Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – välitilinpäätös – Blogi #218
Olen kuluneella viikolla katsellut Kojamon Jani Niemisen ja Investors Housen Petri Roinisen pitämiä 2020 puolivuotisvälitilinpäätöksiä. Ne ovat pienellekin asuntosijoittajalle erinomaisia katsauksia, kun niissä ei pörssiyhtiöiden sääntöjen takia voi puhua ihan puuta heinää, kuten viime aikoina asuntomarkkinoiden twitterissä tai ministerien yritysjohdon neuvontaklinikoilla.
Vuoka-asuntojen tarjonta, vuokra-asuntojen kysyntä, kaupungistuminen, perhekoon pienenemisen jatkuminen ja rahoitukseen liittyvät pohdinnat ovat niin ison asuntosijoitusyhtiön toimitusjohtajan kuin pienemmänkin asuntosijoittajan arkisia pohdintoja.
Koronan katalysoimat asiat ja koronan välittömät vaikutukset ovat näidenkin toimitusjohtajien pohdinnoissa ja puheissa tänä vuonna normaalista poikkeavan agendan ydintä.
“Asuntosijoittaja vai toimitusjohtaja” -pohdintaa
Näitä tavoitekirjoituksiani viimeisen parin vuoden aikana lukeneille on käynyt ilmi, että olen kovasti pohtinut sitä, pitäisikö minun kasvattaa kaupparekisterin mukaan toimitusjohtamaani yritystä työntekijöitä palkkaamalla, jotta pääsisin kohti “mukana vuokraamassa 1000 vuokrakotia” -visiotani.
Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
Toimintamallini on ollut aina sellainen, että työntekijöiden palkkaamisen sijaan olen käyttänyt toisten yrittäjien ja yritysten palveluita. Tässä on sekä hyviä että huonoja puolia.
Vuoden 2020 alkupuolisko, siis jo ennen koronaa, on kirkastanut ajatustani, että olen onnellisimmillani ja parhaimmillani sijoittajana. Nautin kuunnella Niemisen ja Roinisen juttuja, kokemuksia ja näkemyksiä mutten yhtään haluaisi olla heidän paikallaan.
Kesäkuussa 2020 modifioitu tavoite 1 – Hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen – H1 tavoitteessa
Tavoite: 31.12.2020 likviditeettipositio = likviditeettipositio 31.12.2019 + lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo vuoden 2020 aikana
Olen tätä tavoitetta avannut Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – Blogi #208 -kirjoituksessa mutta tiivistettynä tämä uusi 1-tavoitteeni vuodelle 2020 tarkoittaa käytännössä sitä, että likvidipääoma ei saa sulaa, koska se vaarantaisi kaikista eniten etenemiseni visiotani kohti.
Warren Buffettin pelisäännöillä tämä olisi “Rule Number 1 – Never lose money. Rule Number 2 – Never forget rule number 1” -säännön mukaista ajattelua.
30.6.2020 välitilinpäätöstilanteessa olen hyvässä asennossa tavoitteeni toteutumisen kannalta, koska olin tyhjentänyt osakesalkkuni eli en ollut niiden joukossa, joiden varallisuudesta maaliskuussa ensin ropisi kymmeniä prosentteja ja joiden varallisuus sitten palautui, jos ei ropinavaiheessa myynyt vaan oli tekemättä mitään.
Monelle aloittavalle ja vähän kokeneemmallekin sijoittajalle on erittäin vaikeaa sisäistää sitä, että salkun kasvettua riittävästi painopisteen tulisi siirtyä siihen, että varallisuuttaan ei menetä sen sijaan, että varallisuus kasvaisi 2-numeroisin prosentein.
Jos on saavuttanut taloudellisen vapauden, tämän asian tajuaminen on paljon helpompaa, koska 50 %:n romahdus pörssissä tai osinkojen leikkaus pariksi vuodeksi vie vapauden, jos sen on juuri kiikun kaakun saavuttanut.
