Vuokralaisen vuokranmaksu myöhästyy – miten ajatella ja toimia? Blogi #129

”Tämän kuun vuokran maksaminen myöhästyy, koska…” on viesti, jota yksikään vuokranantaja ei ota ilolla vastaan siten, että se toisi arkeen piristystä. Mitä enemmän on vuokra-asuntoja ja sitä kautta vuokralaisia sitä todennäköisemmin tällaisia viestejä kuitenkin tulee aina silloin tällöin, vaikka olisi kuinka tarkkaan yrittänyt tehdä vuokralaisvalintaa vuokralaisen maksukyky huomioiden.

Vuokralaiskandidaatin lopullinen kartoitus – asuntohakemus

Miten vuokranantajan tulisi ajatella, kun tällainen viesti tulee? Mihin toimenpiteisiin tulisi ryhtyä vai pitäisikö ryhtyä mihinkään?

Esimerkkitapaus 1

”Oli läpisurkea viikko ja ryyppäsin koko tilin” kertoi vuokralainen rehellisesti keskustellesssa syistä, miksi vuokranmaksu oli jo viikon myöhässä. Sovittiin suunnitelma, miten hän maksaa maksamattoman vuokran seuraavan kahden kuukauden aikana samalla, kun hän hoitaa tulevat vuokranmaksut sovitusti. Vuokralainen oli asunut asunnossa vuoden ja hoitanut siihen asti vuokrat sovitusti.

Kun seuraavan kuun vuokranmaksun eräpäivästä oli kulunut 3 pankkipäivää, tilillä ei näkynyt suunnitelman mukaista edellisen kuun maksamattoman vuokran osaa eikä alkaneen kuun vuokraa. Vuokralainen oli vetäytynyt radiohiljaisuuteen eli ei reagoinut viesteihin välineillä, joilla oli aikaisemmin kommunikoinut normaalisti. 

Toimintatapa, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimusta eikä sovittua maksuohjelmaa

Kun vuokra jää maksamatta ensimmäisen kerran, se ei vielä riitä vuokrasopimuksen purkuperusteeksi. Silloin vuokranantajan ainoa keinoa on keskustella ja kuunnella vuokralaista sekä sopia suunnitelma, miten vuokrarästi hoidetaan ja miten ehkäistään, ettei tilanne toistu.

Mitä vuokranantajan tulee huomioida, kun vuokrasopimus on purettava? YouTube #20

Mikäli kahden kuukauden vuokrat ovat maksamatta, tilanne muuttuu, koska siitä syntyy vuokrasopimuksen purkuperuste. Esimerkkitapauksessa oli 3 selkeää syytä käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi välittömästi, kun 3. pankkipäivä oli iltapäivässä:

• vuokrasopimusta ei oltu noudatettu edellisen kuun maksamattoman vuokran yhteydessä käydystä keskustelusta huolimatta
• tehtyä maksusuunnitelmaa ei oltu noudatettu
• vuokralainen ei enää vastannut yhteydenottoihin

Kun nämä 3 tekijää toteutuvat samanaikaisesti, vuokranantajan kannattaa käynnistää välittömästi seuraavat toimenpiteet tavoitteena saada asunto haltuun mahdollisimman pian:

• käynnistää vuokrasopimuksen purkuprosessi netin kautta käräjäoikeudessa
• tehdä vuokrasopimuksen purkuilmoitus ja yrittää toimittaa se todistetusti vuokralaiselle
• mikäli on aihetta olettaa, että vuokralainen on Kela:n asumistukiasiakas, ilmoittaa Kelalle, että heidän mahdollinen asiakkaansa ei ole hoitanut vuokranmaksuaan 2 viimeisen kuukauden aikana

Ajattelutapa, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimusta eikä sovittua maksuohjelmaa

Moni vuokranantaja tekee virheen yhdistämällä yksittäistapauksen toimintamallin yleistämällä sen ajattelumalliksi koskemaan kaikkia mielestään vastaavia tapauksia.

Esimerkkitapaus 1:n osalta selvisi, että vuokralainen oli Kelan asumistukiasiakas muttei toimeentulotukiasiakas. Hän oli vain päättänyt käyttää tulonsa, asumistuki mukaanlukien, muuhun kuin vuokran maksamiseen. Yllättävän monella vuokranantajalla on yleisperiaatteena ”ei Kela:n asiakkaille” ikään kuin kaikilla Kelan asiakkailla olisi joku yhteinen ominaisuus. Kaikki opiskelijat saavat nykyään asumistukensa Kela:sta.

Esimerkkitapaus 2

Vuokralaisen kanssa oli sovittu, että hän voi tilapäisesti maksaa vuokran kuukauden puolivälissä tulevasta tilistään mutta sopimus olisi voimassa vain niin kauan kuin maksu tulisi sovitusti. Vuokralaisella ei ollut maksurästejä mutta talous oli tiukalla. 

Kuukauden puoliväli tuli ja meni eikä vuokraa näkynyt tilillä. Vuokralaisen puhelin oli pois päältä eikä hän vastannut viesteihin minkään välineen kautta. Kuun loppua kohden vuokralainen oli saanut sähköpostia, tekstaria ja WhatsApp-viestiä vuokranantajalta seurauksista, mikäli toinenkin vuokra jäisi vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti maksamatta. Ei minkäänlaisia vastauksia.

Esimerkkitapauksen 1 mukaisesti toisen vuokran ollessa maksamatta, vuokrasopimuksen purkuprosessi käynnistyi sekä henkilökohtaisella yrityksellä että käräjäoikeuden kautta. Purkuilmoitusta toimitettaessa asunto oli pimeänä mutta naapurit osasivat kertoa vuokralaisen asustavan yhä asunnolla ja tiesivät myös hänen työpaikkansa. Työpaikaltaan tavoitettu vuokralainen oli pelästynyt ja hölmistynyt vuokrasopimuksen purkuilmoituksen toimittamista niin paljon, että sanattomana allekirjoitti sen ja vuokrasopimus oli näin purettu.

Myöhemmin vuokranantaja sai viestin tuntemattomasta numerosta; vuokralaisen lähiomainen. Selvisi seuraavaa:

• vuokralainen oli luullut maksaneensa edellisen kuukauden vuokran mobiilipankilla reissun päältä
• saman päivän iltana kännykkä oli varastettu tai kadonnut
• WhatsApp-tili meni kännykän mukana, samoin kännykkään tallennettu sähköpostin salasana ja nettipankin tunnuslukulista
• vuokralaisen oli tarkoitus ostaa uusi puhelin seuraavasta tilistä 

Tilanteen valjettua vuokralaiselle, hän maksoi välittömästi edellisen kuun maksamattoman vuokran ja pyysi lupaa saada maksaa seuraava vuokra tulevasta tilistä. Tarina kuullosti niin utopistiselta, että vuokrasuhdetta jatkettiin sillä ehdolla, että lähiomainen tuli takaajaksi uuteen vuokrasopimukseen. Vuokralainen on sittemmin saanut koulutustaan vastaavan parempipalkkaisen työn, maksanut vuokrat moitteettomasti ja on yksi vuokranantajan pitkäaikaisimmista vuokralaisista.

Vaikka molemmissa esimerkkitapauksissa vuokranantajan toimintamalli oli sama, tiedon lisääntyminen mahdollisti erilaisen ajattelumallin. Esimerkkitapaus 1:ssä näytti siltä, että vuokralainen oli rehellinen ja kertoi ryypänneensä tilinsä ja vakuutti, että asia ei toistuisi ja hän pystyisi hoitamaan vuokrarästinsä. Esimerkkitapaus 2 näytti pahemmalta, koska vuokra oli maksamatta, tiedossa oli vuokralaisen tiukka taloustilanne ja hän oli lopettanut kommunikoinnin kokonaan. Lopulta selvisi, että 1-tapauksessa myös asuntoa oli tuhottu ja 2-tapauksessa tiedon ja toiminnan pohjalta uuden mahdollisuuden antamalla syntyi pitkäkestoinen vuokrasuhde.

Rahankäytön väärät prioriteetit suurin syy vuokrien maksamattomuuteen

Suomen sosiaaliturva mahdollistaa jonkinlaisen asumisen jokaiselle, mikäli vuokralainen haluaa ja pystyy kontrolloimaan kulutustaan siten, että asettaa asumisen pysyvyyden tärkeysjärjestyksessä sijalle 1. Mikäli vuokralainen sairastaa alkoholismia, on huumeista riippuvainen tai sairastaa jotain mielen sairautta tai riippuvuutta, sekä halu että kyky priorisoida vuokra sijalle 1 eivät välttämättä enää ole vuokralaisen kontrollissa, vaikka tämä ei tietoisesti haluaisikaan menettää vuokrakotiaan.

Sosiaaliturvaa tarjoavien instanssien tietojärjestelmä- ja organisaatiouudistuksia lukuunottamatta, sairaus tai työttömyys eivät yleensä ole syitä, jotka vievät vuokralaisen vuokranmaksukyvyn kokonaisuudessaan. Vuokranmaksukyky saattaa alentua nopeastikin mutta sosiaali- tai työttömyysturvan avulla ainakin osa vuokrasta pitäisi pystyä kattamaan, mikäli vuokralaisella on halu asettaa vuokranmaksu ykkösprioriteetiksi. 

Koska yhden kuukauden maksamaton vuokra ei ole riittävä vuokrasopimuksen purkuperusteeksi, vuokranantajalla ei käytännössä ole muuta vaihtoehtoa kuin pyrkiä tukemaan vuokralaista neuvoin ja tekemällä yhdessä maksusuunnitelma vuokrarästien hoitamiseksi. Tämä voi käytännössä olla ihan hyvä asia.

Vaikeimpia ovat tilanteet, joissa vuokralaisella on tai näyttäisi aidosti olevan tiukkaa taloudellisesti eikä siihen ole näkyvää helpotusta tulossa. Inhimillisesti ajatellen mieleen tulee halu auttaa toista vaikeuksissa. Vuokranantajalla ei yleensä ole keinoa tarkasti tietää, kuinka suuri osa ongelmasta on vuokralaisen itsensä aiheuttamaa ja siten korjattavissa, ja kuinka suuri osa on todellista ulkopuolista ongelmaa. 

”Vuokraustoiminta on liiketoimintaa” ja ”hyväntekeväisyys on apua tarvitsevan auttamista” ajattelun pohjaksi

Ainoa tiedossani oleva tapa lähestyä asiaa on erottaa vuokraustoiminta ja hyväntekeväisyys toisistaan.

Molempia voi harjoittaa ja itsekin niin teen. Vuokraustoiminta on liiketoimintaa eli siltä kannalta perusperiaate on, että vuokra on maksettava vuokrasopimuksen mukaisesti. Tämä ei juuri poikkea siitä, että Gigantti vaatii maksua jokaisesta televisiosta ja K-Kauppa ruokakassista. Maksuhetkellä ei käydä keskustelua, koska television voisi tulla maksamaan tai saako television viedä mukaansa, kun Kelan tuet eivät jostain syystä ole vielä napsahtaneet tilille.

Kun hyväksyy tämän periaatteen, on helpompi ajatella, että vuokran maksaa joko vuokralainen tai vuokranantaja yksityishenkilönä hyväntekeväisyyden muodossa. Sen jälkeen pystyy analyyttisemmin pohtimaan omia arvojaan, joiden pohjalta päättää oman hyväntekeväisyystoimintansa kohteen tai kohteet. Mikäli hyväntekeväisyyttä harjoittaa ja päättää, että vuokralainen on hyvä kohde sellaiselle esimerkiksi SPR:n keräyksen, kirkon kolehdin, Hurstin ruoka-avun tai lasten syöpäosaston sijaan, silloin päätös on helppo. Kun vielä käy oman lähipiirinsä läpi ja toteaa, ettei sielläkään ole ketään varmuudella aidosti taloudellista apua tarvitsevaa, voi tunteiden sijaan tehdä järkiperustein päätöksen ja maksaa vuokraa vuokralaisen puolesta hyväntekeväisyyden muodossa. 

Yhteenveto

Mikäli edellisen pohjalta päätyy harjoittamaan hyväntekeväisyyttä muihin kohteisiin, vuokralaisen kanssa jää jäljelle seuraavat etenemisvaihtoehdot:

• vuokralainen saa itse tilanteen hallintaan ja pysyviä vuokrarästejä ei kerry
• vuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen ja muuttaa heikentyneen taloustilanteensa takia edullisempaan vuokra-asuntoon, jolloin vakuus kattaa mahdolliset maksamattomat vuokrat tai vuokralainen maksaa ne myöhemmin
• vuokrasopimus puretaan yhteisymmärryksessä
• vuokrasopimus puretaan yksipuolisesti ja edetään tarvittaessa häätöön ja ulosottoon

Esimerkkitapaus 3

Vuokralaiskandidaatilla oli luottotiedot menneet ja ulosotossa useampia maksuja. Perusteellisen selvityksen myötä vuokranantaja päätti kuitenkin antaa vuokralaiselle mahdollisuuden tämän hyvän työtilanteen takia. Vuokranmaksu hoitui ongelmitta pitkään, kunnes yhtäkkiä loppui. Vuokralaiseen ei saanut yhteyttä millään tavalla eikä tätä ollut naapurien mukaankaan näkynyt asunnolla viikkoihin.

Toisen kuukauden vuokranmaksun lähestyessä yhteys vuokralaiseen vihdoin onnistui. Tämä oli mennyt auttamaan hengenvaarassa ollutta ystäväänsä ja loukkaantunut siinä yhteydessä itse hengenvaarallisesti ollen viikkoja sairaalassa teho-osastolla. Tieto oli googlaamalla nopeasti tarkistettavissa todeksi. Samalla vuokralainen ilmoitti löytäneensä isomman vuokra-asunnon ja muuttavansa pois asunnosta. Myöhemmin hänet palkittiin urhollisuusmitalilla.

Miten olisit toiminut, jos esimerkkitapaus 3:n vuokralainen olisi sanonut haluavansa jatkaa asumista asunnossa kertoen samalla, ettei pysty maksamaan vuokrarästejä eikä seuraavan parin kuukauden vuokraakaan yrittäjätulojen painuessa nollaan loukkantumisen seurauksena? ”Vuokraustoiminta on liiketoimintaa” -periaatteen noudattaminen ei aina ole helppoa. Eikä pidäkään olla.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1 ja perään osa 2