Viime aikoina on ollut paljon pohdittavaa ja se on varmaan näkynyt viime kuukausien kirjoituksissa. Jo useampana sunnuntaina on tämä kirjoitus jäänyt julkaisematta.
Tämä on kuudes välitilinpäätöskirjoitukseni, mikä tarkoittanee sitä, että kuudes perättäinen vuosi on menossa, kun olen omat tavoitteeni asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan osalta julkaissut. Minua itseäni nämä kirjoitukset ovat hyödyttäneet huikeasti. Joku toinenkin voi niistä saada jotain hyötyä.
Välitilinpäätöksen idea on yksinkertainen. Käyn läpi kaleterivuodelle asettamiani tavoitteita, niiden mittarilukemia puolimatkassa ja selittelen epäonnistumisia ja kehun itseäni onnistumisista. Eli pyrin olemaan mahdollisimman rehellinen. ”Lasi puoliksi täynnä” -perusluonteeseeni kenties kuuluu, että epäonnistumisistakin löytyy onnistumisia.
Lumipallovepinaari
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
Tästä linkistä kliksauttamalla kirjan voi hankkia vaikka heti.
Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen
Mittari: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä
Ensimmäisellä vuosipuoliskolla asuntoremontteja on toteutunut aika tarkkaan puolet tavoitellusta kokonaissummasta eli noin 50 000 euron edestä.
Käytännössä remontteja on toteutunut jo reilun 90 000 euron edestä mutta reilun 40 000 euron suuruinen kustannuserä odottaa yhä taloyhtiön hallituksen päätöstä siitä, saako vuokranantajaosakas maksaa osuutensa kertasuorituksena ennen kuin taloyhtiölaina nostetaan koko remontin kustannus aktivoidaan taseeseen.
Isännöitsijälle on lähtenyt Isännöintiliiton tuloutusopas ja perusteellinen ohjeistus siitä, miten asiassa tulisi toimia sekä vieno pyyntö konsultoida jäsenmaksunsa vastineena liittonsa asiantuntevaa organisaatiota. Rahoitus kertasuoritukseen on sivussa odottamassa elokuun lopussa valmistuvaa hanketta.
Jälleenrahoitusmittarin osalta vuositavoitteesta on jo toteutunut yli 80 % ja suunnitelma, jolla tavoite ylittyy selvästi, on jo olemassa.
Tämä tavoite tuli osittain siitä syystä, että uhkana oli yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntely, joka olisi pakottanut minut lisävelkaantumiseen vuoden 2021 loppuun mennessä eli velkavipuni nostamisen maksimiin. Ministeri Saarikko, aivan oikein ja viisaasti, päätti olla esittämättä tätä sääntelyä eduskunnalle. Tältä osin voin jättää loppuvuoteen suunnitellut maksimivivutustoimet toteuttamatta ja edetä rahoitusasioissa sijoitustoiminnan tarpeiden pohjalta hallitustarpeiden sijaan.
Mittarin toisen komponentin osalta poliittinen riski on yhä olemassa. Hallitus voi todeta, että 40 000 euron linjasaneerauksen kustannus, jolla uusittiin viemärit, vesijohdot ja kylpyhuoneet, ei olisi vuokraustoiminnan tuotoista verovähennyskelpoinen kustannus vaan olisi lopettamisen arvoinen “yksityisen vuokranantajan yritystuki” tai “porsaanreikä”.
“Investoikaa rohkeasti” -kehotus oli taas toissa viikolla jonkun ministerin suuhun valtamediassa istutettu. Tunnetusti investoinneillle pahinta myrkkyä on poliittinen epävarmuus, jonka toksisuutta voi lisätä pitkittämällä epävarmuutta, jossa tämä hallitus on onnistunut erinomaisesti. Asuntosijoittajana en tee mitään uusia investointeja, joihin kohdistuu merkittävä poliittinen veronkiristysriski.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona?
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %
Mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Vuoden 2021 alkupuoliskoon osui vuokrasopimuksen purku käräjäoikeuden kautta ja häätö ulosoton toimesta. Toteutin molemmat verkkopalveluiden kautta ja erityisesti häädön nopeus yllätti positiivisesti. Vieläkään en tiedä, miten kiitoksen osuus jakautuu sähköiselle asiointipalvelulle, ulosoton organisaatiouudistukselle ja ulosottovirkailijalle. Heidän ansiostaan toteutui vuokrausasteeksi 98,3 %.
Jos joku miettii, mitä häädetyn asumistilanteelle tapahtui, ulosottovirkailija teki yhteistyötä sosiaalityöntekijän kanssa, joka oli lopulta yhteydessä myös minuun selittääkseen, miten kokonaisuus tietämättäni prosessin aikana eteni ja antoi ohjeita mahdollisia uusia vastaavia tilanteita varten. Omistamalleni asunnolle ei ollut aiheutunut mitään vahinkoa, häädetylle asukkaalle järjestyi sosiaalityöntekijän avustuksella toinen asunto, johon hän sai siirrettyä tavaransa. Kun prosessi on nopea, häädettävän luottotietoihin jää paljon pienempi summa. Asunnolle oli heti 4 tarvitsijaa eli häätökolikon toisella puolella on myös ihminen, joka voi tarvita vuokrakotia kiireellisesti.
Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana sain toteutettua 2 remonttia vuokrasuhteen aikana eli ne eivät heikentäneet vuokrausastetta. Yllä kuvatun linjasaneeraushankkeen aikana yhden pystylinjan asunnot olivat käytännössä 2 kuukautta asumiskelvottomia. Tämän lisäksi saneerasin vuokralaisten välissä yhden asunnon täydellisesti ja toiseen tehtiin pintaremontti. Nämä olivat kaikki joko etukäteen tiedossa tai suunniteltuja siten, että ne toteutan, kun vuokrasuhde päättyy. Kun näiden suunniteltujen remonttien aiheuttamat tyhjät kuukaudet lasketaan mukaan, vuokrausaste oli 96,5 % eli alle koko vuoden tavoitteen.
Kaksi vuokrasuhteen aikana tehtyä remonttia olivat molemmat “suunniteltuja remontteja” eli ne eivät tulevaisuudessa tule alentamaan vuokrausastetta, kun ne on nyt tehty.
Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %
Tämä tavoite on jo koko vuoden osalta ylittynyt kirkkaasti, kun “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan printtiversio saatiin ennakkotilattavaksi ja toimitukseen vuoden alkupuoliskon aikana.
Tämä on tavoitteena mukana siksi, että yritykselle vieraan pääoman saaminen helpottuisi, jos omaa sijoitettavaa pääomaa kertyy muustakin kuin lainojen vakuutena olevasta vuokraustoiminnasta.
“Asuntosijoitustavoitteeni 2021” -kirjoituksen yhteydessä viittasin myös sijoitustoimintani hajauttamissuunnitelman toteuttamiseen. Hajauttamistoimien perusoletuksiin sisältyi globaalien toimitusketjujen rikkoontuminen, keskuspankkien ja hallitusten elvyttävien raha- ja finanssipolitiikkojen toteutuksen jatkuminen sekä aikaisempien koronavirheiden toteuttaminen uudestaan.
Aliarvioin kaikki eli jalostusketjut ovat pahemmin rikki, keskuspankit ja hallitukset olivat agressiivisempia kuin oletin ja koronavirheet toteutuivat suurempina kuin oletin. Näistä on seurannut se, että pääomien säilyttämiseen tähdänneet hajautustoimet ovat tuottaneet aivan liian hyvin ja kasvattaneet pääomia.
Tavallaan ensisilmäyksellä tämä on positiivinen tilanne, mutta sen seurauksena ylikuumeneminen voi olla todennäköisempää, johon voi liittyä jonkinmoisen isomman korjausliikkeen todennäköisyyden kasvaminen, johon pitää taas varautua. Seuraavien viikkojen ja kuukausien aikana seuraan rakentamiseen liittyvien materiaalien ja tarvikkeiden saatavuuden heikkenemistä ja hintojen nousua Suomessa.
Loppuvuoden 2021 näkymät
Joku kenties ihmettelee, eikö asuntosijoittaja ole yhtään sijoittanut ovien lukumäärän kasvattamiseen. “Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1 000 hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia vuonna 2025” -visio on alkuvuonna edennyt visioon nähden tosi pienellä 2-numeroisella ovimäärällä.
Kuten tavoitteistakin heijastuu, markkinatilanne ja poliittinen ilmapiiri eivät ole oman analyysini pohjalta minun mielestäni agressiivisen uushankinnan aikaa. Sijoituskriteeristööni sopivia asuntoja on tällä hetkellä vaikea löytää, kun niitä pitäisi pystyä hankkimaan hintatasolla, joka huomioi hallituksen veronkiristysuhan. Tähän ei liity mitään taikoja vaan eri sijoittajien papereissa on vain eri suuruisia %-lukuja sen suhteen, miten he uskovat veronkiristysten toteutuvan.
Monen muun toimijan analyysi johtaa siihen, että he ovat valmiita maksamaan kohteista enemmän kuin minä. Myös mahdollisesti kiinnostavat kohteet on joku toinen jo ostanut, kun olen saanut omat analyysini valmiiksi ja kerron myyjälle, etten tällä kertaa ole kiinnostunut etenemään.
Vision kannalta toiminnan painopiste on ollut nykyisten omistusten kehittäminen, jossa myös alkaa näkyä merkkejä lisääntyvistä haasteita.
Kirjan kirjoittamisen jälkeen olen saanut kurottua rästitöitä umpeen ja päässyt pikkuhiljaa kiinni omiin päivärutiineihini. Olemme Marko Kaarton kanssa (tai Markon toimesta) omakustantaneet kirjan. Siihen toimintamalliin ei helposti kuulu, että printti-, ekirja- ja äänikirja ilmestyvät yhtä aikaa. Vuoden loppupuoliskon tekemisiin kuuluu ekirja- ja äänikirjaformaattien edistäminen tilaus- ja toimituskelpoiseen muotoon.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #163
Miten ostaa sijoitusasunto, kun omarahoitusosuudesta tekee tiukkaa? Tiistaiaudio #179
Asuntosijoittaja – muista seurata Euroopan keskuspankkia – Blogi #267
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kautta on päässyt mukaan jos jonkinmoisiin ihmisten arkisiin tapahtumiin.
Anniina kertoi vuoden vaihteessa IG:ssä, että olin “remontissa mukana” ja nyt uusilla kuulokkeilla yhä enemmän. Kerroin, että itse aloitin joskus BiggerPockets Podcastin jaksosta 1 jotain remonttia tehdessä. Ja siitä sitten Anniina kertoi, että miehensä oli jo kuunnellut mun haastatteluja tilastollisesti merkittävän määrän kertoja.
Selvisi, että Anniinan mies on Jesse ja hän olikin jo vuosi sitten laittanut viestiä, että 22 jaksoa oli kuunnellut putkeen. Seuraava viesti olikin jo, että kuuntelin kaikki jaksot ja hankittiin 4 sijoitusasuntoa putkeen. Nyt olen saanut tekniikkaa toimimaan siten, että uskalsin yrittää Jesse ja Anniina Parviaisen kanssa haastattelua, jossa mukana samanaikaisesti eri ääniraidoilla olisi asuntoihin sijoittava, koteja tarjoava pariskunta. Hieman äänitasoja joutui väkivalloinkin korjailemaan mutta hauskaa oli. Aloita Osalla 1, jos se on vielä kuuntelematta.
Tänään jatketaan juttua oman kodin käyttämisestä lisävakuutena ja miten Anniinan vakuutus- ja pankkitausta vaikuttaa siihen. Kuuden sijoitusasunnon hankkimisen tarinan kaari yhden vuoden sisällä tulee täyteen. Anniina kertoo opiskeluistaan ja Jessen podcastin kuuntelutekniikasta. Jesse yllättää isännän viime kesänä kirjoittamallaan yhdellä tavoitteellaan ja kuvaa päiväkirjan kirjoittamisen voimaa.
Anniina Instagram, Jesse Instagram, WC-istuinkuvaaja @laurapaulamariaphotography
Jessenkin remontissa mukana Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104
Tony Robbins – Rajaton voimasi
Vepinaari – ihan vielä ei ole ennätysmäärä täynnä
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
Lue Lavitaebella -blogista kirjan arvostelu
Lue Asuntoasiaa.fi Suvi Schwabin arvio kirjasta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona?
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Miten ostaa sijoitusasunto, kun omarahoitusosuudesta tekee tiukkaa? Tiistaiaudio #179
Asuntosijoittaja – muista seurata Euroopan keskuspankkia – Blogi #267
Asuntosijoittajien velkaantumisriskikeskustelussa asunnon tasearvon lisäksi usein unohtuu se, että 70 %:sti taloyhtiölainoitetussakin asunnossa pitää tuoda mukana 30 % omarahoitusosuutta. Mikäli asunnon ostaisi omalla pankkilainalla, erotuksena on se, että pankki tarkastaa omien kriteeriensä läpi, voiko 70 %:n tulonhankkimislainan myöntää. Molemmissa tapauksessa asuntoa ostavan suurin haaste on saada kasaan tuo 30 % omarahoitusosuutta. Kun siinä onnistuu, on jo ihan hyvät perustaloustaidot olemassa.
Pyrin tässä tiistaiaudiossa löytämään vastauksia kysymystä pohtiville aloittelijoille, joilta vielä puuttuu verkostot ja taidot etsiä, löytää ja neuvotella reilusti alle markkinahintaisia kohteita, vaikka konseptin olisi jo ymmärtänytkin. Vastaukset käyvät myös edistyneemmille, jotka haluaisivat keksiä keinoja nopeuttaa salkkunsa kasvatusta.
Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #163
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen. Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi.
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Matkani kohti taloudellista vapautta by Kati ”Taloushaukka” Valjus – Tiistaiaudio #177
Asuntosijoittaja – muista seurata Euroopan keskuspankkia – Blogi #267
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
Euroopan keskuspankin etusivulla kerrotaan selkeästi, että ”Euroopan keskuspankki (EKP) pitää euroalueen hinnat vakaina, jotta samalla rahalla saa jatkossakin suunnilleen yhtä paljon tavaroita ja palveluja kuin nyt”.
Päätehtäväksi kuvataan hintavakauden ylläpitäminen eli sen varmistaminen, että ”inflaatio pysyy hitaana, vakaana ja ennustettavana”. Näin ihmisten on helpompi suunnitella säästämistä ja hankintojaan.
16 vuotta sitten säästämistavoitteen itselleen asettanut voi ihmetellä, miten tämä käytännössä toimii, jos säästämisen päämääränä oli saada jo pankkitilille säästetty 10 000 euron saldo kasvatettua toisella 10 000 eurolla, jolloin 20 000 euron omarahoitusosuus 70 000 euron omistuasuntoon olisi kasassa.
Kun tilin saldo lopulta saavutti 20 000 euron summan, saman asunnon markkinahinta ei enää ollutkaan vakaa 70 000 euroa vaan 140 000 euroa. Ei muuta kuin uusi säästötavoite 40 000 euroon, jotta saa EKP:n vakaana pitämän hintatason ansiosta lopulta tavoitellun omistusasunnon kodikseen.
Saldon ollessa jo yli 30 000 euroa, asunnon markkinahinta on yli 200 000 euroa, kun säästämisaikaa on vielä jäljellä 4 vuotta. Tilin saldo on tässä esimerkissä puhdasta mielikuvitusta. Esimerkin asunto on omassa sijoitussalkussani ja hintakehitys täyttä totta.
Vepinaari
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
Tästä linkistä kliksauttamalla kirjan voi hankkia vaikka heti.
EKP:n nettisivuilta en löytänyt tarkempaa määritelmää ”suunnilleen” -sanalle. Lisäksi on tärkeää huomata, että joku toinen saattoi asettaa tavoitteekseen 65 -tuumaisen köyhän lompakon paksuisen television hankinnan samassa ajassa. Lähtötilanteessa oli nähtävissä, että F1-kisoja pystyi jo kohta katsomaan 50 kiloa painavasta 26-tuumaisesta tulevaisuusmallista. Ensimmäisen iPad:in lanseeraukseen oli noin 10 vuotta aikaa.
Pitäisikö omistusasuntosäästäjän ryhtyä riivattuun kampanjaan, jossa hän sometykittää keskuspankkiireja viimeisten 15 vuoden tekemisistä? Vai kiittää siitä, että huikeita luontodokumentteja voi katsella 4K-televisiosta, joka on halvempi kuin se Mikä Häkkisen starttien seuraamisen uudella tasolla mahdollistanut 50-kiloinen aikoinaan oli. Asuntosijoittajan ei kannata haaskata aikaansa kumpaankaan.
Mitä keskuspankki on viime aikoina tehnyt?
Euroopan keskuspankki on printannut euroja ja USA:n keskuspankki on printannut USA:n dollareita. Suomen keskuspankki ei enää voi printata markkoja eli Suomea koskevat hintavakausasiat ja devalvointiasiat on ulkoistettu Euroopan keskuspankille.
Koronan seurauksena printtaustahtia on kiihdytetty. Erilaisten sulkutoimien seurauksena globaalit jalostusketjut ovat rikkipoikki ja siellätäällä on pullonkauloja, joista on seurannut hintojen nousua tavalla, joka on saanut myös kuluttajahintainflaation nousemaan.
Erilaiset asiantuntijat ovat tehneet ennusteitaan, joissa kerrotaan, onko inflaatio tilapäistä ja mikäli on, milloin tilapäisyys loppuu ja hintojen tilapäiset nousut purkautuvat takaisin koronaa edeltävälle tasolle.
Osa on nostanut esille vaihtoehdon, että hintojen nousu olisikin pysyvää ja ne jäisivät uudelle, nousseelle tasolle, vaikka inflaatio palautuisi koronaa edeltävälle matalalle tasolle.
Rohkeammat ennusteet tulevat valtavirtojen reuna-alueilta, joista kuuluu ennusteita, että korkeampi inflaatio ei ole tilapäistä vaan pysyvää, vaikkei mitään hyperinflaatiota olekaan tulossa. Merkittävät keskuspankit ovat kaikki printtailleet valuuttojaan, jolloin joku muistuttaa, että suhteellisesti tässä ei ole mitään mullistavaa, kun kaikki tekevät samaa vuorotellen. Mikään valuutta ei ole ottamassa dollarin reservivaluuttapaikkaa. Taalan sanotaankin olevan ”puhtain paita likapyykkikorissa”.
Osa ennustaa, että inflaatio todella on tilapäistä ja sen jälkeen tulee deflaatio. Jokaiseen vaihtoehtoon löytyy fiksuja ennustajia perusteluineen.
Biden sanoo, että dollarin printtaamisella saadaan sellainen työpaikkojen ja talouden kasvu aikaan, että se purkaa kaiken tilapäisen inflaation. Vaihtoehtoisia skenaarioita siis riittää.
Mitä asuntosijoittaja on viime aikoina nähnyt?
Taas tuli uusi Tilastokeskuksen vanhojen asuntojen hintakehitystä kuvaava tilastotieto, joka kertoo, että hintojen nousu on jatkunut korona-aikojen edeltäneeseen aikajaksoon verrattuna kiivaampana. EKP:n kuvaama euroalueen hintojen vakaana pitäminen on ollut asuntojen osalta tilapäisesti vielä vaikeampaa työtä kuin ennen koronaa.
Lukuunottamatta tuoreinta vuokrien kehitystilastoa, asuntosijoittaja on joutunut/päässyt seuraamaan laskevia vuokratuottoprosentteja kuumimmilla asuntomarkkinoilla, kun hintojen nousuvauhti on kiihtynyt ja vuokrien nousuvauhti hiipunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Asuntopolitiikan rintamalla tuoreimpana ajatuksena on esitetty yksiökieltoa. Moni asuntosijoittaja, jolla tätä yksiömyrkkyä salkussaan on, hieroo silmiään varmistaakseen, ettei näe mitään tilapäistä unta. Yksiökielto Suomessa yhdistettynä EKP:n asuntojen hintavakaustaitoihin ja kotitalouksien keskimääräisen koon kehitykseen Suomessa saa monen loogisesti ajattelevan luulemaan, että joku muu ei nyt ajattele loogisesti.
Joku voisi luulla, että suomalaisen asuntopolitiikan toimenkuvaa on lainattu EKP:n tehtävästä ja muokattu sitä näin: ”Asuntopolitiikka pitää asuntojen eurohinnat nousevina, jotta samalla asunnolla saa jatkossakin mielellään jopa enemmän tavaroita ja palveluja kuin nyt”. Eli politiikalla tavoiteltaisiin suomalaisten varallisuuserojen kasvua.
Minun kaltaiselleni päättäjäeliitin ulkopuoliselle asuntosijoittajalle nähdyissä ja kuulluissa asioissa ei ole mitään logiikkaa. Änkäämisen sijaan toimin, kuten keskuspankki toimii.
Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?
Niin pitkään kuin keskuspankki printtaa euroja ja näitä euroja on rahoituksen muodossa helposti pankeista erittäin edullisin ehdoin saatavilla, osallistun tähän peliin omaa velkamäärääni kasvattamalla.
Keskuspankin tase kasvaa, valtiot velkaantuvat, suuryritykset velkaantuvat, instituutiot velkaantuvat, eläkevastuut kasvavat…asuntosijoittaja velkaantuu. Kun kaikkialla kaikki velkaantuvat, suunnitelma velkaantumisen vähentämiseksi on oletettavasti inflaatio. Kun tämä on keskuspankkien ja valtioiden tapa, on se myös asuntosijoittajalle hyvä tapa. Kun inflaatio syö valtion velkapääomaa, syö se myös asuntosijoittajan velkapääomaa.
Sen sijaan, että käyttäisin tuntikausia päivittäin miettien, miten säästäisin enemmän rahaa 0-korkoiselle pankkitilille ja tekisin ylimääräisiä lainanlyhennyksiä velkaantumistani vähentäen, peesaan keskuspankkia ja valtioita.
Kaikki velka ei ole hyvää velkaa eikä hyvää velkaa saa olla liikaa
Asuntosijoittamista käsittelevässä blogissa tarkoitetaan luonnollisesti tulonhankkimisvelkaa, jolla on hankittu tuloa tuottavia sijoitusasuntoja.
”Tuloa tuottava” tarkoittaa useampaa asiaa:
- Vastuullista velkavivun määrää tasolla, joka mahdollistaa positiivisen kassavirran.
- Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että tulopuoli kattaa menopuolen ja siitä jää yli.
- Laina-aika on maksimaalinen, jolla on suora vaikutus kassavirran määrään. Laina-ajan pituus määrittää kuukausittaisen lyhennyksen määrän, joka vaikuttaa kassavirtaan.
- Velassa on pitkälle ulottuva kiinteä korko tai korkosuojaus.
- Asunto ja sijainti ovat sellaisia, että asuntoon löytyy vuokralainen. Ilman vuokralaista tuloa ei kerry. Ilman tuloa asuntoa ei voi pitää kunnossa ja operoida tavalla, joka varmistaa tulon kertymisen.
Vaikka yksiöiden rakentamista ei kieltolailla rikolliseksi tehtäisikään, kaavoittajien joukossa on todennäköisesti asuntosijoittajien salakavereita runsaaasti jatkossakin. Nämä pitävät huolta siitä, että jatkossakin yksiöiden määrä kasvaa hitaammin kuin yhden hengen kotitalouksien määrä kasvaa.
Miksi kiinteä korko, kun mikään ei viittaa korkojen nousuun?
Mikäli löysä finanssi- ja rahapolitiikka jatkuu, ja tulonhankkimislainoja on pankeista saatavilla runsaasti edullisin ehdoin, edellytykset asuntojen hintainflaation jatkumiselle ovat olemassa. Asuntojeni velkavivut suhteessa niiden markkinahintoihin pienenevät itsekseen pelkästään markkinahintojen euromääräisten nousujen myötä.
Mikäli palkkainflaatio nostaa päätään, edellytykset paranevat vuokrien korotuksille perustelemaan edes osaa asuntojen jo toteutuneita hintojen nousua. Näin lainanlyhennyksetkin hoituvat inflatoituneilla vuokraeuroilla lainapääoman nousematta.
Matemaattisesti ja loogisesti ajateltuna näyttää siltä, että keskuspankilla ei ole mitään teoreettista mahdollisuutta hillitä asuntojen hintainflaatiota ohjauskorkoja nostamalla. ”Markkinoiden mukaan” minkäänlaista merkittävää korkojen nousua ei ole markkinoille hinnoiteltu. Itse en tosin enää ymmärrä, mistä toimijoista tämä ”markkina” koostuu, mutten tunne ketään, joka omia tai toisten rahoja vapaaehtoisesti Saksan lainoihin sijoittelee. Jotkut sijoittavat toisten rahoja niihin sääntöjen määrääminä.
Koska EKP yhä enemmän markkinoi itseään euroalueen hintojen vakaana pitäjänä samanaikaisesti kuin euroalueen hinnat yhä enemmän ja laajemmin nousevat, selityskykyni vapaiden markkinoiden haluun pitää korot erittäin matalina heikkenee koko ajan. Kun korkosuojaus on sekä minulle suhteellisesti että yleisesti historiallisesti katsottuna absoluuttisen halpaa, käytän sitä vakuutusmielessä siltä varalta, jos jostain syystä korot eivät 0-tasolla pysyisikään.
Kertaus on opintojen äiti
Euroopan keskuspankin etusivulla kerrotaan selkeästi, että ”Euroopan keskuspankki (EKP) pitää euroalueen hinnat vakaina, jotta samalla rahalla saa jatkossakin suunnilleen yhtä paljon tavaroita ja palveluja kuin nyt”. Päätehtäväksi kuvataan hintavakauden ylläpitäminen eli sen varmistaminen, että ”inflaatio pysyy hitaana, vakaana ja ennustettavana”. Näin ihmisten on helpompi suunnitella säästämistä ja hankintojaan.
Jos asuntojen hinnat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet 6 %, kirjaa ylös, uskotko niiden vuoden päästä
- alentuneen tuon 6 %:n nousua vastaavan summan eli inflaation tilapäisyys asuntojen hintojen osalta olisi osoittautunut oikeaksi
- pysyneen vakaina eli jossain +-1 prosentin haarukassa eli inflaatio ei asuntojen osalta olisi ollut tilapäistä vaan hinnat jäisivät pysyvästi uudelle tasolle
- nousseen taas 6 % eli asuntojen hintainflaatio olisi jatkanut tilapäisenä odotettua sitkeämmin
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #163
Mitä tulisi huomioida toiselle paikkakunnalle sijoitettaessa? Tiistaiaudio #178
Miten varautua hyvien asuntosijoitusdiilien kohdalle osumiseen? – Blogi #265
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin kautta olen päässyt mukaan jos jonkinmoisiin ihmisten arkisiin tapahtumiin.
Anniina kertoi vuoden vaihteessa IG:ssä, että olin “remontissa mukana” ja nyt uusilla kuulokkeilla yhä enemmän. Kerroin, että itse aloitin joskus BiggerPockets Podcastin jaksosta 1 jotain remonttia tehdessä. Ja siitä sitten Anniina kertoi, että miehensä oli jo kuunnellut mun haastatteluja tilastollisesti merkittävän määrän kertoja. Selvisi, että Anniinan mies on Jesse ja hän olikin jo vuosi sitten laittanut viestiä, että 22 jaksoa oli kuunnellut putkeen. Seuraava viesti olikin jo, että kuuntelin kakki jaksot ja hankittiin 4 sijoitusasuntoa putkeen.
Nyt olen saanut tekniikkaa toimimaan siten, että uskalsin yrittää Jesse ja Anniina Parviaisen kanssa haastattelua, jossa mukana samanaikaisesti eri ääniraidoilla olisi asuntoihin sijoittava, koteja tarjoava pariskunta. Hieman äänitasoja joutui väkivalloinkin korjailemaan mutta hauskaa oli.
Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #164
Anniina Instagram, Jesse Instagram, WC-istuinkuvaaja @laurapaulamariaphotography
Jessenkin remontissa mukana Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Mitä tulisi huomioida toiselle paikkakunnalle sijoitettaessa? Tiistaiaudio #178
Asuntosijoittamisella vaurastumisen ajatusmaailma – 4 huomiota – Blogi #266
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
Mun asuntosalkuissa löytyy asuntoja muun muassa Helsingistä, Tampereelta, Nokialta, Huittisista ja Raumalta eli käytännön kokemusta löytyy useammalta kielialueelta. Helsingissä olen syntynyt ja aikuisena asunut, Tampereella varttunut ja opiskellut, Nokian ja Huittisten ohi ajanut satoja kertoja viettämään aikaa Kokemäellä isovanhempien luona, joista toinen sukuhaara on Rauman Lapista, jonka ansiosta olen gielt oppinu ymmärtämään, vaikken puhua osaa.
Yritän ensin pohtia, miksi ihmeessä joku sijoittaisi asuinpaikkakuntansa ulkopuolelle?
Sitten listaan 4 kohtaa, jotka tulisi huomioida, kun lähtee toiselle, kenties vieraalle paikkakunnalle kilpailemaan vuokralaisista paikallisten toimijoiden kanssa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Webbinaario
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
Tästä linkistä kliksauttamalla ja taikasanan eli Tampereen Yliopiston Rakentamistalouden kerhon nimen TRATTA syöttämällä, kirjan hinnasta lähtee 30 % pois 8.8.2021 asti.
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Jos olet Audible -käyttäjä, sieltäkin löytyy
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Mansen Maalarit Rasmus ja Veeti Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #161
Matkani kohti taloudellista vapautta by Kati ”Taloushaukka” Valjus – Tiistaiaudio #177
Asuntosijoittamisella vaurastumisen ajatusmaailma – 4 huomiota – Blogi #266
Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet KAIKKI kirjat – Blogi #261
Tilaa uunituore Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja
