Siirry sisältöön

Toimintaperiaatteeni vuokranantajana vuokran maksamisen osalta, versio 0.9 – Blogi #195

22/03/2020

Moni yksityinen vuokranantaja on jo ehtinyt julkaisemaan omia linjauksiaan, miten nyt tulisi toimia ja miten ovat toimineet vuokralaisten vuokranmaksukyvyssä mahdollisesti tapahtuvien muutosten osalta. Olen huomannut, että oma ajattelutapani ja toimintamallini näyttäisi, jälleen kerran, poikkeavan ainakin niistä, joita olen toistaiseksi nähnyt.

Päätin siksi julkaista omat ajatukseni muiden vuokranantajien pohdittavaksi. Eilen, 21.3.2020, oli Yle:llä juttu, jossa Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita ohjeisti vuokralaisia, miten tulisi toimia. Omat toimintaperiaatteeni ovat mielestäni hyvin linjassa Anne Viidan hyvien ohjeistusten kanssa.

Otsikon versio 0.9 tarkoittaa sitä, että tilanteen kehittyessä, periaatteita voi ja tulee pystyä muuttamaan nopeasti. Se tarkoittaa myöskin tällä kertaa erityisesti sitä, että olen avoimempi täysin vastakkaisille periaatteille ja parempien perusteluiden osuessa kohdalle, valmis muuttamaan omiani.

Taustatietoa vuokraustoiminnan toimintamallistani, johon periaatteeni perustuvat

Kun teen uutta vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa, käyn ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista läpi kommunikointiperiaatteita, joita toivon vuokralaisen noudattavan vuokrasuhteen aikana. 

Tässä nämä periaatteet kokonaisuudessaan: Uuden vuokralaisen perehdyttäminen – hyvän vuokranantajan markkinointipuhe

Yksi näistä periaatteista on, että kerron vuokralaiselle, että minuun voi olla ja tulisi aina olla yhteydessä, kun vähänkin alkaa tuntumaan siltä, että tarjoamani vuokrakoti ei enää olisikaan optimaalinen vuokralaisen tarpeita täyttämään. Kerron, etten koskaan närkästy siitä, että heille tulee halu tai tarve irtisanoa vuokrasopimus. 

Päinvastoin kerron, että autan mielelläni, miten he voivat päästä hakijajonon kärkeen uutta vuokra-asuntoa hakiessaan, vaikka minun kanssani voimassaolevaa vuokrasopimusta ei olisi vielä irtisanottu. Vuokrasopimuksissani on lauseke, jossa lupaan antaa suosituksen seuraavaa vuokranantajaa varten. Kerron, että tämä lauseke on ikuisesti voimassa, koska edellistä vuokranantajaa edeltävän vuokranantajan suositus on monen vuokranantajan mielestä huomattavasti arvokkaampi kuin edellisen vuokranantajan suositus. Tällä tavalla pyrin luomaan turvallisuuden tunnetta, että minuun voi olla yhteydessä kaikissa asioissa heti ilman pelon tunteita.

Vuokranmaksupäivä on lähtökohtaisesti kuukauden 2. päivä mutta se säädetään aina vuokrasopimuksen tekemisen yhteydessä sopimaan vuokralaisen tuloihin liittyvien maksusuoritusten mukaisesti.

Vuokranmaksuun liittyvän mahdollisen tilapäisen ongelman toimintamalli käydään läpi ennen kuin vuokrasopimus allekirjoitetaan. Tämän toimintamallin oleellisina elementtinä on, että vuokralaisen tulee aina etukäteen olla yhteydessä minuun. Pyytäessään poikkeavaa maksujärjestelyä vuokralaisen tulee aina ehdottaa ratkaisua, miten palataan normaaliin maksujärjestelyyn. Tämä malli on toiminut erinomaisesti vuosikausia.

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Toimintaperiaate 1 – nyt en tee yhtään mitään paitsi noudatan toimintamalliani

Tämä periaate laukaisee varmasti joidenkin osalta ärsytyskynnyksen, joten kerron heti, että kannattaa lukea äskeiset taustatiedot uudestaan. Minulla on jo olemassa toimintamalli vuokralaisteni kanssa, joka on laadittu ja otettu käyttöön vuosia ennen koronavirusta.

Kirjoituksen kohdissa 3 ja 6 kerron, miksi vuokralaisteni hyvän ja turvallisen asukaskokemuksen luomisessa ja ylläpitämisessä alihankkijaverkostollani on suuri merkitys. Verkostoni koostuu pienistä yrittäjistä.

Toimintaperiaate 2 – kuuntelen kahdella korvalla, jos vuokralainen ottaa yhteyttä

Tämäkään ei ole minulle uusi asia tai taito, jota pitäisi juuri nyt alkaa opettelemaan, kun aikaisemmin olen ollut tavoittamattomissa tai puhun päälle, kun toinen kertoo kohdanneesta yllättävästä ongelmasta. Jatkan siis vanhaan malliin kuuntelemiseen ja kuulemiseen keskittyen.

Vaikka minulla on 7-numeroinen luku velkaa, en yritä teeskennellä, että osaisin aidosti eläytyä kaikkien vuokralaisteni elämäntilanteisiin ja antaa niihin sopivia ohjeita. Yritän siis keskittyä kuutelemiseen ja yrittää ymmärtää, miten voisin auttaa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa ja tallenna Sijoitusasunnot.comin Blogista: Näin läävästä syntyy tuottava sijoitusasunto – mukana työmäärät ja kustannukset, joita kysytään aina


 

Toimintaperiaate 3 – vuokra on maksettava

Tässä kohtaa viimeistään saan varmasti paheksuntaa. Miten voi olla noin kylmä ja ahne keskittyen vain omaan tulovirtaansa, kun muilla on vaikeaa?

Kun tilanne on vaikea, silloin pitää laittaa menot tärkeysjärjestykseen. Ruoka, terveys ja katto pään päällä ovat kärjessä, kun menoja tasapainotetaan pienentyneitä tuloja vastaan. 

Ohessa ärsyyntyneille uudestaan Yle-jutun linkki, jossa Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita ohjeistaa vuokralaisia. Lähtökohtaisesti uskon, että hänellä on parempi kyky hahmottaa vuokralaisten tilanteita kuin minulla, vaikka itse olen yrittänyt kykyäni parantaa toistakymmentä vuotta.

Oma lyhyen aikajänteen ykkösprioriteettini on varmistaa, että maksan kaikki  hoito- ja pääomavastikkeet sekä maksan kaikki tulonhankkimislainojeni korot ja lyhennykset ja myös kuukausittaiset ennakkoverot, jotta yhdenkään vuokralaiseni asumisturva ei ole minun takiani uhattuna.

photo of an old ice cube refrigerator

Toiseksi tärkein prioriteettini on varmistaa, että kassassani on varmuudella riittävästi rahaa, että kaikki rikkoontuneet kodinkoneet pystytään, koronavirusohjeet huomioiden, uusimaan viivytyksettä ja asumisturvallisuutta ylläpitävät korjaustarpeet eivät siirry yhtään kireän kassatilanteeni takia. 

Kolmanneksi tärkein prioriteettini on, että pyrin toteuttamaan, koronavirusohjeet huomioiden, kaikki mahdolliset remontit seuraavien viikkojen ja kuukausien aikana. Näin ohjaan kassavirtoja 100 %:sti suoraan niille yrittäjille ja kauppiaille, joiden tilauskanta ja kauppa on ehtynyt. 

Neljänneksi tärkein prioriteettini on, että mietin oman kotini osalta, koronavirusohjeet huomioiden, mitä korjaus-, uusimis- ja palvelutarpeita siellä on ja toteutan niistä mahdollisimman monta työn puutteesta kärsivien alihankkijoiden palveluja käyttäen. 

Näistä syistä vuokra on maksettava ja asumista vähemmän tärkeiden asioiden laskut on pistettävä sivuun ja irtisanottava niihin liittyviä palveluja. Netflixin tulevaisuudesta en ole huolissani. En siis tule lähestymään vuokralaisia yleisellä viestillä, että vuokraa ei nyt tarvitse maksaa.

Taloyhtiöiden osalta pyrin tukemaan tätä Isännöintiliiton asiakkuusjohtajan kirjoituksen linjaa. Olkoon se viidenneksi tärkein prioriteettini, että kassassani olisi riittävästi rahaa, jotta voisin maksaa oman osuuteni kerralla, jos ja kun taloyhtiö ei saisi lainaa pankista koko remontin kustannuksen verran. Pidetään ne yhtiökokoukset etänä ja yritetään miettiä keinoja, miten voitaisiin aikaistaa ensi vuodelle suunniteltuja taloyhtiöremontteja. Missään tapauksessa, koronavirusohjeet huomioiden, ei tulisi ensimmäisenä miettiä, miten voidaan lykätä kokouksia ja remontteja tulevaisuuteen.

