Asuntosijoittajan 7 ennusmerkkiä lähestyvästä suhdannekäänteestä – Blogi #203

Omassa asuntosijoitustoiminnassani viime vuodet ovat olleet lisääntyneen varovaisuuden aikaa. Asian voi myös ilmaista siten, että en ole tingannut sijoituskriteereistäni ja tuottotavoitteistani, josta on seurannut se, että ostettavan kohteen löytämiseksi on pitänyt tehdä paljon enemmän töitä. Lähes kaikki kiinnostavat kohteet on myyty liian nopeasti tai enemmän maksavalle. Onneakin on vaadittu, että olen osunut paikalle oikeaan aikaan, että salkku on joka vuosi kuitenkin kasvanut.

Asuntomarkkinat ovat paikallisia

Jo hyvissä ajoin ennen koronaviruksen tuloa Suomessa oli nähtävissä kaupunkien välisiä eroavaisuuksia. Joissain kaupungeissa 

• rakentajat rakensivat liikaa uusia kohteita
• rahoittajat rahoittivat liikaa uusia kohteita
• asuntosijoittajat varasivat ennakkomarkkinoinnista ja tekivät liikaa kauppoja näistä uusista kohteista
• omistusasunto-ostajia ja vuokrakodin tarvitsijoita oli vähemmän kuin valmistuvia kohteita

Kun paikallisille asuntomarkkinoille tulee tarjontaa enemmän kuin on kysyntää, siitä seuraa hintojen ja vuokrien tasaantuminen tai lasku. MG Asuntojen Markus Grahn on kuvannut minulle Lahden tilannetta 1-2 vuotta eteenpäin toistuvasti oikeaan osuen viimeisen 5 vuoden aikana käymissämme keskusteluissa. Markus on hyvä esimerkki yksityisestä asuntosijoittajasta, joka on hankkinut ylivoimaista kilpailuetua keskittymällä yhteen asuntomarkkinaan ja tuntemalla sen paremmin kuin muut.

Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn

Toisella paikkakunnalla tilanne voi siis olla sellainen, että uudiskohteita ei juuri rakenneta ja/tai pankit ovat varovaisia niiden rahoittamisessa, jolloin kysyntä ja tarjonta pysyvät paremmin tasapainossa ja muutokset markkinavuokrissa ja -hinnoissa ovat maltillisia.

Mitä käytännössä tarkoittaa suhdannekäänteen ennakointi

Kaikki sykliuskovaiset (eng. cycle) tietävät, että suhdannekäänteen ennakoimisessa kyseessä ei ole insinööritieteen kaltainen tarkkaan laskettava ilmiö ja sen ajoittaminen vaan markkinafiilispohjaiseen todennäköisyyteen perustuva haarukointi siitä, että viimeisten vuosien kehityksen perusteella turvamarginaalit hyvätuottoisten asuntosijoituskauppojen tekemiseksi ovat käyneet pienemmiksi ja pienemmiksi. Tämä ennakoi suhdanteen kääntymisen lähestymistä.

Unohda valtamedia hetkeksi ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja – Blogi #202

Itse en ole neuvomassa, että asuntosijoittaminen pitäisi lopettaa vuosikausiksi ja jäädä odottamaan suhdannekäännettä. Sen sijaan neuvon, että suhdannehuipun tunnusmerkkien lisääntyessä ja muuttuessa selvemmiksi, omaa varovaisuutta kannattaa lisätä. Samalla tulee varautuneeksi siihen, että on valmiina ostamaan pohjilta.

Turvamarginaalilla tarkoitetaan sitä, kuinka pieni tai iso puskuri kaupanteossa on todennäköisesti mukana, jotta siinä olisi tilaa epäonnistumiselle tai markkinamuutokselle kaupan kannattavuuden yhä pysyessä plusmerkkisenä.

Huru-ukon tsekkilista asuntomarkkinoiden suhdannekäänteen ennakoimiseksi

Tämä lista ei ole aukoton eikä täydellinen vaan kysymys on siitä, kuinka moni listan asioista on voimassa samanaikaisesti ja kuinka suurella voimakkuudella. Jokainen voi arvioida oman toimintansa ja asuntomarkkinansa kautta, kuinka moni listan kohdista tuntuu tutulta ja kuinka vahvoja tunteet ovat.

1. Rahoituksen saaminen on helpottunut ja muuttunut liian helpoksi

Tämä voi ilmetä useampaa kautta. Perinteisesti se voi näkyä siten, että pankki tarjoaa lainaa ja tuntuu, että lainalla ostettava sijoitusasunto, sen vuokrattavuus ja tuottolaskelmat eivät kiinnosta pankkia ollenkaan arvioitaessa lainanmaksukykyä. 

“Loan to Value” -osuus on saattanut nousta korkeammaksi eli aikaisemman “maksimivelkavipu-%:n” päälle on tullut uusia %-yksikköjä. Lainaehdoissa löytyy lisää joustoja ja asuntosijoittajallekin voidaan tarjota pyytämättä lyhennysvapaata jaksoa tulonhankkimislainan alkuun.

Uudiskohteiden taloyhtiölainojen päälle tulee rakennusliikkeen yhdessä “rahoittajakumppanin” kanssa järjestettyä vakuudetonta lisärahoitusta, jolla “voi kasvattaa oman pääoman tuottoa”. Vastuullistenkin pankkien lainavalikoimista löytyy vastaavia luottoa ”elämän unelmien toteuttamiseen”. Markkinointimateriaalista saa kuvan, että 90 %:n velkavivun käyttö on kannattavampaa kuin perinteisempi 70 %:n velkavipu, koska kumpaankaan ei liity riskejä mutta 90 %:n vivulla oman pääoman tuotto on korkeampi.

2. Kaikki ostavat sijoitusasuntoja

Moni finanssikriisin jälkeen asunto- tai osakesijoittamiseen mukaan lähtenyt ei oikeasti tiedä, mitä käytännössä tarkoittaa “tuulipukukansa”. Ohuet kahisevat tuulipuvut olivat suurta muotia vuosituhannen vaihteessa. Niitä pystyi käyttämään myös suojavaatteina kevyttä tihkua vastaan, kun jonotti ulkona tehdäkseen internetosakeantimerkinnän internetkuplan aikana pankkiiriliikkeen konttorissa, kun internetin käyttö ei vielä merkinnän tekemiseen ollut tuttua. Legendan mukaan moni myös käytti jonossa tuulipukua ja siitä kait seurasi ”tuulipukukansaviittaus” osakesijoittamisen yhteydessä.

6 asuntosijoittamisen osa-aluetta mietittäväksi ennen aloittamista…ja sen jälkeenkin – Blogi #161

Samaa havaintoindikaattoria voi käyttää suhdannekäänteen yhtenä indikaattorina, vaikka tuulipuvut eivät enää ole muotia eikä sijoitusasuntoja jonoteta tihkusateessa. Mitä enemmän kuulee ja näkee asuntosijoitustarinoita, joissa asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan perusteet loistavat poissaolollaan sitä lähempänä syklin käännettä aletaan olemaan.

Sijoitusasunnot.com Blogista: Älä syytä säätä, jos tuulipuvussa tulee kylmä

3. Sijoitusasuntokauppoja tehdään liian nopeasti

Uudiskohteiden suosion lisääntyminen asuntosijoittajien keskuudessa on johtanut “kohde varattiiin kahdessa tunnissa” -tyyppisiin otsikoihin. Mikäli uudiskohteet eivät olisi kuvioissa mukana, vanhojen kohteiden osalta sanottaisiin, että “myytiin hetkessä” eli kuvattiin tilannetta, että piti melkein päivystää Oikotien ja Etuoven hakuvahtien kanssa ja tehdä pyyntihintainen tarjous heti, kun ilmoitus tuli. Osa kohteista ei edes päädy julkiseen markkinointiin. 

Asuntosijoittaminen on kuitenkin omaisuuslaji, jossa markkina-alueeseen, sen hinta- ja vuokratasoon, taloyhtiöön, sen papereihin ja hallintoon sekä asunnon kuntoon pitäisi pystyä rauhassa tutustumaan ja sen jälkeen tekemään tarjous, joka perustuu harkittuun laskelmaan. Uudiskohteissa toki tehdään vain varaus, joka mahdollistaa analyysin teon ja varauksen peruuttamisen, mikäli laskelma osoittaa sijoituksen huonoksi. 

Myös hyvin oman paikallismarkkinansa tunteva asuntosijoittaja voi tehdä nopeita kauppoja, jossa nopeusetu perustuu nimenomaan kovaan etukäteistyöhön.

4. Asuntosijoittajat käyttävät liian suurta velkavipua

Yhtenä asuntosijoittamisen peruselementeistä on velkavivun käyttö, jolla parannetaan oman pääoman tuottoa ja ylipäätään päästään kiinni asuntosijoittamiseen nopeammin.

Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172

Toisena asuntosijoittamisen peruselementtinä on positiivinen kassavirta. Mitä enemmän asuntosijoittaminen ympärillä alkaa näyttää siltä, että sijoitusasuntoja ostetaan velkavivuilla, jotka eivät mahdollista positiivista kassavirtaa sitä lähempänä suhdannekäännettä ollaan. Asuntosijoittajat ostavat asuntoja ikään kuin ne uhkaisivat loppua kesken.

5. Asuntojen hinnat nousevat paljon nopeammin kuin vuokrat

“Vuokrien kasvu on hidastunut”- ja “asuntojen hintojen nousu jatkoi kasvuaan” -johtopäätösten teko Tilastokeskuksen uusien tietojen julkaisun jälkeen toistuvasti kertoo sitä, että “sijoittajakysyntä” on korkeampi kuin vuokrakotien kysyntä. Mikäli samalla omistusasuntojen kysyntä ja kauppamäärät olisivat kasvussa, se voisi selittää ilmiötä mutta silloin myös vuokrakotien tarjonta vähenisi, kun osa niistä myytäisiin omistusasujille.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus

6. Rakentajat antavat tulosvaroituksia samalla kuin uudiskohteet varataan päivässä

Terveesti kasvavan asuntomarkkinan ominaisuuksiin kuuluu se, että rakennusliikkeiden tuloskunto paranee. Mikäli tonttimaan, työvoiman ja rakennusmateriaalien saatavuus on heikentynyt niin paljon, että rakennusliike ei enää pysty siirtämään kohonneita kustannuksia lopputuotteiden hintoihin, alkaa suhdannehuippu olla käsillä.

Arvoketjussa keneltäkään ei jää huomaamatta se, jos rakentamisen volyymi nousee 15 000 asunnosta 35 000 asuntoon. Silloin käytetään kaikki mahdollisuudet nostaa hintoja. Suomalaisessa rakentamisessa verojen osuus on on niin merkittävä, että arvoketjussa hintojen nousu näkyy paineena rakennusliikeen tulosrivillä nopeasti, kun yhä yritetään täyttää markkinoiden kysyntää.

Todella taitava rakennusliike on toki osannut virittää toimintansa tasolle, että turvamarginaalit yhä riittävät, kun kilpailijat joutuvat jo tulosvaroittamaan.

7. Ilman markkina-arvojen nousua tuotto olisi erittäin alhainen

Kun sijoitusasuntojen hintojen nousuvauhti on selkeästi korkeampi kuin vuokrien nousuvauhti, asuntosijoittajan tuottojen komponenttien painopiste alkaa kääntyä markkina-arvojen nousun puolelle. 

Jossain kohtaa asuntomarkkinoiden ekosysteemiä alkavat varoitusvalot vilkkua. Joku kysyy, voiko asuntojen hintojen nousutahti jatkua kompensoiden vuokraustoiminnasta saatavia pieneneviä tuottoja. Rahoittajat huomaavat, että asuntosijoittamiseen tai asuntomarkkinoihin liittyvien lainojen osuus on kasvanut liian suureksi. Viranomaiset ja päättäjät huolestuvat liiallisesta velkaantumisesta. Asuntosijoittajat huomaavat, että aikaisemmin hetkessä vuokrattu asunto ei enää menekään vuokralle. Kun syklin huippu alkaa olla ilmiselvää, heräävät myös poliitikot keksimään keinoja, joilla voisi kerätä äänipisteitä, jotka usein toteutuessaan vain jyrkentävät huipun toista reunaa syklisyyttä lisäten.

Kenenkään kristallipallo ei ole kirkas mutta sumulta voi yrittää nähdä asioita tarkasti katsomalla

Mikään yllämainitun listan yksittäinen tekijä ei välttämättä johdu siitä, että asuntomarkkinoiden sykli olisi kääntymässä. Erilaisilla viranomaissääntely- ja verotuspäätöksillä voi olla isojakin vaikutuksia asuntomarkkinoihin, kuten esimerkiksi oli varainsiirtoveron kaksinkertaistamisella. 

Syklit eivät ole helposti tunnistettavissa ja monta kertaa käykin siten, että muutokset ovat vasta jälkikäteen nähtävissä tilastokäyrissä. Jos nyt sattuisi olemaan siten, että jotakuinkin listan kaikki 7 kohtaa olisivat toteutuneet jollain tavalla viimeisten vuosien aikana ja syklin huippu olisi saavutettu, tulevat 12-24 kuukautta voisivat näyttää tältä:

1. Rahoituksen saatavuus on vaikeutunut ja sen ehdot ovat tiukentuneet
2. Kiinnostus ja mahdollisuus ostaa sijoitusasunto on laskenut kymmeniä prosentteja
3. Sijoitusasuntokauppoja ehtii tehdä kiireettömästi analysoiden
4. Omaa kotia ei enää käytetä vakuutena sijoitusasuntolainojen lisänä velkavivun kasvattamiseksi
5. Asuntojen hinnat kääntyvät laskuun, vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa ja halutuimmilla alueilla vuokratasot kääntyvät nousuun
6. Rakentajat kasvattavat urakoinnin osuutta ja vähentävät omaperustaisen tuotannon osuutta, jolloin kannattavuus stabiloituu riskien pienentyessä ja kustannusten laskiessa työvoiman ja materiaalien saatavuuden parantuessa (jos ARA-resursseja olisi kerrytetty korkeasuhdanteessa, niillä tasattaisiin matalasuhdannetta)
7. Asuntosijoittajien painopiste siirtyy positiiviseen kassavirtaan, kun markkina-arvojen nousuautomaatti on tilapäisesti poissa käytöstä

Tarkoitus ei ole siis väittää, että kohdat 1-7 toteutuvat seuraavan 12-24 kuukauden aikana rakentamisen matalasuhdanteen ollessa edessä. Sen sijaan tarkoitus on herättää ajattelua, kuinka monta ennustemerkkiä tuntuu omalla paikallisella asuntomarkkinalla tutulta viimeisen 12-60 kuukauden ajalta. Mitä asioita listalta puuttuu? Mieti oma listasi.

PS. 60 kuukautta indikoi sitä, että yleensä ajanjakso huipulta pohjalle kestää paljon lyhyemmän ajan kuin pohjilta huipulle. 

Janne “Äly” Cederberg Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #98

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Rakennusliikkeen myymättömät asunnot – Mikä on motivoitunut myyjä? Osa 7 – YouTube #114

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

VEROILMOITUSBLOGIT PÄIVITETTY 2019 VEROILMOITUSTA VARTEN

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2019 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #196

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169