Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – Blogi #356
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ray Dalio puhuu velkasykleistä. Hän jakaa ne vielä kahteen eli lyhytkestoiseen velkasykliin, joka kestää noin 7 vuotta, ja pitkäkestoiseen velkasykliin, joka kestää noin 75 vuotta. Tällä jaottelulla pitkäkestoisen velkasyklin aikana käydään läpi vajaat 11 lyhytkestoista velkasykliä. Koska historia ei toteuta itseään tulevaisuudessa tarkalleen samalla tavalla, nämä syklit eivät ole tarkalleen 7 vuoden kestoisia, josta seuraa se, ettei tarkalleen tiedetä, kuinka monta lyhytkestoista sykliä tarkalleen mahtuu pitkäkestoiseen sykliin ja milloin se osuu kohdalle.
Nyt ollaan lyhytkestoisen velkasyklin tai taloussyklin siinä vaiheessa, jossa keskuspankit ovat kiristäneet ohjauskorkoja, josta on jo alkanut syntymään maksukyky-, velka-, talous- ja lopulta työllisyysongelmia, joita seuraa talouden taantuma.
Asuntosijoittajalle tämä näkyy käytännössä siten, että ensin lyhyiden korkojen nousun myötä moni jätti seuraavan sijoitusasunnon ostamatta, koska kassavirrat kääntyivät muuttuvien korkojen takia alaspäin yhä jyrkemmin. Ammattilaiset puhuvat tuottotavoitteen noususta. Yleisesti kysymys on siitä, että lyhyen pään korkojen nousun myötä asuntosijoittamisessa yleisen vieraan pääoman käyttäminen kallistuu. Korkomenoja ei pysty enää hoitamaan sijoituksen tulopuolella, jos markkinavuokrat eivät nouse vastaavastia.
Moni asuntosijoittaja on keskittynyt pelkästään lyhentämään lainoja. Jälleenrahoitukselle ei ole ollut käyttöä, koska hyviä sijoituskohteita nykykorkotasoilla ei ole ollut tarjolla. Valtamedioissa mielellään revitellään erilaisilla ”kupla puhkesi” -otsikoilla. Asuntosijoittajat ovat ihan tavallisia ihmisiä eivätkä puhu kuplista, vaan katsovat pankkitilin saldon kehityssuuntaa ja -vauhtia. Toimistokiinteistöihin sijoittaneilla tilanne on vakavampi, koska käyttöasteet eivät ole palaamassa etätyöbuumia edeltäneelle tasolle. Valtamediakielellä toimistotyökupla on puhjennut.
Seuraavaksi asuntosijoittajat lukevat uutisista kiinteistönvälittäjien ja hieman viiveellä asuntorakentamisen volyymin jyrkistä laskutiedoista. Rakennusliikkeet antavat tulosvaroituksia. 2025 näyttäisi tulevan paha asuntopula, jota on vaikea hahmottaa, kun nyt juuri kukaan ei näytä tarvitsevan kaikkia pääkaupunkiseudulle yhä valmistuvia asuntoja. Sijoitusasunnot, jotka täyttävät 10 %:n tuottovaatimukset, käyvät kaupaksi, mikäli tuottotaso ei johdu kohta alkavasta linjasaneerauksesta. Tässä vaiheessa ollaan nyt.
Mitä voisi tapahtua seuraavaksi?
Seuraavaksi nousevat rakennusalan konkurssit ja työttömien määrä nousee. Moni taloyhtiön saneeraushanke ja asuntoremontti löytää helpommin tekijöitä.
Jos konkurssit lisääntyvät, markkinavuokrat eivät käänny pysyvään ja selvään nousuun sekä työttömyys lisääntyy, pankit kiristävät lainanmyöntöä. Nyt ollaan siirrytty vaiheeseen, jossa lainojaan kiltisti lyhentänyt asuntosijoittaja ei välttämättä saa lainaa, vaikka kaikki elementit olisivat kunnossa. Nyt pankki haluaa varmistaa, että pankin luottotappiot eivät kasva. Helpoin tapa tähän on lopettaa luoton myöntäminen toistaiseksi. Tämä parantaa pankin tilannetta ja pahentaa talouden kokonaisnäkymiä. Pankin kokonaiskannattavuudelle luoton myöntämisen lopettaminen pitkäkestoisesti ei ole kannattavaa. Pahimman epävarmuuden ajan yli se voi silti olla oikea liike.
Vielä ei Ostan Asuntoja Blogista lukemalla saa siis tietää, onko kyseessä vieläkin vain lyhytkestoinen sykli, vai osuuko tällä kertaa kohdalle jo pitkäkestoisen velkasyklin käänne. Valtioiden velkaantumisen ja keskuspankkien taseiden kulmakertoimista näkee, jos haluaa nähdä, että sellainen hetki lähestyy. Keskimääräinen 75 vuoden pitkäkestoinen velkasykli juhlii jo 75-90-vuotisjuhliaan, jos Dalion ajatuksiin uskoo.
Moni tarkkaan omaa vaaliehdokastaan optimoinut näyttää ajattelevan, että Marinin hallitus johti Suomen läpi koronasta ikään kuin kenenkään muun pääministerin johdolla Suomea ei olisi johdettu läpi koronasta. Sama olettamus näyttää pätevän Nato-jäsenyyteen. Vielä useampi näyttää ajattelevan, että koronasulkujen aikana jaetuilla tukipaketeilla ei olisi kenellekään jälkitaudin tyyppisiä negatiivisia vaikutuksia. Ikään kuin rahat olisi otettu vähävelkaisen valtion täydestä tukipakettikirstusta, joka nyt on vähän tyhjentynyt ja sitä täydennetään taas pikkuhiljaa, kunhan talouskasvua säädetään ylöspäin veroja nostamalla ja tulotasoja leikkaamalla.
Omassa työskentelyssäni sellaisen skenaarion todennäköisyys, jossa kokonaistilanne on ikävä, on lisääntynyt koko alkuvuoden 2023 uusien tietojen tullessa erilaisina indikaattoreina ulos. Omien vuoden 2023 tavoitteiden julkaisemisella ei ole ollut kiirettä. Kun eletään lyhytkestoista velkasykliä ja sen pitkää nousevaa positiivista vaihetta, tavoitteita tulee asetettua ”hyökkäys, maali, voitto, toista” -asenteella. Nyt on maalivahdin suojuksia levennetty mittojen äärirajoille ja pelataan neljällä pakilla ja yhdellä hyökkääjällä. Oman maalin puolustaminen on asenteena vain lisääntynyt. Välillä se yksi hyökkääjä pääsee tekemään maalin.
Vuoden 2023 tekemiseni tammi-huhtikuussa on jo noudattanut tätä asennetta. Tavoitteet ovat sen mukaisia. Niillä pohjustetaan tilannetta, jota mahdollisesti ei tule lähivuosina. Tilanne olisi sellainen, että vaihdan kentälle 3 hyökkääjää, kun monella muulla on 3-4 pelaajaa kentällä eli alivoimapeli. Jos omat todennäköisyyteni ovat liian korkeat, peli jatkuu sitten siten, että muut eivät ole alivoimalla.
Viime vuosina ensimmäinen tavoitteeni on ollut ”Hallituksen mahdollisesti tekemään vuokranantajan veronkiristykseen varautuminen.” Hallitus on eronpyyntönsä jättänyt. Marin oli Niinistön edessä tuskin niiauksesta suoraksi päässyt, kun Valtionvelain Ministeriön työtyhmäraportti jo ehdotti yksityisten vuokranantajien veronkiristysten toteuttamista. En enää uudista tavoitettani. Edellisen hallituksen aikana tuli jo riittävästi kannusteita toimenpiteiden miettimiseksi, ettei niiden toteuttamiseen tarvittaessa enää tavoitteita tarvita. Poliittisen riskin pysyvyys ja sen aiheuttama jatkuva epävarmuus ovat jo ikuisuudelta tuntuvaa arkipäivää asuntosijoittajan ja vuokranantajan maailmassa. Epävarmuus ei ole investointien kannalta koskaan hyvä asia.
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %
Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ja 2022 vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Vuoden 2022 aikana joillakin omilla mikromarkkinoillani vuokralaiskysyntä pysyi hyvänä ja toisaalla tyydyttävänä. Edellytykset saavuttaa tavoite tänäkin vuonna ovat olemassa. Tuntuu siltä, siis vain oma tuntumani, että jotkut vuokralaiset käyttävät mahdollisuutta hyväkseen ja muuttavat samalla tai vain vähän korkeammalla vuokratasolla parempikuntoisiin tai muuten parempiin asuntoihin.
Tänäkin vuonna jatkan samaa lähestymistapaa remontointiin, joka tuo vuokrattavuuden lisäksi taas mahdollisuuden verosuunnitteluun.
Vuoden 2022 alussa oletin, että euromääräinen markkinahintojen nousu jatkuu ja tätä nousua voi kotiuttaa jälleenrahoittamalla, jonka myös toteutin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Siitä ei montaa kuukautta mennyt, kun siirryttiin edelleenkin voimassa olevaan oletukseen, jossa edes nimellishintojen nousua ei uskalla vielä olettaa seuraavan QE-kierroksen seurauksena.
Tavoite 2 – Metsäsijoittamisen opetteleminen
Kuulun siihen joukkoon, joka on viettänyt lapsena kesät maalla. Olen siis syntynyt sekä äidin että isän puolelta talonpoikaissukuihin. Silmissäni on äidiltäni perittyä lehmänpaskan ruskeaa ja isän puolelta metsien vihreää. Olen kokeillut, miten heinähankoa käyttämällä saa rakot käsiin ja miten traktorin saa kaadettua kyljelleen, kun ajaa sen ojaan. Kotini seinällä on kehystettynä isosedälleni myönnettyjä lypsytaidon palkintoja. Lypsäjänä oli tietysti lottanakin toiminut isotätini, muttei silloin naisille kunniakirjoja taidettu printata. Hiihdin myös kesättalvet lomilla samoja reittejä, joita isäni veljineen kouluun hiihtivät.
Isä veljineen ei millään oppinut sitä, että metsät pitäisi avohakata ja pellot myydä ja kaikki tuhlata, jottei perillisten tarvitsisi koskaan opetella metsien hoitamiseen liittyviä perusteita, jotta ne voi hoidettuina aikanaan taas luovuttaa seuraavalle sukupolvelle hoidettavaksi. Olen metsän ja pellon omistamisessa suurin piirtein siinä vaiheessa, että olen liittymässä Suomen Vuokranantajat jäseneksi neuvoja kysyäkseni ja suunnittelen Osta, Vuokraa, Vaurastu -kirjan opiskelua. Metsät ja pellot ja miksei vanhat hirsiaitatkin kuuluvat laajasti ”Real Estate” -määritelmän piiriin. Kysymyksessä ei siis ole mikään bitteinä arvo-osuustileillä näkyvä osake tai bondi, vaan sopivasti ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mentaliteettiin sopiva kiinteistösijoittamisen ja -omistamisen muoto.
Tavoite: Hallitsen kaikki perusteet, mitä tämän omaisuuslajin omistamiseen liittyy, ja olen kartoittanut tietolähteet ja luonut verkostot, joiden kautta löydän tarpeen mukaan tietoa ja osaamista.
Tavoitteen pitäisi olla konkreettinen ja mitattava, jota tämä ei ole. Tuntuu vain siltä, että kirjoittamalla ja julkaisemalla tavoitteen edes näin, tulen käyttämään siihen riittävän määrän resursseja, jotta vuoden 2023 loppuun mennessä osaan luonnostella kokonaiskaavion, mitä kaikkia osakokonaisuuksia aiheeseen liittyy, mistä saan lisätietoa ja jokaiseen kohtaan yhden nimen ja puhelinnumeron, josta voin pyytää apua ja ostaa lisäpalvelua tarvittaessa.
Tavoite 3 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 5 %
Alla on linkki blogikirjoitukseeni, jonka sisältämät ajatukset eivät yhden lisävuoden opiskelujen jälkeen ole muuttuneet juuri miksikään. Paljon on tullut uusia faktapisteitä tuon kirjoituksen kirjoittamisen jälkeen, jota tämänkin kirjoituksen pitkä alustus kuvastaa. Hahmotan paremmin, miten ainakin teoriassa kirjoituksessa kuvatut omaisuuserät liikkuvat. Vuoden aikana olen tietoisesti etsinyt osakkeita ja siirtänyt yhteen omaisuuslajiin keskittyneen ETF:n omistamisesta muutaman osakkeen omistamiseen. Pääomat ovat edelleen pieniä, koska olen vasta aloittelija. Ajatuksena on ollut yrittää löytää sellaisia osakkeita, joissa riski alaspäin on pieni, mutta käänteen tapahtuessa nousu voisi olla selvästi suurempi kuin saman omaisuuslajin ETF:ssä.
Yksinkertaistettuna tavoitteena on tuotolla ylittää asuntosijoitussalkkuni hoitovastikkeiden absoluuttinen nousumäärä. Jos esimerkiksi maksaisin vuodessa hoitovastikkeita 50 000 euroa ja ne nousisivat 10 % eli 5 000 euroa, hajautuksen pitäisi tuottaa 10 % + 5 % eli 7 500 euroa.
Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297
Jarmo Friman Suvi Scwabin Raha-asiaa Podcastissa
Miksi en taaskaan aseta asuntosalkun kasvattamistavoitetta?
Tämä voi muuttua taas tulevaisuudessa, mutta tällä hetkellä näkymäni tulevaisuuteen on yhä sumun peitossa. Sijoittaja-minäni on paljon voimakkaampi persoona kuin yrittäjä-minäni, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että yritän ostaa sijoituskriteerini täyttäviä kohteita ja varmistaa, etten menetä jo kerryttämääni varallisuutta. Tavoitteet 1, 2 ja 3 yhdessä ovat tässä markkina- ja talousnäkymässä sellaisia, että mielestäni niihin keskittymällä ylläpidän ja luon mahdollisuuksia tehdä kauppoja, jos mielenkiintoisia kohteita osuu kohdalle. Kun mielenkiintoinen kohde on käsillä, ennen kaupantekoa otan aikalisän ja yritän miettiä, mitkä asiat voisivat mennä pieleen ja mitä niiden toteutuminen tarkottaisi käytännössä.
Nämä tekstithän on osittain copy paste viime vuoden tavoitteista?
Pitkäjänteisen sijoittajan taitoihin kuuluu tarvittaessa käsien päällä istuminen. Joskus tämä jakso on pitkä. Kaiken sijoittamisen perusoppeihin kuuluu, ettei koskaan pitäisi sijoittaa mihinkään, mitä ei ymmärrä. Aloitin tiettyjen asioiden opiskelun joskus vuoden 2017 vaiheilla, joiden pohjalta olen muodostanut nykyisen käsitykseni siitä, mitkä toimet parhaiten soveltuvat omien päämäärieni ja tavoitteiden saavuttamiseen. Tämä käsitys ei ole merkittävästi muuttunut vuoden 2022 eikä alkuvuoden 2023 aikana. Siksi ei ole mitään syytä muuttaa joitain tekstejä viime vuodelta vain muuttamisen takia.
Lukijan on hyvä muistaa tätä(kin) kirjoitusta lukiessaan, että nämä ovat minulle henkilökohtaisesti sopivia ajatuksia. Joku toinen voi niistä saada virikkeitä. Mutta toisaalta sellainen, joka on alkutaipaleella, ei kannata vielä virittyä ”4 puolustajan” -ajattelun, kun mitään merkittävää puolustettavaa varallisuutta ei ole vielä kertynyt. Kaikki ajatukset eivät ole hyviä kaikille.
Olen kokonaan poistanut tavoitteen Ostan Asuntoja liikevaihdon kasvattamisesta tai sisällön uudistamisesta. En ole lopettamassa mitään, mutta otan vähän rennomman jakson, jolloin voin rauhallisemmin miettiä, miten Ostan Asuntoja -sisältö jatkossa näkyy siitä kiinnostuneille. Vaikka nettisivut sopivat hyvin vanhentuneen kyyryselkäisen huru-ukon imagoon, niiden tarkoitusta ja toteutusta aion jatkossa pahtoa.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #251
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks