Tiukan budjetin asuntosijoittajalle 3 varallisuuden kasvattamisajatusta – Blogi #222

Kun aloitin kirjoittamaan Ostan Asuntoja Blogia vuonna 2013, yksi aloittamisen syy oli omien ajatusteni kirkastaminen. Julkaisemisen tarkoituksena oli pakottaa perehtymään pohdinnan alla olevaan asiaan siten, että kaikki 3 lukijaani eivät ainakaan yhtä aikaa nauraisi ajatuksilleni.

Otsikosta voisi luulla, että yritän hypätä arvostamieni varallisuusvalmentajien tontille mutta olen luottavaisin mielin, että he eivät sellaista kuvittele eivätkä pahastu tällaisesta kirjoituksesta. Joku toinen voi ihmetellä, että mitä se huru-ukko taas hourii, kun tiukasta budjetin pitämisestä sen kokemukset on varmaan jossain viime vuosituhannella.

Tällainen ihmettely onkin täysin aiheellista ja perusteltua. Siksi olenkin tässä kirjoittamassa, että saisin ajatuksiani kirkastettua, kun ovat vuosien saatossa vähän tylstyneet.

Ostan Asuntoja Podcast #31 – Terhi “Vauras Nainen” Majasalmi, osa 1

Elänkö asuntosijoittajan ja vuokranantajan rinnakkaistodellisuudessa?

Olen aikaisemmin puhunut Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla asuntosijoittajan poliittisista riskeistä ja Ostan Asuntoja Podcastissa haastatellutkin niistä Suomen Vuokranantajien silloista yhteiskuntasuhdejohtajaa Tuomas Viljamaata. Nyt päivitin tietouttani kuuntelemalla Tuomaksen seuraajan, Ville Valkosen webinaariesitystä samasta aiheesta. 

Yritän nykyään entistä enemmän pysyä sivussa uutisvirrasta ja siksi arvostukseni Suomen Vuokranantajien edunvalvontatyötä kohtaan on viime kuukausina kasvanut. Sen sijaan, että itse kahlaisin uutisia läpi ja yrittäisin muodostaa näkemystä asuntosijoittajan poliittisista riskeistä, voin keskittyä miettimään, miten sopeutan toimintaani, kun poliittisten riskien realisoitumistodennäköisyydet kasvavat. 

Jos olisin aloitteleva asuntosijoittaja, joka on asettanut päämääräksi asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kasvattamisen, kävisin maksamassa Vuokranantajien jäsenmaksun. Kotitalouksien maksimivelkakaton asettamisen koskemaan myös hyvää velkaa eli asuntosijoittajien kohtuullisen velkavivun tulonhankkimislainoja on juuri sellaisia poliittisia typeryyksiä, joilta suojautumiseen tarvitaan vaikuttamistyötä. Vaikka Vuokranantajien sivustolla on paljon tietoa saatavilla ilman jäsenyyttäkin, yllä mainittu webinaaritallenne on saatavilla vain jäsenille.

Rinnakkaistodellisuudessa eläville näyttää varmaan siltä, että fiksun taloudenpidon esimerkit eli valtio ja kunnat ovat kovaa vauhtia vaurastumassa eikä yksityishenkilöiden tileillä 0-korolla makaavalle 100 miljardille ole mitään käyttöä asuntojen rakentamisessa. Näitä vastuuttoman taloudenpidon pääomia omaaviakin yksityishenkilöitä pitää säädellä, etteivät vain tulonhankkimislainoilla pääse ylivelkaantumaan vuokrakoteihin investoimalla.

Sanna Huikea Vuokranantajat Hughes Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #118

Yleinen taloustilanne asettaa tiukan budjetin vaatimuksia kaikille varallisuustasoille

Talousasiat uutisvirrassa täysin sivuuttaneilla voi V-mielikuvissa yhä olla, että  talous oli hyvässä kunnossa ennen koronaa ja V-muotoisena toipuu, kunhan koronahäiriö saadaan vaimennettua. Minä en kuulu enkä kuulunut tähän ryhmään vaan omassa ajattelussani korona oli, joskin täysin odottamaton mutta kuitenkin pelkkä katalysaattori kehitykselle, joka vain odotti jotain käynnistäjää.

Omassa kristallipallossani tulevaisuus on näyttänyt epävarmalle jo 2-3 vuotta ja olen käyttänyt paljon aikaa viisastuakseni omien budjettieni laatimisessa, joiden tiukkuus on lisääntynyt joka vuosi. 3 vuotta sitten en varmaankaan jatkuvasti toistanut “kohtuullisen velkavivun käyttöä” vaan puhuin “velkavivun käytöstä”. Nyt olen toistanut. 

Monille budjetin tiukentaminen on tullut koronan aiheuttaman tulotason pienenemisen tai romahtamisen seurauksena. Vaikka työpaikka tai yritystulo ei olisikaan pienentynyt, moni on yleisen epävarmuuden lisääntyessä muuttanut ajatteluaan enemmän riskipainotteiseksi ja sitä kautta pyrkinyt vähintään viisaampaan budjetointiin tai jopa kulutuksen/kulutason pienentämiseen.

Kun budjettikuria tiukentaa, tarkoittaako se sitä, että tulee säästeliäämmäksi ja varallisuuden kasvuvauhti hidastuu tai pysähtyy, kun riskinotto vähenee tai loppuu kokonaan. Käyn läpi 3 yleisajatusta, jotka satavat varallisuuden kasvattamislaariin tilanteessa kuin tilanteessa.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista ”Vuokrattavuuden parantaminen asunnon yleisilmettä kohentamalla”

---

1. Maksa pois huonot velat

Asuntosijoittajat tajuavat pääsääntöisesti, että kohtuullisen tulonhankkimislainavelkavivun käyttö on oleellinen osa asuntosijoittajan vaurastumislogiikkaa. “Kaikki velka on pahasta” -kansanviisauden poisoppiminen on kuulunut joidenkin asuntosijoittajien kehityspolkuun. Monelle on vielä vähän vaikeampaa sisäistää, että 0-korkoympäristössä ylimääräisten lainanlyhennys tekemisen vastineeksi saatava tuotto on olematon.

0-korkoympäristössä huonoa velkaa sen sijaan on kaikki velka, jossa korko-% on korkea. Tiukan budjettikurin ajankohtana nettovarallisuutta voi kasvattaa tai sen kasvattamistodennäköisyyttä ja -valmiutta tulevaisuudessa voi parantaa maksamalla huonot velat pois. Ajattelupolku voisi mennä jotenkin näin:

• käy läpi kaikki velat ja pistä ne korko-%:n mukaan järjestykseen korkein korko-% listan kärkeen
• mikäli joukossa on korkean koron velkoja, kuten pikavipit ja luottokorttivelka, keskity maksamaan ne pois mahdollisimman nopeasti
• ota vaikka lyhennysvapaata matalan koron asuntolainaan tai tulonhankkimislainaan ja käytä kaikki näin vapautuva kassavirta korkean koron velkojen poismaksamiseen maksiminopeudella

Lyhyellä aikajänteellä 2-numeroisen koron omaavien velkojen pikalyhentäminen muiden velkojen lyhennysvapaiden avulla kasvattaa varallisuutta vain pienenevän velkapääoman kautta tulevien korkosäästöjen verran. 

Mikäli pikalyhennyksen toteuttaa “minä haluan mutten välttämättä tarvitse” -kategorian kulutuksesta tinkimällä ilman muiden velkojen lyhennysvapaita, tällöin nettovarallisuutta kasvattaa sekä korkosäästö että velkapääoman poismaksaminen.

Luottokorttivelka kuuluu listan kärkeen mutta luottokortin käyttö ilman luotto-ominaisuutta tuo lyhyen korottoman maksuajan eikä kortteja tarvitse leikellä, mikäli ostokäyttäytyminen muuten on kurinalaista.

Seuraava pohdintavaihe onkin jo paljon vaikeampi:

• kannattaako vuokratonttiosuus lunastaa, jos vuokratonttivastikkeesta luopumiselle saisi 2, 3 tai 4 %:n tuoton
• pitäisikö 1 %:n korolla oleva autolaina maksaa pois, koska sehän on kulutusluotto ja siksi pahaa velkaa
• pitäisikö rikkoutunut älypuhelin korvata käytetyllä ja käteisellä maksaen, koska 36 kuukauden koroton maksuaika on kulutusluottoa sekin vai voiko sitä ja kannattaako sitä hyödyntää uuden vastaavan puhelimen hankintaan
• pitäisikö sittenkin maksaa joku pieni matalakorkoisempikin velka nopeasti pois, vaikka korkosäästön tuotto on pieni mutta lyhennyksen poistuessa kassavirta paranee, jota voi käyttää huono velan lyhentämisen nopeuttamiseen

Keskipitkällä ja pitkällä aikajänteellä huonojen velkojen poismaksaminen ja niiden käytön lopettamisen opettelu parantaa varallisuuden kasvattamismahdollisuuksia hyvän velan avulla.

Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172

2. Investoi omaan osaamiseen ja sen kapasiteetin käyttökyvyn parantamiseen

Suomessa ympäristöään kuuntelemalla ei takuulla jää paitsi tietoutta, jossa rahapelit kuuluvat suomalaiseen geeniperimään ja niillä verovapaasti rikastuminen on ihan hyvä juttu, jos onni kohdalle osuu. Rahapelitappioilla tuetaan urheilua ja kulttuuria mutta niillä ei osteta pääsylippuja lätkämatsiin tai teatteriin.

”Yrittämisellä ja sijoittamisella rikastuminen kuuluu kultalusikka suussa syntyneille ja edellyttää pahuutta tai ainakin ahneutta luonteenpiirteenä”. Jos tällaista viestiä jatkuvasti kuuntelee ja keskittyy kuulemaan, vaarana on, että siihen alkaa uskomaan ja lannistuu. “Raha tulee vain rahan luo” on lannistavaa kansanroskaviisautta, jos siihen uskoo. ”Seura tekee kaltaisekseen” voi sen sijaan ollakin toimiva viisaus.

Oman osaamisen kehittämiseen investoimisen markkinointipuheet voivat tuntua tyhjänpäiväisiltä, jos omassa visiopiirissä ei ole tilannetta, jossa pystyisi investoimaan ja sijoittamaan oikeita euroja tuottamaan sijoitustuottoja. Vaikka tämä kakkosneuvo tuntuisi typerältä neuvolta, ei se sitä ole.

Varallisuusvalmentajilla riittää suomalaisten parissa töitä ainakin pariksi vuosikymmeneksi, jotta taloustaidot ja rahankäyttötavat saadaan tasolle, jossa isompi osa kansasta pystyy kasvattamaan varallisuuttaan. Yksilötasolla näiden taitojen opettelulla luodaan perustat tulevien vuosien ja vuosikymmenten varallisuuden kasvattamisessa onnistumiselle ja nopeuttamiselle. Jos koronan takia näkymät tehdä asuntosijoitus ovat heikentyneet, niiden vahvistaminen tapahtuu investoimalla enemmän omaa aikapääomaa opiskeluun ja itseensä, jotta opittua pystyy tehokkaammin hyödyntämään. 

Juoksu-/kävelylenkki kiertotietä kirjastolle kasvattaa varallisuutta paljon enemmän kuin sininen lenkki telkkarin ääressä

Monen mielestä en varmaankaan ole uskottava tiukan budjetin ohjeita jakamaan, koska varallisuutta on jo kertynyt. Olen tänä vuonna investoinut omaa aikaani opiskeluun ja itseni kehittämiseen enemmän kuin koskaan elämäni 55 vuoden aikana eli siltä pohjalta ainakin pistän paukkuja samaan suuntaan, mihin puhe pärisee. 

 

Kun tuntuu siltä, että lähes koko muu maailma uskoo keskuspankkien rahapolitiikan ja nyt valtioiden elvyttävän finanssipolitiikan yhteisvoimaan, oma ajatteluni lähtee siitä, kuinka suurella varmuudella voin uskoa samaan. Suomalaisten tulonsiirrosta Italiaan Ferrarien tiheydestä tai pukukankaan laadusta päätellen voisi olla enemmän keskusteltavaa kuin tähän asti on keskusteltu. Näiden asioiden kuitenkin tapahtuessa investointi oman osaamisen ja ymmärryksen kehittämiseen voi onnistuessaan olla todella kannattava. 

Twitterissä suositellaan kaikenlaisten ihmisten seuraamista oman kuplan ulkopuolelta. Tätäkin kokeilin aikanaan mutta täysin omaa ajatteluani ja mielenkiinnon kohteitani leikkaamattomiin kupliin asiallisestikin meneminen oli kaikkien osapuolien ajan haaskausta. ”Osta ja pidä” -kassavirta-asuntosijoittajalle hyviä kuplia käydä kylässä ovat markkina-arvonnousua painottavien asuntosijoittajien kupla tai flippauskupla. Axel Aminoffin REIT-kuplassa tai Sam Laakson kultakuplassa vierailut ovat hyödyttäneet ajatteluani runsain mitoin. Tuomas Malisen ekonomistikoulukunnan kupla on pistänyt aivoja asentoon, joita en pari vuotta sitten tajunnut edes olevan olemassa.

Kun opiskeluni myötä en ole saanut riittävää uskonvahvistusta, työnnän kärsääni uusiin koloihin, joista yritän opiskella, millä budjettini osa-alueilla tulisi naruja kiristää ja missä löysätä tai avata kokonaan uusia budjettirivejä. Tämän siankärsäopin olen aikoinaan saanut teurastamokuplasta sikalatyöntekijöitä kuuntelemalla. Meitä yhdisti silloin miljoonien tekeminen muttei asuntosijoittaminen. Teen tätä kärsäopiskelua niin pitkään, kunnes minusta tuntuu, että palaset ovat omissa ajatuksissani järjestäytyneet vakaampaan tilannekuvaan. Sitten budjettia voi taas löysentää.

3. Unelmoi ja tee kirjallinen suunnitelma pienten askelten ottamiseksi kohti unelmaa

Noin 85 %:lla ihmisistä ei ole tavoitteita. Lopuista 15 %:lla on tavoitteita mutta vain 1 %-yksiköllä heistä on kirjalliset tavoitteet mietittynä. Jos tähän asti on lukemisessa mukana, tuskin yllättyy, että varallisuuspelissä menestyneet löytyvät todella selkeästi tuosta yhden prosentin joukosta.

Minulle on tullut täyteen yli 350 blogikirjoitusta ja käsikirjoitettua YouTube -videota kaikki enemmän tai vähemmän asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyen. 2013 en edes osannut unelmoida nykyhetken tasolla olevasta asuntosijoitustoiminnasta. Tavoitteita asetin jo silloin ja suunnitelmallisia pieniä askelia olen ottanut joka päivä, joita olen kirjallisesti myös pohtinut ja jakanut.

Riippumatta siitä, miten korona on vaikuttanut oman taloudellisen tilanteen kiristymiseen tai vasta ajatuksissa sellaiseen riskiin varautumiseen, asuntosijoittamisella varallisuuden kasvattamisunelmointia ei missään tapauksessa tulisi laittaa karanteeniin. 

Tämän kirjoituksen kolmen kohdan soveltaminen korona-aikana ja sen yli on kaikille mahdollista ja luo perustaa pitkän tähtäimen varallisuuden kasvattamisunelmille ja vaurastumista edellyttävien päämäärien toteuttamiselle.

Rahamedian Nina Huhtala: Haluatko vaurastua asunnoilla?

---

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Sanna Huikea Vuokranantajat Hughes Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #117

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Miten saavuttaa taloudellinen vapaus asuntosijoittamisella 10 vuodessa? – YouTube #133

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198

---

Kaupallinen varoitus *

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.

---

Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.