Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Kirjan tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Nykyisessä markkinatilanteessa saan paljon kysymyksiä ja näen monen pohtivan, mitä ihmettä pitäisi nyt ajatella, kun maali ei lähesty vanhaan tuttuun tapaan.
Pohdin muutaman esimerkin avulla sitä, miksi joku panostaa aikaa ja rahaa oppimiseen ja miksi toinen ei opi asioita ilmaisessa koulussa tai kursseilla oikein millään.
Kerron tavoitteista ja SMART-tavoitteiden ja 10X-tyyppisen tavoiteasetannan eroista, ja omien esimerkkien avulla avaan, miten käytän molempia.
10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 6 uutta kirjoitusta – Kaakelimaalia kylpyhuoneeseen ja asunto paremmin vuokralle
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
”Flatco auttaa jäsentämään vuokraustoiminnan tulot ja menot sekä erilaiset verovähennykset. Flatcosta saat OmaVero -lomakkeen mukaisen raportin. Raportista luvut voidaan kopioida suoraan OmaVero -palveluun.”
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
5 oppia, jotka tulet asuntosijoittajana saamaan halusit tai et – Blogi #352
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Julkaisin Asuntosijoittaja pohtii, mitä keskuspankkipuun ja -kuoren välissä tapahtuu? – Tiistaiaudio #262, jossa yritin kuvata sitä, kuinka haastavassa paikassa keskuspankkiirit ovat. Talletuspakoa voisi hidastaa ohjauskorkojen nopealla ja välittömällä pudotuksella, joka voisi rauhoittaa pankki kerrallaan “kaikki on hyvin” leviävän pankkiongelman. Mutta se voisi samalla toimia massiivisena talouden kannustimena, joka johtaisi inflaation kiihtymiseen.
Talouden erilaisissa sykleissä tuottavuuden muutokset, pandemiatoimien aiheuttamat tilaustoimitusketjujen epätasapainot, sodat, työvoimapula ja vihreän siirtymän poliittiset pakkotoimet voivat aiheuttaa erilaista tuottaja- ja kuluttajahintojen nousua ja laskua.
Rakenteellinen inflaatio, ei siis syklin mukana elävät hintojen laskut ja nousut vaan rahan määrän lisääntyminen ja pitkäkestoiset muutokset tuottavuuskehityksessä, ajavat pysyvämpiä hintatasojen muutoksia.
Tällä hetkellä ollaan tilanteessa, jossa isännöintiliitto varoittelee taloyhtiöitä kustannusten nousupaineista. Ensin tuli materiaalien ja energian hintojen jyrkkä nousu. Sitten tuli korkojen jyrkkä nousu. Eläkkeisiin on tullut korotukset. Nyt käydään läpi vaihetta, jossa eri ammattiryhmille neuvotellaan palkankorotukset.
Turun kaupungilla loppui rahat pitää luistelukenttiä kunnossa maaliskuun pakkaskelien aikana. Tampereen ratapihalla odotetaan lapiot kädessä rahattoman Suomen valtion vihreää valoa käynnistää seuraava junaliikenteen kehittämisvaihe. Samalla kuvitellaan, että turkulaisillakin kuten kaikilla muilla suomalaisilla on varaa tehdä EU-pakolliset energiaremontit, maksaa miinusmerkkiset sote-säästöt, hiilinielusakot ja ennallistaa metsiä.
Kukaan ei tiedä, kuinka pitkään järjettömyys jatkuu ja milloin sen pohjat saavutetaan. Mitä pidempään tilanne jatkuu, sitä useampi asuntosijoittaja joutuu oppimaan käytännön kautta, kuinka asuntosijoittaminen toimii vastatuulessa. Yritän 5 eri otsikon kautta kuvata näitä oppeja, joiden voima ja kesto on itselleni vielä epäselvää.
1. Vuokratuotto-% oli 3,5 ja korko-% on nyt 4,5
Nollakorkojen ja hyvän rahoituksen saatavuuden aikana tuntui siltä, että mukaan on pakko päästä. Jos lähti mukaan 4,5 %:n tuottovaatimustasolla, pääsi hienoihin verottomiin jälleenrahoitusarvoihin tai maksamaan mukavia myyntivoiton veroja markkinahintojen nousun myötä, kun samoilla markkinoilla laskettiin tuottovaatimuksia 3,5 %:in.
Asuntosijoittamisoppeja kirjoitettiin uusiksi ja toistettiin sääntöä, jossa kerrottiin “mitä korkeampi vuokratuotto-%, sitä suurempi riski”. Matalan vuokratuotto-%:n markkinoilla oli luvassa nousevia markkinahintoja ja varmaa vuokralaisen löytymistä.
Kysynnän ja tarjonnan epätasapainoilla ei tuntunut enää olevan merkitystä. Tilastokeskuksen tilastot, jotka toistivat viestiä, joissa markkinavuokrat nousevat hitaammin kuin asuntojen hinnat, kertoivat sitä, että vuokralaiset eivät jostain syystä olleet valmiita maksamaan asuntojen hintojen tahdissa nousevia vuokria.
Jos on ostanut matalatuottoisia sijoitusasuntoja muuttuvakorkosilla lainoilla, opiskelee parhaillaan sitä, miten asuntosijoittaminen toimii, kun vuokratuotto-% oli 3,5, tulonhankkimislainan tai taloyhtiölainan korko on nyt 4,5 %, ja terveellisen puhtaan ruoan hinta on +10%. Isännöintiliitto ei turhaan varoittele hoitovastikkeiden nousupaineista. Absoluuttisina euroina hoitovastikenousut ovat toistaiseksi pieniä korkojen nousueuroihin verrattuna.
Minullakin on uudisasuntoja salkussa ja koen käytännössä rahoitusvastikkeiden nousun. Minulla on myös 10 %:n vuokratuoton asuntoja ja kiinteäkorkoisia lainoja, joiden avulla pysyn ainakin pidempään hengissä, jos järjettömyys jatkuu.
2. Sopeutuminen tapahtuu varmasti, eikä sitä vastaan voi taistella
Seuraan asuntomarkkinoiden tietoja aika paljon. Jo pitkään moni alan toimija on jakanut erilaisia uutisia liittämällä siihen “jos jotain positiivista hakee…” -muutosvastarintalausekkeen. Mitä pidempään ajattelee näin, sitä vaikeampaa sopeutuminen tällaiselle henkilölle on.
Jos luulee kaiken palautuvan ennalleen ihan kohta, kun EU saa rahaunioninsa täydellisesti valmiiksi, sopeutuu viimeisten joukossa pakosta. Tämä ei ole mitään maailmanlopun maalailua, mutta aivan satavarmasti ammattimaiset asuntosijoittajat eivät tule käynnistämään vuokratalohankkeita eivätkä pienvuokranantajat tule ostamaan sijoitusasuntoja vuokratuotto-%:lla, jotka ovat alle kokonaiskoron.
Edellinen ei tarkoittanut sitä, etteikö kukaan näin toimisi, mutta se tarkoitti sitä, että varsinkin ammattimaiset toimijat, jotka joutuvat laskelmin osoittamaan sijoittajille ja rahoittajille jonkun kohteen hankkimisen järkevyyden, eivät siihen helposti juuri tällä hetkellä pysty. Tulevat viikot ja kuukaudet näyttävät, miten talletuspako etenee. Jos epäluottamus edelleen lisääntyy, pankit vetävät lainahanat kiinni. Jos ostat sijoitusasunnon matalalla tuottotasolla ja käytät velkavipua, osta sillä perusteella, että pystyt pitämään asunnon, jos kannattavuuden elementit jatkuisivat epäsuotuisina pidempään.
Sopeutumisen aikataulua ja suuntaa minä en osaa ennustaa, joten päähuomioni on niissä asioissa, joihin voin vaikuttaa eli nykyisten sijoitusasunto- ja lainasalkkujeni hoitamisessa ja vuokraustoiminnassa.
Näin toimien olen toivottavasti valmiina, jos ja kun hyviä mahdollisuuksia osuu kohdalle.
Tampere ympäristökuntineen toimii vuokranantajalle helppona markkinana juuri niin pitkään kuin Tampereen suosion ansiosta asuntojen kysyntä ylittää asuntojen tarjonnan. Helsingissä kesti kymmeniä vuosia sopeutua, että tultiin tilanteeseen, jossa yhden asunnon hakijoita ei ollutkaan enää 100 vaan yhdelle asunnon hakijalle on vaihtoehtoja 10.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Uusi toimitusjohtaja – Vau!
3. Asuntomarkkinat ovat syklisiä suoran viivan sijaan
1980-luvun lopussa asuin vuokralla uudiskohdeyksiössä. Yksiössä oli tietysti sauna, joka kuului tietysti jokaiseen suomalaiseen uuteen kerrostaloasuntoon. Pohjoiseen avautuvassa asunnossa oli myös iso lasittamaton parveke, joka tarjosi liian viileää varjoisaa käyttötarkoituksetonta ulkotilaa. Kuka nyt saunattomassa ja parvekkeettomassa yksiössä enää haluaisi asua. 80-luvun loppupuoliskolla nostokurki oli yleisin kaupunkilaislintu, joka kuoli sukupuuttoon 90-luvun alkupuolella.
Syklien huiput ja muutokset on helppo nähdä jälkikäteen, jolloin myös “tästäkin varoiteltiin” -jälkiviisastelu on kovin helppoa. Kun FED:in pääjohtaja vakuutteli, että “emme edes ajattele ajattelevamme ohjauskorkojen nostoa”, suomalaisille kerrottiin luotettavan tahon viesti, että korot pysyvät matalalla ainakin vuoteen 2024. Nyt on helppo sanoa, että vielä voi ohjauskorot laskea matalammaksi vuoteen 2024 mennessä. 3 viikkoa sitten oli vaikeaa.
Makrotaloustrendien pohjalta treidaaminen on oma lajinsa, jota en osaa enkä harjoita. Makrotalouden trendejä seuraavilta ja analysoivilta voi asuntosijoittaja kuitenkin ottaa ajatuksia omaan toimintaansa. Parhaat tulkitsijat osaavat ostaa sijoitusasuntoja nousuvaiheessa ja myydä viimeisetkin huipulla. Itse pystyn säätämään varovaisuusastetta, josta ei ole mitään takuuta, etteikö muuttuisi liian varovaiseksi liian aikaisin. Kun tietyn varallisuuden on saavuttanut, sijoittajalle tulee tärkeämmäksi sen säilyttäminen epävarmuustekijöiden lisääntyessä.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan mentaliteettiin kuuluu ajatus suhteellisen passiivisesta tulosta. Tätä voi opiskella ennakoivasti kirjoista ja kokeneempien sijoittajien tarinoista. Käytäntö viimeistään opettaa ennemmin tai myöhemmin, että asuntojen hinnat ja rahoituksen saatavuus heiluvat pitkällä aikajänteellä paljon enemmän kuin vuokratulot.
4. Varallisuus kasvaa pitkällä aikajänteellä omin toimenpitein
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen termiin kuuluu kaksi vahvaa sanaa, joista jälkimmäinen ei ole “myy”.
Jollain tavalla asuntosijoittajan pitää pohtia ja nähdä 10 ja 20 vuoden päähän. Minulla on Helsingin Lauttasaaressa sijoitusasunto. Siinä on montakin tekijää, jotka pohdituttavat, pitäisikö asunto myydä. Pohtiminen perustuu kuitenkin siihen, onko myyntivoiton verojen jälkeiselle pääomalle sellaista kohdetta, joka tuottaisi selkeästi paremmin.
Lauttasaaren omatonttisessa asunnossa on “pidä” -tekijän osalta sellainen ominaisuus, että Suomen pääkaupungin ydinkeskustan lähellä olevia saaria ei ole tulossa lisää. 200 metrin matka meren rantaan uimaan tai lenkille on suurella todennäköisyydellä vakio.
Helsinki-Tampere -moottoritien tai junaradan varteen rakennettavien aina kauempana Helsingin keskustasta olevien yksiöiden “pidä” -tekijä on erilainen kuin Lauttasaaren yksiön. Tampereen keskustasta 20 minuutin pyörämatkan päässä olevan yksiön “pidä” -ominaisuudet ovat joillain mittareilla houkuttelevammat. 200 metriä järven rantaan ja 20 minuuttia pyörällä keskustaan voivat tuoda passiiviseen omistamiseen kaikissa syklin vaiheissa kykenevälle paremmin tuloksen pitkällä aikajänteellä. Tästä syystä omatkin uudisasuntoni ovat Tampereen seudulla pk-seudun sijaan.
Jos on tehnyt kovasti töitä ostaakseen pitokohteen reilusti alle markkinahinnan, remontoinut asunnon hyvin hallinnoidusta taloyhtiöstä ja käyttänyt sopivasti vierasta pääomaa, on vielä paremmissa asemissa kohtaamaan syklin käännekohdat.
5. Älä menetä omia pääomia
Selkeytetään tätä ajatusta heti yksinkertaisen käytännön esimerkin avulla. Jos olisi vaikka 20 vuoden aikana tehnyt erilaisia töitä ja pistänyt sivuun 300 000 euroa, jotka olisi tasaisesti eri tavoin sijoittanut omaan asntosijoitussalkkuun, jonka markkinahinta-arvio oli vuosi sitten 4 miljoonaa euroa, tuota 300 000 euroa pitäisi varjella.
Kukaan ei tietenkään heitä riemuvoltteja, jos tuon 4 miljoonan salkun markkinahinta-arvio olisikin enää 3,8 miljoonaa euroa. Vuoden päästä se voisi olla enää 3,6 miljoonaa euroa. Ehkä se oli 3,6 miljoonaa 2020.
Asuntosijoittajien laskentakaavoissa, ihan oikein, puhutaan omasta pääomasta, joka esimerkissä olisi markkinahintojen nousun myötä ensin noussut 400 000 euroa ja sitten laskenut 400 000 euroa.
Kevään 2020 koronapaniikissa yritin varoitella ostohousuissaan kirmaavia “buy the dip” -piensijoittajia. Kaikkien rajamuuria kannattavien sankarin, länsimaiden oranssimman johtajan, myötävaikutuksella pistettiin sellainen tukirumba päälle, jota kukaan ei osannut kuvitella. Ostohousuja pukeneet voittivat muhkeasti, mutta moni ei vieläkään ymmärrä, miksi voittivat. Itsekin sain 3 vuoden aikajänteellä ostettuihin REIT:hin arvioimani tuotot 6 kuukaudessa tuplana tai triplana. Myin kaikki pois.
Viidennen opin sanoma on, että tuota kovalla työllä ja joillekin yrittäjä- ja/tai sijoittajariskillä hankittua 300 000 euron omaa pääomaa pitäisi suojata. Asuntosijoittajalle se usein tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntoja ei joudu myymään pakosta pohjalla. Tämä onnistuu helpoiten, jos asuntojen vuokrausaste on korkea.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei toimi siten, että yritetään saavuttaa maksimaalinen tulos lyhyessä ajassa. Tällaisella lyhytjänteisyydellä voi maksimoida asuntosijoittamisen riskejä. Jälkikäteen tarkasteltuna Orava ja Huhtanen Capital joutuvat vaikeuksiin “asuntosijoitusbuumivuosikymmenen” keskivaiheilla.
Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, muttei helppoa
Asunnot ovat vuosikymmeniä olleet omaisuuslaji, jonka avulla on luotu pitkäjänteistä varallisuutta. Jotkut ovat sitä mieltä, että asuntovarallisuudessa on paljon fiat-rahajärjestelmän velkavuoren puhaltamaa tyhjää.
Tätä voi hahmottaa seuraamalla Manhattanin kiinteistömarkkinoilla toimivien välittäjien reality show -ohjelmia. Vuokratuotto-%:n laskentakaavat eivät ole käytössä.
Kun siirtyy Jyväskylän vuokramarkkinoille, ei ole niin itsestään selvää, kuinka paljon sinne on ilmaa puhallettuna vai onko yhtään. Ainakaan kiinalaismiljadöörien ei tunnusteta olevan puhelimen päässä, kun asuntoa tulee myyntiin. Rantatontilla sijaitsevan kerrostaloasunnon hinnassa voi olla rantalisää, muttei siellä Jyväskylässäkään rantatonttituotantoa ole rantaa enempää. Tavallisen vuokrakodin uudistuotannon kustannukset alkavat olla tasolla, jolla rakennuttajat eivät pysty enää käynnistämään heille kannattavia uudiskohteita, joihin muuttaisi vuokralaisia vuokratasoilla, jotka tyydyttäisivät asuntosijoittajan tuottovaatimuksen, joka olisi 2-3 %-yksikköä yli kokonaiskoron.
Asuntosijoittamisen vuosikymmeniä kirjoihin ja kansiin rekisteröityjä perusoppeja uusiksi kirjoittamalla ei voi minkään suomalaisen kaupungin kysyntä- ja tarjontatilanteisiin vaikuttaa. Nyt pitää vain sopeutua uuteen tilanteeseen, jonka luonne on vielä monien epävarmuuksien takia hämärän peitossa.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos OVV, Peab, Flatco, Vuokraovi ja If.
Johanna Manner on turkulaistunut porilainen. Hän on yrittäjä ja harjoittaa sitä paikkanaan OVV Asuntopalvelut Turku. Itse yritän paikata Turun alipainottumista Ostan Asuntoja Podcastin vieraiden joukossa ja Johanna auttaa nyt siinä. Juttelimme Johannan kanssa Osassa 1 seuraavista asioista:
- Yrittäjäksi liiketoimintakaupalla 1.7.2020 keskellä koronaa.
- Yrittäjäksi ryhtymisen ja asuntosijoittamisen kasvattamisen ristiriidasta.
- Asiakaspalvelun merkityksestä.
- Miten kokonaispalvelu eroaa vuokravälitystoimeksiannosta?
- Oppiiko vuokravälittäjänä asuntosijoittamisesta?
- Minkälaiset vuokranantajat käyttävät vuokravälittäjää?
- Miten vuokravälittäjien käytön suosio on kehittynyt?
Tykkäsin kovasti jutella Johannan kanssa. Hän ei paukuttele henkseleitään suurilla saavutuksilla, vaan on mukavan rauhallinen. Tarinan edetessä saa vahvan kuvan, että hän kunnioittaa työntekoa. Päivittäin tekopaikalle ilmestyen tuloksia alkaa syntymään. Suosittelen jokaiselle.
Johanna Manner LinkedIn
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Kirjan tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Vuorossa on Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351 -kirjoituksen ääniversio.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Uusi toimitusjohtaja – Vau!
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa – Blogi #350
“Asunnot elämäntapana” -strategia Milja Kettula Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #247
Asuntosijoittaja pohtii, mitä keskuspankkipuun ja -kuoren välissä tapahtuu? – Tiistaiaudio #262
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Ja loppuhinnan voit vähentää vuokratuloista verotuksessa.
On aika taas päivittää vuonna 2016 ensimmäisen kerran julkaistua blogikirjoitusta. Olen tarkistanut kirjoituksen ja kaikki linkit aikaisempien vuosien tapaan. Mukana on myös linkkejä Ostan Asuntoja YouTube-videoihin, joissa johonkin verotuksen kohtaan pureudutaan syvällisemmin. Mikäli haet lisäymmärrystä siitä, mitä asuntosijoittajan ja vuokranantajan veroilmoituksessa voi ilmoittaa ja mitä, milloin ja miksi vähentää, jatka tämän lukemista.
Kuunteletko mieluummin? – Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Verottajalla on erinomaisia ohjeita esimerkkeineen, joista vuokranantaja pystyy löytämään kaikki mahdollisuudet suunnitella verotustaan ja tehdä sallitut verovähennykset ja tehdä ne oikein. Tämän kirjoituksen tavoitteena on koota nuo erilaiset ohjeet linkkeineen ja vinkkeineen selityksineen yhteen kuvaukseen, joka edustaa vuokranantajan ajattelua. Jos on vasta harkitsemassa vuokranantajaksi ryhtymistä tai vuokranantajan verotus on vielä kokonaisuutena hahmottamatta, Suomen Vuokranantajat julkaisi yleiskirjoituksen, josta saa kokonaiskuvan nopeasti. Jäsenetuihin kuuluvasta lehdestä on poimittu kaikkien luettavaksi perusteellisempi teksti. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsensivuilla (suosittelen liittymistä) titepankissa on tätä kirjoitettaessa 19 kappaletta verotusta käsittelevä kirjoitusta.
Vuokranantajilla on FB-ryhmä nimeltä Vuokranantajapalsta. Siellä kysytään paljon hyviä kysymyksiä vuokratulojen ja niihin kohdistettavien vähennysten ilmoittamisesta veroilmoituksessa. Muista niitä vastauksia lukiessasi, että melkein jokaiseen asiaan löytyy verottajan ohje, josta löytyy oikea vastaus ilman ”musta tuntuu”- tai ”meni läpi viime vuonnakin” -viisauksia. Näissäkin asioissa yhden jäsenmaksun säästäminen voi tulla kalliiksi, kun saa toiselta ”säästäjältä” väärän neuvon.
Itse teen veroilmoituksen netissä OmaVerossa enkä enää viittaa paperiseen veroilmoitukseen. Kaikille vuokranantajille verottajan verkkopalvelut on ehdottomasti paras vaihtoehto opetella ja käyttää. OmaVerossa löytyy oikeassa sivupalkissa perustäyttöohjeet kuhunkin kohtaan ja siksikin suosittelen verkkopalvelun käyttöä.
Kaikkien esitäytetyt veroilmoitukset ovat OmaVerossa maalis-huhtikuun vaihteessa 2023. Olen päivittänyt myös Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353 -kirjoituksen. Se kirjoitus ohjeistaa käytännössä, miten asuntosijoittaja ja vuokranantaja käyttävät OmaVeroa. Jokaisen vuokratuloja saavan asuntosijoittajan kannattaa ehdottomasti tarkistaa esitäytetty veroilmoitus tarkasti, ettei helpoin verosuunnittelukeino eli vähennysten tekeminen jää hyödyntämättä. Kun korjaat ilmoitusta, katso toukokuussa oleva deadline, jonka jokainen näkee omalta kohdaltaan OmaVerossa. Maataloudenharjoittajien, elinkeinonharjoittajien sekä heidän puolisoidensa esitäytetyt veroilmoitukset tulevat OmaVeroon aikaisemmin. Näiltä osin korjaukset ja täydennykset tulee tehdä viimeistään 3.4.2023 mennessä.
Vuokratulot
Vuokratuloa ovat kaikki vuokralaiselta saadut maksut. Vuokran lisäksi tähän lasketaan esim. vuokranantajalle maksettavat vesimaksut, autopaikkamaksut, saunamaksut, vakuudesta pidätetty maksamattoman vuokran kuittaus, irtisanomiseen liittyvä sopimussakko, myöhästyneestä vuokranmaksusta johtunut korko ja muistutusmaksu jne. Vakuus ei ole vuokratuloa eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa. Vuokratulot ilmoitetaan aina sen vuoden verotuksessa, kun vuokra on kirjautunut vuokranantajan tilille. 30.12.2022 tilille tullut tammikuun 2023 vuokra ilmoitetaan vuoden 2022 verotuksessa.
Mikäli päätät harjoittaa hyväntekeväisyyttä huomattavan alhaisen vuokran kautta, kyse ei enää ole vuokranantajan kannalta tulonhankkimistoiminnasta. Tällöin asunnon vuokratulot ylittäneet kustannukset eivät ole verovähennyskelpoisia. Myöskään lainan korot eivät ole verovähennyskelpoisia, koska asunnon ei silloin katsota olevan tulonhankkimistoiminnan käytössä.
Mitä verovähennyksiä vuokranantaja voi tehdä vuokratulosta, jos vuokra on alihintainen? YouTube #52
Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut
Maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut sekä autopaikka-, nettiliittymä- ja kaapelimaksut ovat ensimmäinen osa vuokratulosta tehtävistä vähennyksistä. Kaikki taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavat vastikkeet ovat vuokratulosta vähennettäviä kuluja. Hoitovastike on aina verovähennyskelpoinen kulu. Mikäli vastiketta ei tulouteta taloyhtiön kirjanpidossa, se rahastoidaan, jolloin se ei ole vuokratulosta vähennettävä kulu eikä sitä ilmoiteta veroilmoituksessa.
Jos vastike rahastoidaan taloyhtiön kirjanpidossa, maksusuoritus lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta huoneistoa myytäessä. Tämä kannattaa aina tarkistaa isännöitsijältä, sillä usein tuloutettavaa vähennyskelpoista vastiketta kutsutaan myös rahoitusvastikkeeksi, mikä ei suinkaan tarkoita, että se rahastoidaan.
Vesimaksu ja mahdollisesti muita maksujakin kirjataan siis ensin tuloksi ja sitten ne vähennetään kuluna. Jos vuokralainen jättää vuokran ja vesimaksun maksamatta, on asunnon omistajan silti maksettava vesimaksu ja sen voi vähentää. Tyhjiltä kuukausilta vesimaksua ei vuokranantajan tarvitse maksaa, koska vettä ei asunnossa kuluteta mutta, jos se on maksettu, voi sen vähentää. Kulut ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia, kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa.
Edellisestä linkistä löytyy perusvähennysohjeet myös kiinteistön vuokratulosta tehtäviin vähennyksiin. Muista, että kiinteistön vuokratulosta voi vähentää rakennuksen ja irtaimen omaisuuden hankintamenoja poistoina.
Mitä, jos vanhan sijoitusasunnon taloyhtiölainan verosuunnittelumahdollisuus poistuu? – YouTube #146 – Tämä poliittinen riski poistui ainakin tilapäisesti vuoden 2023 osalta. Seuraava hallitusohjelma määrittää taas uudelleen sen, pysyykö tämä apävarmuus riesana vai tuleeko selkeys pidemmäksi ajaksi.
Seuraavaksi kirjataan kaikki kyseisen asunnon vuokraukseen suoraan kohdistuvat muut kulut, joita ei vuodesta 2018 alkaen enää eritellä lisätiedoissa, mutta niistä on pidettävä kirjaa ja säilytettävä kuitit. Näitä ovat asunnon remontit, kaatopaikkamaksut, sähkölasku, kodinkoneiden uusimiskustannukset, vuokravälittäjien palkkiot, “annetaan vuokralle” -ilmoitusmaksut, luottotietojen tarkistusmaksu, oman auton käyttö kodinkoneostoihin, asunnolla käynteihin tai yhtiökokouksiin osallistumisiin (0,30 €/km 2022 ja 2023), vuokraukseen liittyvät puhelut, vuokrankorotuskirjeen postimaksu, häätöön liittyvät käräjäoikeuden maksut, vuokranantajan asuntoon ottaman vakuutuksen maksu, siis ihan kaikki mahdolliset kulut, jotka kohdistuvat vuokrattavaan asuntoon. Siis myös kuitittomia kuluja voi vähentää ja niistäkin on pidettävä päiväkirjaa mahdollista verotarkastusta varten.
Muista vähentää huoneistotietojärjestelmään siirtymisestä aiheutuneet maksut.
Vähennys tehdään aina sen vuoden verotuksessa, kun kulu on maksettu. Joulukuussa 2022 vuokralaisten vaihtumisen välissä teetetty keittiöremontti, jonka lasku maksetaan 2023 tammikuussa, vähennetään vuoden 2023 verotuksessa. Oman auton käytöstä saman remontin materiaalihankintoihin aiheutuneet kilometrikulut joulukuussa 2022 vähennetään vuoden 2022 verotuksessa. 
Remonteista ns. vuosikorjauskulut voi vähentää kokonaisuudessaan niiden maksuvuonna. Vuosikorjauskuluilla tarkoitetaan remontteja, joissa asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Tämä ei siis tarkoita, että 70-luvun asunnon keittiökaapit pitää uusia samalla mattavihreän sävyllä, vaan kaikki keittiökaappien uusimiset ovat vuosikorjauskuluja. Vuosikorjauksissa otetaan siis huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Muovimaton vaihtaminen laminaatiksi on myös vuosikorjausta, mutta lankkuparketin asentaminen voi olla jo asunnon vuosikorjauksen sijaan perusparannusta eli asunnon alkuperäisen tason nostoa, jolloin kulut vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Asunnon lasittamattoman parvekkeen lasittaminen itse teetettynä on toinen esimerkki perusparannuksesta. Lasitetun parvekkeen lasituksen vaihtaminen on taas vuosikorjausta. Saunan tekeminen vaatehuoneeseen on selkeästi perusparannusta.
Remontti voi sisältää sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Remontin kustannukset pitää tässä tapauksessa itse jakaa perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin. Kannattaa kirjata perustelut omiin muistiinpanoihin, miten jaon on määritellyt. Verottaja voi pyytää lisäselvitystä vaikkapa kesäkuussa 2023 remonttiin, joka on tehty tammikuussa 2022. Hyvistä muistiinpanoista on silloin apua. Taloyhtiön toimesta kaikkien parvekkeiden lasittamista ei jaotella vuosikorjaukseen tai perusparannukseen, vaan sen vuokratuloista vähennyskelpoisuuteen riittää maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiön kirjanpidossa.
Ostan Asuntoja YouTube: Miten ja milloin asuntosijoittaja voi vähentää taloyhtiön remonttien maksusuoritukset vuokratulosta? YouTube #5
Omaa työtä tai aikaa ei voi vähentää, jos tekee remonttia itse. Asunnolla käyntien ja materiaalihankintojen matkakustannukset (0,30 €/km 2022 ja 2023) voi vähentää vuokratulosta, mikäli remontoitava asunto on vuokraustoiminnan käytössä (katso alla). Mikäli itse teetetyn remontin kulu on perusparannusta ja se vähennetään 10 vuoden aikana tasapoistona, muista itse tehdä vähennys joka vuosi. Vuokraustoiminnan käytössä olevasta asunnosta ei saa kotitalousvähennystä.
Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon vuokranantaja voi hankkia myös irtainta omaisuutta (esim. pesukone, televisio, espressokeitin), jonka hankintahinnan voi vähentää verotuksessa. Jos yksittäisen hankinnan hankintahinta on alle 1 200 euroa tai hankinnan taloudellinen käyttöaika on enintään 3 vuotta, vähennys tehdään kerralla. Mikäli hankintahinta ylittää 1 200 euroa, se vähennetään vuokratulosta 25 %:n vuosittaisina poistoina, kunnes jäljellä oleva summa on alle 1 200 euroa, jolloin se vähennetään kerralla.
Häh! Voiko taloyhtiöremontin kustannuksen kertasuorituksen muka vähentää vuokratuloista? YouTube #99
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Vähennykset, kun sijoitusasunto on juuri hankittu
Vuokranantajien keskuudessa herättää paljon epäselvyyttä, mitä kuluja ja mistä lähtien voi vähentää vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu. Ohjeet löytyvät verottajan ”Vuokratulojen verotus – syventävät vero-ohjeet” kohdasta 3.1. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Huoneiston tai kiinteistön vuokraustoiminnan katsotaan alkavan lähtökohtaisesti siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan. Tämä voi tapahtua esimerkiksi toimeksiannolla vuokravälitysliikkeelle, vuokrausilmoituksen laittamisella lehteen ja nettiin tai muilla vastaavilla toimilla, joilla yritetään vuokrata asunto. Tässä yhteydessä on tärkeää huomata termi ”vuokraustoiminnan aloittaminen”. Nimittäin remonttikulujen osalta ohjeen kohta 3.1 ei päde, vaan niihin sovelletaan saman syventävän ohjeen kohtaa 3.7.3 Korjausmenot asunnon tai rakennuksen hankinnan yhteydessä.
”Vuokraustoiminnan aloittaminen” -termin rinnalle tulee ”Vuokraustoiminnan käytössä” -termi.
Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokrauskäytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuokratulosta. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona ja osakehuoneiston perusparannusmenot tasapoistoina.
Rautalankaesimerkkinä voisi olla, että vuokrailmoitus on laitettu nettiin ja käyt aamupäivällä näyttämässä remontin alla olevaa asuntoa vuokralaiskandidaatille. Iltapäivällä viet remonttimiehelle rautakaupasta purkin maalia. Aamupäivän asunnolla käynnin matkakulut saa vähentää vuokratulosta, koska ”vuokraustoiminta on alkanut”, mutta iltapäivän rautakaupan ja asunnolla käynnin matkakuluja ei saa vähentää, koska asunto ei vielä ole ”vuokraustoiminnan käytössä”. Iltapäivän kulut menevät osaksi hankintamenoa. Muista siis aloittaa sijoitusasunnon vuokraustoiminta välittömästi, jolloin saat vähentää myös hoitovastikkeet vuokratulosta.
Ostan Asuntoja YouTube: Mitä verovähennyksiä ja milloin asuntosijoittaja voi tehdä vuokratulosta, kun sijoitusasunto on juuri hankittu? YouTube #4
Saman syventävän ohjeen kappaleessa 3.3 määritellään tavanomaiset vuokraustoiminnan menot. Siinä on erikseen sanottu, että vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot, kuten järjestelypalkkio ja toimitusmaksu, ovat vuokratulosta verovähennyskelpoisia. En ole tätä verottajalta koskaan kysynyt, mutta tulkitsen ohjetta siten, että edes ”vuokraustoiminnan aloittamisehdon” täyttymistä ei vaadita, koska hyvin usein tulonhankkimislaina otetaan ennen sijoitusasunnon ostoa ja palkkiot ja maksut realisoituvat kaupanteon yhteydessä, jolloin vuokraustoiminta ei yleensä ole vielä alkanut. Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan päättymiseen asti.
Vuokraustoiminta päättyy, kun asunto laitetaan myyntiin tai otetaan omaan käyttöön. Jos huoneisto tai kiinteistö myydään vuokrattuna, vuokraustoiminta päättyy, kun omistusoikeus siirtyy ostajalle tai siitä sovitaan myyjän ja ostajan kesken. Sijoitusasunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut huomioidaan luovutusvoittoa laskettaessa. Niitä ei siis voi vähentää vuokratuloista, mutta ne kannattaa merkitä heti muistiin mahdollista tulevaisuudessa tapahtuvaa myyntiä varten. Jos olet tehnyt remontin ennen vuokraustoiminnan käyttöä, pistä kaikki kulut muistiinpanoihin ja skannaa kuitit talteen.
VAROITUS! – SALAA ÄÄNITETTY VEROTTAJAN ASIAKASPALVELUPUHELU TAI KUVAKAAPPAUS VEROTTAJAN CHATISTA EI KUMOA VEROTTAJAN SYVENTÄVIÄ KIRJALLISIA OHJEITA!
NIITÄ EI KUMOA MINKÄÄN NEUVONTATAHON VILPITÖNKÄÄN NEUVO.
Verotettava vuokratulo tai vuokraustoiminnan tappio
Tässä vaiheessa veroilmoituksen jättöprosessia palvelu laskee “verotettavan vuokratulon” tai “vuokraustoiminnan tappion”, joka on siis ylläkuvattujen tulojen ja kulujen välinen erotus. Siltä osin kuin vuokratuloon kohdistuvat vähennyskelpoiset menot ovat suuremmat kuin vuokratulot, menot vähennetään muista pääomatuloista ja alijäämähyvityksen kautta myös ansiotuloista menevästä verosta. Pääomatulolajin alijäämästä, alijäämähyvityksestä ja pääomatulolajin tappiosta on kerrottu tarkemmin syventävässä ohjeessa Verotettavan tulon laskeminen henkilöverotuksessa kohdassa 6, jossa selitetään myös lapsikorotus ja puolisokorotus.
Pääomatulolajin tappio vähennetään seuraavan 10 verovuoden aikana pääomatulosta sitä mukaa kuin pääomatuloja kertyy. Moni aloitteleva vuokranantaja ei ymmärrä tämän ohjeen tarjoamaa monipuolista ja pitkäaikaista mahdollisuutta tehdä verovähennyksiä, mikäli kohdalle osuu tarve tehdä iso remontti sijoitusasuntoon.
Miten vuokraustoiminnan tappio toimii verotuksessa? – YouTube #98
Asuntosijoituslainojen korot
Vuokrattavaan huoneistoon kohdistuvat lainan korot ilmoitetaan erikseen vaiheessa 2 “Esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jossa näkyy valmiiksi vanhat tulonhankkimisvelat. Niitä ei siis ilmoiteta kohdassa ”Vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut”. Minulle tuntemattomasta syystä pankkien verottajalle välittämissä tiedoissa on aina kohdistusvirheitä, jotka asuntosijoittajan pitää itse korjata. Jos pankki on verottajalle lähettämässään aineistossa nimennyt lainan “tulonhankkimisvelaksi”, on korkovähennys yleensä oikein.
Usein pankki nimeää sijoitusasuntoon kohdistuvan lainan “asuntovelaksi” tai ”asuntolainaksi”, jota termiä pankit käyttävät myös omistusasuntoon kohdistuvasta velasta. Tällöin on vaarana, että korkosumma menee automaattisesti pienemmän vähennysoikeuden piiriin. Pankki saattaa nimetä tulonhankkimislainan myös “muuksi lainaksi”, jolloin lainan korot saattavat mennä vähennyskelvottomien joukkoon. Sijottajan pitää itse tarkistaa ja oikaista nämä virheet ennen veroilmoituksen lähettämistä. Verottaja hyväksyy nämä oikaisut, mutta asuntosijoittajan vastuulla on niiden tekeminen.
Jos huomaat, että vastaavia virheitä on jäänyt aikaisempiin veroilmoituksiisi, verotusta voi vaatia oikaistavaksi. Tuloverotuksen oikaisuvaatimuksen voi tehdä 3 vuoden kuluessa verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Tämä oli ennen 5 vuotta. Vuoden 2020 verotukseen voi siis hakea oikaisua 2.1.2024 asti.
Vuokranantajan ei tarvitse käydä pankissa tai pyytää pankkia tekemään muutos lainan käyttötarkoitukseen, vaan sen voi ja se pitää tehdä itse OmaVero-palvelussa. Myös verottaja ohjeistaa tästä. Mikäli siirtää oman asuntonsa vuokrauskäyttöön, lainan käyttötarkoitus muuttuu siitä hetkestä, kun vuokraustoiminnan käyttö alkaa, jolloin myös korot kaikkien ylläkuvattujen menojen lisäksi tulevat vuokratulosta verovähennyskelpoisiksi. Muutoksen voi itse ilmoittaa OmaVerossa.
Useamman sijoitusasunnon omistavalla voi olla useita sijoituslainoja ja vieläpä tilanteita, joissa yhdellä lainalla on ostettu useampi asunto. Lainojen korkoja ei tarvitse aukottomasti kohdistaa tiettyjen asuntojen kohdalle, vaan verottaja laskee yhteen kaikkien sijoitettavien asuntojen kerryttämän verotettavan vuokratulon ja vähentää niistä sijoitusasuntolainojen korot. Jos samaa lainaa on käytetty sekä omistusasunnon että sijoitusasunnon ostoon, eri käyttötarkoitukset voi erotella %-osuuksin veroilmoituksessa ja verottaja kohdentaa vähennykset ilmoitetun mukaisesti. Lainojen lyhennyksiä ei ilmoiteta veroilmoituksessa eikä niitä vähennetä vuokratulosta.
Muut tulonhankkimiskulut pääomatulojen hankkimisesta ja säilyttämisestä
Tähän kohtaan listataan, kulu kululta, kaikki muut asuntosijoitustoiminnasta johtuneet kulut, joita ei voi kohdistaa yksittäiseen sijoitusasuntoon. En ole veroasiantuntija enkä siksi halua antaa tarkkoja ohjeita, mutta käsitykseni mukaan verottaja hyväksyy hyvin perustellut johdonmukaiset kulut, jotka liittyvät pääomatulojen hankkimiseen ja säilyttämiseen. Jos esimerkiksi omistat yhden sijoitusasunnon ja käytät vuokravälittäjää, jonka palkkion vähennät vuokratulosta, verottaja ei ehkä hyväksy tietokoneeseen tai puhelimeen liittyviä vähennyksiä vuokraustoimintaan liittyen. Jos taas omistat 20 asuntoa ja vuokraat niitä itse nettiä hyödyntäen, verottaja hyväksyy tietokoneeseen ja puhelimeen liittyviä kuluja. Vuokratuloista voi saada myös työhuonevähennyksen, jonka määrä riippuu siitä, onko tulonhankkimistoiminta päätoimista vai onko kyse sivutulojen hankkimisesta.
Vuokratulojen hankkimiseen liittyvä kirjallisuus on myös vuokratuloista verovähennyskelpoista kuten myös Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenmaksu ja koulutustilaisuuksiin osallistumisen maksut ja matkakulut.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
Yhden konkreettisen vinkin kuitenkin listaan, joka voi unohtua. Pankki ilmoittaa lainojen korot verottajalle, mutta lainojen kuukausittaisia veloitusmaksuja ja mahdollisia lainamuutoksiin liittyviä palkkioita pankki ei ilmoita verottajalle, vaan nämä tulee asuntosijoittajan muistaa itse ilmoittaa. Mikäli sinulle on kertynyt OP-bonuksia, joita käytetään tulonhankkimislainan nostopalkkioon tai kuukausittaisiin veloitusmaksuihin, niitä ei voi vähentää verotuksessa.
Vuodesta 2016 alkaen omaisuuden myyntitappiot voi vähentää kaikista pääomatuloista. Sijoitusasunnon myyntitappion voi siis vähentää vuokratuloista. Aikaisemmin myyntitappiot sai vähentää vain myyntivoitoista. Tämä koskee siis vuonna 2016 ja sen jälkeen syntyneitä myyntitappioita, ei sitä ennen syntyneitä tappioita. Myyntitappiosta ei voi saada alijäämähyvitystä, vaan vähentämätön myyntitappio siirtyy seuraaville viidelle vuodelle.
Maksuun tulevien verojen ennakointi
Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon joko palkan tai eläkkeen veroprosentissa (max. 7 000 euroa) tai ennakkoveroissa (voi valita, vaikka vuokratulot < 7 000 euroa) aiempien vuokratulojen perusteella. Jos vuokratulot tai niistä tehtävät vähennykset eivät juuri muutu seuraavana vuonna, silloin ei ole kiire tehdä mitään muutoksia, vaan voi odottaa veroilmoitusvaiheeseen asti. 
Asuntosijoittajan kannattaa ylläpitää arviota maksuun tulevista veroista, jotta kassassa on riittävästi rahaa, kun verojen maksun aika koittaa.
Veroja voi maksaa myös ennakkoon ja maksettavaa ennakkoa voi itse päivittää verottajan nettisivuilla. Tällä tavalla voi välttää turhien ennakkoverojen maksun ja rahat pysyvät omassa hallinnassa. Verot lasketaan seuraavasti: (Verotettavat vuokratulot – sijoituslainojen korot – muut asuntosijoitustoimintaan kohdistuvat kulut) * 0,3 Tämä on suhteellisen helppo laskea, jos sijoitusasuntoja on yksi. Jos salkussa on useampia asuntoja, silloin lasketaan koko asuntosalkun verot samalla tavalla. 30 000 € yli menevältä osalta vuokratulojen vero-% on 34.
Muuttuvakorkoisten lainojen ennätyksellisen nopean korkojen nousun seurauksena vuokranantajan maksettavien verojen määrä voi laskea jyrkästi. Muutosta voi hakea OmaVerossa.
Muutosten tekeminen ennakkoveroihin on nyt hienosti toimiva
Sijoitusasuntosalkun kasvaessa vuosittain tai isomman asuntoremontin vuoksi alkuperäiset ennakkoverojen määrittelyperusteet voivat muuttua niin paljon, että ennakkoveroihin (tai verokorttiin) tulee merkittävä muutos, jota voi hakea OmaVerossa. Linkki vie ohjeeseen, jonka otsikossa lukee ”yritysasiakkaat”. Ohjeen ”muista seurata tilannetta, ja korjaa tarvittaessa arviota verotettavasta tulosta” -lause pätee myös yksityisiin vuokranantajiin ja ennakkoveroihin on nyt erittäin helppo hakea muutosta OmaVerossa, päätös tulee nopeasti ja muuttaa heti tai seuraavasta kuusta alkaen tulevia ennakoita tai jopa näkyy tilillä palautuksena.
Ostan Asuntoja YouTube: Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18
Minulla on vuosittain omassa verosuunnitelmassani asuntokohtaisesti tulo- ja kulutiedot valmiina ja niiden summarivillä näen, kuinka paljon joudun suunnitelmani mukaisesti maksamaan vuokraustoiminnastani veroja alkavana eli kuluvana vuonna. Mikäli toteumalla päivitetty suunnitelmani alkaa näyttämään siltä, että ennakkoveroni ovat liian suuret, käyn tekemässä muutoksen OmaVerossa loppuvuoden ennakkoverojen pienentämiseksi (tai nostamiseksi).
OmaVerossa löytyy arvio vuoden 2023 vuokratuloista. Sieltä löytyy edellisen vuoden verotuksessa ilmoitetut vuokratulot, vastikkeet ja muut kulut asuntokohtaisesti. Muutosten tekeminen ei edellytä kaikkien asuntojen vuokratulo-, vastike- ja kulutietojen syöttöä, vaan niitä voisi päivittää vain niiden asuntojen osalta, joissa on merkittäviä muutoksia.
Tätä voi käytännössä kokeilla ainakin tällaisen polun kautta: OmaVerossa Etusivulta Henkilön tulovero => Verokortti ja ennakkovero 2023 => sieltä klikataan ”Veroilmoitukset ja verotustiedot” => sieltä klikataan ”Verokortit ja ennakkovero” => sieltä klikataan ”Valitse koko hakemus” => sieltä klikataan toinen vaihe ”esitäytetyt tulot ja vähennykset”, jonka alta löytyy vuodelle 2023 (siis kuluvalle vuodelle) sijoitusasuntokohtaiset tiedot, joiden pohjalta ennakkoverot on määritelty. Jos vuokranantajana maksaa ennakkoveroja ja toteuttaa vaikkapa johonkin sijoitusasuntoon 15 000 euroa maksavan täysremontin, voi käydä syöttämässä nämä kustannukset sen sijoitusasunnon tietoihin, johon remontti kohdistuu ja lähettää päivitetyt tiedot verottajalle OmaVerossa. Oma Vero ilmoittaa heti, miten ennakkoverot muuttuvat ja pienellä viiveellä muutokset näkyvät pankkitilin tulevien e-laskujen summissa vastaavasti. Jos olisi jo maksanut ennakkoita esimerkiksi vuoden 2023 tammikuusta lokakuuhun, ja käy syöttämässä saman remontin 15 000 euron suuruiset kustannukset, voi käydä siten, että loppuvuoden osalta ennakot nollautuvat ja viikon päästä tilillä näkyy palautuksena liikaa maksetut ennakot. Loistava toiminnallinen parannus. Sanoinko jo kiitos?
Ottamalla käyttöön Suomi.fi-viestit, saa viestin, kun ennakkoveropäätös on OmaVerossa ja pääsee muutenkin eroon kaikesta verotukseen liittyvästä paperipostista.
Lopuksi
Suosittelen jokaisen asuntosijoittajan rakentamaan oman Excel-, Numbers- tai jonkun muun taulukkolaskelmansa. Se voi tuntua tuskaiselta, jos sitä ei ole koskaan tehnyt, mutta laskentakaavat ja termit oppii siinä sivussa, kun taulukkoa rakentaa. Kun kaavat on opittu, sitten on helppo siirtyä käyttämään jotain verkkopalvelua, jos omien taulukkojen käyttö tökkii. Mikäli huomaat tässä jotain virheitä tai sinulla on parannusehdotuksia tekstiin, laita ihmeessä kommentteihin ja päivitän tekstiä.
Suomen Vuokranantajat järjesti jäsenilleen ”Vuokratulojen verotus ja veroilmoitus” -webinaarin 1.3.2023, jonka tallenne ja aineisto löytyvät jäsensivuilta kohdasta ”Koulutusmateriaalit ja tallenteet” => ”Webinaarit”.
Tuoretta sisältöä:
“Asunnot elämäntapana” -strategia Milja Kettula Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #247
Asuntosijoittaja pohtii, mitä keskuspankkipuun ja -kuoren välissä tapahtuu? – Tiistaiaudio #262
Matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa – Blogi #350
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Sijoitusasunnot, Peab, Suomen Vuokranantajat ja If.
Milja Kettula on tamperelainen elämäntapanaan asuntoalaa elävä ja hengittävä ihminen.
Milja on yrittäjä, suunnittelija, vuokranantaja ja flippaaja. Hän omaa teoreettisen koulutuksen ja käytännön osaamisen useammasta näkökulmasta sisustusartesaanista rahoitukseen ja LKV-tutkintoon. Putkimiehen tutkintoa ehkä ei ole tulossa.
Osassa 1 kuljettiin Miljan tarinaa ja kävimme muun muassa seuraavia asioita ja tapahtumia Miljan matkan varrelta:
- Miljan tarinaa, kuinka monimuotoisesti hän on opiskellut ja opetellut käytännössä asuntoihin liittyviä taitoja.
- Miten lopulta myös sijoittamisnäkökulma tuli mukaan?
- Mitä kaikkea on kuulunut Miljan ”Asu remontin keskellä 2 vuotta, Flippaa ja Toista” -strategiaan?
- Mitä kaikkea Milja on tehnyt, kun omarahoitusosuudet tai remonttirahat olivat tiukoilla?
- Miten putkiremonttin etenemiseen voi pistää vauhtia ja jämäkkyyttä?
- Mitä rakennusliikkeessä työskentely opetti?
Nyt jatketaan ja keskustelun all on monen monta asiaa, joiden joukossa ainakin nämä:
- Mitä kaikkea pienemmän grynderin hankkeet pitävät sisällään?
- Miksi kaikki seinät on niin usein valkosia?
- Mikä voisi olla “Uudisasunnon lisäarvoflippaus” -strategia?
- Itse tekemisen hyötyjä ja haittoja.
- Minkälainen rakennusliikkeen työilmapiiri oli naiselle?
- Tappara vai Ilves?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 5 uutta kirjoitusta – Kaakelimaalia kylpyhuoneeseen ja asunto paremmin vuokralle
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Ostan Asuntoja 