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
Asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnassani keskityin siihen, että remonttia vaativat vapautuvat asunnot remontoidaan vuokrattavuuden parantamiseksi. Vapautuvien asuntojen markkinointitoimenpiteissä pyrin toimimaan niin nopeasti kuin mahdollista.
Olen ensimmäisen vuosipuoliskon aikana opiskellut fiat-valuuttojen historiaa, kultaa turvasatamana, bitcoinin teknologiaa ja muiden virtuaalivaluuttojen ominaisuuksia kultaan ja bitcoiniin verrattuna. Osakemarkkinoilta olen maaliskuun pienten ostojen nousujen realisoimisen jälkeen pysytellyt pääsääntöisesti poissa amerikkalaisten REIT-osakkeiden pientä pitkän aikajänteen positiota lukuunottamatta.
Tämä opiskelutyö on ollut erittäin mielenkiintoista, haastavaa ja antoisaa eikä suinkaan ole vielä lopputenttejä varten valmista. Alkuvuosi 2020 on kuitenkin selkeyttänyt sen, että sijoittajan polku on minua vetävä suunta enkä aio kasvattaa yritystäni siten, että pääsisin toimitusjohtamaan sen organisaatiota. Se vie aikaa ja olisi pois opiskeluajasta.
Jos nyt joku luki rivien välistä, että nyt se huru-ukko on vähentämässä asuntosijoittamista, tuli lukeneeksi väärin. Olen nyt 55-vuotias, tykkään verkkareista ja t-paidoista ja teen intohimoisesti töitä sen eteen, että katselen maailmaa asuntosijoittajan silmin myös 75-vuotiaana t-paidassa ja verkkareissa.
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 % – H1 -toteuma 99,6 % / 98,7 %
Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite on sama kuin 2016, 2017, 2018 ja 2019, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Vaikka valmistauduinkin koronan vaikutuksiin asenteella, että sillä voi olla taloudellista vuokrausastetta heikentävä vaikutus, näin ei kuitenkaan toteutunut.
Ensinnäkin mitään vuokralaisten poismuuttoliikettä johonkin muualle ei omilla mikromarkkinoillani tapahtunut. En omista sijoitusasuntoja paikoilla, joissa Airbnb-toiminta on yleistä enkä harjoita asuntojen kalustettuna vuokraamista.
Toiseksi sain kaikissa vapautuvissa remontoitavissa asunnoissani remontit välittömästi käyntiin ja jokaisen niistä vuokrattua, kun näytöllä lattioita peitti vielä suojapaperi ja seinillä oli pohjamaalit. Valokuvat lattiamateriaalista, seinien värisävyistä ja vastaavista remontoiduista asunnoistani riittivät tälläkin kertaa visualisoimaan vuokralaiskandidaateille, mitä voimapaperin alta aikanaan paljastuu.
Kolmanneksi omilla mikromarkkinoillani oli yhtä kohdetta lukuunottamatta ennätyskysyntä enkä ole koskaan ennen lähtenyt viettämään juhannusta siten, että kaikki asunnot ovat vuokrattuja ja joillain paikkakunnilla oli jonoa.
Miten pärjätä parhaiten vuokranantajana yli suhdanteiden? – YouTube #129
Neljänneksi ainoastaan yksi vuokralainen maksaa tällä hetkellä koronan takia sovittua yhden kuukauden osavuokran poismaksuohjelmaa.
Vaikka käytin rahaa remontteihin, sain ne maksettua kassavirroista korkean vuokrausasteen ansiosta enkä täten vaarantanut 1-tavoitteen toteutumista.
Anttoni Kerkkonen ja Waltteri Hiljanen ovat kirjoittaneet muistilistaa vuokraustoiminnan kokemuksistaan. Nämä kokemukset on nyt koottu “82 vinkkiä asunnon vuokraukseen” -oppaaseen.
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Sijoitusasunnot.com myy vuosittain suuren määrän valmiiksi vuokrattuja asuntoja. Tämä opas ei kuitenkaan ole myynnissä vaan sen saa ladattua ilmaiseksi osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Sain mahdollisuuden lukea oppaan läpi ennen sen julkaisua ja löysin täydennettäväksi yhden pilkkuvirheen ja puuttuvan i-kirjaimen. Jos oma vuokraustoiminta tökkii, ota tämä laadukas opas esille ja katso sieltä ratkaisevat vinkit asunnon vuokraamiseksi.
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 % – H1 -toteuma tavoitteessa
Vaikka vuoden 2020 -tavoitteessa ei enää ollutkaan sijoitusasunnon ostamista Ostan Asuntoja -nettisivujen kautta tulleesta asuntotarjouksesta, vuoden 2020 alkupuoliskolla sain maksettua loppuun 3 eri myyjän osarahoituksella ostettua kohdetta. Kaksi näistä kohteista tuli aikoinaan suoraan nettisivujeni kautta ja kolmas verkostosta, jonka luomisella blogien kirjoittamisella on ollut ratkaiseva merkitys. Nämä vaikutukset näkyvät täysmääräisesti H2:n kassavirrassa ja myötävaikuttavat 1-tavoitteen saavuttamiseen.
Mitä tarkoittaa myyjän rahoitus käytännössä? – 5 case-esimerkkiä – YouTube #123
Ensimmäisen vuosipuoliskon osalta tavoitteet toteutuivat pääsääntöisesti sen ansiosta, että kaikki sponsorit pysyivät tukijoina koko vuosipuoliskon ajan ja maksullisille sparrauksille oli kysyntää enemmän kuin varaamani 2 kertaa kuukaudessa.
Ensimmäisellä vuosipuoliskolla tapahtui myös sellainen ihme, että joka kuussa kirja-affiliatelinkeistä tuli pientä tulovirtaa. Tämä tulovirta oli 2-15 euroa kuukaudessa. En tiedä, johtuuko se siitä, että linkkejä kyllä klikataan mutta kirjat ostetaan sen jälkeen muualta vai siitä, että kirjoja ei lueta, koska niitä ei osteta. Mikäli kyseessä on jälkimmäinen syy, asuntosijoittajien keskuudessa on huikea mahdollisuus erottautua kilpailijoista lukemalla vaikkapa vain yksi kirja kuukaudessa, koska 99 % kilpailijoista ei lue yhtään.
Toinen vuosipuolisko näyttää alkaneen eri merkeissä, vaikka yhä sumun peitossa
Joku varmaan ihmetteli, etteikö se huru-ukko ostanut yhtään asuntoa alkuvuoden aikana ja oikein ihmetteli. Kohteita kyllä oli työn alla mutta niiden maaliin saattaminen kaatui viimeistään loppumetreillä, kun korona pisti pankit “ei käy” -asentoon lainojen myöntöbisneksessä ja keskittyivät “kyllä käy” -lyhennysvapaabisneksiin.
Vuoden toinen puolisko näytti myös alkavan kassavirtasijoittajan kannalta samoissa merkeissä pankkien keskittyessä lainahakemusten hylkäysbisneksiin, joissa menestyivät “ei käy” -päätösten lisäksi myös sillä, että tarjosivat asuntosijoittajan kannalta diilit hintojen romahduksia edellyttävillä rahoitusehdoilla, joihin myyjät eivät vielä olleet kypsiä.
Viimeisten viikkojen aikana tilastollisesti merkityksettömien mikrohavaintojen perusteella näyttäisi siltä, että osa pankkiireista lipsuu “ei käy” -rintamasta, joka saa kenties myös osan naapuripankkiireista miettimään omia saamatta jääviä vuosibonuksiaan. Naapuripankkiirin kerätessä parhaita vähäriskisiä kassavirtarahoitusdiilejä, jotkut pankit ovat kenties huomanneet, että siinä voi asiakkuuskin siirtyä mukana ja heille jää lyhennysvapaata ripeästi hakeneen asiakassegmentin markkinajohtajuus.
Sijoitusasunnot.com Blogista: Kuinka toimia sijoittajana epävarmassa tilanteessa
Monen asuntosijoittajakolleegan kanssa on huomattu, että yhden pankin repertuaariin on ilmestynyt “finanssivalvonta määrää” -kieltoperustelusetti, jota muille pankeille ei ole toimitettu eikä niitä direktiivejä löydy finanssivalvonnan hakutoiminnoillakaan.
Asuntomarkkinoiden ennustesumu jatkuu huru-ukon aivo-osastolla
Vaikka muutama ennustaja on kertaalleen onnistunut jo uudelleenennustamaan koronan vaikutukset asuntomarkkinoille, en ole itse vielä pystynyt tekemään ensimmäistäkään ennustettani.
Tätä kirjoitettaessa 30.8.2020 koronakuolemien määrä on globaalisti ollut laskussa melkein kaksi viikkoa. Euroopan Unionin testitapauskäyrä on ainoa poikkeus ja se lähestyy jyrkkää nousuvauhtia USA:n laskevaa käyrää. USA:n tapauskäyrä nousi viikkokausia ennen kuin nousu realisoitui kuolemien määrän kasvuna. EU on Suomen tavara- ja nyttemmin verorahojen vientikohteena yhä tärkeämpi vientikumppani. Nämä kortit ovat vielä kääntymättä eikä siksi kannata tehdä ennusteita.
Lyhennysvapaiden päättymisvaikutukset ovat vielä hämärän peitossa kuten myöskin se, kääntyvätkö lomautukset työtilaisuuksiksi vai YT-neuvotteluiksi. Näillä seikoilla on merkittävä vaikutus, ei lainahakemusten määrään vaan asunto- ja tulonhankkimislainojen myöntömäärään.
Viimeisen parin viikon aikana on myös saatu konkreettisempaa tietoa hallituksen ja viranomaiskoneiston toimintakyvyistä, joka pitäisi osata päivittää erilaisiin ennusteisiin, jotka vaikuttavat viiveellä asuntomarkkinoihin.
Vuokralaisten vaihtuvuus on ollut ennätysalhaista. Minulla ei ole vielä mitään aavistustakaan siitä, onko siellä patoutunutta vuokrakodin vaihtotarvetta, joka vielä ryöpsähtää käsiin.
Aion siis jatkaa tilanteen seuraamista ja pyrkiä kasvattamaan asuntosijoitussalkkua hyvillä kaupoilla, joissa turvamarginaalin pitää olla entistäkin parempi tulevaisuusnäkymän peittävän sumupilven takia. Näitä on jo H2:n aikana pari pientä tehtynä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista ”Vuokrattavuuden parantaminen asunnon yleisilmettä kohentamalla”
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Pekka Peiponen Oravasta 2014 feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #114
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Haluatko miljonääriksi asuntosijoittamisella – miten se onnistuu parhaiten? – YouTube #128
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.
Ostan Asuntoja 
Tuohon Affiliate linkkeihin, niin olen huomannut sen, että jotkin vanhemmissa kirjoituksissa olevat linkkisi eivät enää toimi.
Ostin n. viikko takaperin Brandon Turnerin kirjan ja jostain syystä linkkisi ei toiminut lainkaan, niin päädyin hakemaan kirjan googlen avulla.
Saman ilmiön olen huomannut jossain muussakin vanhemmassa linkissä.
Kiitos palautteesta. Tuo on varmaan totta. Jossain kohtaa tein Amazonin linkkejä .com ja .uk -sivuille ja ne potkas mut sieltä pois, kun kukaan ei tilannut niistä linkeistä eli varmaan siihen loppui niiden linkkien toiminta. Hauskasti kuitenkin tuon kirjoituksen jälkeen elokuussa tuli Adlibriksen osalta uusi ennätys. Eihän mun ole tarkoitus noilla bisnestä tehdä mutta Antero Vartian kompensaatiokauppacasen takia en viitsi kertoa, mihin tarkoitukseen ne tulot menee.