Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353

Toissa viikonloppuna päivitin ja julkaisin vuosittaisen Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351 -kirjoituksen. Siinä käydään läpi kaikki yksityisen vuokranantajan ja asuntosijoittajan verotukseen liittyvät asiat ja miten ne veroilmoituksessa toimivat. Sieltä löytyy myös linkit verottajan ohjeisiin. Julkaisin kirjoituksen myös Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Tiistaiaudio #263 -puheformaatissa. Sen voi kuunnella ensin ja palata sitten kirjoituksen pariin niiltä osin, kun tarvitsee selvennystä ja linkkejä.

Tässä kirjoituksessa käyn läpi OmaVero -palvelun käyttöä vuokranantajan ja asuntosijoittajan veroilmoituksen tarkastamisessa, päivittämisessä ja keskeneräisenä tallentamisessa. Mikäli vielä et ole käyttänyt OmaVero -palvelua, kannattaa ehdottomasti ottaa hyppy ja siirtyä käyttämään sitä. Positiivisella ”minäkin pystyn” -asenteella onnistuu suurella todennäköisyydellä. Käyttäjien tyytyväisyys palveluun on korkea ja jo vuoden 2019 veroilmoituksen päivittämisessä käytettävyys ja helppous olivat hyvällä tasolla, joka on entisestään vain parantunut joka vuosi.

Tämä ohje on tehty tavallisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia varten, joilla ei ole minkäänlaisia tietoteknisiä erityistaitoja. Mikäli osaa käyttää verkkopankkia, kaikki tässä mainitut asiat on täysin mahdollista oppia, mikäli haluaa tehostaa omaa ajankäyttöään. Mikäli olet tähän asti tehnyt kaiken veroilmoitukseen liittyvän paperilla ja kynällä ja myös vuokraustoimintaan liittyvä tieto on perinteisissä mapeissa, viimeistään nyt kannattaisi alkaa siirtymään käyttämään teknologiaa ja opettelemaan toiminnan tehostamista sitä apuna käyttäen.

Yhteen sijoitusasuntoon liittyvien tietojen syöttämiseen menee OmaVerossa noin minuutti, mikäli tiedot on säännöllisesti vähintään kuukausittain tarkistanut ja päivittänyt omaan asuntokohtaiseen seurantataulukkoonsa tai johonkin työkaluun, joita on yhä enemmän tarjolla. Vastuullisuudesta puhutaan paljon, ja välillä puhe on aika vastuutonta. Vuokranantaja voi tehdä yhden vastuullisuusteon siirtymällä OmaVeron käyttäjäksi. Ottamalla käyttöön Suomi.fi-viestit, saa viestin, kun ennakkoveropäätös on OmaVerossa ja pääsee muutenkin eroon kaikesta verotukseen liittyvästä paperipostista ja sen tulostamisen, lähettämisen, kuljettamisen ja jätepaperikäsittelyn ympäristöhaitoista. 

---

Yleistä

Tätä päivitettäessä kaikkien esitäytetyt veroilmoitukset ovat OmaVerossa. ”Maalis-huhtikuun vaihteessa” -aikataululupaus toteutui konkreettisesti omalta osaltani 25.3.2023, mikä oli viikkoa aikaisemmin kuin vuosi sitten. Tässä kirjoituksessa ei viitata paperiversioon tai -lomakkeisiin millään tavalla.

Esitäytettyä veroilmoitusta voi katsella sekä tietokoneen ja tabletin selaimessa että PDF-muodossa paperille tulostamatta. Sen voi tallettaa PDF-muotoon pilvipalveluun, jolloin sitä voi tarkastella ajasta ja paikasta riippumatta millä tahansa päätelaitteella käyttöjärjestelmästä riippumatta. OmaVeroon kirjaudutaan verkkopankkitunnusten avulla tunnistautuen. Kirjautumisen jälkeen etusivulla näkyy jokaiselle oma päivämäärä, mihin mennessä korjaukset on oltava tehtynä. Vaihtoehtoiset päivät ovat 9.5., 16.5. ja 23.5.2023. Hyvin perusteluin voi hakea ja saada lisäaikaa ja hakemuksenkin voi tehdä OmaVerossa.

Yllä mainitut päivämäärät ja yleisohjeet täydentämiseen ja muokkaamiseen löytyvät osoitteesta vero.fi/veroilmoitus. Ohjeet ovat hyvät ja selkeät.

Yllä olevaa ohjekuvaan löytyy linkki edellisestä linkistä ja tästä. Mikäli et ymmärrä jotain asiaa tämän kirjoituksen jälkeen, lue linkin takaa löytyviä ohjeita rauhallisesti. Säästät aikaa ja energiaa ja pysyt paremmalla tuulella. Kun olet kirjautunut OmaVero -palveluun, sen sisältä löytyy joka kohdasta alla olevia laatikoita, joista klikkaamalla aukeaa lisäohjeita tarjoava luukku.

Tarkista ensin asuntosijoittajan taustatiedot ja lisää varallisuustiedot (vaihe 1)

Esitäytetty veroilmoitus on jaettu 5 vaiheeseen, joista ensimmäinen on ”Taustatiedot”. Tästä kohdasta löytyy varallisuustiedot, jonka alta löytyy kaikki asuntosijoittajan vuoden 2022 lopussa verohallinnon tiedossa olleet omistukset, joita voivat olla asunto-osakeyhtiöiden osakkeet, kiinteistöt ja sijoitusyhtiön osakkeet.

Tarkista nämä tiedot. Sieltä pitäisi löytyä oikea määrä asunto-osakeyhtiöiden osakkeita Y-tunnuksineen. Mikäli olet hankkinut uuden sijoitusasunnon asunto-osakeyhtiöstä verovuoden 2022 lopulla, joka ei vielä listassa näy, se lisätään tässä vaiheessa ”Lisää uusi varallisuustieto” -painikkeen kautta. Kiinteistövarallisuuden lisäykset ja muutokset ilmoitetaan kiinteistöveroilmoituksessa.

Omistamaani yritystä ei vuonna 2022 varallisuudessa näkynyt, vaikka sen aikaisempien vuosien veroilmoituksiin olin lisännyt, joten pikaisesti lisäsin sen tiedot kohdassa “Muu varallisuus”. Siellä ei ole mitään määrämuotoisia kenttiä, johon esimerkiksi yrityksen nimen ja Y-tunnuksen voisi syöttää eli, kuten vuosi sitten arvelin, sama tieto pitää syöttää taas uudestaan.

Mikäli täydensit tai muutit tietoa, sen voi tallentaa ”Tallenna keskeneräisenä” painikkeella, joka löytyy jokaisen vaiheen alalaidasta. Täydentämistä voi jatkaa heti tai myöhemmin. Mikäli käytät läppäriä ilman virtalähdettä, käy tallentamassa työsi toistuvasti, koska OmaVero ei tee jatkuvia taustatallennuksia. Myös internet-reitittimet tekevät välillä päivityksiä, joka katkaisee internetyhteyden, jolloin tehty työ menetetään. ”Edellinen”- tai ”Seuraava” -painikkeiden avulla veroilmoituksessa liikkuminen ei tee tallennuksia, muttei myöskään kadota tallentamatonta tietoa.  Oheisessa kuvakaappauksessa on tärkeää tietoa sellaisille, jotka täydentävät tietoja useamman istunnon aikana ja joiden täydennysaikaikkuna saatta olla yli 2 viikkoa ja väliin saattaa tulla 2 viikon jakso, ettei tee täydennyksiä. Varmistuksena kannattaa täydennyssession päätteeksi käydä lähettämässä veroilmoitus. Näitä ”lähetyksiä” voi siis tehdä useamman kerran ja lähetettyjä tietoja voi myös korjata määräpäivään asti.

”Taustatiedot” -tarkastus- ja täydennysvaiheen jälkeen lähdetään tekemään normaalia asuntosijoittajan veroilmoitusrutiinia.

Esitäytetyt tulot ja vähennykset – vuokratulot ja tappiot (vaihe 2, Tulot) 

Vaiheessa 2 ilmoitetaan vuokratulot ja -tappiot. Jos olet ilmoittanut vuokratuloja aiemmin veroilmoituksessasi, ne näkyvät tässä vaiheessa valmiina asunnon tietojen sekä vuokratulojen ja kulujen osalta. Myös verovuoden 2022 lopulla ostetut sijoitusasunnot, joista on tehty varainsiirtoveroilmoitus netissä, pitäisi näkyä tässä. Mikäli on vuoden 2022 aikana käynyt päivittämässä vuokralaistietoja, vuokratuloja ja -kuluja, tältä osin myös vuokralaistiedot näkyvät valmiina. Tässä vaiheessa voit korjata tietoja tai ilmoittaa uusia vuokratuloja.

Seuraavaksi ilmoitetaan vuokralaisen tai vuokralaisten tiedot. Vuokralaisesta kysytään henkilötunnus tai Y-tunnus, mikäli kyseessä on yritys, mutta tämä ei ole pakollinen tieto. Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Vuokralaisen henkilötunnusta kysytään verovalvonnallisista syistä eli voi olla tilanteita, joissa vuokralainen täytyy tunnistaa ja henkilötunnus/y-tunnus on paras tunniste. Se ei toistaiseksi ole pakollinen tieto. Jos vuokralaisen henkilötunnus jossakin vaiheessa muuttuu pakolliseksi tiedoksi, siitä tiedotetaan”.

Jos kohteessa on ollut useita lyhytaikaisia vuokralaisia, merkitään Nimi-sarakkeeseen ”Useita vuokralaisia”. Nimet on löydyttävä omista muistiinpanoista, jotta ne voi pyydettäessä kertoa verottajalle. Itse suosittelen vuokraseurantataulukoiden, tietoturvalainsäädäntöä noudattaen, päivittämistä siten, että niissä on henkilötunnus tai vuokralaisyrityksen Y-tunnus valmiina vuokralaisen nimen ja vuokra-ajan lisäksi, jotta se on jatkossa tarvittaessa helppo täyttää tai kysyttäessä verottajalle toimittaa. Kun ensimmäisen vuokralaisen nimen on syöttänyt, tabulaattorin tai enterin painalluksella tulee vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivien oletusarvoiksi koko vuosi. Mikäli vuokralainen on vaihtunut kalenterivuoden aikana, ilmoitetaan jokaisen vuokralaisen nimi ja vuokra-aika erikseen.

Vuokrauksen tulot ja kulut ilmoitetaan asuntokohtaisesti. Vuokratulo ja maksetut vastikkeet ja vesimaksut ilmoitetaan könttäsummina koko vuoden osalta. Myös muut vuokratuloon kohdistuvat kulut ilmoitetaan könttäsummana eikä niitä voi eritellä veroilmoitukseen. Näiden kulujen syntymiseen liittyvät muistiinpanot – minulla asuntokohtainen taulukko – ja kuitit – minulla skannattuna Evernotessa asuntokohtaiseen kansioon – säilytetään, jotta ne voi pyydettäessä perustella ja toimittaa verottajalle. Säilytysaika on 6 vuotta.

---

Ostan Asuntoja Podcastin pitkäaikainen sponsori Flatco kehittää jatkuvasti omaa palveluaan myös verottajan kanssa yhteistyössä: ”Flatco auttaa jäsentämään vuokraustoiminnan tulot ja menot sekä erilaiset verovähennykset. Flatcosta saat OmaVero -lomakkeen mukaisen raportin. Raportista luvut voidaan kopioida suoraan OmaVero -palveluun.”

---

Minulta verottaja on aina pyytänyt lisäselvitykset isoista asuntoremonteista. Jos olen maksanut taloyhtiölainan kerralla pois ja vähentänyt sen vuokratuloista, verottaja on aina pyytänyt isännöitsijän vahvistuksen, että suoritus on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. 

Tulonhankkimislainojen korot ovat poikkeus eikä niitä ilmoiteta asuntokohtaisesti.  Pääomavastike, joka on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi eli on ns. ”tuloutettu”, voidaan vähentää vuokratulosta. Pääomavastike voi olla myös rahastoitu, jolloin sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Vuokranantajan pitää itse tietää, onko pääomavastike (korjausvastike, rahoitusvastike) tuloutettu. Mikäli tätä ei tiedä, tiedon antaa isännöitsijä.

Jos omistaa vain osan vuokratusta kohteesta, ilmoitetaan pelkästään oma osuus vuokratuloista ja niihin kohdistuvista kuluista. Sillä ei ole merkitystä, kuka on kulun maksanut, vaan ne ilmoitetaan omistusten suhteessa.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 6 uutta kirjoitusta – Kaakelimaalia kylpyhuoneeseen ja asunto paremmin vuokralle

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

---

Pieni tehostamisvinkki: Omissa asuntokohtaisissa seurantataulukoissani on vuokrasuhteiden alkamis- ja päättymispäivämäärät ja vuokralaisten nimet valmiina eli OmaVerossa täyttäminen käy nopeasti niistä kopioimalla. Pariskunnan ollessa vuokralaisena, ensimmäisen kentän voi kopioida vasemmassa reunassa olevan toiminnon avulla (2 pientä päällekkäistä neliötä), mikä säästää aikaa.

Vuokratulojen, vastikkeiden ja muiden kulujen ilmoittaminen onnistuu “copy paste” -toiminnoilla nopeasti omista taulukoista. Vuoden 2021 verotuksen osalta OmaVerossa ollut pieni bugi, jossa osakehuoneistojen järjestys muuttui satunnaisesti sen jälkeen, kun oli tallentanut tiedot, on korjattu. 

HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen asunnon tietojen syöttämisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.

Mikäli on jo saanut vuokratuloja, mutta uusi sijoitusasunto ei vielä ole verottajan tiedossa (se on hankittu ja/tai siinä on aloitettu vuokraustoiminta ja/tai se on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 2022 aikana), ilmoitetaan sen tiedot vaiheessa 2 ”Lisää uusi vuokratulo” -painikkeen kautta. Asunto-osakeyhtiön nimi ja Y-tunnus ovat kysyttävien tietojen joukossa, joten ne kannattaa varata valmiiksi käsille. Tieto löytyy esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta tai yhtiöjärjestyksestä. Sekä asunto-osakeyhtiön nimi että Y-tunnus on merkitty pakollisiksi tiedoiksi, mutta vain toinen riittää. Kun on kirjoittanut esimerkiksi asunto-osakeyhtiön nimen, Y-tunnukselle varattu kenttä muuttuu ei-pakolliseksi.

Verottajan omilta sivuilta löytyy selkeät ”Ilmoita vuokratulot veroilmoituksessa” -ohjeet kuvakaappauksineen.

Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Luovutusvoitot (vaihe 2, Tulot)

Jo verottajan tiedossa olevat luovutukset on merkitty tähän vaiheeseen. Jos korjaat tietoja, valitse linkki, jossa lukee kyseinen omaisuus. Jos näet vain osan luovutuksista, lisää puuttuvat tiedot valitsemalla painike ”Lisää uusi luovutus”.

Joskus oman kotina olleen , mutta vuokraustoiminnan käyttöön otetun sijoitusasunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyy samanaikaisesti:

• on omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
• on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta

Muissa tapauksissa myynnistä saatu voitto verotetaan pääomatulona ja tappion voi vähentää ensisijaisesti kyseisen verovuoden luovutusvoitoista. ”Asunnon myynti” -ohjeesta löytyy lisää tietoa eri tilanteista. Mikäli asuntosijoittaja myy sijoitusasuntonsa, tiedot luovutuksesta ilmoitetaan tässä kohtaa OmaVerossa. Vuokranantajille teroitetaan toistuvasti, milloin pääomavastikkeita ja asuntoremonttien kustannuksia voi vähentää vuokratuloista. Nyt pitäisi olla tallella ne tiedot, joita ei saanut vähentää vuokratuloista, jotta ne voi lisätä hankintahintaan tai vähentää kuluna myyntivaiheessa:

• hankintahinta
• omistusaikana maksetut rahastoidut taloyhtiölainaosuudet
• ennen vuokraustoiminnan käytön alkamista tehdyn remontin kustannukset, joita ei voinut vähentää vuokratulosta
• perusparannusmenot
• muut hankintaan ja myymiseen liittyneet menot, kuten varainsiirtovero, välittäjän palkkio ja matkakulut

Moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja suunnittelee pitävänsä asunnon vuokraustoiminnan käytössä ikuisesti ja ajattelee vain kasvattavansa sijoitusasuntosalkkuaan. Siksi olisi erityisen tärkeää tallentaa nämä tiedot, jos kuitenkin 15 vuoden päästä päättäisi myydä sijoitusasuntonsa. 

Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Velan korot (vaihe 2, Vähennykset)

Asuntosijoittajan veroilmoituksen yksi vuosittainen tärkeä tarkastustehtävä on ”tulonhankkimisvelka vs. muu velka” -tarkastus. Minulla oli vuonna 2019 esitäytetyssä veroilmoituksessa 2 uutta tulonhankkimislainaa, jotka oli “muun velan korot” -kategoriassa vuokratuloista koroiltaan vähennyskelvottomina. Vuoden 2019 veroilmoituksessa muutin nämä tulonhankkimisvelaksi, tarkistin muutoksen onnistumisen 2019 verotuspäätöksessä ja nämä velat olivat nyt valmiiksi “tulonhankkimisvelan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelpoisena. Tämä tarkistusvaihe osoitti saman vuoden 2020 esitäytetyssä veroilmoituksessani eli vuonna 2020 otettu 1 uusi pankkivelka oli “muu velka” -kategoriassa. Ja taas 2021 ja 2022 uusi tulonhankkimisvelka oli ”muu velka” -kategoriassa.

Tämän muutoksen voi tehdä itse ja se pitää tehdä itse, jos haluaa hyödyntää korkojen verovähennysmahdollisuuden vuokratuloista. Älä kiukuttele pankin lainavirkailijallesi asiasta, jolle hän ei voi mitään.

Kun käyt lainat läpi, jokaisen lainan lopussa on uusi ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -laatikko. Olen aikaisempina vuosina jokaisen tulonhankkimislainan yhteyteen jo kirjoittanut ”asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta”, joka kattaa esimerkiksi uuden sijoitusasunnon hankinnan, asuntoremontin ja taloyhtiölainan kertasuorituksen rahoittamistarpeet. Nyt lisäsin tämän tiedon ainoastaan siihen yhteen uuteen ”muu laina” -kategoriassa olleeseen lainaan, jonka muutin tulonhankkimislainaksi. Mikäli verottaja haluaa lisätietoja, tämä tulee niitä kysymään eli lainojen käyttötarkoituksista kannattaa pitää muistiinpanoja.

Mikäli tulonhankkimisvelat ovat yksiselitteisesti sijoitusasuntokohtaisia, kannattaa kenttään kirjoittaa esimerkiksi ”sijoitusasunnon osto Riskitie 1 A 1, As Oy Altistunut”. Kun/jos jossain vaiheessa kaikki vakuudet menevät yhteen nippuun ja jälleenrahoitus astuu kuvaan, silloin velan kohdentaminen ei ole enää näin yksiselitteistä.

Mikäli on laittanut omistusasunnon vuokraustoiminnan käyttöön kesken kalenterivuoden, asuntoon kohdistuva omistusasuntolaina muuttuu vuokrasopimuksen alkamispäivästä alkaen tulonhankkimislainaksi, jonka korot voi vähentää vuokratuloista samasta päivästä alkaen. Jos oma koti on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 1.5.2022, 33,33% velasta kohdistuu omistuasuntolainaksi ja 66,66% tulonhankkimislainaksi. Tammi-huhtikuun korot eivät ole vuokratuloista verovähennyskelpoisia, mutta touko-joulukuun korot ovat. Mikäli asunto jää pysyvästi vuokraustoiminnan käyttöön, vuoden 2023 verotuksessa pitää muistaa käydä tekemässä muutokset siten, että velka kohdistuu 100 % tulonhankkimislainaksi. Mikäli teit vastaavan osittaisjaon 2021 veroilmoituksessa, käy nyt tekemässä sama muutos. ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -kenttään voi selittää päivämäärät ja muutoksen syyn.

Minulla on ollut korollista myyjän myöntämää rahoitusta, joka täytyy joka vuosi manuaalisesti lisätä uudestaan.

Kun itse lisää velan, on velan tunnus pakollinen tieto. Koska meillä ei mitään tunnusta myyjän kanssa velalle ollut määritelty, lisäsin siihen numeron “1”, koska tämä on ensimmäinen korollinen myyjän myöntämä tulonhankkimisvelkani ja niin edelleen.

Minulla oli myös korottomia myyjän myöntämiä tulonhankkimisvelkoja, mutta niitä ei tarvitse ilmoittaa.

HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.

Muut tulot – luovutusvoitot ja muut pääomatulot (vaihe 3)

Jos esitäytetyissä tiedoissa ei edellisessä ”Esitäytetyt tulot ja vähennykset” -vaiheessa näy mitään luovutuksia, lisätään ne tässä ”Muut tulot” -vaiheessa. Kohdassa ”Luovutusvoitot ja -tappiot” valitaan ”Kyllä” ja sen jälkeen painike ”Lisää uusi luovutus”.

Asuntosijoittajan kannalta tästä kohtaa löytyy muut pääomatulot, joita voivat olla

• Luovutusvoitot; sijoitusasunnon myynnistä aiheutunut voitto tai tappio*
• Muut pääomatulot; korkotulot yksityisesti annetuista lainoista (jos olet myöntänyt korollista myyjän rahoitusta ostajalle myydessäsi sijoitusasuntoa)

* Oletusarvoisesti voisi olla niin, että jos on esimerkiksi joulukuussa 2022 myynyt sijoitusasunnon, joka ei vielä näy vaiheessa 2, tässä vaiheessa 3 pitää esitäytettyyn veroilmoitukseen korjata tieto kyseisessä kohdassa valitsemalla ”Kyllä”, jonka jälkeen täydennetään kaikki tiedot aukeavaan valikkoon. 

Muut vähennykset – muut pääomatuloista tehtävät vähennykset (vaihe 4)

Vaiheen 4 ”Muut vähennykset” valikoista löytyy ”Muut pääomatuloista tehtävät vähennykset” -kohta, johon syötetään verovuodesta 2018 alkaen vain yksi kokonaissummaluku. Muista kuitenkin säilyttää könttäsumman takana olevat erittelyt, koska niitä voidaan kysyä siinä vaiheessa, kun verottaja käsittelee veroilmoituksella annettuja tietoja. Sen jälkeen on kohta “Selvitys vähennettävistä menoista” laatikko, johon selvitys tulee kirjoittaa.

Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Jos vuokraustoiminta on laajaa, tuohon kohtaan voi merkitä koko vuokraustoiminnan yhteisiä menoja, joita on hankala kohdistaa mihinkään tiettyyn huoneistoon. Sellaisessa tapauksessa ”selvitys vähennettävistä menoista” -kenttään voisi kirjoittaa vaikka vain ”vuokraustoiminnan yhteiset menot”. Jos näistä tarvitaan verotusvaiheessa tarkempia tietoja tai erittelyä, sitä pyydetään samaan tapaan kuin asuntoihin kohdistettavista muista kuluista”.

Koska minulla on toiminnan laajuudesta johtuen suhteellisen korkeat “muut pääomatuloista tehtävät vähennykset”,  ilmoitan selvityskenttään lisäperusteluja noin 300 sanan mittaisella tekstillä, joka minulla on tallella aikaisemmilta vuosilta ja jota tarvittaessa päivitän ja muokkaan. Tekstin loppuun lisäsin 5 suurinta yksittäistä kulua (esimerkiksi työhuonevähennys, uuden tai järjestellyn tulonhankkimislainan toimitusmaksut, Suomen Vuokrantajien jäsenmaksu) selityksineen. Tästä tuli yhteensä noin 350 sanan teksti, jonka kopioin selvityskenttään.

Mitä paremmin perustelee tietyn kulun liittymisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kautta pääomatulojen hankkimiseen, sitä todennäköisemmin verottaja ne myös hyväksyy erillistä selvitystä pyytämättä. Lisäajatuksia siitä, mitä vähennyksiin voisi kuulua, löytyy Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351 -kirjoituksesta.

Pieni tehostamisvinkki: Asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan ollessa pitkäjänteistä, tämä selvitysteksti pysyy pääosin samana vuodesta toiseen. Tallenna tämä selvitysteksti erilliseen tiedostoon ja päivitä sitä tarvittaessa vuodesta toiseen veroilmoitusta tehdessäsi. Kopioi teksti selvityskenttään. 

HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.

Muut vähennykset – alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle (vaihe 4)

Asuntosijoittaja voi saada alijäämähyvitystä, jos pääomatuloista tehtävät vähennykset ovat suuremmat kuin pääomatulot. Alijäämähyvitys on vähennys, jonka Verottaja tekee automaattisesti ansiotulojen verosta. HUOM! Vähennys tehdään verosta eikä ansiotulosta.

Alijäämähyvityksen lapsikorotusta ja/tai siirtoa puolisolle verottaja EI tee automaattisesti, vaan sitä/näitä pitää vaatia vaiheessa ”Muut vähennykset”. Valitse ”Kyllä” -kohdassa ”Alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle”, jossa ilmoitetaan alaikäisten lasten määrä ja/tai valitaan siirto puolisolle.

Moni aloitteleva tai verosuunnitteluopiskelun laiminlyönyt asuntosijoittaja voi tietoisesti välttää isojen asuntoremonttien tekemistä luullen, että vuokratulot eivät millään riitä kattamaan vuosikorjauskustannuksia ja täten verovähennykset jäävät hyödyntämättä. Pienellä opiskeluvaivalla huomaa, että luulo on väärä, ja remontin kustannuksiin löytyy useampia vähennyskeinoja kuluvan ja tulevien vuosien verotuksessa, vaikka juuri kustannusten syntymisvuonna ei pääomatuloja olisikaan vastaavaa määrää.

Tallennustavat – Esikatsele ja lähetä (vaihe 5) 

Valtaosa asuntosijoittajista ja vuokranantajista ei tee muutoksia yhdellä istuntokerralla. Tietoja voi lisätä ja korjata useita kertoja aina veroilmoituksen määräpäivään asti.

Tallennusvaihtoehtoja on kaksi.  Ensimmäinen vaihtoehto on yllä jo useamman kerran mainittu ”tallenna keskeneräisenä” -toiminto. Näin tallennetut tiedot säilyvät 2 viikkoa. Jos palaa vaikka 3 päivän kuluttua jatkamaan täydentämistä ja taas käyttää ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa, tämä tallennus aloittaa uuden 2 viikon jakson. Muista lopuksi ”lähettää” veroilmoitus viimeistään määräpäivänä, jotta tiedot välittyvät Verohallinnolle.

Toinen vaihtoehto on ”lähettää” veroilmoitus aina, kun on lisännyt tai korjannut tietoja. Kun tiedot on täydennetty, muokattu ja tarkistettu kokonaisuudessaan, sitten valitaan ”lähetä”. Jos haluaa muuttaa tietoja tai ilmoittaa niitä lisää, avataan veroilmoitus uudelleen täydennettäväksi.

Aina kun on ”tallentamalla keskeneräisenä” tai ”lähettämällä” ilmoittanut tietoja tuloista ja vähennyksistä, ne näkyvät esitäytettyinä tietoina välittömästi, vaikka kirjautuisi OmaVerosta ulos ja heti uudestaan sisään.  Itse käytän ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa istunnon sisällä jokaisen asuntokohtaisen tiedon syöttämisen jälkeen akun loppumisen, sähkökatkon tai internetyhteyden katkeamisen varalta. Istunnon päätteeksi tallennan sen päivän työn ”lähetä” -toiminnolla. Tämä varmuuden vuoksi, jos sattuisi huomaamatta käymään niin, etten jatkakaan täydentämistä 2 seuraavan viikon aikana ollenkaan, jolloin menetän tehdyn työn.

Yhteenveto ja lisätietoa

2.4.2023 palautteeni OmaVero Palveluomistajalle: Suurkiitokset taas koko OmaVero -tiimille” – enää en keksi mitään bugeja tai parannettavia toiminnallisuuksia. 

Oletan, että jatkossa erilaisten järjestelmätoimittajien kanssa tulee rajapintoja OmaVeroon, jolloin prosessi tehostuu entisestään.

Mikäli lukijana löydät ohjeista virheitä tai parannettavaa, ole yhteydessä ja korjaan ja täydennän kirjoitusta mielelläni.  Mikäli tästä oli hyötyä, pistä kirjoitus rohkeasti jakoon omaan verkostoosi ja sosiaaliseen mediaan, jotta mahdollisimman moni hyötyisi siitä.

---

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta. Kurssin tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen.

---

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

---

Tuoretta sisältöä:

Yrittäjänä asuntosijoittajien ja vuokralaisten arjessa Johanna Manner Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #249

SMART -tavoitteet vai 10X – Tiistaiaudio #264

5 oppia, jotka tulet asuntosijoittajana saamaan halusit tai et – Blogi #352

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

Ostan Asuntoja TikTok