Mitä markkinakehitystrendejä tavallinen asuntosijoittaja voi nyt seurata? – Blogi #298

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Twitterissä olen jakanut huomattavasti enemmän makrotalouteen liittyviä ajatuksia ja mielestäni sitä monipuolisesti käsittelevien henkilöiden sisältöä. Olen huomannut, että osa seuraamistani ennen jollain tavalla asuntosijoittajan toimintaympäristöön liittyvistä asioista asiantuntevasti twiittavia on siirtynyt, vehnän hinnan noususta huolimatta, enemmän twittaamaan laskiaispullista ja tortuista. Toinen porukka on kohdistanut koronaraivonsa nyt venäjäraivoon. Ymmärrän kyllä niitä, joilla on fokus hukassa. Jos sain yhdenkin lukijan herätettyä tällä kappaleella ja keskittymään enemmän läheisiin ja omaan tekemiseen, olen tyytyväinen.

Jos on vuosia harmitellut, että hyviä asuntosijoituskohteita on yhä vaikeampi löytää, niitä ei löydy laskiaispullista eikä raivoamisesta natojäsenyyteen liittyen. Hyvänä aikana on tosi helppo toistaa ”osta silloin, kun muut myy paniikissa”. Kun on itse paniikissa tai peloissaan, ei ole helppo muistaa ohjetta ja keskittyä miettimään, mitä ja milloin ostaa. En vieläkään osaa ennustaa asuntomarkkinoita edes kuukautta eteenpäin, mutta pari vuotta olen nyt säännöllisesti kertonut siitä, että todennäköisesti 2020-luku ei tule olemaan 2010-luvun toisintoa. 

Viime sunnuntaina kirjoitin Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 -kirjoituksen omaan ajatteluuni ja toimintaani perustuen. Tällä hetkellä Suomen asuntomarkkinoilla ei ole mitään paniikkimyynnin merkkejä. Ennusmerkit siitä, että asiat voivat muuttua tulevina kuukausina ja vuosina on kuitenkin selkeämmin tavallisenkin pienen sijoittajan nähtävissä. Jos haluaisi pitää kiinni ajatuksestaan, että ”ostaa muiden myydessä”, nyt pitäisi henkisesti ja taloudellisesti laittaa itseään parempaan kuntoon. Se ei onnistu, jos siirtyy täyspäiväiseksi sota-, natojäsenyys- ja venäjäasiantuntijaksi sosiaaliseen mediaan. 

Yritän tähän kirjoitukseen listata perusasioita, joita jokainen yksityinen asuntosijoittaja ja vuokranantaja voi keskittyä tarkkailemaan ilman, että täytyy pyrkiä ymmärtämään makrotalouden teelehtien lukemista.

1. Minkälaiseen asumiseen suomalaisilla on varaa

”Jokainen päivä on hyvä päivä aloittaa sijoittaminen” -ohje toimii tosi hyvin sellaiselle, joka kuluttaa rahaa turhuuteen tai viekkauksen pelisijoitustuotteisiin. Asuntosijoittajille tällainen ohje ei ole ihan niin suoraviivainen. Asuntosijoittamisessa ansaintalogiikat toimivat vähän eri tavalla kuin kuukausisäästämisessä Helsingin pörssi-indeksiin, jonka osalta muuten vuoden 2022 alku on ollut täynnä huonoja päiviä aloittaa sijoittaminen.

Asuntojen hintojen noustessa nopeammin kuin vuokrat, asuntosijoittajat ovat valmiita tekemään kauppoja laskeviin vuokratuottoprosentteihin. Omistusasujat huomaavat myöskin, jos asuntojen hinnat nousevat ja riemuitsevat siitä, vaikka seuraavankin kodin hinta olisi noussut. Ensiasunnon ostajaa voi hirvittää pelkät nousuprosentit, mutta pankissa käynti voi auttaa huomaamaan, että laina-ajat ovatkin omien vanhempien laina-aikoja pidempiä ja korot paljon matalampia. Kun lainaa maksetaan takaisin paljon pidemmällä aikajaksolla, moni omistusasujakin huomaa, että kuukausittainen kokonaisasumismeno onnistuu vielä hyvin, vaikka oma palkka ei ole noussut läheskään asuntojen hintojen nousun tahdissa. 

Kotitalousasuntosijoittajat ja omistusasujat kilpailevat joiltain osin samoista asunnoista. Jos haluat yrittää arvioida, miten asuntojen hinnat ja kysyntä tulevat kehittymään, seuraa

• asuntojen hintakehitystä
• laina-aikojen pituuden kehitystä
• korkojen kehitystä
• ansiotason kehitystä

Jos asuntojen hinnat jatkavat nousuaan, korot nousevat ja laina-aikojen maksipituuksiin säädetään kattoja tai pankit alkavat lyhentämään niitä itse, silloin osa porukasta heittää vapaaehtoisesti odotuspyyhkeen kehään ja osa poistuu pakosta ostamasta asuntoa, johon heillä vielä hetki sitten olisi kenties ollut varaa. Näistä omaa kotia etsivistä osa siirtyy vuokramarkkinoille haluamansa tasoiseen asuntoon, osa laskee vaatimustasoaan ja osa jatkaa asumistaan vanhempiensa luona.

2. Rahoituksen saatavuus

Tämä tekijä mahtuisi hyvin edellisenkin otsikon alle, mutta nostin sen erikseen, koska sen vaikutukset ovat välittömiä ja nopeita.

Mitä useampi pankki päättää samanaikaisesti kiristää asuntolainojen ja sijoitusasuntojen hankintaan käytettävien tulonhankkimislainojen myöntöehtoja, sitä suurempi määrä asunnon ostajia poistuu nopeasti markkinoilta. Näistä omaa kotia etsivistä osa siirtyy vuokramarkkinoille haluamansa tasoiseen asuntoon, osa laskee vaatimustasoaan, mikäli pienempi laina olisi tarjolla, ja osa jatkaa asumistaan vanhempiensa luona.

Mitä enemmän saat koottua yksittäisiä tiedonjyväsiä etukäteen kohtien 1 ja 2 osalta, sitä paremmin voit ennakoida kysyntämuutoksia. Tarjontamuutokset tapahtuvat osittain viiveellä, mutta rakennuslupa- ja kohteiden aloitustilastot indikoivat sitä, minkä verran kohteita tulee lähivuosina tarjontapuolelle. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa. Lisätietoa asuntopehtoori.fi

3. Oman pääoman kasvaminen vs. Huutokaupat.com 

Kun asuntojen markkinahinnat nousevat, kaikkien näitä asuntoja omistavien oma pääoma kasvaa, vaikka lainoja ei lyhennettäisi. 5 vuotta sitten 100 000 eurolla ostamani uudiskohdeasunto tekee nyt kauppaansa 130-135 000 euron hinnoilla. Ostohetken 70 000 euron lainan seurauksena velkavipu oli 70 %. Vaikka en olisi lainaa lyhentänyt senttiäkään, nyt velkavipu-% pyörisi 52-54 %:n hujakoilla.

Jos lainaa olisi lyhennetty 7 000 euroa, velkavipu nykyisillä markkinahinnoilla olisi 46-48 %. Omaa pääomaa olisi tähän asuntoon kertynyt siis markkinahinnan nousun ja lainanlyhennysten ansiosta 37-42 000 euroa alkuperäisen 30 000 euron sijoituksen lisäksi. Tämän sijoitusasunnon osalta minä en tule olemaan se, joka myy paniikissa. Moni muukaan ei tule paniikkimyymään asuntoaan sen takia, että siihen on viime vuosien markkinahintojen nousun myötä kertynyt puskuria omaan pääomaan.

Tee asuntojen osalta hakuvahti Huutokaupat.com -sivustolle, jossa myös Ulosoton asunnot myydään. Kun hakuvahdin ulosmitattujen kohteiden lista alkaa kasvamaan, sieltä saa indikaatioita, että yhä useammalla ei ole enää kykyä hoitaa asuntojen omistamiseen liityviä menoja. Vielä tällaista ei siellä näy eli valmistautumisaikaa ”pohjalla ostamiseen muiden myydessä paniikissa” on olemassa, mikäli tällainen romahdus ylipäätään olisi edes tulossa.

4. Myytävien asuntojen ja vuokra-asuntojen tarjontamäärien muutokset

Ensimmäisiä ennustuksia tai pohdintoja on tehty siitä, miten Ukrainan tilanne ja Venäjän pakotteet tulevat vaikuttamaan Suomeen. Harva tietää, ja minä en kuulu niihin harvoihin, miten asiat tulevat kehittymään. Afganistan ei ollut Nato-maa, mutta parikymmentä vuotta USA, muut Nato-maat ja myös Natoon kuulumaton Suomi siellä jotain operoivat, kunnes eivät operoineet. Kuubaan on kohdistettu kovia pakotteita jo pitkään, mutten rehellisesti osaa selittää, mitä niillä siellä saadaan aikaan joka vuosi. Minulla ei siis ole osaamista ennustaa, miten Suomen asuntomarkkinat tulevat muuttumaan tällaisten tekijöiden seurauksena.

Asuntomarkkinoiden tarjontatilannetta seuraamalla voi saada jonkinlaisia kokonaisnäkemyksiä muodostettua siitä, onko nykyisellä tilanteella kysyntää laskevaa vai nostavaa vaikutusta. Uutisten mukaan Venäjältä tulevat junat ovat täynnä poistuvia venäläisiä. Samat uutiset kertovat myös suurista ukrainalaismääristä, jotka pakenevat hyökkäyksiä. Korona on hetkeksi kadonnut uutisista, mutta sekin voi vielä vaikuttaa tavalla tai toisella asumisen tarpeiden kehittymiseen ja siirtymiin Suomen asuntomarkkinoilla. 

Tilaa asuntomarkkinakatsauksia ja tee omia seurantatilastotrendejä, miten myytävien ja vuokrattavien asuntojen määrät kehittyvät juuri niillä omilla paikallisilla asuntomarkkinoilla. 

Asuntosijoittajan kannattavuuden ylläpito

Olen jo sopinut Ostan Asuntoja Podcastiin haastattelun Isännöintiliiton Tuomas Viljamaan kanssa. Pyrin kyselemään kaikkea mahdollista tietoa siitä, miten hoito- ja korjausvastikkeisiin vaikuttavat kuluerät ovat kehittyneet ja miltä tulevaisuus näyttää. Jo ennen Ukrainaan tehtyä hyökkäystä moni kustannuserä oli jatkanut nousevaa kehitystään, joka voi voimistua ja pitkittyä hyökkäyksen ja pakotteiden seurauksena ja jatkuessa.

Yksityiset vuokranantajat ovat totuttautuneet siihen, että vuokria ei välttämättä vuokrasuhteiden aikana koroteta eikä ainakaan vuosittain. ”Vuokrat määrittyvät markkinoilla” -sanonta on monelle tuttu. ARA-vuokrat kuitenkin määrittyvät omakustanneperusteisesti ja kustannusten noustessa vuokrat nousevat. Kohtuuhintaisen asumisen tukikonseptissa ei ole tarkoitus tehdä voittoa, mutta konseptiin kuuluu myös se, että lisätappiotakaan ei ole tarkoitus tehdä. Pörssiyhtiö Kojamokaan ei saisi suunnitelmallisesti heikentää kannattavuuttaan, ja kustannusten noustessa sielläkin paine kasvaa korottaa vuokria nousun kattamiseksi. Tätä aihetta tulen jatkossa pohtimaan.

Kun kuluttajahintainflaatio on ollut erittäin matala pitkään, yksityinen vuokranantaja ei ole tottunut siihen, että kustannukset ympärillä nousevat. Mitä pidempään kuluttajahintojen nousu jatkuu tai edes pysyy selvästi aikaisempaa 1-2 %:n vuosinousua korkeampana, sitä enemmän tulee pohdittavaksi se, voiko yksityinen vuokranantaja jatkaa linjalla, jossa hän puskuroi vuokrasuhteen aikaiset kustannusnousut omaan piikkiinsä vuokrien korotuksista pidättäytymällä. Tämän ikävän kysymyksen toisella puolella on kyky säilyttää asunto ja taloyhtiö sellaisessa kunnossa, että asunnon vuokrattavuus ja asumiskokemus pysyvät hyvinä.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193

Asuntosijoittaja voi saada vakautta sotauutisarkeen keskittymällä omien vuokralaisten asumisturvaan – Tiistaiaudio #208

Antti Rintasen podcasttriologia on julkaistu kokonaan, Osasta 1 kannattaa aloittaa

Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä