Siirry sisältöön

Toimiiko (asunto)sijoittaminen, kuten olen ajatellut? – Blogi #322

28/08/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Elämme kummallisia aikoja, jolloin en voi piirtää 0 %:n todennäköisyyttä sille, ettei tulevana talvena jossain taloyhtiössä jäädy putket, kun kokeillaan, miten Suomi lämpiää tuulella ja auringolla tammikuun tyynillä paukkupakkasilla. 

Jos tällaiset tapahtumat jätetään huomioimatta, mutta oletetaan, että edessä on aikoja, jotka eivät tule näyttämään samalta kuin keväällä ja kesällä 2019 oli, voi otsikon mukainen tarkastelu olla paikallaan. Tälle oletukselle olen laittanut jo useissa kirjoituksissa kasvaneita todennäköisyyksiä. On hyvä huomioida, että valtaosa keskuspankkiireista ja valtavirtaekonomisteista yhä vakuuttaa, että keskuspankit löytävät työkalupakistaan keinot palauttaa hintavakaus. 

Itse laitan korkeamman todennäköisyyden sille, että sieltä kaivetaan työkalut, jolla hintavakauden määritelmää muutetaan ”Inflation Reduction Act” -tyyliin.

1. Asuntosijoittaminen

”Suhteessa mihin” -kysymys on aina hyvä esittää, kun liian innokkaasti uhoaa jonkun sijoituskohteen tai omaisuuslajin ylivertaisuutta. 

Tätäkin lukee muutama bitcoineri, jotka ovat opiskelleet termiä hyperbitkonisaatio. En minä osaa asettaa aikataulua, jolla tällainen kehityskulku olisi mahdollista. Ajatus perustuu siihen, että bitcoineja tulee olemaan vain 21 miljoonaa, ja hyperbitkonisaatiossa kaikki maailman varallisuus, yhteisarvoltaan 21 miljoonaa bitcoinia, jakautuu uudelleen fiatvaluuttojen yksi kerrallaan romahtaessa. 

Oma mielikuvitus loppuu siihen, miten asumisen tarve ja siirtymä tällaiseen bitcoinpohjaiseen arvojärjestelmään, tai vaikkapa kultapohjaiseen arvojärjestelmään tai niiden yhdistelmään, tapahtuisi. Silti on mielenkiintoista kuunnella ja pohtia, miten Helsingin asuntojen ostovoima on kehittynyt bitcoineissa tai kullassa.

Suhteessa mihin?

Jos kuluttajahinnat nousevat 8 % vuodessa ja vuokratuotto-% on 3, keskimääräisesti kuluttavan asuntosijoittajan ostovoima säilyy asunnoissa suhteellisesti paremmin kuin Harvian osakkeessa juuri nyt näyttäisi, mutta ostovoima vuokratuotoissakin heikkenee. Jotain muuttuu ajan kuluessa, mutta asuntosijoittamista ei satavarmuudella tulla harjoittamaan 5 %:n negatiivisella reaalituotolla (taloustaitajien ei kannata ottaa tätä liian kirjaimellisesti, kun vertaan vuokratuottoa ja kuluttajahintoja). 

Fossiilisen energian tuottajat globaalisti eivät suotta ole poliittisten populistien hampaissa. Kun poliittinen eliitti vuosikausia viestii, että he tulevat tekemään kaikkensa ajaakseen fossiilisen energian alas, fossiilisen energian tuottajat kuuntelevat ja lopettavat investoinnit tarjonnan kasvattamiseksi, koska ”se ajetaan alas”. Jokainen omilla aivoillaan ajatteleva tajuaa, että nyt hinnat (ja kannattavuus) nousevat, kun kysyntä ylittää tarjonnan ja fossiilista tuotetaan vanhoista lähteistä vanhoilla vehkeillä. Poliittinen eliitti onnistui juuri siinä, mitä ovat luvanneet äänestäjilleen. Nyt pohditaan populistisia hintakattoja, jotka taas vähentää investointeja. Tämäkään ei ole vaikea älyllinen asia hahmottaa.

Asunnot toimivat yksinkertaisesti samalla tavalla. Rakentaminen kyllä loppuu, jos kannattavuus kääntyy liian huonoksi. Toisesta päästä vanhaa kantaa poistuu tarjonnasta, kun korjaaminenkin loppuu. Sitten pohditaan vuokrasääntelyä, joka taas vähentää rakentamista.

Pitää vain sijoittaa asuntoihin ja odottaa. Ainakin ennen tämä on toiminut.

Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321

2. Fokus kassavirtaan

Kassavirta on vain yksi asuntosijoittamisen kannattavuuden 7 elementeistä eikä se ole elementti, jolla asuntosijoittaja vaurastuu huikeasti.

Kassavirta kattaa operatiivisen toiminnan kulut ja menot, joihin kuuluu asuntojen ja taloyhtiöiden pitäminen vuokrakotia tarvitseville ja haluaville asumiskelpoisina ja suhteessa muita vastaavan paikallisen markkinan asuntoja houkuttelevimpina.

Verojen jälkeisen kassavirran ollessa positiivinen, lainojen korot ja lyhennykset hoituvat kassavirrasta. Lyhennykset ovat toinen asuntosijoittamisen kannattavuuden elementeistä. 

Positiivinen kassavirta toimii myös puskurina kustannusten nousua vastaan.

Suomessa tuntuu vallitsevan jonkinlainen yleiskäsitys siitä, että ihan kaikki muut nostavat hintojaan, mutta vuokranantajaan puskuroituu kaikki kustannusten nousu vuokrien nousuvauhdin pysyessä nollan tuntumassa. 

Ihan kohta ollaan ihmeissään, kun ARA-asuntojen omakustannusperiaate näkyy kirjepostina asukkaille. Fortumia pääomittaneet veronmaksajat eivät välttämättä enää mene samoihin vanhoihin harhautuksiin.

Riippumatta siitä, minkälaisella osuudella kokonaistuloistaan ja -menoistaan vuokraustoimintaa harjoittaa, fokus kassavirtaan, mistä ikinä yritystoiminnasta tai palkkatyöstä sitä tuleekaan, on nyt tärkeämpää kuin aikaisemmin.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.

MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?


3. Hajauttaminen

”Pistä kaikki munat yhteen koriin ja vahdi sitä tarkasti” ei käytännössä tarkoita sitä, että asuntosijoittaja laittaa 100 % omista varoista ja loput pankkilainalla kiinni asuntoihin. Toki nuori sinkku voi tällaista helpommin yrittää. Jos homma menee nurin, sitten telttaillaan hetki ja yritetään uudestaan.

”Munat yhdessä korissa” tarkoittaisi pitkällä aikajänteellä jotain sellaista, jossa 60-70 % olisi asunnoissa. ”Tarkasti vahtiminen” tarkoittaisi sitä, että 30-40 % olisi hajautettuna siten, että ne suojaisivat eli auttaisivat asuntojen ”vahtimista”. 

Tätä voi pohtia laajemmin. Jos kaikki tulopuoli on kiinni yhdessä palkkatyössä, silloin kaikki munat on yhdessä korissa. Silloin pitää jatkuvasti kartoittaa ja vahtia oman osaamisen kilpailukykyä markkinoilla. Kielitaitoinen hyvä hoitaja voi lähteä töihin Norjaan tai Ruotsiin. Suomea osaava hoitajamitoittaja voi huomata, että näyttöjen perusteella osaamiselle ei ole kysyntää.

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Jos saisit 100 000 euroa, mihin/miten sijoittaisit ne? – Tiistaiaudio #230

4. Tulonhankkimislainan pääoma ei kasva inflaatiossa

Mikäli kävisikin siten, että kuluttajahintojen nousu ei palaisikaan alle 2 %:n tasaiselle nousu-uralleen, vaan jäisi korkeammalle tasolle, velan pääoma ei muutu mihinkään, vaikka asuntojen nimellishinnat nousisivat. 

Kun kuluttajahintojen nousu oli alle 2 % vuodesta toiseen, tätä oli vaikea saada selitettyä, kun päinvastaista ”keskuspankki takaa hintavakauden” -tietoa oli valtaosin tarjolla. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tätä hieman pohdittiin ja havainnollistettiin erilaisin kuvaajin. 

2000-luvun alussa 70 000 euroa maksaneen yksiöni nimellishinnan ollessa nyt 200 000 euroa, ei pankista ole tullut yhtään kirjettä, jossa olisi ehdotettu, että lainapääomaa pitäisi nostaa, koska asunnon nimellishinta suhteessa lainapääomaan on noussut niin paljon ja nimellisvuokrakin on noussut paljon. Suhteessa pankkitilille eurojaan säästäneeseen tämä asunto on ollut ihan hyvä suoja jotain hintavakauden tasaista laskua vastuun.

Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214

5. Hyvien kohteiden löytäminen on vieläkin vaikeampaa?

Asuntojen hinnat, remontit, materiaalit, hoitovastikkeet, korot, rahoitusehdot… melkein kaikki mahdollinen on noussut paitsi vuokrat. Juuri nyt kannattavien kohteiden ostaminen voi näyttää entistäkin haastavammalta. 

Tällä hetkellä sijoitusasuntojen ostamiseen pitää käyttää jonkinmoista intuitiota siitä, mitkä ovat mahdollisuuksia, joihin tarttua ja milloin on parempi odottaa. Tähän ei ole yhtä oikeata vastausta. Itse olen tätä useamman kohteen osalta tänä vuonna jo pohtinut. 

Jos vaikkapa isot remontit läpikäyneen kohteen saisi 50 %:lla vastaavan uuden kohteen rakentamiskustannuksesta, onko kohde hyvä sijoitus, jos uudisrakentaminen on kalleutensa takia jo pysähtynyt. Saako kohteen puolen vuoden päästä 40 %:lla ja vuoden päästä kenties 30 %:lla vastaavan uuden kohteen rakentamiskustannuksesta? Pitäisikö odottaa? 

Tähän ei ole oikeaa varmaa vastausta, vaan jokainen kohde vaatii oman pohdintansa. Jos epävarmuus on monelta osin kasvussa, eikä pysty näkemään valoa minkään tunnelin päässä, silloin mielestäni on parempi olla varovaisempi. 

Parhaimmat sijoitukset tehdään silloin, kun on niiden harvojen joukossa, jotka valonpilkahduksia näkevät muiden ollessa yhä synkkyyden vallassa.

Kuuntele, miten Emma pohtii: Emma Hustlaa Heikkilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #209

Jos et nyt sijoita asuntoihin, sijoita asuntosijoittamisen opiskeluun

Jos asunnot omaisuuslajina ja vuokraustoiminta strategisena valintana kiinnostaa tai toiminnan kasvattaminen kiinnostaa, sijoittaminen opiskeluun on aina hyvä investointi. Sen avulla saa fokuksen pois negatiivisten uutisten päivittäisestä imupyörteestä, ja valmistautuu siihen tilanteeseen ensimmäisten joukossa, kun on aika tehdä seuraava hankinta.

 Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

10X Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan myynti – Tiistaiaudio #231

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – Taloushaukan kirja-arvio ja alkua luettuna – Ostan Asuntoja Podcast #169

Asuntosijoittamisen ensimmäiset 3 käskyä kymmenestä kultaisesta käskystä – Tiistaiaudio #232

Asuntosijoittajan tunnusluvut; “Potentiaalinen bruttovuokratuotto” ja “bruttovuokratuotto” – Tiistaiaudio #233

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: