Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – välitilinpäätös – Blogi #268

Viime aikoina on ollut paljon pohdittavaa ja se on varmaan näkynyt viime kuukausien kirjoituksissa. Jo useampana sunnuntaina on tämä kirjoitus jäänyt julkaisematta.

Tämä on kuudes välitilinpäätöskirjoitukseni, mikä tarkoittanee sitä, että kuudes perättäinen vuosi on menossa, kun olen omat tavoitteeni asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan osalta julkaissut. Minua itseäni nämä kirjoitukset ovat hyödyttäneet huikeasti. Joku toinenkin voi niistä saada jotain hyötyä.

Välitilinpäätöksen idea on yksinkertainen. Käyn läpi kaleterivuodelle asettamiani tavoitteita, niiden mittarilukemia puolimatkassa ja selittelen epäonnistumisia ja kehun itseäni onnistumisista. Eli pyrin olemaan mahdollisimman rehellinen. ”Lasi puoliksi täynnä” -perusluonteeseeni kenties kuuluu, että epäonnistumisistakin löytyy onnistumisia.

Lumipallovepinaari

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.

Tästä linkistä kliksauttamalla kirjan voi hankkia vaikka heti.

Tavoite 1 – Hallituksen veronkiristys- ja sääntelysuunnitelmien toteutumiseen varautuminen

Mittari: Toteuta 100 000 euron verosuunnittelutoimenpiteet ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa 150 000 euron edestä

Ensimmäisellä vuosipuoliskolla asuntoremontteja on toteutunut aika tarkkaan puolet tavoitellusta kokonaissummasta eli  noin 50 000 euron edestä. 

Käytännössä remontteja on toteutunut jo reilun 90 000 euron edestä mutta reilun 40 000 euron suuruinen kustannuserä odottaa yhä taloyhtiön hallituksen päätöstä siitä, saako vuokranantajaosakas maksaa osuutensa kertasuorituksena ennen kuin taloyhtiölaina nostetaan koko remontin kustannus aktivoidaan taseeseen.

Isännöitsijälle on lähtenyt Isännöintiliiton tuloutusopas ja perusteellinen ohjeistus siitä, miten asiassa tulisi toimia sekä vieno pyyntö konsultoida jäsenmaksunsa vastineena liittonsa asiantuntevaa organisaatiota. Rahoitus kertasuoritukseen on sivussa odottamassa elokuun lopussa valmistuvaa hanketta.

Jälleenrahoitusmittarin osalta vuositavoitteesta on jo toteutunut yli 80 % ja suunnitelma, jolla tavoite ylittyy selvästi, on jo olemassa. 

Tämä tavoite tuli osittain siitä syystä, että uhkana oli yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntely, joka olisi pakottanut minut lisävelkaantumiseen vuoden 2021 loppuun mennessä eli velkavipuni nostamisen maksimiin. Ministeri Saarikko, aivan oikein ja viisaasti, päätti olla esittämättä tätä sääntelyä eduskunnalle. Tältä osin voin jättää loppuvuoteen suunnitellut maksimivivutustoimet toteuttamatta ja edetä rahoitusasioissa sijoitustoiminnan tarpeiden pohjalta hallitustarpeiden sijaan.

Mittarin toisen komponentin osalta poliittinen riski on yhä olemassa. Hallitus voi todeta, että 40 000 euron linjasaneerauksen kustannus, jolla uusittiin viemärit, vesijohdot ja kylpyhuoneet, ei olisi vuokraustoiminnan tuotoista verovähennyskelpoinen kustannus vaan olisi lopettamisen arvoinen “yksityisen vuokranantajan yritystuki” tai “porsaanreikä”. 

“Investoikaa rohkeasti” -kehotus oli taas toissa viikolla jonkun ministerin suuhun valtamediassa istutettu. Tunnetusti investoinneillle pahinta myrkkyä on poliittinen epävarmuus, jonka toksisuutta voi lisätä pitkittämällä epävarmuutta, jossa tämä hallitus on onnistunut erinomaisesti. Asuntosijoittajana en tee mitään uusia investointeja, joihin kohdistuu merkittävä poliittinen veronkiristysriski.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.

UUTTA Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Miten rivitalo toimii sijoitusasuntona?

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %

Mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019 ja 2020, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Vuoden 2021 alkupuoliskoon osui vuokrasopimuksen purku käräjäoikeuden kautta ja häätö ulosoton toimesta. Toteutin molemmat verkkopalveluiden kautta ja erityisesti häädön nopeus yllätti positiivisesti. Vieläkään en tiedä, miten kiitoksen osuus jakautuu sähköiselle asiointipalvelulle, ulosoton organisaatiouudistukselle ja ulosottovirkailijalle. Heidän ansiostaan toteutui vuokrausasteeksi 98,3 %. 

Jos joku miettii, mitä häädetyn asumistilanteelle tapahtui, ulosottovirkailija teki yhteistyötä sosiaalityöntekijän kanssa, joka oli lopulta yhteydessä myös minuun selittääkseen, miten kokonaisuus tietämättäni prosessin aikana eteni ja antoi ohjeita mahdollisia uusia vastaavia tilanteita varten. Omistamalleni asunnolle ei ollut aiheutunut mitään vahinkoa, häädetylle asukkaalle järjestyi sosiaalityöntekijän avustuksella toinen asunto, johon hän sai siirrettyä tavaransa. Kun prosessi on nopea, häädettävän luottotietoihin jää paljon pienempi summa. Asunnolle oli heti 4 tarvitsijaa eli häätökolikon toisella puolella on myös ihminen, joka voi tarvita vuokrakotia kiireellisesti.

Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana sain toteutettua 2 remonttia vuokrasuhteen aikana eli ne eivät heikentäneet vuokrausastetta. Yllä kuvatun linjasaneeraushankkeen aikana yhden pystylinjan asunnot olivat käytännössä 2 kuukautta asumiskelvottomia. Tämän lisäksi saneerasin vuokralaisten välissä yhden asunnon täydellisesti ja toiseen tehtiin pintaremontti. Nämä olivat kaikki joko etukäteen tiedossa tai suunniteltuja siten, että ne toteutan, kun vuokrasuhde päättyy. Kun näiden suunniteltujen remonttien aiheuttamat tyhjät kuukaudet lasketaan mukaan, vuokrausaste oli 96,5 % eli alle koko vuoden tavoitteen.

Kaksi vuokrasuhteen aikana tehtyä remonttia olivat molemmat “suunniteltuja remontteja” eli ne eivät tulevaisuudessa tule alentamaan vuokrausastetta, kun ne on nyt tehty.

Tavoite 3 – Kasvata Ostan Asuntoja -kanavien tuloja 100 %

Tämä tavoite on jo koko vuoden osalta ylittynyt kirkkaasti, kun “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjan printtiversio saatiin ennakkotilattavaksi ja toimitukseen vuoden alkupuoliskon aikana. 

Tämä on tavoitteena mukana siksi, että yritykselle vieraan pääoman saaminen helpottuisi, jos omaa sijoitettavaa pääomaa kertyy muustakin kuin lainojen vakuutena olevasta vuokraustoiminnasta.

“Asuntosijoitustavoitteeni 2021” -kirjoituksen yhteydessä viittasin myös sijoitustoimintani hajauttamissuunnitelman toteuttamiseen. Hajauttamistoimien perusoletuksiin sisältyi globaalien toimitusketjujen rikkoontuminen, keskuspankkien ja hallitusten elvyttävien raha- ja finanssipolitiikkojen toteutuksen jatkuminen sekä aikaisempien koronavirheiden toteuttaminen uudestaan. 

Aliarvioin kaikki eli jalostusketjut ovat pahemmin rikki, keskuspankit ja hallitukset olivat agressiivisempia kuin oletin ja koronavirheet toteutuivat suurempina kuin oletin. Näistä on seurannut se, että pääomien säilyttämiseen tähdänneet hajautustoimet ovat tuottaneet aivan liian hyvin ja kasvattaneet pääomia.

Tavallaan ensisilmäyksellä tämä on positiivinen tilanne, mutta sen seurauksena ylikuumeneminen voi olla todennäköisempää, johon voi liittyä jonkinmoisen isomman korjausliikkeen todennäköisyyden kasvaminen, johon pitää taas varautua. Seuraavien viikkojen ja kuukausien aikana seuraan rakentamiseen liittyvien materiaalien ja tarvikkeiden saatavuuden heikkenemistä ja hintojen nousua Suomessa. 

Loppuvuoden 2021 näkymät

Joku kenties ihmettelee, eikö asuntosijoittaja ole yhtään sijoittanut ovien lukumäärän kasvattamiseen. “Ostan Asuntoja on mukana tarjoamassa 1 000 hyvän asukaskokemuksen vuokrakotia vuonna 2025” -visio on alkuvuonna edennyt visioon nähden tosi pienellä 2-numeroisella ovimäärällä. 

Kuten tavoitteistakin heijastuu, markkinatilanne ja poliittinen ilmapiiri eivät ole oman analyysini pohjalta minun mielestäni agressiivisen uushankinnan aikaa. Sijoituskriteeristööni sopivia asuntoja on tällä hetkellä vaikea löytää, kun niitä pitäisi pystyä hankkimaan hintatasolla, joka huomioi hallituksen veronkiristysuhan. Tähän ei liity mitään taikoja vaan eri sijoittajien papereissa on vain eri suuruisia %-lukuja sen suhteen, miten he uskovat veronkiristysten toteutuvan.

Monen muun toimijan analyysi johtaa siihen, että he ovat valmiita maksamaan kohteista enemmän kuin minä. Myös mahdollisesti kiinnostavat kohteet on joku toinen jo ostanut, kun olen saanut omat analyysini valmiiksi ja kerron myyjälle, etten tällä kertaa ole kiinnostunut etenemään.

Vision kannalta toiminnan painopiste on ollut nykyisten omistusten kehittäminen, jossa myös alkaa näkyä merkkejä lisääntyvistä haasteita. 

Kirjan kirjoittamisen jälkeen olen saanut kurottua rästitöitä umpeen ja päässyt pikkuhiljaa kiinni omiin päivärutiineihini. Olemme Marko Kaarton kanssa (tai Markon toimesta) omakustantaneet kirjan. Siihen toimintamalliin ei helposti kuulu, että printti-, ekirja- ja äänikirja ilmestyvät yhtä aikaa. Vuoden loppupuoliskon tekemisiin kuuluu ekirja- ja äänikirjaformaattien edistäminen tilaus- ja toimituskelpoiseen muotoon.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #163

Miten ostaa sijoitusasunto, kun omarahoitusosuudesta tekee tiukkaa? Tiistaiaudio #179

Asuntosijoittaja – muista seurata Euroopan keskuspankkia – Blogi #267

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä