Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214

Tätä kirjoitettaessa heinäkuu on juuri vaihtunut elokuuksi ja eletään koronavuotta 2020. Velkakirjojen tuotoilla taloudellisen vapauden saavuttaminen tuntuu juuri nyt kovin etäiseltä ajatukselta ja maaliskuun osakekurssien aaltoliike voi olla joillekin herkkävatsaisille aivan liian korkeaa. Kullalla saa ennätysmäärän dollareita ja bitcoin taisi heilahtaa noin 10 % ylös ja saman verran alas tänä aamuna.

Viime sunnuntain Vuokranantajan perusperusperiaatteet – Blogi #213 -kirjoituksessa viitattiin Nordean uutiseen, jossa ensikertalaisten asuntosijoittajien määrä on saavuttamassa kokeneiden asuntosijoittajien määrän tämän vuoden aikana. Tässä kirjoituksessa käyn osta ja pidä -asuntosijoittamisen ansaintalogiikan läpi viime sunnuntain tapaan niin ytimekkäästi ja tiivistetysti kuin pystyn.

1. Kohtuullisen velkavivun käyttö

Vaikka viimevuosina velkavivun käyttö on mahdollistunut myös osakesijoittamisessa, on maaliskuun romahdus taas hyvä muisutus siitä, että osakesalkku ei välttämättä ole yhtä hyvä ja vakaa vakuus kuin sijoitusasunto. 

Asuntosijoittamisessa pankkien (ja minun) mielestä kohtuullisen velkavivun käytön maksimi on 70 %. Käytännössä tämä tarkoittaa, että 30 %:n omarahoitusosuudella voi ostaa ja omistaa 100 % sijoitusasunnosta. Vaikka vertauskuvallisesti sanotaankin, että “pankki omistaa velalla ostetun asunnon”, käytännössä asuntosijoittaja oikeasti omistaa asunnon ja vieläpä 100 % siitä. Pankin omistukseen se siirtyy, mikäli asuntosijoittaja jättää lainansa hoitamatta eikä pankki silloinkaan halua ryhtyä asuntosijoittajaksi vaan myy asunnon saadakseen takaisin lainaamansa pääomat.

Mikäli asunnon arvo nousee joko asunnon ja taloyhtiöremonttien tai passiivisen markkina-arvonnousun seurauksena, 30 %:n omarahoitusosuudella pääsee kiinni 100 %:n arvonnousuun. Mikäli onnistuu ostamaan sijoitusasunnon alle markkinahinnan, koko alennus tulee asuntosijoittajan hyödyksi velkavivun määrästä riippumatta. 

Miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa? YouTube #46

2. Lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo eli nettovarallisuuden kasvu

Vuokralaiset maksavat vuokraa kuukausittain ja tyypillisesti asuntosijoittajat käyttävät tätä vuokranmaksun kautta tilille tullutta rahaa lainanhoitomenoihin. Lainanhoitomenon yksi komponentti on lainanlyhennys. 

Jokainen suoritettu lainanlyhennys pienentää lainapääomaa ja asuntojen markkinahintojen pysyessä vakiona kasvattaa vastaavasti asuntosijoittajan nettovarallisuutta. Näin kertyvä vapaa vakuusarvo voidaan vapauttaa verovapaasti jälleenrahoituksen kautta seuraavaan sijoituskohteeseen.

Mikäli asunnossa ei ole vuokralaista tai vuokralainen ei maksa vuokraa, silloin asuntosijoittaja joutuu kattamaan lainanhoitomenot säästöistään tai muista tuloistaan. Siksi vapautuvan sijoitusasunnon tehokas markkinointi ja vuokralaisvalinta ovat tärkeitä asuntosijoittamisen elementtejä sen jälkeen, kun sijoitusasunto on hankittu.

Kävin taas Sijoitusovesta – jälleenrahoituksesta juteltiin tällä kertaa – Blogi #193

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1

Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista kattava tietopaketti: Sijoitusasunnon verotus

---

3. Positiivinen kassavirta

Mikäli vastikkeiden ja lainanhoitomenojen sekä verojen jälkeen vuokrasta jää vielä euroja joka kuukausi asuntosijoittajan tilille, silloin puhutaan, että asuntosijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa. Tällaisessa tilanteessa käytetään vertauskuvana, että “sijoitusasunto maksaa itse itsensä”. Mikäli kassavirta on negatiivinen, silloin asuntosijoittaja joutuu joka kuukausi laittamaan rahaa muista tuloistaan asunnon menojen kattamiseksi, jolloin tämä vertauskuva ei täysin toteudu. 

Mitä enemmän asuntosijoittajan asunto tuottaa negatiivista kassavirtaa sitä enemmän pitää olla muita tuloja menojen kattamiseksi. Asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen kannalta pitää siis kerryttää entistä enemmän muita tuloja kasvavien menojen kattamiseksi. Tällä tavalla taloudellisen vapauden saavuttaminen asuntosijoittamisen kautta ei toteudu ainakaan kovin nopeasti.

Vaikka kassavirta olisikin negatiivinen, muutamaa sijoitusasuntoa tavoittelevalle muita tuloja ansaitsevalle sijoittajalle tällä ei ole niin suurta merkitystä, mikäli tähtäin on ajankohdassa, jossa lainat on maksettu pois tai niiden pääoma on lyhentynyt niin paljon, että kassavirta kääntyy sitä kautta positiiviseksi.

On hyvä muistaa, että lainanlyhennys pienentää kassavirtaa mutta on kuitenkin positiivinen tapahtuma eli kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta, joka on aikoinaan jälleenrahoitettavissa. 

Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina

Samalla on tärkeää muistaa, että kassavirran ollessa negatiivinen, puskuri- ja asuntoremonttieurot pitää kerätä muista tuloista.

4. Inflaatiosuoja

Mikä inflaatio? Kuluttajahintainflaatio on tosiaan ollut vuosikymmeniä laskeva ja viimeisen vuosikymmenen aikana erittäin matala. Näin voisi äkkiä ajatella, että 10-15 vuotta sitten tehdyllä asuntosijoituksella ei paljon inflaatiohyötyjä ole saanut, kun inflaatio on ollut samaa luokkaa kuin “asuntosijoittajia hellineet nollakorot”.

Asuntojen hintainflaatiokäyriä ja vuokrainflaatiokäyriä yhtä aikaa katsoen on helpompi tulla johtopäätökseen, että oikealta sijainnilta oikein ostettu ja rahoitettu sijoitusasunto on lisännyt huikean määrän asuntosijoittajan ostovoimaa verrattuna siihen, että hän olisi pitänyt omarahoitusosuuden verran käteistä pankkitilillään kasvamassa korkoa. Koska tämä ei ole osakesijoittaminen vs. asuntosijoittaminen -väittelykirjoitus, myös hyvin poimittuihin osakkeisiin sijoittaminen on tuonut hyvää inflaatiosuojaa.

Asuntosijoittaminen ja inflaatio

---

Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.

Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106

Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.

---

5. Verosuunnitteluhyödyt

Vaikka yksityisen vuokranantajan vuokratulo onkin kaikista pääomatulolajeista korkeimmin verotettu, tätä kirjoitettaessa sen progression katto on 34 %:ssa. Mikäli päättäjät haluavat jatkossakin varmistaa, että kaupungistumista ja työn perässä muuttamista jarruttaa sekä pula vuokra-asunnoista että niiden korkea vuokrataso, yksi hyvä keino siihen on korottaa vuokratulojen verotusta. 

Mikäli on kasvattamassa asuntosijoitustoimintaansa tasolle, jossa se on ainoa tai päätulolähde, tällä hetkellä tuo veroprogression katto tarjoaa asuntosijoittajalle veroedun verrattuna ansiotuloverotukseen, jossa veroprosenttikatto menee jossain puolensadan hujakoilla. 

Kiinteistösijoittamista harjoittaville kirjanpidossa tehtävät poistot ovat tuttu käsite. Myös kaikessa yritystoiminnassa tehdään poistoja. Asunto-osakeyhtiö tekee poistoja taloyhtiön kirjanpidossa. Asunto-osakeyhtiön asunto-osaketta vuokraava vuokranantaja ei kuitenkaan voi tehdä kirjanpidollisia poistoja, vaikka asunto käytössä kuluukin. 

Tätä poistomahdollisuutta jollain tavalla kompensoimassa on tuloutettavien taloyhtiölainasuoritusten vuokratuloista verovähennysmahdollisuus. Tämä ei ole täysin poistoa vastaava kirjanpidollinen kulu, koska taloyhtiölainojen maksusuoritukset sekä pienentävät kassavirtaa että ainoastaan siirtävät veronmaksua myyntiajankohtaan. Verosuunnitteluhyöty tulee siis siitä, että taloyhtiölainan lyhennysosuudenkin voi vähentää vuokratuloista. Sillä on lyhennyksen osalta 30 % pienempi kassavirtaa heikentävä vaikutus kuin omaa tulonhankkimislainaa käytettäessä olisi. Omistusaikana tämän pääoman jälleensijoittamisella voi korkoa korolle -efektin kautta kiihdyttää oman nettovarallisuutensa kasvattamista.

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2020 – Blogi #197

Verot ovat asuntosijoittajan suurin yksittäinen kuluerä. Niihin liittyvät verovähennysmahdollisuudet ja -rajoitukset ovat jokaisen kannattavuuttaan parantavan asuntosijoittajan pakollisia opintoja.

6. Sisäpiiritiedon käyttö on suositeltavaa ja omat mahdollisuudet vaikuttaa kaikkeen ovat isot

Osakesijoittaminen ja suora osta ja pidä -asuntosijoittaminen ovat näiden tekijöiden osalta toistensa vastakohtia. 

Mitä paremmin asuntosijoittaja verkostoituu sitä suuremmat mahdollisuudet hänellä on ennemmin tai myöhemmin päästä ostamaan sijoitusasuntoa alle markkinahinnan tilanteissa, joissa ostamassa on vain pieni sisäpiiri. Asunto-osakeyhtiöissä asuntoja omistavia voi lähestyä ja heiltä voi kysyä tietoja taloyhtiöstä ja he voivat niitä avoimesti kertoa eikä kukaan riko mitään lakia. 

Jos omistaa yhden sijoitusasunnon taloyhtiöstä ja toimii yhtiön hallituksessa, käytettävissä on kaikki tieto taloyhtiöstä. Tämän tiedon hyödyntämisessä toista sijoitusasuntoa samasta yhtiöstä ostaessa tai tiedon jakamisessa minä vuoden päivänä tahansa ei ole mitään lainvastaista. 

7 syytä, miksi sijoitan asuntoihin

Hallitustyöskentelyn lisäksi kaikki asuntosijoittamisen osa-alueet rahoitusneuvotteluista vuokralaisvalintaan ovat asuntosijoittajan omissa käsissä. Tämä voi olla sekä uhka että mahdollisuus mutta pörssiosakkeisiin sijoittaessa tätä mahdollisuutta ei ole olemassa.

7. Alhainen volatiliteetti

Osakkeiden päivätreidaajalle peltohehtaariin sijoittaminen voi olla ajatuksena vieläkin kaukaisempi kuin asuntoihin sijoittaminen mutta asuntosijoittamisestakaan ei takuulla ole luvassa päivittäistä vauhtia ja vaihtuvia tilanteita. Jopa kokeneet asuntosijoittajat ovat yllättyneitä siitä, kuinka koronan seurauksena ainakin toistaiseksi näyttää siltä, että varsinkin vuokraustoiminnassa vakaus on vielä entisestään lisääntynyt.

Vaikka koronalla voikin vielä olla vaikutusta sekä asuntojen hintoihin että vuokratasoihin, sen vaikutuksen näkeminen on rajoittunut pääsääntöisesti kalustettuihin vuokra-asuntoihin, Airbnb-toimintaan ja uusien ulkomaisten opiskelijoiden asuntokysyntään. Muilta osin vaikutukset näkyvät hitaasti, jolloin aikaa myös reagointiin on paljon enemmän.

8. Ennätysalhainen korkotaso

Finanssikriisin jäljiltä koko maailman keskuspankkiirit yllättyivät ensin siitä, kuinka inflaatio ei noussutkaan tavoitteeksi asetettuun 2 %:in. Seuraava yllätys oli, että 10 vuoden talouden myötätuuli oli sen verran heikko, että pientä USA:n keskuspankin taseen keventämisvaihetta lukuunottamatta, ohjauskorkotasoja ei pystytty nostamaan lähellekään tasoja, joilla niiden alentamisella olisi ollut taloutta elvyttävä vaikutus.

Itse kuulun siihen pieneen joukkoon, joka lähti pitkien kiinteiden korkojen käyttöön jo useampi vuosi sitten “kiinteä korko pitää ottaa silloin, kun korot ovat matalalla” -periaatetta noudattaen. Toistaiseksi en ole tästä rahallisesti hyötynyt senttiäkään. Hyötynä voin laskea sen, että korkojen nousupohdinnat ovat puuttuneet yöunistani. Mitään inflaatiohyötyä en ole siis toistaiseksi saanut.

Aion edelleenkin käyttää pitkiä kiinteitä korkoja huolimatta siitä, että ymmärrän teknologian kehittymisen deflatoorisen vaikutuksen. Ymmärrän myös sen, että keskuspankkien rahaprinttausoperaatiot yhdistettynä hallitusten finanssipoliittisiin elvytyksiin luovat finanssikriisin jälkihoitotoimenpiteitä suuremman potentiaalin sille, että inflaatio voi aikanaan nostaa päätään, kun koronan aiheuttama hajaannus on päättynyt jonkinmoiseen uudelleenjärjestäytymiseen. 

Asuntosijoittajan korkosuojauskeinot

Pitkiä korkoja käyttämällä lukitsen siis itselleni ennätysalhaisen korkotason vuosiksi eteenpäin. Minulla ei ole antaa mitään varmaa perustelua sille, että muuttuvia korkoja käyttäville käy tässä vielä heikosti.

Miten niin perusperusperiaatteet?

Vaikka elänkin omassa kuplassani, en silti olettanut, että erityisesti kohta 8 laskettaisiin aloittelevan asuntosijoittajan perusopintoja edeltävään oppimisvaiheeseen. Yritin rakentaa kirjoitusta siten, että aloitteleva asuntosijoittaja saisi kohdat 1-3 nopeasti sisäistettyään, kohtiin 4-6 alustavaa ajatusta ja muistaisi pitää kohdat 7 ja 8 mielessään, kun pohtii, mitä kaikkea tulisi unohtaa, jos haaveilee nopeasta rikastumisesta asuntosijoittamisella ja toisaalta, mitä tulisi miettiä pitkäjänteisesti varallisuuden kasvattamisen varventamismahdollisuuksien suhteen.

---

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista

Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Onko osta ja pidä -asuntosijoittaminen helppoa? – YouTube #125

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET

10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210

Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198