5 oppia, jotka tulet asuntosijoittajana saamaan halusit tai et – Blogi #352
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
Julkaisin Asuntosijoittaja pohtii, mitä keskuspankkipuun ja -kuoren välissä tapahtuu? – Tiistaiaudio #262, jossa yritin kuvata sitä, kuinka haastavassa paikassa keskuspankkiirit ovat. Talletuspakoa voisi hidastaa ohjauskorkojen nopealla ja välittömällä pudotuksella, joka voisi rauhoittaa pankki kerrallaan “kaikki on hyvin” leviävän pankkiongelman. Mutta se voisi samalla toimia massiivisena talouden kannustimena, joka johtaisi inflaation kiihtymiseen.
Talouden erilaisissa sykleissä tuottavuuden muutokset, pandemiatoimien aiheuttamat tilaustoimitusketjujen epätasapainot, sodat, työvoimapula ja vihreän siirtymän poliittiset pakkotoimet voivat aiheuttaa erilaista tuottaja- ja kuluttajahintojen nousua ja laskua.
Rakenteellinen inflaatio, ei siis syklin mukana elävät hintojen laskut ja nousut vaan rahan määrän lisääntyminen ja pitkäkestoiset muutokset tuottavuuskehityksessä, ajavat pysyvämpiä hintatasojen muutoksia.
Tällä hetkellä ollaan tilanteessa, jossa isännöintiliitto varoittelee taloyhtiöitä kustannusten nousupaineista. Ensin tuli materiaalien ja energian hintojen jyrkkä nousu. Sitten tuli korkojen jyrkkä nousu. Eläkkeisiin on tullut korotukset. Nyt käydään läpi vaihetta, jossa eri ammattiryhmille neuvotellaan palkankorotukset.
Turun kaupungilla loppui rahat pitää luistelukenttiä kunnossa maaliskuun pakkaskelien aikana. Tampereen ratapihalla odotetaan lapiot kädessä rahattoman Suomen valtion vihreää valoa käynnistää seuraava junaliikenteen kehittämisvaihe. Samalla kuvitellaan, että turkulaisillakin kuten kaikilla muilla suomalaisilla on varaa tehdä EU-pakolliset energiaremontit, maksaa miinusmerkkiset sote-säästöt, hiilinielusakot ja ennallistaa metsiä.
Kukaan ei tiedä, kuinka pitkään järjettömyys jatkuu ja milloin sen pohjat saavutetaan. Mitä pidempään tilanne jatkuu, sitä useampi asuntosijoittaja joutuu oppimaan käytännön kautta, kuinka asuntosijoittaminen toimii vastatuulessa. Yritän 5 eri otsikon kautta kuvata näitä oppeja, joiden voima ja kesto on itselleni vielä epäselvää.
1. Vuokratuotto-% oli 3,5 ja korko-% on nyt 4,5
Nollakorkojen ja hyvän rahoituksen saatavuuden aikana tuntui siltä, että mukaan on pakko päästä. Jos lähti mukaan 4,5 %:n tuottovaatimustasolla, pääsi hienoihin verottomiin jälleenrahoitusarvoihin tai maksamaan mukavia myyntivoiton veroja markkinahintojen nousun myötä, kun samoilla markkinoilla laskettiin tuottovaatimuksia 3,5 %:in.
Asuntosijoittamisoppeja kirjoitettiin uusiksi ja toistettiin sääntöä, jossa kerrottiin “mitä korkeampi vuokratuotto-%, sitä suurempi riski”. Matalan vuokratuotto-%:n markkinoilla oli luvassa nousevia markkinahintoja ja varmaa vuokralaisen löytymistä.
Kysynnän ja tarjonnan epätasapainoilla ei tuntunut enää olevan merkitystä. Tilastokeskuksen tilastot, jotka toistivat viestiä, joissa markkinavuokrat nousevat hitaammin kuin asuntojen hinnat, kertoivat sitä, että vuokralaiset eivät jostain syystä olleet valmiita maksamaan asuntojen hintojen tahdissa nousevia vuokria.
Jos on ostanut matalatuottoisia sijoitusasuntoja muuttuvakorkosilla lainoilla, opiskelee parhaillaan sitä, miten asuntosijoittaminen toimii, kun vuokratuotto-% oli 3,5, tulonhankkimislainan tai taloyhtiölainan korko on nyt 4,5 %, ja terveellisen puhtaan ruoan hinta on +10%. Isännöintiliitto ei turhaan varoittele hoitovastikkeiden nousupaineista. Absoluuttisina euroina hoitovastikenousut ovat toistaiseksi pieniä korkojen nousueuroihin verrattuna.
Minullakin on uudisasuntoja salkussa ja koen käytännössä rahoitusvastikkeiden nousun. Minulla on myös 10 %:n vuokratuoton asuntoja ja kiinteäkorkoisia lainoja, joiden avulla pysyn ainakin pidempään hengissä, jos järjettömyys jatkuu.
2. Sopeutuminen tapahtuu varmasti, eikä sitä vastaan voi taistella
Seuraan asuntomarkkinoiden tietoja aika paljon. Jo pitkään moni alan toimija on jakanut erilaisia uutisia liittämällä siihen “jos jotain positiivista hakee…” -muutosvastarintalausekkeen. Mitä pidempään ajattelee näin, sitä vaikeampaa sopeutuminen tällaiselle henkilölle on.
Jos luulee kaiken palautuvan ennalleen ihan kohta, kun EU saa rahaunioninsa täydellisesti valmiiksi, sopeutuu viimeisten joukossa pakosta. Tämä ei ole mitään maailmanlopun maalailua, mutta aivan satavarmasti ammattimaiset asuntosijoittajat eivät tule käynnistämään vuokratalohankkeita eivätkä pienvuokranantajat tule ostamaan sijoitusasuntoja vuokratuotto-%:lla, jotka ovat alle kokonaiskoron.
Edellinen ei tarkoittanut sitä, etteikö kukaan näin toimisi, mutta se tarkoitti sitä, että varsinkin ammattimaiset toimijat, jotka joutuvat laskelmin osoittamaan sijoittajille ja rahoittajille jonkun kohteen hankkimisen järkevyyden, eivät siihen helposti juuri tällä hetkellä pysty. Tulevat viikot ja kuukaudet näyttävät, miten talletuspako etenee. Jos epäluottamus edelleen lisääntyy, pankit vetävät lainahanat kiinni. Jos ostat sijoitusasunnon matalalla tuottotasolla ja käytät velkavipua, osta sillä perusteella, että pystyt pitämään asunnon, jos kannattavuuden elementit jatkuisivat epäsuotuisina pidempään.
Sopeutumisen aikataulua ja suuntaa minä en osaa ennustaa, joten päähuomioni on niissä asioissa, joihin voin vaikuttaa eli nykyisten sijoitusasunto- ja lainasalkkujeni hoitamisessa ja vuokraustoiminnassa.
Näin toimien olen toivottavasti valmiina, jos ja kun hyviä mahdollisuuksia osuu kohdalle.
Tampere ympäristökuntineen toimii vuokranantajalle helppona markkinana juuri niin pitkään kuin Tampereen suosion ansiosta asuntojen kysyntä ylittää asuntojen tarjonnan. Helsingissä kesti kymmeniä vuosia sopeutua, että tultiin tilanteeseen, jossa yhden asunnon hakijoita ei ollutkaan enää 100 vaan yhdelle asunnon hakijalle on vaihtoehtoja 10.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Uusi toimitusjohtaja – Vau!
3. Asuntomarkkinat ovat syklisiä suoran viivan sijaan
1980-luvun lopussa asuin vuokralla uudiskohdeyksiössä. Yksiössä oli tietysti sauna, joka kuului tietysti jokaiseen suomalaiseen uuteen kerrostaloasuntoon. Pohjoiseen avautuvassa asunnossa oli myös iso lasittamaton parveke, joka tarjosi liian viileää varjoisaa käyttötarkoituksetonta ulkotilaa. Kuka nyt saunattomassa ja parvekkeettomassa yksiössä enää haluaisi asua. 80-luvun loppupuoliskolla nostokurki oli yleisin kaupunkilaislintu, joka kuoli sukupuuttoon 90-luvun alkupuolella.
Syklien huiput ja muutokset on helppo nähdä jälkikäteen, jolloin myös “tästäkin varoiteltiin” -jälkiviisastelu on kovin helppoa. Kun FED:in pääjohtaja vakuutteli, että “emme edes ajattele ajattelevamme ohjauskorkojen nostoa”, suomalaisille kerrottiin luotettavan tahon viesti, että korot pysyvät matalalla ainakin vuoteen 2024. Nyt on helppo sanoa, että vielä voi ohjauskorot laskea matalammaksi vuoteen 2024 mennessä. 3 viikkoa sitten oli vaikeaa.
Makrotaloustrendien pohjalta treidaaminen on oma lajinsa, jota en osaa enkä harjoita. Makrotalouden trendejä seuraavilta ja analysoivilta voi asuntosijoittaja kuitenkin ottaa ajatuksia omaan toimintaansa. Parhaat tulkitsijat osaavat ostaa sijoitusasuntoja nousuvaiheessa ja myydä viimeisetkin huipulla. Itse pystyn säätämään varovaisuusastetta, josta ei ole mitään takuuta, etteikö muuttuisi liian varovaiseksi liian aikaisin. Kun tietyn varallisuuden on saavuttanut, sijoittajalle tulee tärkeämmäksi sen säilyttäminen epävarmuustekijöiden lisääntyessä.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan mentaliteettiin kuuluu ajatus suhteellisen passiivisesta tulosta. Tätä voi opiskella ennakoivasti kirjoista ja kokeneempien sijoittajien tarinoista. Käytäntö viimeistään opettaa ennemmin tai myöhemmin, että asuntojen hinnat ja rahoituksen saatavuus heiluvat pitkällä aikajänteellä paljon enemmän kuin vuokratulot.
4. Varallisuus kasvaa pitkällä aikajänteellä omin toimenpitein
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen termiin kuuluu kaksi vahvaa sanaa, joista jälkimmäinen ei ole “myy”.
Jollain tavalla asuntosijoittajan pitää pohtia ja nähdä 10 ja 20 vuoden päähän. Minulla on Helsingin Lauttasaaressa sijoitusasunto. Siinä on montakin tekijää, jotka pohdituttavat, pitäisikö asunto myydä. Pohtiminen perustuu kuitenkin siihen, onko myyntivoiton verojen jälkeiselle pääomalle sellaista kohdetta, joka tuottaisi selkeästi paremmin.
Lauttasaaren omatonttisessa asunnossa on “pidä” -tekijän osalta sellainen ominaisuus, että Suomen pääkaupungin ydinkeskustan lähellä olevia saaria ei ole tulossa lisää. 200 metrin matka meren rantaan uimaan tai lenkille on suurella todennäköisyydellä vakio.
Helsinki-Tampere -moottoritien tai junaradan varteen rakennettavien aina kauempana Helsingin keskustasta olevien yksiöiden “pidä” -tekijä on erilainen kuin Lauttasaaren yksiön. Tampereen keskustasta 20 minuutin pyörämatkan päässä olevan yksiön “pidä” -ominaisuudet ovat joillain mittareilla houkuttelevammat. 200 metriä järven rantaan ja 20 minuuttia pyörällä keskustaan voivat tuoda passiiviseen omistamiseen kaikissa syklin vaiheissa kykenevälle paremmin tuloksen pitkällä aikajänteellä. Tästä syystä omatkin uudisasuntoni ovat Tampereen seudulla pk-seudun sijaan.
Jos on tehnyt kovasti töitä ostaakseen pitokohteen reilusti alle markkinahinnan, remontoinut asunnon hyvin hallinnoidusta taloyhtiöstä ja käyttänyt sopivasti vierasta pääomaa, on vielä paremmissa asemissa kohtaamaan syklin käännekohdat.
5. Älä menetä omia pääomia
Selkeytetään tätä ajatusta heti yksinkertaisen käytännön esimerkin avulla. Jos olisi vaikka 20 vuoden aikana tehnyt erilaisia töitä ja pistänyt sivuun 300 000 euroa, jotka olisi tasaisesti eri tavoin sijoittanut omaan asntosijoitussalkkuun, jonka markkinahinta-arvio oli vuosi sitten 4 miljoonaa euroa, tuota 300 000 euroa pitäisi varjella.
Kukaan ei tietenkään heitä riemuvoltteja, jos tuon 4 miljoonan salkun markkinahinta-arvio olisikin enää 3,8 miljoonaa euroa. Vuoden päästä se voisi olla enää 3,6 miljoonaa euroa. Ehkä se oli 3,6 miljoonaa 2020.
Asuntosijoittajien laskentakaavoissa, ihan oikein, puhutaan omasta pääomasta, joka esimerkissä olisi markkinahintojen nousun myötä ensin noussut 400 000 euroa ja sitten laskenut 400 000 euroa.
Kevään 2020 koronapaniikissa yritin varoitella ostohousuissaan kirmaavia “buy the dip” -piensijoittajia. Kaikkien rajamuuria kannattavien sankarin, länsimaiden oranssimman johtajan, myötävaikutuksella pistettiin sellainen tukirumba päälle, jota kukaan ei osannut kuvitella. Ostohousuja pukeneet voittivat muhkeasti, mutta moni ei vieläkään ymmärrä, miksi voittivat. Itsekin sain 3 vuoden aikajänteellä ostettuihin REIT:hin arvioimani tuotot 6 kuukaudessa tuplana tai triplana. Myin kaikki pois.
Viidennen opin sanoma on, että tuota kovalla työllä ja joillekin yrittäjä- ja/tai sijoittajariskillä hankittua 300 000 euron omaa pääomaa pitäisi suojata. Asuntosijoittajalle se usein tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntoja ei joudu myymään pakosta pohjalla. Tämä onnistuu helpoiten, jos asuntojen vuokrausaste on korkea.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei toimi siten, että yritetään saavuttaa maksimaalinen tulos lyhyessä ajassa. Tällaisella lyhytjänteisyydellä voi maksimoida asuntosijoittamisen riskejä. Jälkikäteen tarkasteltuna Orava ja Huhtanen Capital joutuvat vaikeuksiin “asuntosijoitusbuumivuosikymmenen” keskivaiheilla.
Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, muttei helppoa
Asunnot ovat vuosikymmeniä olleet omaisuuslaji, jonka avulla on luotu pitkäjänteistä varallisuutta. Jotkut ovat sitä mieltä, että asuntovarallisuudessa on paljon fiat-rahajärjestelmän velkavuoren puhaltamaa tyhjää.
Tätä voi hahmottaa seuraamalla Manhattanin kiinteistömarkkinoilla toimivien välittäjien reality show -ohjelmia. Vuokratuotto-%:n laskentakaavat eivät ole käytössä.
Kun siirtyy Jyväskylän vuokramarkkinoille, ei ole niin itsestään selvää, kuinka paljon sinne on ilmaa puhallettuna vai onko yhtään. Ainakaan kiinalaismiljadöörien ei tunnusteta olevan puhelimen päässä, kun asuntoa tulee myyntiin. Rantatontilla sijaitsevan kerrostaloasunnon hinnassa voi olla rantalisää, muttei siellä Jyväskylässäkään rantatonttituotantoa ole rantaa enempää. Tavallisen vuokrakodin uudistuotannon kustannukset alkavat olla tasolla, jolla rakennuttajat eivät pysty enää käynnistämään heille kannattavia uudiskohteita, joihin muuttaisi vuokralaisia vuokratasoilla, jotka tyydyttäisivät asuntosijoittajan tuottovaatimuksen, joka olisi 2-3 %-yksikköä yli kokonaiskoron.
Asuntosijoittamisen vuosikymmeniä kirjoihin ja kansiin rekisteröityjä perusoppeja uusiksi kirjoittamalla ei voi minkään suomalaisen kaupungin kysyntä- ja tarjontatilanteisiin vaikuttaa. Nyt pitää vain sopeutua uuteen tilanteeseen, jonka luonne on vielä monien epävarmuuksien takia hämärän peitossa.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks