Asuntosijoitustavoitteideni perusskenaarion elementit – Blogi #344

29/01/2023

Arvonta! Tammikuussa 2023 Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta. Voittaja saa itse valita, onko sparraajana Niina tai Harri.

En ole ihan vielä saanut kaikkea ajatustyötä valmiiksi, jotta voisin kirkastaa itselleni, mitkä ovat ne kaikista tärkeimmät 3-4 oman asuntosijoitustoimintani tavoitetta vuodelle 2023. Poliittinen veronkiristyksiin liittynyt riski on hetkeksi poistunut ja ainakin seuraavien vaalien jälkeiseen hallitusohjelmaan asti voi suunnitella toimintaa siltä osin positiivisemmassa ilmapiirissä. Tämän riskin pienentämistavoite on ollut mukana 2 edellistä vuotta, mutta poistuu vuodelta 2023.

Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – tilinpäätös – Blogi #343

Omalta osaltani vuoden 2023 alkupuolisko tulee menemään uusien sijoituskohteiden osalta sivustaseuraajan roolissa. Vuoden 2022 hankinnoissa on sulattelua, lainoja on lyhennettävänä, vuokraustoimintaan on keskityttävä ja kassaa on kasvatettava.

Asuntosijoittajan 25 vuoden aikajanalla 6 kuukauttu on lyhyt aika. Sen voi hyvin odottaa, seurata sivusta ja opetella ymmärtämään muuttunutta tilannetta paremmin.

Laskevat markkinahinnat ja laskevat vakuusarvot

Ei ole itsestään selvää, että korkojen noustessa asuntojen hinnat laskevat. Moni nuorempi asuntosijoittaja ei välttämättä havaitse sitä, että nouseva korkotaso ja nouseva inflaatio ovat joskus olleet terveen kasvavan talouden tunnusmerkkejä. Eivät kriisien merkkejä ja -hallintakeinoja.

Tällä hetkellä ollaan tilanteessa, jossa lyhyen pään korot ovat nousussa, joka on heijastunut korkomarkkinoilla asuntorahoituksen korkojen nousuna, saatavuuden heikentymisenä ja ehtojen kiristymisenä. Tämä vähentää joidenkin kykyä ostaa asunto ja joidenkin toisten halua ostaa asunto, mitkä molemmat vaikuttavat kysyntää vähentävästi. Kun kysyntä laskee, hinnat laskevat, kunnes tarjonta on laskenut riittävästi.

Edellisessä kappaleessa kuvaamassani tilanteessa eivät asuntojen hinnat laskisi, koska taloudessa menisi lujaa. Siksi ei liian nopeasti kannata tehdä johtopäätöstä, että nousevat korot aina ja automaattisesti laskevat asuntojen hintoja. Sellaisen johtopäätöksen voi tehdä, että nousevat korot osaltaan heikentävät ihmisten kykyä ja/tai halua ostaa asunto. Terveessä talousympäristössä positiivisia tekijöitä voisi olla niin paljon, että ne enemmän kuin kompensoivat korkojen nousuja. Asuntojen hinnat eivät laskisi.

Ammattimaiset asuntosijoittajat, jotka tarjoavat vuokrakoteja, nostavat tuottotavoitteitaan korkojen ja kustannusten nousun mukaisesti. Tämä aiheuttaa paineita nostaa vuokria. Mikäli markkinat eivät mahdollista riittävän nopeita vuokrien korotuksia, noussut tuottotavoite heijastuu laskevina hintoina. Ammattimaiset asuntosijoittajat vähentävät kohteiden aloitusmääriä nousseiden tuottotavoitteiden seurauksena. Mikäli rakentajan kanssa löytyy neuvotteluratkaisu, jossa alhaisempi hinta mahdollistaa nouseen tuottotavoitteen, hanke käynnistyy. Rakentajat vähentävät perustajaurakointia, koska riski siitä, että ostajaa ei löydy rakentamisen aikana, on kasvanut.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kun korkojen lyhyt pää näyttää kerrottujen tietojen mukaan olevan vielä nousussa (korkomarkkinat eivät näytä uskovan tämän jatkuvan pitkään), korkojen nousun aiheuttama hintoja laskeva paine näyttäisi yhä olevan voimassa. Ostajat tekevät alhaisia tarjouksia. Kun tarjonta on kysyntää korkeampi, kauppoja ei synny ostajien mielestä liian korkeilla pyyntihinnoilla. Osa myyjistä voi useimmista eri syistä olla sitä mieltä, että tilanne menee yhä huonompaan suuntaan ja tekevät kaupat laskeviin hintoihin.

Syynä ostajien alhaisiin tarjouksiin ovat kohonneet korot ja huonontuneet rahoitusehdot. Epävarmuustekijöitä ja erilaisia kriisejä vilisee uutisissa niin paljon, että yhä useampi asuntosijoittaja pohtii, pitäisikö tällä hetkellä ostaa vain kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja, jos ne korot vielä nousee.

Viimeisenä alaspäin aiheuttavana voimana on se, että kaikkien asuntosijoittajien vakuusarvot laskevat, jos asuntojen markkinahinnat laskevat. Vapaata vakuusarvoa ei ole jälleenrahoitettavana. Tämä on normaali vaihe, jonka jokainen asuntosijoitusoppinsa suorittanut tietää. Tähän paras keino on tehdä tarjouksia, jotka mahdollistavat kauppoja pienemmillä omarahoitusosuuseuromäärillä, koska jälleenrahoituksesta ei pääomia ole nyt entiseen tapaan käytössä.

“Tuotto tehdään ostettaessa” -oppi korostuu, kun optimistikaan ei uskalla ottaa kalkyyliinsä 3 %:n markkinahintojen vuosinousua lähivuosille.

Varallisuusseurannasta asuntosijoittamiseen Mirja Palola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #240

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia

Alkuvuosipuoliskon 2023 tarkkailtavia asioita

Voin olla perusskenaarioni osalta väärässä. Minulla on muita sijoituksia, joissa voin helpommin tehdä nopeampia liikkeitä tarvittaessa, jos jonkun muun skenaarion todennäköisyys nousee. Tämän perusskenaarion osalta seuraan seuraavia asioita:

Markkinavuokrien kehitys; miten ARA-vuokrat nousevat, miten markkinavuokrat nousevat, miten vuokrattavien asuntojen tarjonta kehittyy omilla toiminta-alueillani.
Likviditeettipositioni kehitys; “Cash is King” ei kuullosta fiksulta, kun kuluttajahintojen vuosinousu on paljon yli 2 %:n tavoitteen, mutta asuntojen hintojen laskiessa käteisvarojenkaan ostovoima ei heikkene suhteessa asuntoihin.
Pitkien korkojen ja korkokäyrien leikkauskehitys; moni seuraa osakemarkkinoita, asuntosijoittajalle korkomarkkinat voivat olla arvokkaampi tietolähde. Jotkut jopa väittävät, että korkomarkkinat ohjaavat keskuspankkiireja.
Yleinen likviditeetin tarpeen kehitys; kun likviditeettiä tarvitaan, kaikkea myydään ja reunamarkkinoita myydään kaikista varmimmin. Pankit ovat asuntosijoittajan likviditeetin lähteitä. Jos pankit kiristävät luotonmyöntämistä, likviditeettiä tarvitsevan on pakko myydä jotain.

Osta ja pidä -asuntosijoittajalle sivusta seuraaminen on helpompaa, koska mitään ei ole rakennettu tulevaisuudessa tapahtuvan myynnin varaan. Mikäli korot jatkaisivat nousuaan, tuottovaatimukset nousisivat. Kun tuottovaatimukset nousevat, jokaisen sijoituskalkyylinsä myyntiin rakentanut on tiukemmman paikan edessä.

Tältä pohjalta lähden määrittämään omia tavoitteitani vuodelle 2023, joiden pohjalta suunnittelen toimintaani.

Taantumaa pelkäävälle asuntosijoittajalle 5 ohjetta – Tiistaiaudio #255

Tammikuussa 2023 kurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.