Tähän simppeliin kysymykseen latautuu itse asiassa monta tarkasteltavaa kerrosta, joita yritän valottaa, jotta jokainen voisi saada omaan tilanteeseensa ajateltavaa ja apua. Tuttuun inhottavaan tapaani yhtä ainoaa oikeaa vastausta, jota vastaan voisi väitellä, ei tälläkään kertaa ole tarjolla.
Lähdetään pahimmasta tilanteesta liikkeelle ja edetään sieltä kohti kannattavampia tilanteita. Tarkastelukulmia on kahdeksan kappaletta. Lopussa vielä tehokas keino kannattavuuden heikentämiseen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Yrittäjyys on avain asuntosalkun kasvattamiseen
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
5 asiaa, jotka “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on tuonut elämääni – Blogi #255
Ennen kuin aloitin asuntosijoittamisen, olin palkkatöissä. Sain tehdä haasteellisia ja mielenkiintoisia työtehtäviä hyvien asiakkaiden ja huippuluokan työkaverien seurassa laadukkaiden työvälineiden tukemana. Aika lensi ja tein säännöllisesti 50-60 -tuntisia työviikkoja ilman minkäänlaisia stressin oireita. Viimeisen palkkatyövuoteni asuin viikot Dublinin keskustassa ja kävelin töihin aamuin illoin keskuspuiston läpi. Vapaa-aikaani oli kuulunut sijoittamisen opiskelu ja harjoittaminen yli 20 vuotta.
Kiihkeä työtahti ei silloin mahdollistanut perusteellista pohtimista, haluaisinko vielä tehdä jotain muuta vai jatkaa samaa. Taloudellisen vapauden saavuttaminen mahdollisti mietintätauon pitämisen. Asuntosijoittaminen ja nimenomaan “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen, jossa kuukausittaiset kassavirtapurot toisivat mukavaa lisätuloa osakesalkun kerran vuodessa tapahtuviin osinkoryöpsähdyksiin, alkoi vetää puoleensa.
Nyt pohdiskelin, kuten yhä useammin teen, pitäisikö painopiste siirtää takaisin kohti vaivattomia osinkotuloja ja osakkeiden arvonnousuja. Tulemana syntyi lista asioista, jotka ovat vaikuttaneen omaan taloudelliseen vapauteeni merkittävästi sitä lisäten.
1. Mahdollisuus vaikuttaa omien tavoitteiden ja suunnitelmien toteutumiseen
Aikoinaan mietintätaukoni alussa vuokrasin oman Helsingin kotini kalusteineen tauluineen stereoineen. Tämä oli parin sijoitusyksiön rinnalla riittävä oppikokemus siitä, että aloin ymmärtämään asuntosijoittamisen rahavirtojen ja ansaintalogiikoiden perusteita. Yksittäisen sijoitusasunnon tuoma 100-200 euron positiivinen kassavirta ei mullistanut taloudellisen vapauden tunnettani eikä tehnyt sitä arjessakaan.
Pystyin kuitenkin näkemään, että minulla oli suuri mahdollisuus vaikuttaa siihen, että hankkimalla 10 sijoitusasuntoa, 1 000 – 2 000 euroa kuukausittaista positiivista kassavirtaa tuntuisi jo mielessä ja arjessa. Huomasin varhain, että remontoidun asunnon avulla tätä summaa pystyi kasvattamaan 30-100 euroa kuukaudessa remontista, asunnosta ja sijainnista riippuen. Suunta oli kirkkaana ja matka alkanut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
2. Oman sijoitetun pääoman kiertonopeuden ymmärtäminen lisää intoa
Muiden vertaillessa velattomien hintojen pohjalta laskettuja vuokratuotto-%:ja huomasin jotain kautta sen, että paljon mullistavampi vaikutus olisi sillä, jos pystyisin vapauttamaan yhden sijoitusasunnon ostamiseen käyttämäni omarahoitusosuuden mahdollisimman nopeasti seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen.
Innostuin kokeilemaan keinoja löytää alle markkinahintaisia asuntoja ja neuvottelemaan pankissa niiden vakuusarvojen määrittelyn perusteista ja jälleenrahoittamisesta. Kohdalle osui pankkiiri, joka sanoi, ettei ole koskaan kuullut kenenkään esittelevän asioita sellaisilla tavoilla, muttei keksinyt mitään syytä, miksei niin voisi ajatella ja toimia.
Vasta jälkeenpäin kuulin, että tämä pankkiiri ja sen jälkeen toinenkin pankkiiri oli tehnyt töitä puolestani ja soitellut sisäpuheluita poikkeuslupia hakien. Asuntosijoitussalkun koko alkoi kasvamaan kiihtyvällä tahdilla samaa alkukäteispääomaa kierrättämällä. Kasvava lumipallo alkoi visualisoitumaan mielikuvissa.
3. Muiden kanssa yhteiseen maaliin pelaaminen tuo hyviä fiiliksiä (ja lisää kasvua)
Muiden kanssa pelaaminen alkoi minulla siitä, että pelasin pankin rahoilla. Kun aloin ymmärtämään, että pankki oli pelikaveri samassa joukkueessa, kaiken tinkaamisen asenne muuttui ja yritin miettiä asioita siltä kannalta, että pankkikin hyötyy.
Vuokralaisesta tuli remonttimies, remonttimiehestä tuli kumppani. Jääkaappikauppias neuvoi uuden pankkiirin ja jääkaappikauppiaasta tuli kumppani. Ja uudesta pankista. Toiselta asuntosijoittajalta löytyi alle markkinahintainen sijoitusasunto, toinen, kolmas ja neljäskin, kunnes meistä tuli kumppaneita.
Tämä yhteiseen maaliin pelaamisen ajattelu on toistuvasti luonut tilaisuuksia, joista on tullut pienempiä ja isompia hyviä fiiliksiä ja kasvua tuoneita kassavirtapuroja. Uusin niistä on Marko Kaarton kanssa kirjoitettu “Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja, joka on jo painossa ja postitetaan tilauksensa tehneille kesäkuussa. Ensimmäiseen painokseen kirjoja tilattiin riittävästi, että vielä ehtii mukaan kesäkuun toimitukseen.
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
4. Lisäarvon tuottaminen hyville asiakkaille ja sen toistaminen kumuloi lisää taustalla ja välillä näkyvillä
Kaikki asiakkaita ei onnistu miellyttämään eivätkä edes kaikki asiakkaat ole minulle hyviä asiakkaita. Sama koskee myyjiin, yhteistyökumppaneihin tai vaikkapa Ostan Asuntoja Blogin lukijoihin. Taitaa olla joku sanontakin, että kaikille kumartaessa pyllistää aina toisille.
Yritän ensin kaikin keinoin varmistaa, että tarjontani sopii tyydyttämään kysyntää, jolloin poistetaan jo valtaosa epäonnistumisia ja kasvatetaan onnistumisen todennäköisyyttä.
Uskon, että tällä tavalla saan tehtyä siirtymää siihen, että menestystä ja onnistumisia tulee yhä enemmän sitä kautta, että tuon lisäarvoa pienemmille kohderyhmille sen sijaan, että käyttäisin huikean määrän työtunteja yrittäen miellyttää mahdollisimman laajaa mutta hajanaista joukkoa.
5. Kalenterin kontrolli ja vapaus valita, kenen kanssa aikaa viettää
Edellisten seurauksena suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on lisännyt taloudellista vapauttani merkittävästi. Moni on viimeisen vuoden aikana nähnyt tai kuullut, että “aikaa ei enää ole vastata kaikkiin privaattiviesteihin”.
Tämä “aikaa ei enää ole” ei tarkoita sitä, että kalenterini olisi niin täynnä työtehtäviä, etten enää pysty vastaamaan viesteihin. Kalenterissani on joka päivä tilaa, joka on varattu opiskelulle, uuden oppimiselle ja oman toimintani kehittämiselle. Kaleterissani on myös tyhjää tilaa, johon mahtuu Ostan Asuntoja Podcastin haastattelu tai YouTube -videon tekeminen.
Ja pohtimiselle, jonka seurauksena tämäkin kirjoitus syntyi.
Pohtimisen johtopäätös oli, jälleen kerran, että osakkeisiin voin sijoittaa ja osakesalkkua kasvattaa mutta suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta tuovat minulle parhaan kokonaistuloksen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150
Onko asuntosijoittaja huru-ukosta tullut bitcoineri? – YouTube #165
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
MUISTA NÄMÄ!
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Viime viikolla Osassa 1 käytiin läpi Henrin yrittäjäuraa, opiskelua ja startup-yrittäjyyttä. Jaksossa kävi ilmi, kuinka Fiksuvuokraus.fi sai alkunsa Henri Haaksialan ja Kimmo Lehtilän toimesta.
Tänään Osassa 2 käydään perusteellisesti läpi jo Osan 1 lopulla aloitettu Fiksuvuokrauksen palvelu ja jutellaan, minkälaisille vuokranantajasegmenteille palvelu voisi sopia. Juttelemme myös asuntomarkkinoista ja koronan mahdollisesti niihin tuomista muutoksista.
Fiksuvuokraus.fi nettisivu ja blogi, Henri Haaksiala LinkedIn Twitter IG
Muista tehdä kaikki verovähennykset huolellisesti. Linkit ohjeisiin tässä.
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Häätö kahdessa viikossa – osa 3 – YouTube #166
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
Siitä, kun siirsin käräjäoikeuden vuokrasopimuksen purkutuomion käräjäoikeuden sähköisestä asiointijärjestelmästä ulosoton sähköiseen asiointijärjestelmään, meni 2 päivää ja sain suomi.fi -palvelun viestin, että ulosottoviranomaiselta on tullut sähköinen asiakirja. Siellä odotti yllätys.
Aikaisemmin Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla:
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 1 – YouTube #159
Vuokrasopimuksen purkaminen käynnissä osa 2 – YouTube #164
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.
Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
Vaikka en olekaan ehtinyt tarkkaan analysoimaan kaikkien Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja You Tube -kanavan ja Ostan Asuntoja Podcastien poustausten ja jaksojen generoimaa liikennemäärää, selvää on kuitenkin, että “osta” -aiheiset sisällöt kiinnostavat enemmän kuin “pidä” -aiheiset sisällöt.
“Osta” -sisältöön liittyy jännittävää, seksikästäkin, rahoituksen ja diilien neuvottelua. Sama ilmiö toimii yritysfuusiorintamalla. Kun toimitusjohtaja ja talousjohtaja tapaavat investointipankkiireja salaisissa kokouksissa, ollaan jännän äärellä. Silloin mietitään diilin rahoitusta ja kauppahintaa, ja pohditaan tiedotteita, joissa synergiahyödyin perustellaan, kuinka 1+1 => 2.
“Pidä” -vaiheessa vain osajoukko jaksaa innostua yhtä paljon. Yli puolet yritysfuusioista epäonnistuukin sen takia, että “osta” -vaiheessa on tehty virheoletuksia ostokohteen hyvyydestä tai “pidä” -vaiheessa into on laantunut ja haltuunotto on laiminlyöty. Usein vieläpä molempien yhdistelmänä. Twitterissäkin jaetaan paljon enemmän uutisia asuntosijoituskaupoista kuin jälleenrahoituksen onnistumisesta.
Useamman kuukauden ajan on tullut uusia Tilastokeskuksen tilastoja, joissa kerrotaan, kuinka vanhojen osakehuoneistojen hinnat ovat nousseet kasvukolmion kärkikaupungeissa korkeita %-lukuja. Samalla tulee uutisia, kuinka vuokralaisia on vaikeampi löytää ja vuokrapyyntejä joutuu jopa laskemaan.
Moni asuntosijoittaja on jo vuosia tottunut siihen, että hyviä asuntosijoituskauppoja on ollut vaikea tehdä. Vaikka yhä parempia ja uudempia asuntoja on ollut tarjolla, niiden ostopäätöksiä on tehty yhä matalemmilla vuokratuotto-% -tasoilla. Yhä useampi asuntosijoittaja miettii, onko hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen enää edes mahdollista.
Aloittavan asuntosijoittajan ajatusmaailma on erilainen kuin kokeneen konkarin
Ostan Asuntoja Podcastissa haastattelin ennen koronaa muutamia flippaajia. Kaikille oli yhteistä kokemus tai näkemys siitä, että kilpailu on kiristynyt ja hyviä flippikohteita on vaikeampi löytää. Jälkitilastoviisaana voisi todeta, että valtaosa puolitoista vuotta sitten ostetuista flippauskohteista olisi nyt kokenut kovan markkinahintojen nousunosteen remontointinosteen kuorrutuksena.
Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1
Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82
Jenny “Yrittäjän täytyy yrittää” Nyman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #104
Kun markkinahintojen nousutilastojen päälle heitetään raaka-aineiden inflaatiotilastot, flippaaja joutuu taas pohtimaan, onko kolmen tai kuuden kuukauden päästä sama markkinahintojen nousuhissi yhä kulkemassa ylöspäin.
Ensimmäistä tai toista “osta ja pidä” -sijoitusasuntoaan ostava joutuu käymään samanlaista pohdintaa siitä, kompensoiko tuleva markkina-arvojen nousu heikot vuokranäkymät ja hoitovastikkeiden nousupaineet.
”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.
Kokenut “osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi tarkastella tilannetta rauhallisemmin “pidä” -asuntosijoittajana
“Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirjassa kuvataan perusteellisesti kaikki “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen tuoton elementit ja niiden hahmottamista tukevat laskentatavat. Jos on aloittanut “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen vaikkapa 10 vuotta sitten ja kasvattanut asuntosijoitussalkkuaan tasaiseen tahtiin, nyt voi olla käsillä markkinatilannekäännös, jossa pääsee käytännössä näkemään, kuinka asuntosijoittamisen kannattavuuden elementeissä painopiste siirtyy eri elementtien välillä.
Kymmenen vuotta sitten ostetun sijoitusasunnon kenties pieni positiivinen kassavirta kasvoi vuosittain markkinavuokrien noustessa ja rahoituskustannusten laskiessa. Viisi vuotta sitten samanlaisen sijoitusasunnon ostaminen nousseisiin markkinahintoihin karsi osan kokeneista asuntosijoittajista. Nyt “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ei oikein millään pysty kuvittelemaan, että vieläkin kannattaisi sama asunto ostaa, jonka osti 10 vuotta sitten ja jonka rinnalle kenties osti toisen samanlaisen 5 vuotta sitten.
Osalle on käynyt juuri, kuten yritysfuusiotilastot tai Ostan Asuntoja sisältökategorioiden suosio kertoo. Kun ei osata hakea tuoton seksikkyyttä verotehokkaista remonteista, jälleenrahoituksesta, tunnuslukujen pyörittämisestä, korkosuojauksesta tai vuokraustoiminnasta, into laskee, kun helppous vähenee.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori LKV:n toimintaperiaate on tuottaa lisäarvoa asuntosijoittajille vuokrasuhteen hallinnoinnin ja vuokravälityksen avulla.Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.
Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.
Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.
Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808
Asuntopehtoorin Blogista: Yrittäjyys on avain asuntosalkun kasvattamiseen
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
UUTTA: Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Asuntosalkenrakentaja ja Asuntopehtoori tiedottivat keskinäisen yhteistyön aloittamisesta
Syökö inflaatio ensin velkavivun ja sitten velan vai joko se on tehnyt sitä piilossa?
Tätä toukokuussa 2021 kirjoitettaessa ei googlehakutilastojen pohjalta ole mitään epäselvyyttä, etteikö kiinnostus inflaatiota kohtaan olisi kasvanut. Tästä ei voi vielä päätellä, että koronan takia katkenneiden ja osin pysyvämmin rikkoontuneiden tilaus-toimitusketjujen aiheuttama raaka-aine- ja komponenttipula jatkuisi pysyvänä inflaatiokehityksenä, joka siirtyisi trendinomaisesti palkankorotusvaatimuksiin ja -myönnytyksiin.
Jos ei yhtään sisäistä, mitä tarkoitan, otetaan esimerkki:
- Ostin Helsingin Lauttasaaresta sijoitusasunnon vuonna 2004 noin 75 000 euron velattomaan hintaan.
- Vuoden 2021 kohtuullisen velkavipu-%:n eli 70 prosentin mukaan vierasta pääomaa olisi ollut 52 500 euroa.
- Leikitään kyseessä olleen bullett -lainan eli sitä ei olisi lyhennetty yhtään, vaan olisin maksanut vain korkoja.
Tällä hetkellä asunnon velkavipu-% tuolla samalla lainapääomalla olisi 26 %. Tämä johtuu siitä, että asunnon markkinahinta on nyt noin 200 000 euroa. Joku sitä velkavipua eli velkapääomaa on ahnaasti syönyt, vaikka kuluttajahintainflaatio se ei tilastojen valossa ole ollut enkä minä leikin mukaan ole lyhennyksiä tehnyt. Lauttasaaren osalta kaavoittajasta on syyllistä turha hakea.
Käytännössä olen tuota lainaa lyhentänyt, jota on helpottanut myös se, että markkinavuokrakin on noussut yli 50 % samalla aikajaksolla hoitovastikkeen noustua vain 25 %.
Samalla, kun uusi “osta ja pidä” -asuntosijoittaja on tuskaillut, uskaltaako samanlaisen asunnon ostaa, itse olen tehnyt verotehokkaan täysremontin ja jälleenrahoittanut arvonnousut jo kolmeen kertaan. Rehellisyyden nimissä en ole osannut 2011 enkä 2016 ostaa toista samanlaista asuntoa.
Nyt voi jo varmuudella seurata, että inflaatio nostaa päätään tilastoissakin. Vielä on liian aikaista sanoa, että muutos tulee olemaan pysyvä ja näkymään kuluttajahintojen pysyvänä nousutrendinä, joka edellyttäisi trendiä seuraavia palkankorotuksia tai muita temppuja, joiden seurauksena kuluttajilla olisi enemmän euroja käytössään.
Vastaus otsikon kysymykseen
Asuntosijoituksia vuosikausia tehneelle “pidä” -asuntosijoittaminen tarkoittaa sitä, että nyt arvioidaan tarkasti, pitääkö asuntoja myydä ja erityisen tarkasti, mihin sellaisista myynneistä saadut verojen jälkeiset pääomat voisi sijoittaa turvallisesti. Tämä on erittäin helppo kysymys, koska yhä useampi osaa sen kysyä. Vastaus taas on todella vaikea. Selvemmältä voisi näyttää, että tilillä täydet puskurit ylittävien suurien summien makuuttaminen vuodesta toiseen ei tee hyvää ostovoimalle. Tosin Warren Buffettilla tilin saldo kasvaa jo useampaa vuotta peräkkäin.
Mikäli päätyy jatkamaan “pidä” -asuntosijoittajana, nyt voi olla hienoja ja jännittäviä mahdollisuuksia tarjolla oman asuntosijoitussalkun jalostamistoimenpiteissä, jos “osta” -osio aiheuttaa stressiä. Viimeisen puolen vuoden aikana on näkynyt asuntojen markkinahinnoissa nousua alueilla, joissa sellaista ei pitäisi asiaa paremmin tuntevien tietojen pohjalta näkyä. Jännittää jo seuraava jälleenrahoituskierros.
Tämä kirjoitus ei välttämättä innosta uusia ja asuntosijoittamisen aloittamista suunnittelevia varsinkin, jos kasvuvauhtiodotuksia on otettu lähihistoriasta. Eilen puhuin tunnin yhden 18-vuotiaan kanssa sijoittamisesta ja juteltiin, mistä kasvukaupungin sijoitusasunnon voisi ostaa, kun tavoitteena on katsoa arvonnousukortti 22 vuoden päästä 40-vuotiaana. Itse innostuin omista jutuistani.
Pitkään mukana olleet voivat sen sijaan saada tästä uutta ajateltavaa ja intoa asunto- ja taloyhtiöremonttien, vuokraustoiminnan kehittämisen sekä jälleenrahoituksen ja jopa lainojen uudelleen järjestelyn sisäistämisen kautta.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Fiksuvuokraaja Henri start-up Haaksiala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #150
Onko asuntosijoittaja huru-ukosta tullut bitcoineri? – YouTube #165
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
MUISTA NÄMÄ!
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Syksyllä 2020 oltiin Henri Haaksialan kanssa yhteydessä ja pohjusteltiin tätä haastattelua. Epäonnisten sattumien myötä lopullinen haastattelu tuli lopulta parsittua kokoon parin yrityksen paloista. Alussa äänen laatu on huonompi mutta parinkymmenen minuutin kohdalla paranee.
Onnellinen puolikas tässä oli se, että sattumoisin sain ensin julkaistua Asuntopehtoorin haastattelun ja heti perään Fiksuvuokraus.fi -haastattelun. Kaksi perättäistä erilaista, ei parempaa tai oikeampaa, vaan erilaista yrittäjätarinaa ja erilaista lähestymistapaa vuokranvälityspalveluiden tarjoamiseen ja yrityksen kasvattamiseen.
Fiksuvuokraus.fi nettisivu ja blogi, Henri Haaksiala LinkedIn
On muuten sitten 150. jakso. En olisi ikinä uskonut, mitä kaikkea onkaan matkalla tapahtunut. Kiitos taas kaikille vierailijoille, kuuntelijoille ja sponsoreille.
Muista tehdä kaikki verovähennykset huolellisesti. Linkit ohjeisiin alla.
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Anttoni & Waltteri, Kerkkonen & Hiljanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #106
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?
Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.
Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.
Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin
Video Peabin sivuilta: Asuntosijoittamisen tuotto – Joonas Orava
* Peab jo kolmatta neljättä kertaa peräkkäin ykkönen
Flatco on palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Onko asuntosijoittaja huru-ukosta tullut bitcoineri? – YouTube #165
Häh?!? 120 euroo kuussa lisää veroa yhdestä vuokrakodista? – YouTube #162
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2020 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #249
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2021 – Blogi #246
Ostan Asuntoja 