Suomen paras asuntosijoituskaup… miten luen ”Tuottotutkimus 2020” -julkaisua – Blogi #215
Suomen Vuokranantajat on taas julkaissut yhdessä Pellervon taloustutkimuskeskuksen kanssa vuosittaisen “Tuottotutkimus” -ennusteen asuntosijoittamisen tuottojen kehityksestä ajanjaksolla 2020-23.
Tehtäköön heti alkuun selväksi, että tällainen vuosittainen ennuste on erinomainen työkalu asuntosijoittajalle. Samalla työkalulla voi käyttäjästä riippuen saada hyvin erilaisia lopputuloksia. Käyn tässä kirjoituksessa omat käyttöohjeeni tämän tutkimuksen hyödyntämiseksi.
1. Kyseessä on ennuste
“Tuottotutkimus 2020” -nimestään huolimatta kyseessä on ennuste vuosille 2020-2023. Julkaisun tulokset on saatu arvioimalla eli ennustamalla vuokrien, asuntojen hintojen sekä remontti- ja hoitokustannusten tulevaa kehitystä.
Kaupunkiranking sisältää lisäksi ennusteita muun muassa väestönkasvusta, asuntokuntien määrän kehityksestä ja käytettävissä olevista tuloista.
Tutkimusta on tehty vuodesta 2013 lähtien ja taustalla on osaamista ja näkemystä. Vaikka ennustaminen on aina ennustamista, tämän ennusteen osumatarkkuustodennäköisyys ei varmasti ole huonommasta päästä.
Luen tutkimusta aina kysymällä itseltäni, kuinka suurella varmuudella uskon olevani oikeassa, jos olen tutkimuksen ennusteen kanssa eri mieltä.
Asuntosijoitustavoitteeni 2020 – Blogi #208
2. Tutkimuksen tekijöiden näkemykset ovat merkityksellisiä
Median tavoitteena on myydä tilauksia ja sitä kautta mainoksia ja otsikkotoimittajien tavoitteena on saada runsaasti klikkejä juttuihin. Näissä tavoitteissa ei ole mitään väärää mutta niiden tavoitteiden saavuttamiseksi käytetyt keinot eivät sovellu pitkäjänteiselle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle työkaluiksi sijoituspäätösten tekemiseen tai muuttamiseen.
Tutkimuksesta saa parhaan hyödyn, kun ei lue eikä tulkitse sitä mediaotsikoiden ja -juttujen kautta. Valtaosa näitä juttuja kirjoittaneista toimittajista ei omista yhtään sijoitusasuntoa eikä ole tehnyt koskaan veroilmoitusta, jossa ilmoitettaisiin vuokratuloja ja tehtäisiin niistä verovähennyksiä.
Asuntosijoittamisen tavoitteet ja uudet riskit 2020 – Blogi #205
Luen pelkästään tutkimusta, teen omia johtopäätöksiä ja vertaan niitä tutkimuksen tekijöiden näkemyksiin.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
3. Tutkimushäntä ei vuosittain saa heiluttaa koiraa
Parhaan hyödyn tutkimuksesta saa, kun katselee myös aikaisempien vuosien tutkimuksia. Niitä ei suinkaan pidä katsoa sillä silmällä, miten ennusteet ovat osuneet kohdalleen vaan ennusteiden perusteita tarkastelemalla.
Omaisuuslajina asunnot ovat suhteellisen vakaita. Mikäli uskoo erilaisiin sykleihin, kuten talous-, asuntomarkkina- ja velkasyklit, huomaa, että tutkimusta ei ole edes tehty näistä lyhimmän eli taloussyklin ylitse.
Viisi ajatusta syklin yli kestävästä asuntosijoitussalkusta – Blogi #199
Vaikka tutkimuksen kaupunkiranking onkin mielenkiintoista luettavaa, “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ei lähde poukkoilemaan vuosittain rankingin perässä, vaikka mediasta kuinka saisi käsityksen, että ensi vuonna Suomen paras asuntosijoituskaupunki olisi …
Katson tutkimusta aina sillä silmällä, löytyykö sieltä jotain, jota minun pitäsi itse tutkia syvällisemmin varmistuakseni, että tekemäni valinnat ovat oikeita.
4. Mitä, jos tutkimushäntä kuitenkin heiluttaa koiria
Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan kirjoittajat Turunen ja Orava ovat kenties luoneet Suomeen laajan asuntosijoittajasegmentin, joka keskittyy yliopistokaupunkien pieniin yksiöihin pääasiakassegmenttinään opiskelijat. Tämän seurauksena Suomen yliopistokaupunkien pienet yksiöt ovat todennäköisesti yksi kilpailluimmista asuntosijoittamisen mikromarkkinoista. Tässä ei ole mitään väärää eikä pahaa mutta korkeampaa tuottoa ja/tai pienempää työmäärää haluava asuntosijoittaja katselee kohteitaan muualta.
Luen tästä tutkimuksesta vuosittain näkemyksiä siitä, pysyvätkö valitsemani kaupungit, asuntotyypit ja muut elementit edelleenkin sellaisina, että tutkimuksen tulokset eivät johdattele massoja kilpailemaan samoille apajille.
Toimiiko asuntosijoittajan BRRRR-strategia enää korona-aikana – YouTube #116
Asuntosijoituspaikkakuntiani valitessani olen lukenut tutkimusta tavalla, että löytäisinkö tutkimuksen oletuksien avulla itselleni koloja, joissa kilpailua on vähemmän. Kun huomaan, että tutkimuksen tekijöiden teemat esiintyvät muidenkin ajatuksissa vuodesta toiseen ja oma tutkimukseni on erisuuntainen, silloin olen tehnyt sijoituspäätöksiä.
5. Tutkimuksen kokonaistuotto-oletus tukee toisinajattelijoita
Tutkimuksissa toistuu alalla yleisestikin hoettu kansanviisaus “vuokratuotto ja arvonnousu yhdessä eli asuntosijoittamisen kokonaistuotto”. Tutkimuksessa on määritelty oikeaoppisesti, miten vuokratuotto lasketaan. Arvonnousulla (tai -laskulla) tarkoitetaan markkina-arvon muutoksia, joihin asuntosijoittaja ei voi mitenkään omin toimin vaikuttaa.
En ole koskaan pohtinut sitä, voisiko tutkimusta tehdä jollain muulla kokonaistuoton määritelmällä uppoamatta sen syövereihin. Tutkimuksen kokonaistuottomääritelmä on toistunut vuosittain, mikä tekee tutkimuksista vertailukelpoisia ja lukeminen on johdonmukaista.
Osakesijoittamisen erinomaisuuteen vannovat käyttävät tätä kokonaistuoton määritelmää vertaillessaan osakesijoittamisen (pörssikurssin nousu + osinkotuotto) ja asuntosijoittamisen tuottoja keskenään. Toisinajattelevien asuntosijoittajien kannalta on ehkä ihan hyväkin juttu, että laajan julkisuuden saava tutkimus jättää vannoutuneet osakesijoittajat osakesijoittamisen pariin.
Asuntosijoittaminen on omaisuuslajina paljon moniulotteisempi, tuottoa tulee useampaa kautta ja arvonnousuun voi vaikuttaa aktiivisesti itse monilla tavoin.
Asuntosijoittajan perusperusansaintaperiaatteet – Blogi #214
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajana vuokratuotto-% on itselleni markkinaa kuvaava tunnusluku, josta iso poikkeama saa minut kiinnostumaan asunnosta. Vaikka pyrinkin löytämään mikromarkkinoita, joilla olisi markkina-arvon nousupotentiaalia seuraavien 10-20 vuoden aikana, ei se ole mukana varsinaisessa kalkyylissäni tuottoa nostamassa.
Tutkimuksesta saan hyvän yleiskuvan kaupunkien vuokratuottotasoista. Jos joku tarjoaa minulle yksiötä Helsingin Lauttasaaresta 5 %:n vuokratuottotasolla, kiinnostun kohteesta sen verran, että katson, onko markkinaa selvästi korkeammalle vuokratuotolle joku selitys vai onko kyseessä mahdollisesti hyvä diili. Jos Porista joku tarjoaa minulle yksiötä 5 %:n tuottotasolla, tiedän olla käyttämättä siihen yhtään aikaani.
6. Vihdoinkin “asuntojen heikko arvokehitys” -ennusteita
“Kassavirtapositiivisia asuntosijoituskohteita on vaikea löytää” -ongelmatiikan kanssa vuosia painineille asuntosijoittajille “vuokrat nousevat mutta hintakehitys heikkenee” -ennuste on pitkästä aikaa ennusmerkki, jota moni on odottanut. Kyseessä on edelleenkin ennuste mutta kenties asuntomarkkinan syklin huippu on saavutettu yhdessä taloussyklin huipun kanssa. Tai sitten ei. Kuten olen pitkin kevättä todennut, koronakriisin vaikutukset näkyvät asuntomarkkinoilla pitkällä viiveellä eikä tämä viive ole vielä loppuun katsottu. Samaa toistetaan myös tutkimuksessa.
Moni kokeneempi asuntosijoittaja toivoo jo, että tätä “hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa” -lausetta tavataan tarkkaan ja sisäistetään hyvin kautta kentän. Olisiko vihdoinkin ostajan markkinat tulossa? Sellaiset, joissa peruskuntoisten asuntojen hintapyynnöt jättävät tilaa kaikille remonteille.
Markkina-arvojen nousua painottaville asuntosijoittajille ennuste on ikävä varsinkin, jos kohde tuottaa negatiivista kassavirtaa ja sen tuotto on ajateltu hankittavan markkina-arvon nousun kautta.
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Oman vuokraustoimintansa laatuun uskova asuntosijoittaja pelkää paljon vähemmän vuokrauksen piteneviä markkinointiaikoja kuin asuntosijoitustoiminnan kasvattamista hidastavia ja riskejä kasvattavia negatiivisen kassavirran kohteita.
Tutkimusta voi siis tulkita myös tutkimuksen tekijöistä poikkeavalla tavalla ilman, että kukaan olisi väärässä. “Vuokralla asuminen voi epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan” -kommentti tutkimuksesta voi myös hyvin tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntonsa hankkineen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan mittarit näyttävät vihreämpää kuin vuosikausiin.
Ainoastaan jälleenrahoitustilanteessa laskevat markkinahinnat tuovat pienemmän tulonhankkimislainapotin mutta uusien kohteiden hankkimiseenkin riittää vastaavasti pienempi potti. Mikäli sijoitusasunnot on hankittu pitkällä aikajänteellä pitosalkkuun, markkina-arvojen laskut eivät ole primäärihuoli.
Miten omat kaupunkini sijoittuvat rankingissa?
Tämä on aina jännittävä tarkasteluhetki. Tänä vuonna yksikään kaupungeistani ei ollut Top 5- eikä Bottom 5 -sijoilla. Joskus olen poiminut uuden kohdekaupungin Bottom 5 -sijoilta. Omistan myös sijoitusasuntoja kaupungeista, jotka eivät ole esiintyneet yhdessäkään tutkimuksessa mutta esiintyvät toistuvasti ”Suomen Top 20 suosituina asuinpaikkakuntaa” -tutkimuksessa.
Vuokratuoton ja markkinahinnan loistaessa poissaolollaan käyttämästäni tunnuslukupatteristosta en aktiivisesti vertaile, miten sijoitukseni ovat toimineet tutkimukseen verrattuna. Uskon, että kaikissa tutkimuksen 25 kaupungissa on mahdollista tehdä hyviä asuntosijoituksia, jos on valmis tekemään kovasti töitä.
Omassa ajattelussani, jossa markkina-arvonnousun passiivinen odottaminen ei kuulu ydinosaamiseeni, Helsinki, Tampere ja Turku ovat kaupunkeja, jossa töitä joutuisi tekemään kaikista eniten.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ville Vähäkoski valtavirrasta erottuvia vuokrakoteja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #110
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Onko osta ja pidä -asuntosijoittaminen helppoa? – YouTube #125
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks