Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

---

Oma sijoituspolkuni on viimeisten vuosikymmenten aikana noudattanut monenlaisia periaatteita. Yksi niistä on ollut “omien polkujen kulkemisen” -periaate. 

Jos kulkee koko ajan samoja polkuja, mitä valtaosa kulkee, päätyy saamaan samoja tuottoja, mitä valtaosa saa. Silloin helposti ryhtyy uskomaan kaikenlaisia yleisviisauksia, joita samoja polkuja kulkevat ovat kehitelleet samoja polkuja kanssaan kulkeville. Jos tavoittelee sijoittamisessa korkeampia tuottoja, pitää poiketa valtatieltä ja usein kulkea vielä eri suuntaan.

Tarkoitus ei ole mitenkään väheksyä “yleisviisauksia”. Totta kai olen ollut aina sitä mieltä, että jokainen päivä on loistava mahdollisuus lopettaa viekkauksen tuotteisiin sijoittaminen ja niitä suosivien äänestäminen, ja ryhtyä osakesijoittajaksi ja ottaa ulkoistettu omien aivojen käyttö taas omalle vastuulle.

Tähän kirjoitukseen olen listannut puolivakavasti 5 sijoituskohdetta ja niihin liittyvät omien polkujen kulkemisen sijoitustriggerit. Nämä ovat suuruusjärjestyksessä pienemmästä suurimpaan.

5. Kulta

Omia polkujaan kulkevalle kultapolku tulee vastaan sen takia, että melkein kaikki muut ovat sitä mieltä, kukin mistäkin syystä, että vain idiootti laittaa edes pienen osan euroistaan (fiat-valuutoistaan) johonkin 5 000 vuotta vanhaan antiikkikiveen, joka ei euroilla mitatulla arvollaan ole liikkunut juuri mihinkään, kun osakkeilla, etf:llä, asunnoilla, kryptoilla, REIT:llä… on kaikilla tehnyt kelpo arvonnousua ja monista saa vielä osinkoa tai vuokrakassavirtaa.

Kullan kiiltävästä väristä tai kultakuumeassosiaatioista voi johtua massapolkujen ajatus siitä, että omia polkujaan kulkevat ovat höpsöjä luullessaan, että kultaan sijoittamalla rikastuu. Hakkuja ja huuhdonta-astioita kultakuumeisille myyyneet taisivat olla niitä todellisia rikastujia. 

Ajatus on omassa mielessäni juuri päinvastoin. Kulta on vakuutus köyhtymistä vastaan. Kullan tarkoitus on toimia siten, että 50 vuotta sitten omia polkujaan kulkeva sai hankittua tietyllä määrällä kultaa välttämättömyysvarusteet polullaan kulkemista varten. Tänä päivänä samalla kultagrammamäärällä saa suurin piirtein samanlaisen varustuksen vastaavan polun kulkemista varten. Mikä tahansa fiat-valuutta vastaavasti säilytettynä on menettänyt samassa ajassa lähes kaiken ostovoimastaan. 

Kulta on hyvin pieni osa kokonaisvarallisuuttani. Sille ei ole asetettu mitään tuottotavoitteita, kuten ei myöskään koti- eikä autovakuutuksilleni. Kullan säilyttäminen turvallisesti kaukana kotoa maksaa samalla tavalla kuin koti- ja autovakuuttaminen maksaa. En treidaa kotivakuutuksellani, vaan se on voimassa vuodesta toiseen huolimatta siitä, onko vettä satanut viikkotolkulla tulipalon riskiä alentaen. 

Jos kotini sattuisi palamaan, ymmärrän, ettei vakuutuskorvaus tee minusta rikasta. Se vain mahdollistaa sen, että omavastuuosuuden investoimalla voin rakennuttaa perheelleni vastaavan suojan kuin meillä aikaisemmin oli.

Mikäli kulta 5010-5040 vuosien aikaikkunassaan osoittautuisi arvottomaksi, todennäköisesti sen tuoma vakuutussuoja osoittautuisi myös tarpeettomaksi. Mikäli kodeista huomaamattani on tullut pysyvästi vahinkovapaita, muu varallisuuteni kestää mainiosti sen, että vuosikymmenien aikana maksetut vakuutusmaksut osoittautuvat lopulta turhiksi.

Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

4. Perheeni elämisen laatuun liittyvä kuluttaminen

Nuori sinkkuminäni harjoitti paljon askeettisuuden ylläpitopäätöksiä eli turhasta kuluttamisesta kieltäytymistä voidakseni ohjata pääomiani tuottavan varallisuuden kasvattamiseen.

Olin alaikäinen, kun “inflaatio hoiti vanhempieni asuntolainan”. Olen siis itse koko ajan sijoittanut laskevien kuluttajahintainflaatioiden ja korkojen vuosikymmeninä. 

Nyt olen tilanteessa, jossa perheeni pystyy ainakin tällä hetkellä elämään varallisuutemme verojen jälkeisillä kassavirroilla. Kuluttajahintojen lähdettyä nousuun ja monien tarpeellisten asioiden saatavuuden heikennyttyä, olen tehnyt kulutuspäätöksiä, joiden olen olettanut parantavan tai ylläpitävän perheeni elämänlaatua.

Tämä ei tarkoita vastuutonta törsäämistä kaikkeen, mikä kivalta hetkessä tuntuu. Olemme uusineet 10-15 vuotta käytössä olleita kodinkoneita ja uudet on hankittu paremmalla toiminnallisella laatutasolla. Tietokoneet, tabletit, puhelimet ja nettiyhteydet on päivitetty parempaan ja nopeampaan laatutasoon, jotta työ-, opiskelu- ja arjen rutiinikäyttötarpeet hoituvat paremmin. Kodin kiinteää tekniikkaa on uusittu tarpeen ilmaannuttua kevyemmin perustein kuin aikaisemmin.

Kun kuluttajahinnat ovat kääntyneet pitkäkestoisempaan tilapäiseen nousuun, perustelut tarvepohjaisen kuluttamisen siirtämiselle tulevaisuuteen heikkenevät.

Koronan alkuvaiheessa näimme “älä välitä koronakiloista” -juttuja ja yleisohjeita. Päätimme lähteä omalle polulle välttämään näitä kiloja. Syömme paljon vähemmän roskaa, sokeria, pullaa ja kakkua ja käytämme enemmän rahaa puhtaisiin, terveellisiin ja laadukkaisiin elintarvikkeisiin. Kuntoiluun käytämme enemmän rahaa ja viihteeseen vähemmän.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

---

3. Bitcoin

Aloitin rahan historian opiskelun vuosia sitten, joka johti ensin ymmärtämään kultaa. Tämän jälkeen mietin uusia aivoärsykkeitä. Omia polkujaan kulkevalle sijoittajalle bitcoin tuli kuin itsestään, kun kaikkien muiden poluilla se näytti olevan pyramidia, ponzia, kuplaa, huijausta, meret kiehauttavaa ympäristöriskiä ja täysin vailla mitään käytännön sovelluksia ja takuuvarmasti kohta yhden bitcoinin hinnaksi tulee sekä 0 euroa, dollaria että bolivaria. 

Tämä on ollut kaiken kaikkiaan erittäin hyödyllinen polku, koska se on ohjannut nöyrän opiskelijan monen erilaisen tietolähteen äärelle. En koe olevani pätevä antamaan bitcoiniin liittyviä neuvoja. Opiskelujeni perusteella olen kuitenkin tällä hetkellä sellaisessa käsityksessä, että pitkäjänteisen, seuraavaa sukupolvea ajattelevan sijoittajan allokaatio-% bitcoiniin ei tulisi olla 0. 

Toinen käsitys, jonka voin jakaa, liittyy sijoitusneuvoja mieluusti jakaviin. Opiskelunsa laiminlyöneen sijoitusneuvoja antavan tunnistaa siitä, että kaikki niputetaan yhteen sanaan, joka on “krypto”. Kun stable coinit, defi-protokollat, meemikolikot, älyalustat, bitcoin…kaikki lumpsautetaan yhteen kaikissa tapauksissa vältettävään “kryptoon”, kysymyksessä on todennäköisesti neuvoja, joka kieltäytyy miettimästä sitä, miltä koko elämänsä ahkerasti työtä tehden liiraan, bolivariin tai ruplaan säästäneen silmissä maailma näyttää. 

Bitcoin -polun kautta olen investoinut suuren tuntimäärän aikaani opiskeluun, joka on ollut sekä mielenkiintoista että ajattelua avartavaa. Vastaan on tullut jopa kirja, jonka kirjoittaja on tutkinut kuuluisaa tulppaanimaniaa. Tutkimuksissaan hän on päätynyt tulokseen, että 90 % tulppaanimaniasta ei perustu faktoihin. Ajatella, kuinka moni massapolkuja kulkevan sijoitusviisausoppeihin liittyy tasaisesti toistuva “tulppaanimania” -oppi. Myös minä olen sitä toistanut.

En ole juuri ehtinyt opiskelemaan muuta kuin bitcoinia enkä ole niiden osaajien joukossa, joka pystyy perustelemaan kaikki muut 14999 kryptoa ja kullan arvottomiksi. Ymmärrän bitcoinista sen verran, että kyseessä on sekä varallisuuserä että ekosysteemi, jotka molemmat ovat alkutaipaleellaan, mikäli pitkä taival on edessä. 

Trader’s club – Kaikki bitcoinista feat. Toni Heiskanen

Aikoinaan ymmärsin, että Amazonin arvostusta ei tulisi laskea globaalin kirjamyynnin markkinaosuuden maksimin perusteella. Ymmärsin myös, että Applella oli aito ekosysteemi ja että nokialaiset vain puhuivat ekosysteemistä, jota heillä ei ollut tarjolla. Ymmärrän jo, että Teslan arvostusta ei lasketa globaalin bensa-automyynnin eikä globaalin sähköautomyynninkään markkinaosuuspotentiaaleista. 

Bitcoin on minulle allokaatio, jossa onnistumisen ensimmäistä tarkkailua kuvittelen tekeväni 10 vuoden kuluttua. Sen verkostoefektin säännöllistä seuraamista pidän todella mielenkiintoisena ja se on lisännyt ymmärrystäni läntisen maailman ulkopuolisesta elämästä. En ollut koskaan miettinytkään, miten Usa:ssa tienaavat kuubalaiset tai elsalvadorilaiset lähettävät rahaa kotimaassaan oleville sukulaisilleen ja kuinka paljon se maksaakaan. 

Onko asuntosijoittaja huru-ukosta tullut bitcoineri? – YouTube #165

2. Sijoitusten hajauttaminen

Rahan historian opiskelun myötä ensin kultaan ja sitten bitcoiniin tutustuminen ennen koronapandemiaa ovat tuoneet mukanaan osaamista, jonka pohjalta olen uskaltanut kulkea noin 25 eri hajautuspolkua. 

Vuositavoitteissani on ollut likvidien varojen ostovoiman säilyttäminen, mikäli niille ei ole löytynyt sijoituskriteerini täyttäviä hyviä asuntosijoituskohteita.

Kun FED:in ja EKP:n keskuspankkiirit vakuuttivat ensin 10 vuotta, että kuluttajahintainflaatiota ei ole tulossa pitkään aikaan, mietiskelin, mistä ne sen tietää, kun samalla vakuuttivat, että pystyvät ohjauskorkojen avulla sitä luomaan ja hallitsemaan. Sen tullessa vakuuteltiin, myös valtavirtaekonomistien toimesta, että kuluttajahintojen nousu on tilapäistä ja lyhytaikaista. Nämä yhteen säveleen lausutut vakuuttelut kiinnostivat omia polkujaan kulkevaa sijoittajaa lähestymään asiaa juuri päinvastaisilla oletuksilla ja niiden pohjalta hajautusteemoja muodostaen.

Kun oletti, että keskuspankkiirit eivät kontrolloi rahan määrää markkinoilla, eivät pysty vaikuttamaan mitenkään pitkiin korkoihin, eivät omaa mitään keinoja korjata katkenneita ja epäsynkrooniin menneitä tilaustoimitusketjuja eikä uusiutuvat energiamuodot ole lähelläkään tasoa, jolla voisi perustella kaikki fossiilisten investointien tekemättä jättämiset, pääsi hyvissä ajoin kulkemaan polkuja, jotka ovat mahdollistaneet toimivan hajautuksen.

Tietenkään en osannut ennustaa., mitä kauheuksia Ukrainassa tapahtuu ja mielelläni leikkaisin 20 % hajautussalkkujeni tuottotasoa, jos sillä voisin peruuttaa kaiken tapahtuneen. Moni viimeisen 12 kuukauden aikana tehty hajaustussalkkujen sijoituspäätös on ollut sellainen, että nyt valtavirtakin katsoo niitä. 

Nyt olen taas kokonaan uuden pohdinnan edessä, koska pitäisi lähteä kulkemaan omia uusia polkuja, kun nykyisillä on jo liikaa väkeä omaan sijoitusmakuuni. Osan toteutuneista tuotoista realisoin joulu- ja tammikuussa luopumalla osasta hyvin tuottaneista positioista. Käteisen määrä kasvoi, joka korkeassa kuluttajahintainflaatiossa menetti tuottoaan pankkitilillä. Sijoitussuunnitelmani ei kuitenkaan ollut hajautuksilla tuoton maksimointi, vaan hajautustavoitteen saavuttaminen. Koska hajautustavoite oli jo ylittynyt reilusti, käteisen ostovoiman menettämiseen pankkitilillä oli reilusti tilaa.

Vielä selvennyksen vuoksi hajautuksen tarkoitus ei ole tavoitella lisätuottoa. Sen tarkoituksena on löytää omaisuuslajeja, jotka mahdollisimman vähän korreloivat keskenään. 

Tätä voisi nyt havainnollistaa sillä, että 25 Helsingin pörssissä listatun osakkeen omistaminen ei toimi hajautusmielessä, koska yleisesti tiedossa on reunamarkkinoiden haavoittuvuus sentimentin voimakkaassa muutoksessa. Koska asuntosijoitussalkkuni on Suomessa, hajautukseni lähtökohtana on poistaa Suomi-riskiä. Seuraavaksi voisin olettaa, että varallisuuserien hintojen nousu perustuu keskuspankkien löysään rahapolitiikkaan, johon on liittynyt hallitusten elvyttävä finanssipolitiikka. Siispä etsimään maita, joissa ei ole harjoitettu ultralöysää rahapolitiikkaa eikä elvyttävää finanssipolitiikkaa. Läntinen maailma haluaa olla edelläkävijä ja Suomi kärjessä vihreän siirtymän osalta. Kaikkien sijoituspolkujen kulkiessa kohti ESG:tä, omilla sijoituspoluilla kulkeva hajauttaa esimerkiksi energiaan, uraaniin ja öljyyn. Vain sillä perusteella, että ESG-laukka etenee nopeammin kuin on valmiuksia korvata käytännössä fossiilisia energialähteitä. Tarkoituksena ei ole tehdä lisätuottoa hajautuksella, vaan varautua siihen, että joukkolaukassa energian hinta karkaa käsistä, mikä heijastuu hoitovastikkeissa. Jos hoitovastikkeet nousee rajusti, rahat näistä selviämiseen tulee tarvittaessa energiasijoitusten tuotoista.

#rahapodi – Uraani halkeaa feat. Mikko Leivo

Asunnot muodostuvat rakennusliikkeen yhteenkokoamista rakennusmateriaaleista, joita valmistetaan erilaisista raaka-aineista. Myös taloyhtiöiden isoissa saneeraushankkeissa käytetään useita raaka-aineita sisältäviä rakennusmateriaaleja. Myös asuntoremonttien kustannuksista osa perustuu tähän samaan logiikkaan. Taaskaan hajautuksen tekemisessä ei ole kyse lisätuotosta vaan siitä, että suojaudutaan raaka-aineiden hintojen noususta seuraavaa rakennusmateriaalien hintojen nousua vastaan. Linjasaneerausta ei voi määräänsä enempää lykätä tulevaisuuteen, vaan se pitää toteuttaa suunnitellusti. Toteutushetken kohonneita materialaikustannusten nousuja vastaan suojaudutaan tekemällä hajautuksia siten, että niistä saatavilla tuotoilla katetaan kasvaneet kustannukset.

Ostan Asuntoja -sisältöä pitkään seuranneet ovat varmaan kyllästyneet kuuntelemaan loputonta toistoa siitä, että asuntosijoittajan pitää pystyä pitämään pää pinnalla kaikissa mahdollisissa tilanteissa, ettei vuosien tai vuosikymmenten aikana kerättyä varallisuutta ole pakko myydä kriisissä pohjalla. Eli toistetaan se:

Asuntosijoittajan pitää pystyä pitämään pää pinnalla kaikissa mahdollisissa tilanteissa, ettei vuosien tai vuosikymmenten aikana kerättyä varallisuutta ole pakko myydä kriisissä pohjalla

1. Asuntosijoitukset

Kun valtamedioissa olevien “asuntosijoittajan kulta-ajat ovat ohi” -kirjoitusten laatutaso paranee eli siellä on yhä laadukkaammin verbaaliakrobatioin väärinymmärretty kaikki pitkäjänteisen vuokraustoiminnan ytimessään pitävän asuntosijoittamisen kannattavuuden osatekijät, omaa polkujaan kulkeva asuntosijoittaja alkaa kömpimään talviuniltaan ja venyttelemään jäseniään.

En halua nykytilanteessa kirjoittaa auki sitä Warren Buffettin kuuluisaa yleisviisautta. En myöskään osaa sanoa, onko presidentti Macron oikeassa sanoessaan, että “paljon pahempaa on vielä edessä”. 

Olen täysin epäpätevä geopolitiikassa enkä ymmärrä yhtään mitään Venäjän historiasta ja siitä, kuinka paljon heidän ajattelunsa poikkeaa länsimaisesta yleisajattelusta. Varmaan se, että Suomen presidentti pikavierailee tapaamassa USA:n presidenttiä tarkoittaa jotain, mutten osaa arvioida, mitä se voisi tarkoittaa pitkäjänteiselle suomalaiselle asuntosijoittajalle ja yksityiselle vuokranantajalle, joka olen ja johon investoin valtaosan ajastani ja pääomistani. 

Olen aikaisemminkin sanonut, että oma osaamiseni ja intohimoni on asuntosijoittamisessa. Jos joku on erehtynyt luulemaan, että nyt olen kulta-, bitcoin-, öljy-, uraani- ja raaka-ainesijoittamisen erikoismies, joka lappaa kaksin käsin pääomia niihin, olen epäonnistunut viestin välittämisessä. Olen vain nöyrä opiskelija, joka tietää, kuinka vähän ymmärtää näitä minulle hajauttamisen mahdollistaneita sijoituskohteita. Opiskelijana näitä ymmärtävien sanomiset ovat sopineet omiin sivupolkuteeseihini, joita olen valmis aina päivittämään, kun saan uutta tietoa ja ymmärrystä.

Viimeisen vuoden aikana olen investoinut valtavan määrän tunteja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kirjoittamiseen yhdessä Marko Kaarton kanssa. Myös suurin yksittäinen omaisuuslaji, johon olen pääomia allokoinut viimeisen vuoden aikana on edelleen ollut asunnot. Näin tulee olemaan myös vuonna 2022.

Entäs se ydinsodan uhka?

Luonnollisesti tällaisen asian pohtiminen pelottaa varmasti valtaosaa tavallisista suomalaisista asuntosijoittajista, jos pelolle antaa vallan. Tällaisen pelon vallassa voisi lopettaa kaiken muunkin tekemisen eikä vain lyödä asuntosijoitushanskoja naulaan.

Vielä pari viikkoa sitten tapeltiin koronarajoituksista ja tuuletettiin lätkän olympiakultaa, kun Venäjä ei saanut Suomen puolustusta oikein millään paniikkiin. On ihan ymmärrettävää, että monen mielessä pyörii nyt ihan muut asiat. Jos ei kuulu sellaiseen ryhmään, että pystyy omilla toimillaan jotenkin vaikuttamaan sotimisiin, kannattaa käyttää oma aika sotauutisten non-stop -seuraamisen sijaan niihin asioihin, joihin voi vaikuttaa.

Kuten tästä Top 5 -listan kärkipaikasta näkyy, uskon itse eniten pystyväni vaikuttamaan asioihin keskittymällä ylläpitämään ja parantamaan kykyäni tarjota turvallisen asukaskokemuksen vuokrakoteja niitä haluaville ja tarvitseville. 

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.

Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.

---

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193

Asuntosijoittaja voi saada vakautta sotauutisarkeen keskittymällä omien vuokralaisten asumisturvaan – Tiistaiaudio #208

Antti Rintasen podcasttriologia on julkaistu kokonaan, Osasta 1 kannattaa aloittaa

Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä