Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – välitilinpäätös – Blogi #316

Julkaisin vuoden 2022 asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvät tavoitteeni helmikuun 20 päivä. Elettiin aikaa, jolloin kukaan ei ollut keksinyt ehdottaa jääkiekon olympiafinaalin boikotoimista peruuttamisesta puhumattakaan. Moni ei vielä tiennyt, että viikon päästä pätevöityisi geopolitiikan, pakotteiden, hyökkäys- ja puolustussotimisen sekä energian moniasiantuntijaksi.

Vaikka olen lehmähermoinen jalat maan pinnalla olevaa tyyppiä, välillä myös oma mielikuvitus laukkaa. Oman savun pihassa olen seurannut omenapuiden kukkimista ja kukkien muuttumista pieniksi omenoiksi silmä tarkkana. Tämä on huomattavasti lyhytjänteisempää puuhaa kuin vuokraustoimintaan perustuva asuntosijoittaminen on. Se on auttanut saamaan perspektiiviä ja tuomaan etäisyyttä päivittäin muuttuviin otsikoihin. 

Kun ei enää lue yleisuutisia juuri ollenkaan, huomaa helpommin, ettei voi omata näkemystä eikä siksi ole tarvetta osallistua vaikkapa pääministerin rokkifestivaalikeskusteluun. En tiedä, kuinka paljon ja minkälaisia kantoja pääministeri on ottanut Suomen taloudelliseen tilanteeseen viimeisten kuukausien aikana. 

Omien tavoitteiden saavuttamisessa on ollut tekemistä enemmän kuin tarpeeksi. Kalenterivuosi tai sen puoliväli eivät ole asuntosijoittajan ydintoimintojen kannalta oleellisia, mutta silti olen pitänyt näitä ajankohtia ihan hyvinä tarkistella omaa toimintaani.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Tavoite 1 – Hallituksen mahdollisesti tekemään vuokranantajan veronkiristykseen varautuminen

Tavoite/mittari: Toteuta verosuunnittelutoimenpiteitä ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa yhteensä 250 000 euron edestä

Tilanne 30.6.2022: Koko vuoden tavoite saavutettu

Tämä tavoite oli jo vuoden 2021 tavoitteissa hieman erilaisena. Silloin se piti sisällään suuremman poliittisen riskin kaikkiin (uudisasuntojen RS-lainat, taloyhtiöiden saneerauslainat ja asunto-osakeyhtiöiden perustamislainat) taloyhtiölainoihin liittyen. Vuodelle 2022 laskin taloyhtiölainoihin liittyvän poliittisen riskin todennäköisyyden niin pieneksi, että poistin sen osuuden tavoitteesta. 

Vuokranantajien veronkiristykseen liittyvän riskin todennäköisyys oli vielä vuoden alussa omissa papereissani niin suuri, että koin siihen varautumisen tärkeänä. Nyt heinäkuussa 2022 todennäköisyys lyhyellä aikajänteellä eli tämän hallituksen hallintakaudella on laskenut pieneksi, vaikka meitä edelleen pidetään epävarmuudessa, jonka voisi poistaa yhdellä selkokielisellä lauseella vastuuministerin tai -ministeriön pomon toimesta.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan on koottu kattavasti kaikki toimet esimerkkeineen ja laskelmineen, mitä kaikkea verosuunnittelutoimet ja jälleenrahoittaminen tarkoittavat.

Yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntelysuunnitelma tuli peruttua hallituksen suunnittelemana. Tämä tarkoitti sitä, etten enää joutunut maksimoimaan omaa henkilökohtaista velkavipuprosenttiani, koska loppuelämäni aikana en olisi enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa saanut, mikäli hallitus olisi tässä sääntelyssä edennyt.

Aiheesta tuoreeltaan lisää: Mukava suhdepäällikkö Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #211

Epäonnistuin täysin tunnistamaan finanssivalvonnallisen riskin. Kun hallituksen esityksessä ei maksimivelkamäärää enää ollut, Finanssivalvonta keksi sen valvottavilleen asettaa. Aika näyttää, kuinka innokkaasti valvottavat tulevat antamaan kieltäviä asuntolainapäätöksiä. Erityisesti helsinkiläisiä odottaa hylkyjen määrän runsas kasvu, jos lampaat tottelevat paimenta.

Monesta syystä johtuen tämä ykköstavoite toteutui jo koko vuoden osalta. Kaikki nostetut lainat ovat korkosuojattuja mahdolliseen maksimipituuteen asti. Aika näyttää, kumpi on suurempi assetti, asunnot vai korkosuojatut lainat.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite/mittari: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ja 2021, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Tilanne 30.6.2022: Vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 97,3 %, suunnitellut remontit huomioiden 96,4 % 

Molempien tavoitteiden osalta olen koko vuoden tavoitetta perässä. Tähän ei ole yhtä yksittäistä syytä, vaan mukana on erinäinen joukko syitä, joista osa liittyy paikalliseen vuokramarkkinaan, osa venyneisiin remontteihin, osa vuokralaisen kuolemaan ja osa omiin yrityksiin tarjota kotia oman ammattitaidon ulottumattomissa oleville asuntoa tarvitseville henkilöille.

Positiivisesti voi sanoa, että salkussa on taas useampi remontoitu asunto, joista on hyvät valokuvat otettu. Jatkossa näiden pitäisi olla helpommin vuokrattavia ja vuokrasuhteiden ei pitäisi päättyä asunnon laatutasoon.

Heinäkuun alusta kaikki asunnot on vuokrattu ja vain yksi opiskelupaikkakunnan yksiö on tällä hetkellä vapautumassa syyskuun alussa. Edellytykset ovat yhä olemassa koko vuoden tavoitteen kiinnikuromiseksi.

Viime vuonna jouduin häätämään yhden vuokralaisen. Alkuvuoden 2022 aikana loputkin saatavat on tästä hoidettu.

Häätö kahdessa viikossa – osa 3 – YouTube #166

Melkein kaikki tyhjät kuukaudet osuivat samaan ajankohtaan keväällä, joka taas osoitti puskureiden tarpeellisuuden positiivisen kassavirran rinnalla. Kun suunniteltuja remontteja tekee vuokralaisen lähdettyä, niiden laskut osuvat yhteen tyhjien kuukausien aiheuttamien kassavirtalovien kanssa.

Virtuaalisisustuksen käytännön sovelluksia ja mutu-arvioita hyödyllisyydestä – Blogi #310

Tavoite 3 – Ostan Asuntoja -kanavien tulojen lineaarinen kasvu jatkuu 100 %:n vuositasolla

Tilanne 30.6.2022: Tavoitteen mukaisessa vauhdissa

Tavoitteen sanamuotoon on kätketty porsaanreikä, joka mahdollistaa vuoden 2021 toteumaa pienemmän kasvun. Vaikka Marko Kaarton kanssa uskomme vahvasti, että Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja tulee myymään monta vuotta eteenpäin ikivihreiden asuntosijoittamisoppiensa ansiosta, julkaisuvuoden 2021 myyntimäärä ei tule kaksinkertaistumaan vuonna 2022.

Käytännön tekemisen kannalta kirjasin kolme pääkeinoa:

• Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -äänikirjan julkaiseminen
• Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin julkaiseminen yhdessä Rahamedian Niina Huhtalan kanssa
• Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Podcastin ja Ostan Asuntoja Tiistaiaudion sisällön mielenkiintoisena pitäminen, jonka avulla sponsorit kokevat tuotannon tukemisen mielekkäänä

Näistä vain viimeinen toimenpide on toistaiseksi toteutunut. Tilastojen mukaan heinäkuussa sisältöä on taas kulutettu reilusti enemmän kuin ennen Venäjän hyökkäyksen alkua, joka hetkeksi tasoitti asuntosijoittamisen tiedonjanon kasvun.

Antti Rintasen Kotimatka Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #189

Henkilökohtaisen elämän puolella on tullut yllättäviä tehtäviä, jotka ovat vieneet aikaa ja energiaa. Kesää en ole päässyt taaskaan viettämään suunnitellulla tavalla.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti on tasoittunut, mutta myynyt paremmin vuoden alkupuoliskolla kuin uskalsimme odottaa. Kiitos kaikille kirjan ostaneille ja hienoja palautteita antaneille. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.

Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.

Makrotalouden jatko-opiskelu ja kehityksen seuraaminen

Vuoden 2020 ensimmäinen tavoitteeni oli “hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen” likvidien varojeni ostovoiman säilyttämisen osalta, jolle oli myös numeerinen mitattava tavoite määriteltynä, joka myös toteutui. Tämän tavoitteen toteutus onnistui hyvin vuonna 2021 ja se jatkui vuoden 2022 ensimmäisen kahden kuukauden aikana.

Kotiutin liian nopeasti saaduista arvonnousuista osan varmistaakseni, etten missään skenaariossa menettäisi jo saavuttettuja likvidien varojen ostovoiman säilyttämistavoitteita.

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Venäjän hyökkäyksen alettua siirryin asuntosijoitustoimintaani suojaaviin sijoituksiin. Yksinkertaistettuna tämä toimii siten, että energian hinnan noustessa, hoitovastikkeet nousevat, joita hoidan nousevien energiasijoitusten tuotolla. Jos energian hinta laskee, paineet hoitovastikkeiden nousulle helpottaa ja energiasijoitusten arvo vastaavasti laskee. Sama logiikka toimii polttoaineiden ja raaka-aineiden osalta. Dollaripohjaisten ETF:ien ollessa kiellettyjä, lisäsin dollaripainoa ostamalla alan amerikkalaisyritysten osakkeita.

Loppuvuodeksi odotan omassa elämässäni pientä tasapainottumista ja rauhoittumista. Globaaleilla finanssimarkkinoilla odotan päinvastaista, mutten juuri enää keksi uusia toimia jo tunnistettujen rinnalle, joiden avulla voisin suojautua, joten rauhoittuminen tulee sitäkin kautta automaattisesti.