Toimintaperiaate 4 – autan maksuvaikeuksiin joutuneita vuokralaisia kaikin tavoin

Yle:n juttu listaa yhteiskunnan tukijärjestelmiä, joista voi hakea apua Kelan kautta.  Toivottavasti valtamedioissa laitetaan nyt koronaviruksen ajaksi pannaan kaikenlainen ”vuokranantaja rikastuu asumistuilla” -populismi ja ohjeistetaan kaikissa mahdollisissa tilanteissa hakemaan näitä vuokralaisten, ei vuokranantajien, tukia.

woman in white shirt showing frustration

Nyt olisi erityisen tärkeää, ettei yksikään tuen tarpeessa oleva vuokralainen ota pikavippiä vuokranmaksuun luullessaan, että asumistuki on Kojamolle maksettava tuki, kun (sosiaalisessa) mediassa niin sanotaan.

Vuokrasuhteen alussa moni vuokralainen on tallettanut vakuuden vuokranantajan tilille. Tämä vakuus on vuokralaisen rahaa. Normaalitilanteissa vakuus on tarkoitettu palautettavaksi välittömästi vuokrasuhteen päätyttyä, kun asunto on luovutettu vuokrat maksettuina hyvässä kunnossa loppusiivous tehtynä vuokranantajan haltuun.

Vakuus asetetaan tilanteessa, jossa vuokranantaja ei tunne vuokralaista. Nyt ei olla normaalitilanteessa. Mitä pidempi vuokrasuhde on kyseessä sitä enemmän vuokranantaja voisi harkita vakuuden tilapäistä tai pysyvää pienentämistä osana seuraavaksi kuvaamani toimintaperiaatteen toteuttamista.

Vaikka kuinka haluaisi osoittaa taloudellisen itsenäisyytensä, nyt kannattaa pikavippien sijaan nöyrtyä ja pyytää läheiseltä taloudellista apua. Tämä apu voi tulla myös läheisen omavelkaisen takauksen muodossa, jonka avulla voi neuvotella vuokranantajan kanssa muutoksia vakuuteen.

”Kuinka paljon pystyn maksamaan vuokrasta” on asia, jota Anne Viita kehoittaa vuokralaisia miettimään samalla, kun neuvoo olemaan viipymättä yhteydessä vuokranantajaan vaikeuksien tullessa esille. Hän neuvoo, että tämä on merkki vuokranantajalle maksuhalukkuudesta. Allekirjoitan tämän ohjeen ja sille pohjalle rakentuu toimintaperiaatteeni 5.

Toimintaperiaate 5 – maksamattoman vuokraosuuden maksusuunnitelma

Tässäkään kohtaa kyse ei ole mistään uudesta toimintatavastani vaan normaalin toimintamallini soveltamisesta. Aina tähän asti yhden kuukauden maksamaton vuokra tai vain osittain maksettu vuokra on johtanut rakentavaan keskusteluun ja sitten yhteiseen suunnitelmaan siitä, miten tämä maksamaton summa tullaan tulevaisuudessa maksamaan. 

Vuokralaisen vuokranmaksu myöhästyy – miten ajatella ja toimia? Blogi #129

Lainsäädännön perusteella yhden kuukauden maksamaton vuokra ei ole vuokrasopimuksen purkuperuste, joten varsinkaan nyt, eikä koskaan aikaisemminkaan, vuokrasopimuksen purkamisella uhkailu yhden kuukauden maksamattoman vuokran takia ei missään tapauksessa kuulu keinovalikoimaani.

Kaikki vuokrakotinsa säilyttämisen puolesta taistelevat vuokralaiset ansaitsevat vuokranantajan reilut ja parhaat neuvot siitä, miten tulisi toimia, jotta vuokranmaksukyky ei pysyvästi laske alle vuokratason. Niihin liittyvät kaikki kohdan 4 ohjeet ja rohkaisut niiden mahdollisimman nopeaan kartoittamiseen ja hakemusten tekemiseen.

Mikäli suomalainen sosiaaliturva ei romahda ja Kela muutu toiminta- ja maksukyvyttömäksi, vuokralaisella pitäisi aina olla taloudellinen kyky maksaa vähintään osa vuokrasta. Maksamattoman vuokran osuuden maksusuunnitelman tulee huomioida kunkin vuokralaisen tilanne tapauskohtaisesti. Tästä syystä kuuntelen tarkasti maksuvaikeuksiin joutuneen vuokralaisen tilanteen ja pyrin tekemään yhdessä tapauskohtaisen maksusuunnitelman.

Vuokranantajan tulee ymmärtää tapauskohtaisesti, että vaikkapa ravintola-alalla työpaikkansa epämääräiseksi ajaksi menettäneellä ei ole näkymää kertoa, milloin hän voi palata töihin. Joillain vuokralaisilla voi siis olla tilanne päällä, että maksusuunnitelman alkupäivää on ihan turha laittaa seuraavan kuukauden alkuun tai kuvitella, että seuraavan kahden kuukauden vuokran maksamisen päälle vuokralainen voisi hoitaa maksamatta jääneet rästit hetkessä. Vain realistinen suunnitelma on hyvä suunnitelma.

Toimintaperiaate 6 – jatka pitkäjänteistä toimintaa

Oma visioni on ”olla mukana tarjoamassa 1000 hyvän ja turvallisen asukaskokemuksen vuokrakotia vuonna 2025”. Tämän vision keskiössä on hyvä vuokralainen, asiakas. Ilman asiakkaita ja heiltä tulevia vuokratuloja vision toteuttaminen ei onnistu. Ilman yhteistyökumppaneita, pienyrittäjiä, vision toteuttaminen ei myöskään onnistu. Oman visioni taustalla olevat toimintaperiaatteet huomioivat myöskin tämän. 

7 ohjetta pohdittavaksi ja tehtäväksi: Onko ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen enää hyvä sijoittamismuoto? – YouTube #106

On mahdollista, että koronaviruksen seurauksena monen yksityisen ja julkisen vuokranantajan kyky tarjota hyvää ja turvallista asumiskokemusta vuokrakodissa heikkenee pysyvästi tai tilapäisesti. Turvallisuuden tunteen oleellinen elementti on, että vuokralaisen ei tarvitse nukkumaan mennessään pohtia, tuoko posti huomenna vuokranantajan maksuvaikeuksista johtuvan irtisanomiskirjeen, kun vuokrakoti pistetään myyntiin tai otetaan omaan käyttöön.

Ostan Asuntoja ei halua muuttua ”Ostan ja Myyn Asuntoja” -toimijaksi vaan pyrkii toimimaan sekä lyhyellä että pitkällä aikajänteellä siten, että tarjolla olisi enemmän, ei vähemmän, hyväkuntoisia vuokrakoteja, joissa voi asua turvallisin mielin. Tämän toimintaohjeen periaatteet perustuvat tähän visioon ja sen taustalla oleviin kirjallisiin toimintaperiaatteisiin, jotka on kaikki laadittu jo ennen koronavirusta.


Tuomas Viljamaa – Asuntosijoittajan poliittisten riskien vuosi Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #90

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten kuunnella Ostan Asuntoja Podcastia ja muita hyviä podcasteja? Blogi #191

Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voisivat tarkoittaa asuntosijoittajalle? – YouTube #105

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

12 kommenttia
  1. Hannu Liitsola permalink

    Toimitamallithan laaditaan huomiomaan erilaisia tilanteita, myös erikoistilanteita. Tästäkin taas näkee kokemuksesi vuokraustoiminnasta ja vuosien toimintamallien hiomisen. Tekstistä sai taas hyviä vinkkejä miten omaa toimintaansa voi kehittää. Kiitos!

  2. Antti Pyykönen permalink

    Harri, hyvä kirjoitus taas.
    Se mihin kiinnittäisin huomiota, on tuo toiminta taloyhtiössä. Ymmärrän kyllä, että nyt pitää kaikilla mahdollisilla tavoilla tukea myös yrittäjä, mutta ei riskillä, että taloyhtiö kärsii siitä. Aikaistamaan en tuleville vuosille suunniteltuja remontteja lähtisi ainakaan ennen, kuin ”savu on hälvennyt”, akuutti tautikriisi on hoidettu ja hallitus alkaa hahmotella talouden tukitoimia joilla lähdetään toipumaan. En pitäisi huonona työkaluna pakista kaivettavaksi tukea taloyhtiöiden korjaushankkeille. Se nimittäin toisi vaikutuksia useampaa kautta. Työllisyyttä rakennusliikkeille tilanteessa, jossa jo ennen koronaa uutisoitiin uudisrakentamisen hiipumisesta ja helpotusta taloyhtiöille, joilla on haasteita rahoituksen saannissa. Tämä saattaisi aktivoida hankkeita, jotka eivät ainakaan tähän hätään ole toteutumassa. Eli taloyhtiössä mieluummin odottelisin vähän ennemmin kuin ”hättäilisin”, jos tänä vuonna toteuttaa korjaushankkeen, johon ensi vuonna saisi 10-20 pinnaa tukea, sillä olisi kohtuullinen merkitys yhtiön (ja sitä kautta osakkaiden) talouteen.

    • ”Koronavirusohjeet huomioiden” oli muutamaan kertaan juuri tätä varten lisätty tekstiin sinne tänne. Taloustilanteen näkeminen koronan jälkeiseen aikaan on hämärän peitossa. Kun koko maailmaa siirtyy kerralla yleiseen yritysten ja yksilöiden perustuloon ihmisten kyky käsittää sen aiheuttamia muutoksia rahan arvoon vaatii aika pitkän opetteluajan. Mun papereissa on skenaariona sellainenkin, että kattoremontti vuoden päästä on 20 % kalliimpi.

      • Antti Pyykönen permalink

        Näinhän se on loppupelissä. Kaikki on arviota ja oikeasti kolikolla voisi heittää. Parin vuoden päästä voi katsoa mitä tapahtui ja missä tilassa Suomen sekä maailman talous on. Vaikka kaikilla tasoilla tärkein tehtävä tällä on akuutin kriisin hoito ja ihmishenkien pelastaminen, uskon (luotan), että taustalla on jo käynnissä tiukka suunnittelu ja laskenta pandemian jälkeisistä tukitoimista taloudenkin osalta.
        Se kattoremppa voi olla 20% kalliimpi, halvempi, jotain muuta….ja ero voi olla ihan lukuina, tai syntyä rahan arvon muutoksesta…..hallitus voi päättää tukea tai olla päättämättä.
        Ken elää, se näkee. Mielenkiintoista keskustelua, mutta kaikkein tärkeintä tässä hetkessä on edelleen pitää toisistamme (vuokralaiset ml.) huolta. Taloudellisen puolen vaikutuksia ehdimme murehtia ”savun hälvettyä”.

      • Kirjoituksen lopussa yritän kuvata sitä, että yritän katsoa jo savun hälvenemisen taakse, jotta olisin silloin mahdollisimman hyvissä asemissa tarjoamassa lisää vuokrakoteja, jotta voisin monen murehtijan tuskaa silloin helpottaa.

  3. Petter Rönnlöf permalink

    Hyviä periaatteita Harri. Itsekin samoja asioita keskustellut ja käynyt läpi vuokralaisten kanssa suhteen alussa. Itse yritän nyt olla vähän proaktiivisempi niiden asiakkaiden kanssa missä aavistan vaikeuksia lähitulevaisuudessa, eli esim työssä käyvät yksinhuoltaja äidit ja isät. Esim eläkeläisille Covid haasteet taloudelle ei paljoakaan vaikuta, heillähän eläke jouksee riippumatta mitä (tai niin kauan kuin kirstussa on rahaa). Meillä on ehkä yksi olennainen ero, minulla kun asuntoja vaan runsas 20 kpl niin tiedän/tunnen kaikki asukkaat aika hyvin ja voin olla heihin kaikkiin yhteydessä jos tarve. Sinulla on asiakkaita sitäkkn enemmän ja kaikkien ”tunteminen” voi olla haastavampaa. Kiitos hyvistä periaatteista!

    • Kiitos palautteesta. Ei minulla ole oikeaa patenttivastausta, kuinka hyvin pitäisi vuokralaisensa tuntea. Osaa ei kinnostaa yhtään, että vuokranantaja on mukana heidän arjessaan ja toiset mielellään kuulisi ja näkisi jotain 1-2 kertaa vuodessa. Olen yrittänyt luoda ilmapiiriä, että vuokralaisilla on käsitys siitä, että minuun voi olla yhteydessä aina, kun siltä tuntuu ja olen tavoitettavissa.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Miten toimia, jos sijoitusasunnon kassavirta on negatiivinen ja kassakriisi uhkaa? – YouTube #107 | Ostan Asuntoja
  2. Axel ”REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92 | Ostan Asuntoja
  3. Mikä on vuokraustoimintasi tilanne toukokuun 2020 alkupuolella? – YouTube #113 | Ostan Asuntoja
  4. Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205 | Ostan Asuntoja

Vastaa käyttäjälle Harri Huru Peruuta vastaus

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: