jo salkussa olevan yhden sijoitusasunnon omistamisen kautta, riskit ovat luonnollisesti paljon paremmin tiedossa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Yrittäjyys on avain asuntosalkun kasvattamiseen
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
3. Neuvottele rahoitus valmiiksi
Mitä vaikeampi hyviä kohteita on löytää, sitä tärkeämpää on, että rahoitus on valmiina, kun sellainen osuu kohdalle. Asuntojen tehdessä nopeasti kauppansa, kannattaa olla sillä puolella, joka voi tehdä tarjouksen ilman rahoitusehtoa. Jos rahoitusehdon tarjoukseen laittaa, voi jäädä kakkoseksi pienemmällekin tarjoukselle, jossa sellaista ei ole.
Kannattaa olla säännöllisesti yhteydessä omaan pankkiin, vaikka yhtään kauppaa ei olisikaan näköpiirissä. Näin pysyy ajan tasalla sen suhteen, onko rahoituspäätösten osalta tullut jotain muutoksia, jotka voivat kasvattaa tai pienentää rahoituksen määrää aikaisempiin rahoituskierroksiin nähden.
Tehdessäni viimeisen jälleenrahoituskierroksen keskustelin pankkiirin kanssa loppuvuoden toimenpiteistä, mikäli yksityishenkilöiden tulosidonnainen lainakatto olisi edennyt eduskunnan päätökseen asti. Suunnitelma oli valmiina, jota ei tällä kertaa tarvitse onneksi toteuttaa.
4. Etsi aktiivisesti luotettavia ihmisiä ja toimijoita verkostoosi
Edellisen kohdan luotettava pankkiiri on yksi asuntosijoittajan tärkeimmistä kumppaneista.
Hyvä remonttimies ja vuokravälittäjä, mikäli vuokraustoiminnan on ulkoistanut, tulevat helposti mieleen toimijoina, jotka ovat myös tärkeitä.
Kun siirrytään hankkimaan sijoituskohteita, moni olettaa, että myyjä jollain tavalla aina yrittää huijata ostajalta ylimääräistä siten, että ostajalle tulisi huono kauppa ja myyjä tekisi todella hienon diilin. Tällaisia myyjiä varmasti on ollut, on tällä hetkellä ja tulee olemaan jatkossakin.
Kaikki myyjät eivät suinkaan ole tällaisia. Ammattimainen hyvä toimija on saattanut tehdä aikoinaan suotuisassa markkinatilanteessa erinomaisen diilin. Kun tulee aika siirtyä seuraavaan kohteeseen tai vaikkapa ikääntymisen tai sairauden heikentämänä luopua toiminnasta, moni on valmis luopumaan kohteesta hinnalla, joka jättää myös ostajalle mahdollisuuden onnistua kaupalle asetettujen tavoitteiden toteuttamisessa. Joillekin yksityisille myyjille tärkeää on myös, että kaupan mukana mahdollisesti siirtyvät vuokralaiset saavat hyvän uuden vuokranantajan.
Mikäli myyjä on tukkukauppias, toistuvasti ostajille huonoja diilejä myyvä tukkukauppias on sosiaalisen median aikakaudella nopeasti entinen kauppias.
Vaikka myyjä olisi tuttu ja luotettava taho, ostajan vastuuta ei voi koskaan myyjälle ulkoistaa. Kohteen analysointi kannattaa aina tehdä perusteellisesti. Jos sen tuloksena näyttäisi tarjolla olevan hyvä kohde, tutulta ja/tai referenssien kautta luotettavaksi vahvistetulta myyjältä tällaisen kohteen ostaminen voi tiukassakin markkinatilanteessa tarjota mahdollisuuden edetä kohti omia päämääriä ja visiota.
Varaudu henkisesti etenemisvauhdin hidastumiseen, mutta tee töitä vauhdin ylläpitämiseksi
Tykkään itse ajattelua haastavasta Grant Cardonen 10X Rule -kirjasta. Sen ansiosta minulla on ollut vuosia, jolloin perinteisen 200 000 euron sijaan olen kasvattanut salkkuani kahdella miljoonalla.
Kun 10X -ajattelun sisäisti, ei ole ollut helppoa pistää rinnalle omia sijoituskriteerejä ja pitää niistä kiinni, kun samanaikaisesti mielessä soi “10X -rokki”. Tämä on varmaan kaikessa sijoittamisessa haasteellista, kun pitäisi varautua aikoihin, jolloin euron diilejä saa 50 sentillä, aikana, jolloin euron diileistä maksetaan 1,50.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Neljän sijoitusasunnon voimalla inspiroiva Sanna Latvala – Ostan Asuntoja Podcast #160
Mikä voisi johtaa asuntosijoittajan konkurssiin? – Tiistaiaudio #176
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks