Matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa – Blogi #350

12/03/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kun korot ovat jyrkässä nousussa, tuntuu siltä, että hyvin monella on erilaisia näkemyksiä siitä, miten asuntosijoittamisen kannattavuus toimii. Välillä on hyvä palata kertaamaan aakkosia, jos lukeminen tuntuu vaikealta.

Suomen Vuokranantajat opettaa ja muistuttaa säännöllisin väliajoin, että yksityisistä vuokranantajista isolla osalla ei ole ollenkaan tulonhankkimislainaa. Vuokralaisia voi olla yhdessä tai kahdessa asunnossa. Harvinaisempaa on jo kolmea suurempi määrä asuntoja, joista tulee vuokratuloa. Tähän päälle tulee vielä merkittävä määrä vuokranantajia, joille on hyvin pieni määrä tulonhankkimislainaa.

Yksityisten vuokranantajien tarjoamat vuokrakodit sijaitsevat asunto-osakeyhtiöissä, joissa usein esiintyy kahta asumismuotoa rinnakkain; omistusasunnossa asumista ja vuokrakodissa asumista. Valtasosalle suomalaisista vuokranantajista ainoa tuttu menetelmä arvioida sijoitusasunnon markkinahintaa on vertailukauppamenetelmä.

Jos asunto-osakeyhtiössä on 2 rappukäytävää ja 5 asumiskerrosta päällekkäin, voi molemmissa rapuissa olla 5 + 5 samanlaista vaikkapa 30 m2:n asuntoa. Vuosien varrella nämä asunnot vaihtavat omistajaa yksi kerrallaan ja usein mukana on kiinteistönvälittäjä. Kun siirtomerkinnät osakekirjaan on tehty ja onnet kaupan osapuolille toivotettu, välittäjä palaa toimistolle ja päivittää tiedot välittäjien yhteiseen kauppajärjestelmään. Järjestelmään kertyy vertailukauppatietoa, jota jokainen välittäjä hyödyntää työssään. Samalla postinumeroalueella voi olla saman aikakauden samanlaisia kerrostaloja, asunto-osakeyhtiöitä, joista kertyy lisää vertailukauppa-aineistoa.

Moni osakesijoittaja ei millään tunnu pääsevän yli “tehokkaiden markkinoiden hypoteesistaan” ja uskoo, että viimeisin alueen 30 m2:n asunnon tehty kauppa määrittelee markkinahinnan. Vaikka toinen asunto olisi kadun varressa laminaatilla ja toinen identtinen puiston laidalla kalanruotoparketilla, usko hypoteesiin on välillä käsittämättömän vahva. Asuntomarkkinat eivät ole tehokkaita, mutta tietynlainen yhteisymmärrys kuitenkin vallitsee tiettynä ajan hetkenä.

Vuokratuotto-%

Monelle tavalliselle yksityiselle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle suunniteltu pitoaika on “ikuinen”. Flippaajan aikajänne on lyhyt. Toimeksiantoja metsästävän kiinteistönvälittäjän aikajänne on ihannetilanteessa vielä flippaajaakin lyhyempi. Flippaaja ja kiinteistönvälittäjä eivät laske vuokratuotto-%. He arvioivat ostamansa tai välittämänsä asunnon myyntihintaa siltä pohjalta, että ostaja löytyisi mieluummin vähän keskimääräistä nopeammin.

Tavallisen yksityisen vuokranantajan peruslaskentakaava on tai pitäisi olla

Vuokratuotto-% = Nettovuokratuotto / Arvo x 100 %

Oletetaan, että olemme kaupunginosassa A ja ostetaan sieltä vuokraustoiminnan käyttöön sijoitusasuntoa. Nettovuokratuotto on 4 500 euroa ja asunnon arvo kaupantekohetkellä on 100 000 euroa. Vuokratuotto-% on 4,5.

Annetaan ajan kulua ja kolmen vuoden päästä ollaan ostamassa identtistä asuntoa. Nettovuokratuotto on 4 500 euroa ja asunnon arvo on 110 000 euroa. Vuokratuotto-% on 4,1.

Jos ostajana on sama henkilö eikä hän ole tinkinyt sijoituskriteereistään yhtään, todennäköisesti hänen tarjouksensa 100 000 euroa ei johda kauppaan, koska joku toinen tarjoaa 110 000 euroa.

Kumpi asuntosijoitus on ollut “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle kannattavampi suunnitellun pitoajan ollessa “ikuinen”?

Kolme vuotta on taas kulunut ja taas ollaan ostamassa samaa asuntoa. Nyt Nettovuokratuotto on 4 800 euroa ja asunnon arvo on 100 000 euroa. Vuokratuotto-% on 4,8.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.

Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?

Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.

Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!

Sammakkoja pussaamalla alle markkinahintainen kauppa Sakari Rokkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #235

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Mitä tässä tapahtuu?

Otsikon mukaisesti siinä kuvataan 3 teoreettista esimerkkiä 6 vuoden aikajanalla, jossa matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa.

Tästä ei voi vetää juuri muita johtopäätöksiä, koska merkittävä määrä muuta tietoa puuttuu. Totta kai voi oletuksia tehdä ja niiden pohjalta vetää erilaisia johtopäätöksiä. Ei kuitenkaan kannata tehdä sellaisia johtopäätöksiä, että 4,1 %:n sijoitusasuntoa on paljon helpompi vuokrata kuin 4,8 %:n vuokratuoton sijoitusasuntoa.

Mitä enemmän vertailukauppa-aineistoa on käytössä, sitä helpommin voidaan todeta, että vuokratuotto-% indikoi sitä, kuinka innokkaasti tai innottomasti asuntosijoittajat ovat valmiita maksamaan velatonta hintaa vastaavasta sijoitusasunnosta vastaavalla sijainnilla vastaavassa kunnossa vastaavassa ajan hetkessä.

Teoreettista ajattelua yksittäisen sijoitusasunnon kohdalla sotkee se, jos asunto on sellainen, että myös omistusasujat ovat siitä kiinnostuneita. Näytöllä voi tätä kautta olla “osta ja pidä” -asuntosijoittajia, flippaajia ja omistusasujia arvioimassa ja arvottamassa yhtä ja samaa asuntoa.

Yleisesti voidaan ajatella, että mitä tasaisemmin ja pidemmän ajan vuokratuotto-% pienenee, sitä optimistisempia asuntosijoittajia, flippaajia ja omistusasunnon ostajia näytöillä käy. Vielä kesällä 2022 sain aktiivisena lukijana jatkuvasti nähdä asuntosijoitusstrategiaa, joka nimettiin “markkinahintojen tulevaisuuden nousu”. Vain hölmöt valitsivat asuntosijoitusstrategiakseen “markkinahintojen tulevaisuuden laskun”. Muistutuksena, että markkinahintojen nousu on yksi asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä. Ei siis asuntosijoitusstrategia.

Jos markkinahintojen nousu olisi asuntosijoitusstrategia, tarkottaisi se sitä, että joka vuosi löytyy uusia asuntosijoittajia, jotka ovat valmiita tekemään sijoitusasuntokaupan matalammalla vuokratuotto-%:lla.

Jos esimerkkiasunnon nettovuokratuotto olisi 4 800 euroa ja arvo 200 000 euroa, vuokratuotto-% olisi 2,4. Jos nettovuokratuotto olisi kaksinkertaistunut 9 600 euroon, vuokratuotto-% olisi 4,8 samalla 200 000 euron arvolla.

Minulla on salkussani 2004 ostamani sijoitusasunto, jonka vuokratuotto-% on aina ollut erittäin matala. Asuntosijoittajat ovat olleet valmiita maksamaan nousevaa velatonta hintaa vastaavasta sijoitusasunnosta vastaavalla sijainnilla vastaavassa kunnossa vastaavassa ajan hetkessä koko tämän 20 vuoden ajan. Aina on löytynyt seuraava asuntosijoittaja, joka on ollut halukas ostamaan vastaavan asunnon, joka 70 %:n velkavivulla olisi tuottanut negatiivista kassavirtaa 20 vuoden laina-ajalla tasalyhenteisellä lainalla.

Välissä on ollut finanssikriisi. Tämä esimerkki ei pätevöitä minua kokemusasiantuntijaksi väittämään, etteikö tulevaisuudessa vastaavan asunnon hintalappu voisi olla 300 000 euroa. Talon lähelle on pudonnut pommi Helsingin pommituksissa. Kaikenlaista uhkaa on tämä asunto kokenut ja niistä selvinnyt.

Onko asuntosijoittamisen kannattavuushuippu ohi?

Kerrataan taas:

Vuokratuotto-% indikoi sitä, kuinka innokkaasti tai innottomasti asuntosijoittajat ovat valmiita maksamaan velatonta hintaa vastaavasta sijoitusasunnosta vastaavalla sijainnilla vastaavassa kunnossa vastaavassa ajan hetkessä

“Asuntosijoittamisen kannattavuus on heikentynyt” tulee helposti sellaisten alan toimijoiden mielipiteinä, jotka ovat katsoneet asuntosijoittamisen kannattavuutta vuokratutto-%:n laskentakaavassa olevan nimittäjän nousun kautta. Heidän prismansa kautta katsoen asuntosijoittaminen on ollut sitä kannattavampaa, mitä pienemmäksi vuokratuotto-% on laskenut.

Joku toinen voi katsoa asiaa vuokratuotto-%:n laskentakaavan kautta ja kokea, että asuntosijoittamisen kannattavuus on heikentynyt tasaisesti vuosikausia vuokratuotto-%:n pienentyessä. Analyysiä voisi jatkaa siten, että kannattavuuden heikentyminen kiihtyi vuosina 2020-2021 sijoitusasuntojen hintojen nousun kiihtymisen seurauksena.

Jos sijoitusasuntojen hinnat laskisivat 10 %, joku asuntosijoittaja voisi ajatella, että asuntosijoittamisen kannattavuus paranee, koska vuokratuotto-% nousee. Sijoitusasuntojen hintojen lasku 25 %:lla voisi tuoda huikean kannattavuusparannuksen, koska vuokratuotto-% nousisi reilummin.

Joku voi löytää motivoituneen myyjän ja päästää tämän pälkähästä viime tipassa ennen ulosottoa ostamalla asunnon 50 % alle huippuhinnan ja 25 % alle laskeneen markkinahinnan. Luuletko, että hän kuvailisi asuntosijoittamisen kannattavuuden romahtamista, koska hän osti sijoitusasunnon puoleen hintaa siitä, mitä se oli ollut asuntosijoittamisen kannattavuushuipun aikana?

“Absof***inglutely not” – hän kokisi tehneensä vuosituhannen diilin.

Mitä on tapahtunut ja jatkuuko kehitys?

“Ulkomaiset asuntosijoittajajätit ovat rantautuneet Suomeen – Suomesta saa suhteessa hyvää tuottoa” perustelee frankfurtilaisen instituution kuvitteellinen johtaja. Hän vertailee syrjäisen Suomen 3,5 %:n tuottotasoa “sijainti, sijainti, sijainti” -oppien mukaan toimivien ammattilaisten parhaisiin 2,5 %:n vuokratuottomarkkinoihin keskellä Eurooppaa sijaitsevan Brysseli-München-Pariisi -kasvukolmion kärkiä, jotka ovat hyötyneet kaupungistumisen megatrendeistä. Timo Aron syntyvyysgrafeeja seuraten hän on valmis sijoittamaan hautausmaamuuttotappiolliseen Suomeen, jonka onnellinen kansa ei vällyjen välissä kuhertele, kun parempaa Ylen ilmaista ohjelmaa on tarjolla kaikissa päätelaitteissa.

Isot ammattilaiset eivät osta yksittäisiä sijoitusasuntoja, vaan he ostavat kokonaisia kerrostaloja. Maailmalta tulevat ammattilaiset ostavat 20 kerrostalon asuntosalkkuja. He eivät soita suomalaiselle huippuvälittäjälle saadakseen vertailukauppamenetelmällä tehdyn arvion. He tulevat Suomeen tai jos ovat suomalaisia, heillä on tuottovaatimus. Laskentakaava kuuluu näin:

Tuottovaatimus-% = Nettovuokratuotto / Arvo x 100 %

Huomaatko yhteneväisyyden?

Vuokratuotto-% = Nettovuokratuotto / Arvo x 100 %

Meillä on 2 eri termiä käytössä, vaikka laskentakaava on sama. USA:laista asuntosijoituskirjallisuutta tavanneet löytävät vain yhden termin “Cap Rate” tai “Capitalisation Rate”.

Ammattilaiset katsovat markkinaa samaa tuttua kaavaa eri järjestykseen pyöräyttämällä:

Arvo = Nettovuokratuotto / Vuokratuotto-%

Tässä laskentakaavassa vuokratuotto on tuottovaatimuksen synonyymi.

Tätä kaavaa ei sovelleta asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan yksittäisen sijoitusasunnon hinnoittelussa, koska siellä primääri keino on vertailukauppamenetelmä.

Jokaisen asuntosijoittajan tulisi silti ymmärtää, että hänellä voi olla sijoitusasunto Kojamon omistaman vuokratalon naapuritalossa. Talot voivat olla jopa saman perustajarakentajan identtisiä tuotoksia. Kojamo tavoittelee ja kilpailee Lumo-verkkokaupallaan meidän yksityisten vuokranantajien kanssa samoista asiakkaista, vuokralaisista.

Kojamo ei laske vuokratuotto-%, vaan Kojamon osakkeen arvo määrittyy tuottoarvomenetelmällä. Yksinkertaistettuna samasta kaavasta on kysymys.

En enää laske esimerkkejä lisää, mutta kannattaa kokeilla, miten Arvo muuttuu, jos iso ammattimainen toimija pystyy nostamaan Nettovuokratuottoa automaattisin vuokrankorotuksin. Sitten voi laskea, miten arvo muuttuu, jos tuottovaatimus-% eli vuokratuotto-% on 4,5 ja 3,5.

Ammattimaisen toimijan ja naapuritalon yksityisen vuokranantajan ero

Mikäli yksityinen vuokranantaja on “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ikuisen omistamisen aikajänteellä, hän tuskin panikoi missään suhteessa vuokratuotto-% -laskelmaa joka kuukausipalaverissa puolisonsa kanssa heti keskuspankin ohjauskorkopäätöksen jälkeen. Mitä vastuullisemmin ja kohtuullisemmin vierasta pääomaa omaan talouteen suhteutettuna on käytetty, sitä todennäköisempää voi olla “ostettaisiinko kulta seuraava sijoitusasunto, jos hinnat tästä laskee” -keskustelu.

Moni ammattimainen toimija on hankkinut pääomaa sellaisilla ehdoilla ja neuvotellut kohteen hankintahinnan sellaiseksi, että hänkin voi istua ja odotella positiivisin kassavirroin. Kojamokin voi päättää olla vuoteen hankkimatta yhtään uutta kohdetta. Johdon bonukset voivat jäädä pieniksi, mutta niin sen tavallisenkin vuokranantajan verotettavalle vuokratulolle voi käydä.

Ongelmissa ovat lyhytjänteisesti mukaan lähteneet vahvalla vieraan pääoman osuudella “myyn kohta voitolla” -sijoittajat. Tämä on vain pieni osajoukko kaikista vuokranantajista riippumatta ammattimaisuuden asteesta. Asunto(sijoitus)buumeja tulee maailmalla tulevaisuudessakin ja mukana on aina uusi sukupolvi, joka tulee mukaan huipulla.

“Tuottovaatimukset ovat nousseet jyrkästi”

Vuokratuotto-% riittää pitkälle pienen kotitalousvuokranantajan tunnuslukuna, jos salkussa on velattomia sijoitusasuntoja.

Samoista asiakkaista eli vuokralaisista kilpailevat ammattimaisuuteen ja kasvuun pyrkivät yksityiset vuokranantajat ja isommat kokonaisia kerrostaloja operoivat toimijat. Heille (meille) vieraan pääoman käyttö on arkinen ja tärkeä osa asuntosijoittamista.

Meillä tuottovaatimus nousee sen takia, että käytämme laskentakaavoja, joissa mukana on vieraan pääoman hinta. Se on noussut jyrkästi. Emme ole lopettaneet asuntosijoittamista sen kannattavuuden heikkenemisen takia tai buumin päättymisen takia, vaan olemme nostaneet ja nostamme tuottovaatimuksiamme sen mukaan, mitä korkeammaksi rahan hinta nousee ja mitä pidempään kustannusten nousu jatkuu.

Nämä nousut on pystyttävä kattamaan nettovuokratuoton nousun ja velattoman hankintahinnan yhdistelmän kautta. Se, että moni asuntosijoittaja ei ole “buy the dip” -moodissa kiskomassa ostohousuja jalkaan, ei johdu paniikista. Se johtuu siitä, että moni hallitsee yksinkertaiset laskukaavat ja ymmärtää, että saavutetun varallisuuden säilyttäminen on ikuisella pitoajalla tärkeämpää kuin 4 %:n korkotason kehityksen suunnan arvailuilla spekuloiminen.

Voi olla, että korkohuippu on saavutettu ja asuntojen hinnat eivät isossa kuvassa enää laske. Voi myös olla, että korkohuippua ei ole vielä saavutettu ja jo piristyneet näyttökäynnit masentuvat uudelleen, jos epävarmuus korkojen kehityssuunnasta palautuu.

Jokainen asuntosijoittaja voi keskittyä nettovuokratuottonsa ylläpitämiseen ja parantamiseen, jos hyvän turvamarginaalin diilejä ei osu kohdalle. Jos hyvä diili osuu kohdalle ja omarahoitusta löytyy, pienemmän velkavivun käyttöä voi myös harkita. Epävarmuuden pienentyessä hintojen pohjat tulevat selkeämmin näkyviin, jolloin velkavivun määrän lisäystä voi taas harkita jälleenrahoituksen kautta.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.