Jo edesmennyt rakentamistalouden professorini Raimo Salokangas opetti meidän pienelle perinteisistä diplomi-insinööriopinnoista harhautuneiden joukolle laskentoa Tampereen Teknillisessä Korkeakoulussa. Oppimateriaalina oli kirjoituskoneella kirjoitetut tekstit, jotka oli kopioitu luentoaineistoksi ja nidottu keltaisiin kansiin. Piirtoheittimen käyttöliittymä oli uutta ja haasteellista. ATK-tunnilla opetettiin Fortrania.
Meille rakennusstatiikan ja betonipalkin mitoittamisesta kauas harhautuneille tarjolla oli markkoja ja prosentteja. Puhuttiin investoinneista, rahan aika-arvosta ja nykyarvomenetelmästä. Viimeisenä vuorossa oli sisäisen korkokannan menetelmä.
Olen monta kertaa kirjoittanut, että asuntosijoittamisen matematiikka on yksinkertaista. Edes sisäisen korkokannan laskentapuoli ei ole monimutkaista. Kuten rahan aika-arvon ja nykyarvomenetelmän yhteydessäkin, sisäiseen korkokantaan liittyy ajattelua ja sitä kautta asian sisäistämistä pala kerrallaan.
Asuntosijoituksen tarkoitus on generoida tuottoja
Kassavirta on perinteisesti kuulunut asuntosijoittamisen ansaintalogiikan ytimeen yhtenä tuoton elementtinä. Valtaosa asuntosijoittamisella vaurastuneista on odottanut, että asuntosijoitus tuottaa vuosittain kassavirtaa. Myös ajatus siitä, että asuntosijoituksesta saatava kassavirta olisi etumerkiltään positiivinen, on monen asuntosijoittajan odotuksissa.
Kassavirta voi myös olla negatiivinen. Asian havainnollistamiseksi puhtaasti markkina-arvon nousua painottava käteisasuntosijoittaja voisi jättää asuntonsa vuokraamatta, jolloin hänen ainoa positiivinen kassavirtaeränsä sijoituksen elinkaarella olisi päätepisteessä eli myyntihetkessä. Hankintahetken ja myyntihetken välillä olisi kuukausittaisia kassavirtaeriä, jotka jokainen asuntosijoittaja tunnistaa termillä hoitovastike. Mikäli pelkän käteisen rahan sijaan kohteen hankkimiseksi olisi käytetty myös velkapääomaa, kassavirtalaskelmassa näkyisi myös lainanhoitomenoja.
Jos tästä kirjoituksesta jäisi vain yksi ajatus mieleen, se voisi olla, että mitä enemmän painottaa tulevaisuuden markkina-arvon nousua asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtinä sitä tärkeämpää on oppia käyttämään kassavirtalaskelmia.
Mitä enemmän painottaa tulevaisuuden markkina-arvon nousua asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtinä sitä tärkeämpää on oppia käyttämään kassavirtalaskelmia
Tätä ajatusta voi testata vuokratuotto-%:n laskentakaavan kautta. Puhtaasti markkina-arvon nousuun keskittyvän asuntosijoittajan vuokratuotto-% olisi 0. Tai käytännössä se olisi negatiivinen prosenttiluku, koska asunnon tyhjänä pitäväkin asuntosijoittaja joutuu maksamaan hoitovastikkeita. Vaikka Aasian suurkaupungeissa sijoitusasuntonippuja ostetaankin betonipinnoilla 30 vuoden tyhjänäpitosalkkuun, Suomeen sovellettuna esimerkki pyrki vain havainnollistamiseen.
Mitä pidemmän aikaa joutuu odottamaan kassavirtaansa sitä pienempi sen nykyarvo on
Rahan aika-arvo perustuu oletukseen, että tuhat euroa tilille tänään on arvokkaampi kuin sama tuhat euroa tilille 20 vuoden päästä. Mikäli joka vuosi saisi toistuvasti saman tuhat euroa kassavirtaa asuntosijoituksesta, nykyarvomenetelmällä tuodaan jokainen tuhannen euron kassavirtaerä nykyhetkeen. Tämä nykyhetkeen tuonti tapahtuu alennus-%:a eli diskonttokorkoa käyttäen. Perusoletuksesta seuraa, että alennus on sitä suurempi mitä pidempi odotusaika kassavirtaerän saamiselle on.
Kun kaikki tulevaisuuden kassavirtaerät on tuotu nykyhetkeen, niiden summa kertoo asuntosijoituksen nykyarvon.
Mikäli käteisasuntosijoittaja odottaisi saavansa kaiken tuottonsa puhtaasti markkina-arvon nousun kautta myyntihetkellä, olisi myyntihinnan tuominen ainoana positiivisena kassavirtasuorituksena nykyhetkeen asuntosijoittajan laskentataitojen ehdoton perusedellytys. Laskutoimituksien määrä olisi suhteellisen pieni, koska hoitovastikekassavirrat olisivat ainoita kuukausittaisia kassavirtaeriä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Mitä voit odottaa Sijoitusasunnot.com:lta vuonna 2021?
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Osakemarkkinat tuottavat keskimäärin 7 % vuodessa pitkällä aikajänteellä
Nykyarvomenetelmää opiskelevan ensimmäinen haaste tulee vastaa siinä, että googlesta ei löydy oikeaa vastausta, mitä alennus-%:a eli diskonttokorkoa käytetään, kun tulevaisuuden kassavirtoja tuodaan nykyhetkeen. Google nimenomaan antaa oikean vastauksen eli siihen ei ole yhtä oikeaa vastausta.
Osakesijoittamisen yhteydessä mainitaan usein 7 prosentin suuruusluokkaa oleva luku, kun kuvataan pitkän aikajänteen keskimääräistä tuottoa, jonka osakemarkkinoilla koko sen aikajänteen pysynyt olisi saanut. Joku voi päättää luopua koko asuntosijoitustoiminnasta, jos uskoo ja olettaa, että osakesijoittamisella itse saisi 7 %:n vuosituoton. Joku toinen voi uskoa, että pystyy itse saavuttamaan asuntosijoittamisella 4 %:n vuosituoton pitkällä aikajänteellä. 10 vuotta asuntosijoittamista harjoittanut voi uskoa, että vastaava luku olisi samalla aikajänteellä 12 %. Helsingin 1-postinumeroalueelle asuntosijoituksia tekevä voi tietää, että alueen keskimääräinen vuosituotto voisi olla suuruusluokkaa 2,3-2,5 %.
Jotta laskennassa tai ajattelussa pääsisi eteenpäin, yksi tapa on valita diskonttokoroksi se %-luku, jonka uskoo itse pystyvänsä sijoittamaan johonkin toiseen vaihtoehtoiseen kohteeseen ja saamaan sille luvun suuruisen vuosituoton.
Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaisi sitä, että hänellä olisi esimerkiksi 100 000 euroa sijoitettavana. Kun hän sijoituksen tekee, tuo 100 000 euroa on pääomana sidottu sijoituskohteeseen eikä sitä voi sijoittaa toiseen sijoituskohteeseen. Koska asuntosijoittaja odottaa sijoitukselleen tuottoa, hän arvioi nämä tuotot sijoituksen pitoaikajanalle ajoitettuna. Mikäli jonain vuonna arvioitu tuotto ei toteudu ollenkaan, asuntosijoittaja menettää arvioimansa tuotto-%:n verran tuottoa, jota hän ei olisi menettänyt muualle sijoittamalla.
Mikä on sijoitusasunnon myyntihinta, Sammon ja Teslan osakekurssi 10 vuoden päästä?
Mitä suurempi osa asuntosijoittajan tuoton elementeistä on lähempänä nykyhetkeä, sitä helpommalta voi tuntua ajatella niiden kassavirtojen tuomista nykyhetkeen. Sijoitusasunnon myyntihinnan, Sammon ja Teslan osakekurssien ennustaminen vuoden päähän tuntuu vähemmän epävarmuutta sisältävältä kuin saman ennusteen tekeminen 10 vuoden päähän.
Käytettävissä olevan kurssikehityshistorian ja muun tiedon perusteella, valtaosa voi päätyä johtopäätökseen, että Sammon vuosittaisen osingon ja 10 vuoden päässä olevan osakkeen myyntihinnan ennustaminen on helpompaa kuin osinkoa maksamattoman Teslan 10 vuoden päässä olevan osakkeen myyntihinnan ennustaminen. Jos Teslan myyntihinnan ennustaminen tuntuu paljon epävarmemmalta, sen perusteella ei voi tehdä johtopäätöstä, että kassavirtalaskelmalla on vähemmän merkitystä, koska Tesla-sijoituksen tuotto perustuu puhtaasti osakkeen markkinahinnan nousulle. Päinvastoin, Tesla-sijoitusta suunnitteleva joutuu tekemään paljon enemmän ajatus- ja tutkimustyötä, pystyäkseen asettamaan sen ainoan kassavirtatapahtuman eli osakkeen myynnin 10 vuoden päästä.
Analogia ei välttämättä ole paras mahdollinen mutta markkina-arvon nousua painottavalle asuntosijoittajalle 10 vuoden päästä siintävän yhden positiivisen kassavirtatapahtuman arviointi on tuoton kannalta todella tärkeää. “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltavalle haaste on paljon pienempi, kun isot kassavirtatapahtumat eli remontin kustannus ja arvonnousun jälleenrahoitus ovat 1-3 vuoden sisällä aikajanalla. Flippaajan aikajana on pääsääntöisesti niin lyhyt, että tällaista laskentaa ei tehdä ollenkaan.
Tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkessä
Kun asuntosijoittaja on määritellyt laskennan aikajanan päätepisteessä olevan myyntihinnan ja päättänyt, mitä diskonttokorkoa hän käyttää kaikkien tulevien kassavirtatapahtumien nykytilanteeseen tuomiseksi, hän saa tuloksena luvun, joka kuvaa sijoituksen tulevien tuottojen arvoa nykyhetkellä.
Tämä luku tarkoittaa summaa, jonka diskonttokoron suuruista tuottoa hakeva tai edellyttävä asuntosijoittaja olisi valmis sijoituskohteesta maksamaan, mikäli tulevaisuuden kassavirrat toteutuisivat laskelman mukaisina.
Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa – Blogi #237
Asuntosijoittaminen käteisellä vai velkapääomaa hyödyntäen?
Kaikkien tulevaisuuden kassavirtojen nykyhetkeen tuotu ja yhteenlaskettu summa edustaa arvoa, minkä saisi omalle nykyhetken käteissijoitukselle. Mikäli käteissijoitus on 100 % kauppahinnasta eli sijoitusasunto ostetaan ja pidetään velattomana, silloin tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvon summa edustaa myös koko kohteen arvoa.
Mikäli sijoituskohteen hankkimiseen käytetään vierasta pääomaa, silloin tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvon summa edustaa omarahoitusosuuden eli oman sijoitetun käteisen arvoa. Käytettäessä vierasta pääomaa, kuukausittaiset kassavirtatapahtumat omistuksen aikajanalla ovat pienempiä velanhoitomenojen seurauksena. Mikäli laskennan aikajanan päätepisteessä eli myyntihetkellä vierasta pääomaa on yhä jäljellä, silloin oletetaan, että se maksetaan pois myyntisaamisista.
Onko nykyarvomenetelmä siis vain toinen nimi sisäisen korkokannan menetelmälle?
Väliotsikon kysymys on täysin aiheellinen, koska tähän asti on vain kerrattu diskontto- eli nykyarvomenetelmän käyttöä. Kertauksen tavoitteena on ollut saada ajattelua kehittymään pala palalta siihen, että pystyy hahmottamaan sisäisen korkokannan menetelmän.
Tähän asti on siis kuvattu laskentaa, joka lähtee siitä, että asuntosijoittaja osaa suunnitella kaikki kassavirtaerät koko asuntosijoituksen pitoajalle, jonka päätepisteessä on isona kassavirtaeränä sijoitusasunnon myyntihinta. Toinen lähtökohta kuvaukselle on ollut se, että asuntosijoittaja osaa määritellä diskonttokoron, jolla kaikki tulevaisuuden kassavirtaerät tuodaan nykyhetkeen.
Jos hetkeksi on erehtynyt luulemaan, että tässä on kyseessä jotain täysin mystistä, kannattaa palata maan pinnalle miettimään vuokraa, hoitovastiketta, asunnon remontteja, kodinkoneiden uusimista, taloyhtiön remontteja, lainojen korkoja ja lyhennyksiä, vuokravälittäjän palkkiota tai “annettaan vuokralle” -ilmoituksen ja luottotietoraportin kulua, vuokranantajan vakuutuksen maksua, ylimääräistä hoitovastiketta, tyhjää kuukautta ja vuokransa maksamatta jättävää vuokralaista sekä veroja. Näistä arkisista tutuista elementeistä muodostuvat asuntosijoitustoiminnan kassavirtatapahtumat sijoitusasunnon omistuksen elinkaaren aikajanalla. Jos nämä käsitteet ovat tuttuja, pystyy jatkamaan nykyarvomenetelmän ja sisäisen korkokannan menetelmän opiskelua.
Nyt siirrytään laskentaan, joka edelleen lähtee siitä, että asuntosijoittaja osaa suunnitella kaikki kassavirtaerät koko asuntosijoituksen pitoajalle, jonka päätepisteessä on isona kassavirtaeränä sijoitusasunnon myyntihinta. Toinen lähtökohta onkin se, että asuntosijoittaja tietää nykyarvon, eli selkokielellä sijoitettavaksi suunnitellun tai vaadittavan käteisen pääoman määrän. Näiden tietojen pohjalta tehtävä laskenta tuottaa diskonttokoron, jota kutsutaan sisäiseksi korkokannaksi.
Tämän sisäisen korkokannan englannin kielinen termi on Internal Rate of Return IRR.
Onko IRR asuntosijoittajan kaikkien tunnuslukujen nirvana?
Sisäisen korkokannan menetelmän hyvä puoli on se, että muihin tunnuslukuihin verrattuna, se huomioi koko sijoituskohteen omistusajalta kaikki kassavirtaan vaikuttavat erät ja niiden suuruudet.
Laskentamenetelmänä sisäisen korkokannan menetelmä on iteratiivinen. Kun ollaan tekemässä päätöstä siitä, maksetaanko myyjän pyytämä hinta (joka on siis tiedossa), rahoittajan lupaamaa velkapääomaa hyödyntäen (joka on siis tiedossa), haetaan iteroimalla tuottoprosenttiluku, jonka avulla tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo on sama kuin oman käteisen pääoman sijoitus. Tämä iteroinnin eli kokeilemisen kautta saatava luku on IRR.
Iterointi ei tapahdu kynällä ja paperilla eikä sitä varten tarvitse itse rakentaa laskentakaavoja tai taulukoita vaan ne löytyvät esimerkiksi excelistä valmiina.
IRR ei ole avain asuntosijoittamisen tuoton kasvattamiseen. Se on laajin laskentamenetelmä ja työkalu, jonka avulla asuntosijoittaja voi hahmottaa erilaisten kassavirtaan vaikuttavien tapahtumien ajankohdan ja suuruuden vaikutusta tuottoon.
Sisäisen korkokannan menetelmän suurin hyöty on siinä, että iteroimisen avulla voi kokeilla kaikkien erilaisten muutoksien vaikutusta tuottoon. Tätä kautta saa myös suhteellista näkemystä siihen, kuinka suurilla muutoksilla kussakin kassavirran eri komponenteissa tai kassavirtaerän syntymisen ajankohdalla on merkittävää vaikutusta tuottoon.
Lopulta asuntosijoittaja päätyy eräänlaiseen nirvanaan, jossa hänen ei tarvitse ottaa voimakkaasti kantaa siihen, kuinka tärkeää tai merkityksetöntä kassavirta on kaikille asuntosijoittajille tai kuinka tärkeää jokaisen asuntosijoittajan on keskittyä kasvukeskuksiin tai niiden välttämiseen.
Nirvanaan pääsemisestä voi seurata rasitteena se, että ajautuu tilanteeseen, jossa huomaa osaamisessaan uusia aukkoja, joiden täyttämiseksi pitää opiskella uusia asioita. Minulle tämä on osoittautunut varsinaiseksi nirvanaksi, kun olen ymmärtänyt, että loppuelämäksi riittää mielenkiintoista uutta opiskeltavaa.
Mikäli huomasit kirjoituksessa asiavirheitä, kaikki korjauskommentit ovat tervetulleita.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Mikä on sijoitusasunnon arvo? – YouTube #149
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Jaksossa Johanna “asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #85 mainittiin monta kertaa Roope, Johannan mies. Silloin takaraivossa kolkutteli, että saisipa jonain päivänä Roopen mukaan täydentämään tarinaa kokonaisuudeksi. Tästä tuli vallan mainio ja mielenkiintoinen haastattelu, jossa päästään aloittamaan pohjalta teini-ikäisen ”suomalaisen mittapuun mukaan köyhän” Roopen nuoruudesta alkaen, johon liittyy kokemukset 90-luvun alun lama-ajoilta.
Tällä on ollut vaikutusta Roopen sijoittamis- ja sijoitusten hajauttamisajatteluun, josta juttelemme. Nyt kuullaan Roopen versio tarinasta, miten Johanna ensin suhtautui asuntosijoittamisen aloittamiseen ja miten hän tuli siihen lopulta mukaan. Roope on erikoistunut PK-yritysten strategioihin, kehittää niiden liiketoimintaa ja myös sijoittaa niihin. Tätä taustaa vasten on mielenkiintoista kuulla, mitä hän asuntosijoittamisesta ajattelee ja minkälaisia sijoituskriteerejä siihen on jalostunut matkan varrella salkun kasvaessa noin 40 asuntoon.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Mitä voit odottaa Sijoitusasunnot.com:lta vuonna 2021?
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Johanna “asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #85
Roope Pietilä LinkedI, Twitter
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Asiakaskokemusvideoita Peabin sivuilta, mukana myös asuntosijoittajia
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa – Blogi #237
Mikä on sijoitusasunnon arvo? – YouTube #149
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa kaikki jaksot kuunneltavaksi SoundCloudin kautta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Mikäli sijoitusasunto sijaitsee kerrostalossa, sen arvon ajatellaan liian automaattisesti määrittyvän omistusasuntomarkkinoiden prosessien kautta. Selitän videolla, mitä tämä käytännössä tarkoittaa ja miksi tämän ymmärtäminen voi jatkossa olla jopa tärkeämpää tietyille asuntosijoittajaryhmille tai -strategioille.
Tätä selitystä vasten peilaan syitä, miksi erityisesti kasvuun pyrkivän ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tulisi avartaa ajatteluaan pohdinnoille, mikä on sijoitusasunnon arvo, jos omistusasunnoksi myyminen ei onnistu, ja miten se silloin määrittyy ja laskeeko se lopulta nollaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #132
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Rahan aika-arvo ja nykyarvolaskenta asuntosijoittamisessa – Blogi #237
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Antti Vainio Osa 2
Jos on innokas asuntosijoittaja ja Ostan Asuntoja -sisällön kuluttaja, termi BRRRR on todennäköisesti jo tullut vastaan. Sosiaalisessa mediassa on myös voinut tulla vastaan meemejä, joissa näkyy BRRRR-termi kuvan yhteydessä, jossa keskuspankkiirin näköinen mies tai nainen pyörittää kampea, joka suoltaa ulos paperia, joka näyttäisi rahalta. Vaikka kirjainyhdistelmä on sama, nämä ovat kaksi eri asiaa, jotka molemmat ovat asuntosijoittajalle tärkeitä.
Tämän keskuspankkiirin rahanpainokoneen BRRRR-äänen suhteellinen tärkeys korostuu sitä enemmän mitä enemmän ja nopeammin kampea pyöritetään. Vuoden 2020 aikana näyttäisi siltä, että pyörittämiseen on löytynyt vaihteisto, jonka olemassaolon mahdollisuutta ei edes moni ekonomisti osannut kuvitella vuosi tai kaksi sitten.
Onko 500 euroa edelleen 500 euroa viiden vuoden päästä?
Kaikessa sijoittamisessa, ei vain asuntosijoittamisessa, yksi perustavaa laatua oleva käsite on rahan aika-arvo. Sen ei pitäisi rajoittua pelkästään sijoittajien osaamisvaatimuksiin vaan nykypäivänä asiaa pitäisi opettaa kaikille lapsille koulussa osana taloustaitojen opettamista.
“Rahan aika-arvo” -käsite tarkoittaa sitä, että inflatoorisissa ympäristöissä tulevaisuudessa saatavan euromääräisen tuoton arvo on pienempi kuin saman euromääräisen tuoton arvo nykyhetkellä. Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että mikäli sama euromääräinen tuotto on luvassa myöhemmin, sijoittaja menettää mahdollisuuden sijoittaa tämän euromäärän nyt, jolloin odotusajan välinen tuotto jää saavuttamatta. Toisella tavalla ilmaistuna euro tilillä nyt on arvokkaampi kuin sama euro tilillä vasta tulevaisuudessa.
Yksinkertainen ajattelumalli tästä olisi sellainen, jossa vuokranantaja miettii, kuinka kannattavaa on jättää vuokrankorotukset tekemättä viideksi vuodeksi, jotta sama vuokralainen jatkaisi tyytyväisenä asumista asuntosijoittajan omistamassa asunnossa.
Valtaosa vuokranantajista ei ole koskaan miettinyt asiaa eikä varsinkaan laskenut asiaa. He ovat vain lukeneet jostain, että yksityinen vuokranantaja pärjää kilpailussa jättämällä vuokrasopimuksessa sovitut vuokrankorotukset tekemättä. En väitä, etteikö asia olisi näin, mutta olisi hyvä pohtia ja laskea, kuinka kannattava tai kannattamaton tällainen päätös on ja miten se suhteutuu vaikkapa yhteen tai kahteen tyhjään kuukauteen, jotka voisivat tulla 2 %:n vuosittaisista vuokrankorotuksista.
Vuokrankorotus; kuka, mitä, häh! – Blogi #111
Tulevaisuuden kassavirtojen diskonttaaminen nykyhetkeen
Tulevaisuuden kassavirtojen tuominen, diskonttaaminen, nykyhetkeen ei ole monimutkainen laskentaoperaatio. Kaiken tulevaisuudessa olevan ennustaminen pitää sisällään epävarmuutta mutta se ei ole hyvä peruste jättää koko ennustamista tekemättä.
Asuntosijoituskohteita etsittäessä vuokratuotto-%:n laskeminen on nopein tapa arvioida karkeasti, onko joku sijoituskohde kiinnostava tai millä hinnalla se kiinnostaisi. Jo tässä arviossa oletetaan, että vuokrat, hoitovastikkeet ja ylläpitokulut pysyvät samana vuodesta toiseen. Sekin on ennustamista, että näin oletetaan varsinkin, jos mitään muuta laskelmaa ei tehdä tarjouksen tekemisen yhteydessä.
Ensimmäinen vaihe laskennassa on, että arvioidaan tulevaisuuden kassavirtoja vaikkapa 10 vuoden päähän. Mikäli suunnitelmissa on sijoitusasunnon myynti 15 tai 20 vuoden päästä, tämä on oikea aikajänne. Sijoitusasunnon myyntiä ei edes tarvitse suunnitella, mutta silti voi haastaa itsensä ja arvioida, mikä asunnon hinta olisi 10, 15 tai 20 vuoden päästä. Näin arvioinnissa otettaisiin ensimmäinen edistysaskel ja arvioidaan, miten vuokrat, hoitovastikkeet ja muut kulut kehittyvät vuosi vuodelta.
Jos vuokrankorotuksista pidättäytynyt vuokranantaja haluaisi kokeilla, mitä tämä tarkoittaa käytännössä, hän voisi aloittaa ajattelun siitä, paljonko yhä viiden vuoden kuluttua olevan 500 euron kuukausivuokran nykyarvo on verrattuna nykyhetken 500 euron vuokraan. Käänteisesti ajattelun alkuun pääsemiseksi voisi ajatella, että tallettaa tänään 500 euroa viiden vuoden määräaikaistilille 0 %:n korolla. Määräajan umpeutuessa nostaisi 500 euroa ja miettisi, onko ostovoima pysynyt samana, parantunut tai laskenut. Mikäli tähtäimessä olisi seuraava asuntosijoituskohde Helsingistä, tällä 500 euron summalla saisi tänään noin puolet vähemmän sijoitusasunnon nurkkaa kuin sillä olisi saanut 5 vuotta sitten.
Tähän arviointiin ei ole mitään oikeaa tapaa muuta kuin se, että arvioperusteet kannattaa kirjata ylös. Kun tulee uutta tilastotietoa tai jonkun toisen tekemiä ennusteita vuokrien ja kerrostalojen ylläpitokustannusten kehittymisestä, omaa ennustetta voi käydä tarkastelemassa ja päivittämässä, mikäli oletuksia on syytä muuttaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Asuntopehtoorin asuntomarkkinakatsaus 12/20
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Millä %-luvulla diskonttaus tulevaisuudesta nykyhetkeen tehdään?
Tämän %-luvun määritykseen ei löydy mitään valmista taulukkoa, josta asuntosijoittaja voi valita itselleen sopivan. Luvun määrittelyssä palataan miettimään kysymystä, onko 500 euroa edelleen 500 euroa vuoden päästä. Kun lukua kasvattaa 50 000 euroon, asuntosijoittaja voi jo mieltää itsensä tilanteeseen, jossa hän on varma, että hän pystyy ostamaan vastaavan sijoitusasunnon, joka tuottaisi esimerkiksi 5 %.
Tämä 5 %:n tuotto edustaa nyt lukua, jonka asuntosijoittaja pystyy suurella todennäköisyydellä saavuttamaan sijoittamalla saman rahan toiseen kohteeseen. Tätä lukua käytetään tuomaan eli diskonttamaan kaikki tulevaisuuden kassavirrat nykyhetkeen. Näin saadaan kaikkien tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo.
Miten asuntosijoittaja käyttää näin saatua nykyarvoa?
Jos asuntosijoittaja olisi tekemässä sijoitusasuntokauppaa 50 000 euron verottomalla kauppahinnalla, kaupantekopäivänä tämän summan nykyarvo on luonnollisesti 50 000 euroa.
Tämä luku vähennetään tulevaisuuden nykyhetkeen diskontattujen kassavirtojen summasta.
Tulevaisuuden kassavirtojen nykyarvo – Alkuperäinen investointi = Nettonykyarvo
Mikäli saatava nettonykyarvo on positiivinen, näyttäisi siltä, että asuntosijoitus on kannattava. Johtopäätös perustuu siihen, että vaihtoehtoistuotoksi määriteltiin 5 %. Kun nettonykyarvo on positiivinen luku, silloin tarkasteltavan sijoituksen tuotto ylittää 5 %.
Mitä suurempi euromääräinen luku nettonykyarvo on, sitä innostuneempi asuntosijoittaja on kohteestaan. Mikäli nettonykyarvoksi tulee negatiivinen luku, joka ei johdu laskentavirheestä, johtopäätöksenä tulisi harkita toisen sijoituskohteen etsimiseen siirtymistä.
Soveltuuko nykyarvo- eli diskonttolaskenta ollenkaan “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle?
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan suunnitelmissa ei välttämättä ole sijoituskohteen exit eli myynti oman loppuelämänsä aikana. BRRRR-strategiaa eli “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiaa soveltava asuntosijoittaja voi erityisen selkeästi nähdä sen, että hän ei tule sijoituskohdetta koskaan myymään, kunhan hän on irrottanut kaiken oman käteissijoituksensa kohteesta jälleenrahoituksen kautta.
Vaikka sijoitusasuntoa ei suunnittelisi myyvänsä, jokainen “osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi hyödyntää diskonttolaskentaa arvioimalla sijoituskohteen markkina-arvon tulevaisuudessa. BRRRR-strategiaa noudattavalle tämä on oleellista, koska kohteen “exit” tehdään jälleenrahoitushetken markkinahintaan perustuvalla vakuusarvolla.
Mitä nopeammin oman sijoitetun käteispääoman saa irrotettua kohteesta sitä arvokkaampaa se on, koska sen voi sijoittaa uudelleen tuottamaan lisää pääomaa.
Herkkyystarkastelu on tärkeä osa asuntosijoittajan nykyarvolaskentaa
Edellä kuvatun 5 %:n korkokannan valitsemiseen ei siis ole mitään oikeaa tai tieteellistä menetelmää. Siksi herkkyystarkastelun tekeminen tuo lisäarvoa laskentaan. Mitä pienempi nettonykyarvoluku on, sitä tärkeämpää olisi tehdä herkkyystarkastelua, koska pienikin muutos korkokannassa ylöspäin, voi muuttaa nettonykyarvon etumerkin miinukseksi. Herkkyystarkastelua voi tehdä muuttamalla korkokantaa 0,5 %-yksikön välein molempiin suuntiin, jolloin näkee vaikutuksen konkreettisesti.
Kuten ei vuokratuotto-%:kaan, ei myöskään nettonykyarvo saisi olla eikä ole asuntosijoittajan ainoa taikatunnusluku, joka takaa sijoituskohteen kannattavuuden. Useamman tunnusluvun käyttö antaa laajemman kuvan, jonka pohjalta lopullisen sijoituspäätöksen tekemisen perusta vahvistuu.
Kassavirtatuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #40
Miksi tähän laskentaan tutustuminen on aikaisempaa tärkeämpää kasvuun pyrkivälle asuntosijoittajalle?
Kun tehtaalla tehdään vastaavaa laskentaa uuden koneinvestointipäätöksen tueksi, monelle laskentaa tehneelle voi olla luonnollista, että päätearvoksi määritellään 0 euroa. Päätearvona voi myös olla romutetun koneen materiaalien romuarvo tai koneen 80 % laskenut jälleenmyyntiarvo, kun se myydään vaikka afrikkalaiselle tehtaalle.
Lisääntyvän europpalaisen keskuspankkiohjauksen, lisääntyvän eurooppalaisen pankkisääntelyn ja lisääntyvän kotimaisen sääntelyn seurauksina voi olla suurempia ja nopeampia muutoksia eri asumisen mikromarkkinoilla,
“Pääkaupunkiseutu vs muu Suomi”- tai “kasvukolmion kärkikaupungit vs muu Suomi” -tarkastelu tulee asuntosijoittajan kannalta yhä hyödyttömämmäksi. “Kasvukaupungit, lineaariset kaupungit ja kuolevat kaupungit” -kolmijako voi olla asuntosijoittajalle paljon oleellisempi sääntelypäätösten seurauksena. Ajattelu voisi lähteä jostain tällaisesta:
- Asuntosijoittamista kuoleviin kaupunkeihin tekevän tulisi arvioida päätearvoksi 0 euroa. Tulevaisuuden kassavirroissa ei tietenkään ole mukana linjasaneerauksia, koska koko sijoitus tehdään siltä pohjalta, että kohde ajetaan alas asumiskelpoisuus mahdollisimman pitkään ja mahdollisimman pienin kustannuksin säilyttäen.
- Lineaarinen kaupunki on sellainen, jossa kerrostaloissa sijaitsevien asuntojen hinnat määrittyvät yhä vähemmän omistusasuntokauppojen kautta tehtävän vertailun perusteella. Oletus, että omistusasujien kiinnostuksen väheneminen tarkoittaisi automaattisesti sitä, että asuntojen hinnat laskevat samassa suhteessa kohti nollaa, ei välttämättä ole ollenkaan oikea. Nyt tarvitaan laskentaa, jossa saneeraustarpeet on huomioitu, ja vuokrien kehitys määrittelee sen, kannattaako sijoitus nykyisillä markkinahinnoilla vai ei.
- Kasvukaupungin termi sisältää ajatuksen, että kaupungin vetovoima kasvaa jatkuvasti nopeammin kuin vetovoiman aiheuttamaan asuntojen kysyntään pystytään tarjonnan lisäämisellä vastaamaan. Silloin asuntosijoittajan pitää miettiä, minkälaisia vaikutuksia tällaisella kasvuvauhdilla on asuntojen hintoihin, vuokriin ja kustannuksiin.
Samaa 3-jakoa voi sovittaa kaupunginosiin. Kasvukaupunkien lähiöt tai ympäristökunnat voivat toimia lineaarisen kaupungin tavoin. Uusikaupunki on esimerkki siitä, että asiat voivat muuttua. Kemin tai Äänekosken kohtaloa voi myös miettiä.
Tiesitkö, että Excel- tai Macin Numbers-taulukkolaskentaohjelmat sisältävät näitä laskureita valmiina?
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #132
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten verot huomioidaan asuntosijoittajan kassavirtalaskennassa? – YouTube #148
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Vuosi sitten ostettiin mediaa ”kiertänyt” kerrostalo Mikkelistä. Parvekkeet ruosteessa, viemärissä käsivarren mittaisia ”railoja”, hanasta tuli ruskeaa vettä ja muutenkin aika väsähtäneen oloinen rakennus oli kyseessä. Kukaan ei halunut sitä ostaa ja talo seisoi tyhjänä. Näin kuvasi Antti Vainio lähtötilannetta, kun aloittivat projektin, jonka lopputuloksena kaikissa talon 24 vuokrakodissa palaa nyt valot.
Tällaista kerrostaloa ei ihan aloitteleva asuntosijoittaja osta ensimmäisenä sijoituskohteena. Osassa 1 käytiin Antin taustoja, minkälainen aamiaispöytä, koulutus, asuntojen flippaus kesätöinä ja urheilutausta ovat myötävaikuttaneet siihen, että Antti pikkuveljensä kanssa lähti kunnostamaan kerrostaloa satojen kilometrien päähän kotinurkiltaan. Mikkelin projektin läpikäynti jatketaan siitä, miten talo vuokrattiin täyteen. Osassa 2 tenttaan myös, miksi veljesten verkkosivuilla on monenlaista ideaa ja miksi vasta 1-2 sijoitusasuntoa omistavankin pitäisi harkita vastaavaa. Mielenkiintoinen tarina vuoden 2021 alkuun.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Asuntopehtoorin asuntomarkkinakatsaus 12/20
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Arvo Ylpön vuosisata
Simon Sinek – Start With Why; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Adlibris E-Kirja, Audible *
Antti Vainio Instagram, LinkedIn – ”Dream big, stay positive, work hard and enjoy the journey”
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Asiakaskokemusvideoita Peabin sivuilta, mukana myös asuntosijoittajia
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Nettovuokratuotto asuntosijoittajan laskelmissa – Blogi #236
Miten verot huomioidaan asuntosijoittajan kassavirtalaskennassa? – YouTube #148
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa kaikki jaksot kuunneltavaksi SoundCloudin kautta.
Kaupallinen varoitus *
Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.
Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.
Audible maksuton kokeilu
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
Kun asuntosijoittaja miettii, paljonko asuntosijoitustoiminta tuotti euroja, nettovuokratuotto on tämän mietinnän alku. Tätä käsiteltiin Ostan Asuntoja Blogissa Nettovuokratuotto asuntosijoittajan laskelmissa – Blogi #236. Jotta asuntosijoittaja voisi vastata kysymykseensä, tarkastelu hajautuu kahteen laskentalinjaan, jotka lopulta yhtyvät. Nämä linjat ovat verotettava vuokraustoiminnan tuotto ja kassavirta.
Yksinkertaisessa asuntosijoitustoiminnassa saatetaan kysymykseen vastata vaikkapa “asuntosijoitusteni vuokratuotto-% vuonna 2020 oli 4,7”. Tämän tiistain kysymyksen esittänyt asuntosijoittaja ymmärtää, että prosenteilla ei toimintaa kasvateta eikä %-luvulla, jonka laskemisesta puuttuvat lainojen hoitomenot ja verot ole suurtakaan vastausarvoa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com.
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista: Rahoitusvastike rautalangasta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Kerrostalo sataviiskyt tonnia Antti Vainio Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #132
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Asuntosijoittajan pohdintoja 2021 suunnittelua varten – Blogi #235
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
Mitä itsensä kehittämiskirjaa suosittelisit asuntosijoittajalle? – YouTube #147
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Kaupallinen varoitus *
Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen kuukausimaksu on 9,95 € sisältäen yhden äänikirjan per kuukausi.
