Asuntosijoittaja – muista seurata Euroopan keskuspankkia – Blogi #267
Euroopan keskuspankin etusivulla kerrotaan selkeästi, että ”Euroopan keskuspankki (EKP) pitää euroalueen hinnat vakaina, jotta samalla rahalla saa jatkossakin suunnilleen yhtä paljon tavaroita ja palveluja kuin nyt”.
Päätehtäväksi kuvataan hintavakauden ylläpitäminen eli sen varmistaminen, että ”inflaatio pysyy hitaana, vakaana ja ennustettavana”. Näin ihmisten on helpompi suunnitella säästämistä ja hankintojaan.
16 vuotta sitten säästämistavoitteen itselleen asettanut voi ihmetellä, miten tämä käytännössä toimii, jos säästämisen päämääränä oli saada jo pankkitilille säästetty 10 000 euron saldo kasvatettua toisella 10 000 eurolla, jolloin 20 000 euron omarahoitusosuus 70 000 euron omistuasuntoon olisi kasassa.
Kun tilin saldo lopulta saavutti 20 000 euron summan, saman asunnon markkinahinta ei enää ollutkaan vakaa 70 000 euroa vaan 140 000 euroa. Ei muuta kuin uusi säästötavoite 40 000 euroon, jotta saa EKP:n vakaana pitämän hintatason ansiosta lopulta tavoitellun omistusasunnon kodikseen.
Saldon ollessa jo yli 30 000 euroa, asunnon markkinahinta on yli 200 000 euroa, kun säästämisaikaa on vielä jäljellä 4 vuotta. Tilin saldo on tässä esimerkissä puhdasta mielikuvitusta. Esimerkin asunto on omassa sijoitussalkussani ja hintakehitys täyttä totta.
Vepinaari
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittaneet Harri Huru ja Marko Kaarto järjestävät yhteistyössä Suomen Vuokranantajien kanssa kaikille avoimen webinaarin keskiviikkona 25.8. klo 18-19, jossa he käsittelevät kirjan aiheita sekä vastaavat katselijoiden kysymyksiin. Mukaan pääsee rekisteröitymällä, vaikka ei olisi vielä ymmärtänyt liittyä jäseneksi. Kirjakaan ei tarvitse olla ostettuna, koska sen saa sekä jäsenetuhintaan että jäseneduttomaan hintaan myös webinaarin jälkeen.
Tästä linkistä kliksauttamalla kirjan voi hankkia vaikka heti.
EKP:n nettisivuilta en löytänyt tarkempaa määritelmää ”suunnilleen” -sanalle. Lisäksi on tärkeää huomata, että joku toinen saattoi asettaa tavoitteekseen 65 -tuumaisen köyhän lompakon paksuisen television hankinnan samassa ajassa. Lähtötilanteessa oli nähtävissä, että F1-kisoja pystyi jo kohta katsomaan 50 kiloa painavasta 26-tuumaisesta tulevaisuusmallista. Ensimmäisen iPad:in lanseeraukseen oli noin 10 vuotta aikaa.
Pitäisikö omistusasuntosäästäjän ryhtyä riivattuun kampanjaan, jossa hän sometykittää keskuspankkiireja viimeisten 15 vuoden tekemisistä? Vai kiittää siitä, että huikeita luontodokumentteja voi katsella 4K-televisiosta, joka on halvempi kuin se Mikä Häkkisen starttien seuraamisen uudella tasolla mahdollistanut 50-kiloinen aikoinaan oli. Asuntosijoittajan ei kannata haaskata aikaansa kumpaankaan.
Mitä keskuspankki on viime aikoina tehnyt?
Euroopan keskuspankki on printannut euroja ja USA:n keskuspankki on printannut USA:n dollareita. Suomen keskuspankki ei enää voi printata markkoja eli Suomea koskevat hintavakausasiat ja devalvointiasiat on ulkoistettu Euroopan keskuspankille.
Koronan seurauksena printtaustahtia on kiihdytetty. Erilaisten sulkutoimien seurauksena globaalit jalostusketjut ovat rikkipoikki ja siellätäällä on pullonkauloja, joista on seurannut hintojen nousua tavalla, joka on saanut myös kuluttajahintainflaation nousemaan.
Erilaiset asiantuntijat ovat tehneet ennusteitaan, joissa kerrotaan, onko inflaatio tilapäistä ja mikäli on, milloin tilapäisyys loppuu ja hintojen tilapäiset nousut purkautuvat takaisin koronaa edeltävälle tasolle.
Osa on nostanut esille vaihtoehdon, että hintojen nousu olisikin pysyvää ja ne jäisivät uudelle, nousseelle tasolle, vaikka inflaatio palautuisi koronaa edeltävälle matalalle tasolle.
Rohkeammat ennusteet tulevat valtavirtojen reuna-alueilta, joista kuuluu ennusteita, että korkeampi inflaatio ei ole tilapäistä vaan pysyvää, vaikkei mitään hyperinflaatiota olekaan tulossa. Merkittävät keskuspankit ovat kaikki printtailleet valuuttojaan, jolloin joku muistuttaa, että suhteellisesti tässä ei ole mitään mullistavaa, kun kaikki tekevät samaa vuorotellen. Mikään valuutta ei ole ottamassa dollarin reservivaluuttapaikkaa. Taalan sanotaankin olevan ”puhtain paita likapyykkikorissa”.
Osa ennustaa, että inflaatio todella on tilapäistä ja sen jälkeen tulee deflaatio. Jokaiseen vaihtoehtoon löytyy fiksuja ennustajia perusteluineen.
Biden sanoo, että dollarin printtaamisella saadaan sellainen työpaikkojen ja talouden kasvu aikaan, että se purkaa kaiken tilapäisen inflaation. Vaihtoehtoisia skenaarioita siis riittää.
Mitä asuntosijoittaja on viime aikoina nähnyt?
Taas tuli uusi Tilastokeskuksen vanhojen asuntojen hintakehitystä kuvaava tilastotieto, joka kertoo, että hintojen nousu on jatkunut korona-aikojen edeltäneeseen aikajaksoon verrattuna kiivaampana. EKP:n kuvaama euroalueen hintojen vakaana pitäminen on ollut asuntojen osalta tilapäisesti vielä vaikeampaa työtä kuin ennen koronaa.
Lukuunottamatta tuoreinta vuokrien kehitystilastoa, asuntosijoittaja on joutunut/päässyt seuraamaan laskevia vuokratuottoprosentteja kuumimmilla asuntomarkkinoilla, kun hintojen nousuvauhti on kiihtynyt ja vuokrien nousuvauhti hiipunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112
Asuntopolitiikan rintamalla tuoreimpana ajatuksena on esitetty yksiökieltoa. Moni asuntosijoittaja, jolla tätä yksiömyrkkyä salkussaan on, hieroo silmiään varmistaakseen, ettei näe mitään tilapäistä unta. Yksiökielto Suomessa yhdistettynä EKP:n asuntojen hintavakaustaitoihin ja kotitalouksien keskimääräisen koon kehitykseen Suomessa saa monen loogisesti ajattelevan luulemaan, että joku muu ei nyt ajattele loogisesti.
Joku voisi luulla, että suomalaisen asuntopolitiikan toimenkuvaa on lainattu EKP:n tehtävästä ja muokattu sitä näin: ”Asuntopolitiikka pitää asuntojen eurohinnat nousevina, jotta samalla asunnolla saa jatkossakin mielellään jopa enemmän tavaroita ja palveluja kuin nyt”. Eli politiikalla tavoiteltaisiin suomalaisten varallisuuserojen kasvua.
Minun kaltaiselleni päättäjäeliitin ulkopuoliselle asuntosijoittajalle nähdyissä ja kuulluissa asioissa ei ole mitään logiikkaa. Änkäämisen sijaan toimin, kuten keskuspankki toimii.
Mitä tämä tarkoittaa käytännössä?
Niin pitkään kuin keskuspankki printtaa euroja ja näitä euroja on rahoituksen muodossa helposti pankeista erittäin edullisin ehdoin saatavilla, osallistun tähän peliin omaa velkamäärääni kasvattamalla.
Keskuspankin tase kasvaa, valtiot velkaantuvat, suuryritykset velkaantuvat, instituutiot velkaantuvat, eläkevastuut kasvavat…asuntosijoittaja velkaantuu. Kun kaikkialla kaikki velkaantuvat, suunnitelma velkaantumisen vähentämiseksi on oletettavasti inflaatio. Kun tämä on keskuspankkien ja valtioiden tapa, on se myös asuntosijoittajalle hyvä tapa. Kun inflaatio syö valtion velkapääomaa, syö se myös asuntosijoittajan velkapääomaa.
Sen sijaan, että käyttäisin tuntikausia päivittäin miettien, miten säästäisin enemmän rahaa 0-korkoiselle pankkitilille ja tekisin ylimääräisiä lainanlyhennyksiä velkaantumistani vähentäen, peesaan keskuspankkia ja valtioita.
Kaikki velka ei ole hyvää velkaa eikä hyvää velkaa saa olla liikaa
Asuntosijoittamista käsittelevässä blogissa tarkoitetaan luonnollisesti tulonhankkimisvelkaa, jolla on hankittu tuloa tuottavia sijoitusasuntoja.
”Tuloa tuottava” tarkoittaa useampaa asiaa:
- Vastuullista velkavivun määrää tasolla, joka mahdollistaa positiivisen kassavirran.
- Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että tulopuoli kattaa menopuolen ja siitä jää yli.
- Laina-aika on maksimaalinen, jolla on suora vaikutus kassavirran määrään. Laina-ajan pituus määrittää kuukausittaisen lyhennyksen määrän, joka vaikuttaa kassavirtaan.
- Velassa on pitkälle ulottuva kiinteä korko tai korkosuojaus.
- Asunto ja sijainti ovat sellaisia, että asuntoon löytyy vuokralainen. Ilman vuokralaista tuloa ei kerry. Ilman tuloa asuntoa ei voi pitää kunnossa ja operoida tavalla, joka varmistaa tulon kertymisen.
Vaikka yksiöiden rakentamista ei kieltolailla rikolliseksi tehtäisikään, kaavoittajien joukossa on todennäköisesti asuntosijoittajien salakavereita runsaaasti jatkossakin. Nämä pitävät huolta siitä, että jatkossakin yksiöiden määrä kasvaa hitaammin kuin yhden hengen kotitalouksien määrä kasvaa.
Miksi kiinteä korko, kun mikään ei viittaa korkojen nousuun?
Mikäli löysä finanssi- ja rahapolitiikka jatkuu, ja tulonhankkimislainoja on pankeista saatavilla runsaasti edullisin ehdoin, edellytykset asuntojen hintainflaation jatkumiselle ovat olemassa. Asuntojeni velkavivut suhteessa niiden markkinahintoihin pienenevät itsekseen pelkästään markkinahintojen euromääräisten nousujen myötä.
Mikäli palkkainflaatio nostaa päätään, edellytykset paranevat vuokrien korotuksille perustelemaan edes osaa asuntojen jo toteutuneita hintojen nousua. Näin lainanlyhennyksetkin hoituvat inflatoituneilla vuokraeuroilla lainapääoman nousematta.
Matemaattisesti ja loogisesti ajateltuna näyttää siltä, että keskuspankilla ei ole mitään teoreettista mahdollisuutta hillitä asuntojen hintainflaatiota ohjauskorkoja nostamalla. ”Markkinoiden mukaan” minkäänlaista merkittävää korkojen nousua ei ole markkinoille hinnoiteltu. Itse en tosin enää ymmärrä, mistä toimijoista tämä ”markkina” koostuu, mutten tunne ketään, joka omia tai toisten rahoja vapaaehtoisesti Saksan lainoihin sijoittelee. Jotkut sijoittavat toisten rahoja niihin sääntöjen määrääminä.
Koska EKP yhä enemmän markkinoi itseään euroalueen hintojen vakaana pitäjänä samanaikaisesti kuin euroalueen hinnat yhä enemmän ja laajemmin nousevat, selityskykyni vapaiden markkinoiden haluun pitää korot erittäin matalina heikkenee koko ajan. Kun korkosuojaus on sekä minulle suhteellisesti että yleisesti historiallisesti katsottuna absoluuttisen halpaa, käytän sitä vakuutusmielessä siltä varalta, jos jostain syystä korot eivät 0-tasolla pysyisikään.
Kertaus on opintojen äiti
Euroopan keskuspankin etusivulla kerrotaan selkeästi, että ”Euroopan keskuspankki (EKP) pitää euroalueen hinnat vakaina, jotta samalla rahalla saa jatkossakin suunnilleen yhtä paljon tavaroita ja palveluja kuin nyt”. Päätehtäväksi kuvataan hintavakauden ylläpitäminen eli sen varmistaminen, että ”inflaatio pysyy hitaana, vakaana ja ennustettavana”. Näin ihmisten on helpompi suunnitella säästämistä ja hankintojaan.
Jos asuntojen hinnat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet 6 %, kirjaa ylös, uskotko niiden vuoden päästä
- alentuneen tuon 6 %:n nousua vastaavan summan eli inflaation tilapäisyys asuntojen hintojen osalta olisi osoittautunut oikeaksi
- pysyneen vakaina eli jossain +-1 prosentin haarukassa eli inflaatio ei asuntojen osalta olisi ollut tilapäistä vaan hinnat jäisivät pysyvästi uudelle tasolle
- nousseen taas 6 % eli asuntojen hintainflaatio olisi jatkanut tilapäisenä odotettua sitkeämmin
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Me sijoitetaan koteihin – Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #163
Mitä tulisi huomioida toiselle paikkakunnalle sijoitettaessa? Tiistaiaudio #178
Miten varautua hyvien asuntosijoitusdiilien kohdalle osumiseen? – Blogi #265
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks