Kun I poistuu asuntosijoittajan ROI:sta – pikkukaupunkiyksiön case – Blogi #228
Taloudellisesta vapaudesta puhutaan ja kirjoitetaan paljon. Sen suosio ilmiönä on kasvanut viimeisen vuosikymmenen aikana hurjasti. Oman taloudellisen vapauteni yllä oli mentaalinen varjo, kun finanssikriisin seurauksena pörssikurssit romahtivat ja yritykset leikkasivat tai lopettivat osinkojen maksamisen. Jouduin miettimään, kuinka suuren romahduksen vapauteni käytännössä kestäisi, jos/kun osinkoja ei maksettaisi vuoteen, kahteen, kolmeen… Pitäisikö osakesalkkua alkaa realisoimaan jossain vaiheessa vapauden menettämisen lykkäämiseksi?
Tämän pohdinnan seurauksena oma asuntosijoitustoimintani sai lopullisen lisäboostin. lähdin miettimään, miten varmistaisin sen, että kovalla työnteolla ansaitut raskaasti verotetut ja hyvässä myötätuulessa sijoittamalla kasvaneet omat euroni eivät enää haihtuisi epämääräiseen tuulen jonkun poliitikon tai keskuspankkiirin vastuuttomuuden seurauksena.
Ajattelun ytimessä on asuntosijoittajalle sopivaan muotoon sovitettu ROI:n laskentakaava. Tätä tunnuslukua voi laskea ja lasketaan useammalla tavalla eikä toinen ole toista oikeampi. Oleellista on, että tunnusluku tukee omaa ajattelua ja toiminnan kehittämistä.
Laskentakaavan lyhyt kertaus
Kassavirta on oleellinen tunnusluku asuntosijoitustoiminnassani. Se ei kuitenkaan huomioi lainanlyhennysten tuomaa arvonnousua eli vapautuvaa vakuusarvoa (nettovarallisuuden kasvua) eikä arvonmuutoksia (nettovarallisuuden kasvua/laskua). Siksi käytän rinnalla asuntosijoittajan ROI:ta.
Siinä viivan yläpuolella oleva luku (R = Return = tuotto) muodostuu laskemalla yhteen kassavirta, lainanlyhennysten kerryttämä vapautunut vakuusarvo ja arvonmuutokset, joita voivat olla sekä taloyhtiön ja asunnon remonttien tuomat arvonnousut että markkina-arvon yleiset muutokset.
Koska moni asuntosijoittaja käyttää velkarahaa asuntosijoitustoiminnan kasvattamisessa, tuoton laskeminen omalle käteiselle on huomioni painopisteenä. Siksi käytän ROI:n laskentakaavassa viivan alla olevana lukuna (I = Investment = sijoitettu pääoma) alkuperäistä oman sijoitetun käteisen lukua eli samaa lukua kuin kassavirtatuottoa laskettaessa. Positiivisen kassavirran ollessa ehdoton sijoituskriteerini minua ei primääristi kiinnosta koko pääoman tuotto vaan oman likvidin käteisen rahan tuotto.
Case-esimerkki pikkukaupungin yksiöstä
Olen hieman pyöristänyt lukuja ja aikajanaa, jotta lukeminen ja ymmärtäminen olisi mahdollisimman helppoa. Kyseessä on 10 vuotta sitten ostettu silloin peruskuntoinen linjasaneeraamaton pikkukaupungin yksiö. Ei ihan perusoppien mukainen asuntosijoituskohde.
Kaupat tehtiin tasalyhenteisellä 20 vuoden lainalla 30 000 euron markkinahintaisesta asunnosta 10 %:n alennuksella 27 000 euron velattomaan hintaan 70 %:n velkavipua käyttäen. Pankin rahaa asunnon hankkimisessa oli siis 18 900 euroa ja omaa käteistä rahaani, ROI-kaavan I:tä, 8 100 euroa.
10 %:n alennus markkinahintaan tuli osaksi sen ansiosta, että mukana ei ollut välittäjää vaan ostin asunnon suoraan myyjältä taloyhtiön ilmoitustaululle laittamani lapun kautta tulleen soiton perusteella. Toinen osa alennukselle muodostui siitä, että myyjä halusi jatkaa asunnossa vuokralaisena ja vakuuttui, että olisin sellainen vuokranantaja, joka sen hänelle mahdollistaisi.
Nyt 10 vuoden kuluttua tarkasteltuna maksoin asunnosta liikaa mutta kaupat tehdessäni sekä minä että myyjä olimme tyytyväisiä. Ja olemme yhä. Pääsin kokeilemaan käytännössä opiskelemiani tekniikoita ja niiden toimivuutta. Ensimmäisestä puhelinsoitosta kauppojen tekemiseen kului noin 12 kuukautta eli etenimme myyjälle sopivaa tahtia.
Asuntosijoittaja ostaa asunnon, myyjä jää vuokralaiseksi – Blogi #1
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: ”Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahintojen?”
Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24
Tämän sijoitusasunnon tunnusluvut ja tapahtumat yhteenlaskettuna 10 vuoden jaksolta
10 vuoden omistus- ja vuokrausajanjaksolla asunnossa on ollut 2 tyhjää kuukautta. Ensimmäinen tyhjä kuukausi tuli, kun myyjä muutti asunnosta pois ja siihen tehtiin täysi pintaremontti, uusittiin keittiö ja puuteroitiin linjasaneeraamatonta kylpyhuonetta. Remontin jälkeen asunto meni vuokralle 75 euroa korkeammalla kuukausivuokralla.
Toinen tyhjä kuukausi tuli linjasaneerauksen seurauksena. Siinä uusittiin asunnon vesijohdot ja viemärit pohjaviemäriin asti sekä kylpyhuone kokonaisuudessaan. Asunto on nyt täysin remontoitu uudella keittiöllä ja kylpyhuoneella varustettu. Tämän pikkukaupungin hienoimpia yksiöitä.
Tämän kymmenen vuoden aikana asunto on kerryttänyt positiivista verojen jälkeistä kassavirtaa 12 800 euroa. Kassavirta pitää sisällään kaikki asuntoon ja taloyhtiöön toteutetut remontit, jotka on taloyhtiön tuloutuskäytännön ansiosta maksettu kassavirroista eli asunto on taloyhtiölainoista vapaa.
10 vuoden aikana 20 vuoden tulonhankkimislaina on tasalyhennysten ansiosta lyhentynyt 50 % eli sitä kautta nettovarallisuuteni on kasvanut 9 450 euroa.
Riippumatta siitä, sijaitseeko sijoitusasunto pikkukaupungissa vai kasvukeskuksessa, linjasaneerauksen lähestymisellä on asunnon hintaa laskeva vaikutus. Itä-Helsingissä minulla on vastaava case, jonka kohdalla näyttäisi enemmän siltä, että markkinahintojen nousu on kompensoinut lähestyvän linjasaneerauksen vaikutuksen. Tässä pikkukaupungin asunnossa näyttäisi tilanne enemmänkin siltä, että valmistunut linjasaneeraus kompensoi 10 vuoden aikana laskeneen markkinahinnan. Kummassakaan tapauksessa vielä ei ole riittävästi tietoa näiden oletusten tarkkaan vahvistamiseen mutta tämän kirjoituksen kannalta asia ei ole niin oleellinen.
Itä-Helsingin ison taloyhtiön linjasaneeraus ja kylpyhuoneen uusiminen maksaa noin 1 000 euroa/m2. Tämän pikkukaupungin juuri tämän pienen taloyhtiön vastaava remontti maksaa noin kolmanneksen Helsingin hintatasosta. Tähän vaikuttaa moni tekijä ja ne eivät kuulu tämän kirjoituksen sanomaan oleellisesti. Älä missään tapauksessa ota tästä näppituntumalukua, että pikkukaupungissa linjasaneeraus maksaisi noin 330 euroa/m2.
Sijoitusasunto on nyt jälleenrahoitettu. Yksinkertaisuuden ja vielä puutteellisen vertailukauppatiedon takia jälleenrahoitus tehtiin alkuperäisen velattoman hinnan pohjalta. Pankin kanssa lähdettiin siis siitä, että kaikilla tehdyillä remonteilla kompensoituu 10 vuoden aikana tapahtunut markkinahinnan lasku. Jälleenrahoituksen yhteydessä tililleni tuli siis tästä kohteesta 9 450 euroa eli täsmälleen sama summa, joka oli 10 vuoden aikana ollut kassavirtaa laskelmassa pienentämässä.
Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72
Kun ROI:sta poistuu I, mitä jää jäljelle
Palataan niihin finanssikriisin aikaisiin tunnelmiin, jolloin syttyi ajatus siitä, että omia euroja ei olisi kiva enää loppuelämän aikana menettää. Tähän sijoitusasuntoon laitoin kaupanteon yhteydessä omia eurojani kiinni siis 8 100 euroa. Niitä en halunnut missään tapauksessa menettää.
Kolmen ensimmäisen vuoden aikana kertyi positiivista verojen jälkeistä kassavirtaa juuri sen verran, että niillä sai pintaremontin ja keittiön uusimisen oman 70 %:n osuuden maksettua. Verottajahan hoitaa loput 30 %. 8 100 euroa omaa rahaani oli taas tai yhä asunnossa kiinni. Excelin puolella tilanne oli hieman keventynyt, koska laina oli lyhentynyt 3 vuoden ajan mutta tämähän oli vasta excel-rahaa.
Kun asunto oli remontoitu ja vuokra korotettu remonttia seurannutta kysyntää vastaavaksi, noin 5 vuoden kohdalla kassavirtakertymän ja lainannyhennysten yhteisvaikutus alkoi excelissä näyttämään siltä, että omat 8 100 euroa oli kohteen avulla tienattu.
Nyt 10 vuoden jälkeen tilille on kertynyt tästä asunnosta kassavirtoina 12 800 euroa ja juuri tehdyn jälleenrahoituksen seurauksena 9 450 euroa eli yhteensä 22 250 euroa.
Asuntosijoitussalkussani on remontoitu ja linjasaneerattu sijoitusasunto uusitulla kylpyhuoneella, jonka vuokrattavuus paikallisessa mikromarkkinassa on erinomainen. Oman alkuperäisen 8 100 euron käteissijoituksen sijaan tililläni on nyt 22 250 euroa, joka on yli 2,5 -kertainen summa. Nyt 10 vuoden jälkeen kaikki operaatiot suunnitelman mukaisesti toteutettuna voin varmuudella huokaista, että tässä(kään) asuntosijoituskohteessa en koskaan tule menettämään omaa 8 100 euron pääomaani.
ROI:n laskentakaavassa I on viivan alla ja se on jo jonkin aikaa tässä kohteessa ollut 0 euroa. Jos laskimeen laittaa tuoton ja jakaa sen nollalla, tuloksena on “error” eli matematiikan sääntöjen mukaan nollalla ei voi jakaa. Jos nollan korvaa vaikkapa yhdellä sentillä saadakseen jonkinlaisen ROI-luvun laskimesta ulos, voi muistua mieleen, että jakajan lähestyessä nollaa, tuotto lähestyy ääretöntä.
Miten tästä eteenpäin
Mikäli paikkakuntaa kohtaa vakava muuttotappioliike, yhä useammasta paikkakunnan kerrostalosta sammuu valot, koska niitä ei kannata linjasaneerata viemärien lopulta ollessa käyttökelvottomia. Muuttotappioliike vähentää asuntojen kysyntää ja kerrostalojen muuttuminen asumiskelvottomaksi vähentää asuntojen tarjontaa.
Tässä pikkukaupungissa kaupunkilaisten yhdessä omistamia vuokrakerrostaloja on jo otettu asumiseen soveltumattomina pois asumiskäytöstä. Linjasaneerauksia ja kylpyhuoneremontteja tehdään yksityisellä pääomalla sikäli mikäli omistajat yhteisymmärrykseen tästä pääsevät. Tässä case-esimerkin taloyhtiössä valittiin tällainen strategia.
Tämän asunnon kassavirta ei seuraavien 40 vuoden aikana lopu sen takia, että sen uudet muoviviemärit johtaisivat asumiskieltoon. Kunta uusi omat viemärinsä talon lähellä muutama vuosi sitten eli uusimatta on enää pieni pätkä tonttiviemäriä. Tässä kohteessa ei tulevina vuosina ja vuosikymmeninä ole enää omia alkuperäisiä käteiseurojani ottamassa riskiä senttiäkään.
0-riskillä ääretöntä tuottoa
Jos nyt kuitenkin kävisi siten, että kirkoltakin sähköt katkaistaisiin ja koko kylä autioituisi, jäisikö tästä enää mitään jäljelle. Viimeisenä tuottoeränä olisi tappioiden vähentäminen verotuksessa; 27 000 euron velattoman kauppahinnan muuttuessa nollaksi euroksi, verotuksessa realisoituu 27 000 euron suuruinen tappio vähennettäväksi. Kuinka suuri summa silloin palautuu maksettuja veroennakkoja tililleni? 8 100 euroa. Tuntuuko luku tutulta? Sama summahan siinä on kuin alkuperäinen käteissijoitukseni oli.
Eikö kuitenkin olisi kannattanut sijoittaa rahat vaikka Tampereelle uudiskohdeyksiöön? Siinähän olisi markkinahinta noussut 10 vuodessa huikeasti. Jos on lukenut tarkkaan Ostan Asuntoja Blogia, siellä kerrotaan, että omistan sijoitusasuntoja sekä Helsingin Lauttasaaressa että Tampereella. Mistäköhän sitä rahaa on tullut niihin Tampereen uudiskohdeyksiöiden omarahoitusosuuksiin? Tuo 22 250 euroa tilille kertyneenä ei vielä riitä uudiskohdeyksiön omarahoitusosuuteen.
Eiväthän nuo kassavirrat ole tilillä makailleet kymmentä vuotta vaan niitä on sijoitettu uudestaan ja uudestaan 2-3 kertaa vuodessa. Myös jälleenrahoitusta on tehty uudestaan ja uudestaan. Helsingin ja Tampereen asuntojen markkina-arvojen nousuja on jälleenrahoitettu. Lainoja on uudelleenjärjestelty yhdistämällä ja laina-aikoja maksimiin taas pidentämällä. Näitä pikkupaikkakuntien yksiöitä on salkussa useampia. Taidot löytää ja neuvotella asuntosijoituksia ei 10 %:n vaan 15 %:n tai 25 %:n alennuksilla ovat kehittyneet. Niihin myyjän rahoituksen neuvotteleminen on saattanut johtaa tilanteeseen, että kauppaan sijoitetun oman käteisen tuotto on ääretön jo vuoden kuluttua tai parhaimmillaan kaupantekohetkestä alkaen. Näin toimii lumipalloefekti.
Pitäisikö jokaisen rynnätä nyt vastaavien pikkukaupunkiyksiöiden ala-aulojen ilmoitustauluja laputtamaan? Vaikka yllä hehkutankin riskin ja tuoton suhdetta, se ei välttämättä toteudu vastaavalla tavalla tulevaisuudessa. Sekä jälleenrahoituksen onnistuminen että taloyhtiöremontteihin taloyhtiölainojen saanti voivat tulevaisuudessa vaikeutua. Tämä helpottaa jo etabloituneita asuntosijoittajia vuokraustoiminnassa, koska jokainen kielteinen taloyhtiösaneerauspäätös pienentää ennemmin tai myöhemmin asuntojen tarjontaa. Jos kylälle ei ole 20 vuoteen rakennettu yhtään uudiskohdeyksiötä, ainakaan vuokramarkkinoilla ei niistä synny kilpailuhaittaa. Tämäkään helpotus ei poista toista pulmaa. Mikäli jälleenrahoitusikkuna sulkeutuu eli asunnon osakekirjat eivät enää kelpaa vakuudeksi, silloin koko paletin joutuu miettimään uudestaan. Mikäli lainanlyhennykset eivät kasvata nettovarallisuutta, miksi ihmeessä käyttäisi lainoja, joita pitää lyhentää.
Rule number 1 – Never lose money
Warren Buffettin kuuluisan kahden säännön ensimmäinen osuus tarkoittaa omassa asuntosijoitusajattelussani sitä, että omaa kerättyä käteistä pääomaa ei tulisi koskaan missään tilanteessa menettää. Paras keino tähän on tehdä mahdollisimman korkean tuoton sijoituksia mahdollisimman pienellä riskillä.
Tämä tekee hyvin yksinkertaisesta ja helposti ymmärrettävästä asuntosijoittamisesta vaikean ja alussa kärsivällisyyttä vaativan omaisuuslajin.
Tein aihetta sivuavan videon Ostan Asuntoja YouTube -kanavalle. Video on tarkoituksella sarkastisen ärsyttävä, jotta se saisi katsojan ajattelemaan. Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä ainoaa oikeaa totuutta eikä varsinkaan sen totuuden äärimmäisyyksiin viemisellä saavuteta maksimaalisia tuloksia. Tämän kirjoituksen tarkoitus on herättää lisäajatuksia siitä, että useamman totuuden ja strategian olemassaolon lisäksi, niitä voi yksi ja sama asuntosijoittaja vuosien ja vuosikymmenten varrella soveltaa jopa siten, että ne tukevat toisiaan.
Kuukauden kirja: Paljon suurempi kirja kuin asuntosijoittajan niche-strategiaopas: Joonatan Voltti – Airbnb Ansaitse Asunnollasi – Blogi #226
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista
Asuntosijoitusperhe Inc. Esa Kejonen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #123
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miten tuoton ja riskin suhde toimii? Asuntosijoittajan makrovirheet osa 1 – YouTube #138
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
TUOREIMMAT KIRJASUOSITUKSET
The Richest Man…7 parannuskeinoa asuntosijoittajan silmin – Blogi #224
The 7 Habits of … tehokkaalle asuntosijoittajalle – Blogi #223
Asuntosijoittaja ja filosofia – Blogi #217
10 kirjaa asuntosijoittajalle in English – Blogi #210
Asuntosijoittajalle 6 kirjaa opiskeltavaksi, jotta on valmiina 6 kuukauden päästä – Blogi #198
Esa Kejonen Osa 1
Ostan Asuntoja 
”Viimeisenä tuottoeränä olisi tappioiden vähentäminen verotuksessa; 27 000 euron velattoman kauppahinnan muuttuessa nollaksi euroksi” – tuon vähennyksen saat vain konkurssissa, tai jos saat kämpän myytyä jollekin pultsarille antamalla kossupullon kaupanpäälliseksi. Golf-osakkeita ostaneet tietävät, että mahdollinen tappio ei rajoitu ostohintaan.
Se pahin skenaario on että ei löydy vuokralaista joka maksaisi vastikkeita enemmän. Yhtiöön tehdään pakollisia remotteja, jotka eivät kuitenkaan nosta kämpän arvoa remontin hinnan verran, eli jokainen remontti tietää lisää tappiota. Taloyhtiötä ei saa konkurssiin ilman kaikkien naapureiden hyväksyntää, ja mummot eivät voi muttaa pois koska heillä ei ole rahaa ostaa uutta kämppää.
Tuo tuotto-%:n laskeminen alkuperäisestä sijoitetusta pääomasta on myös hieman hassua, sehän tarkoittaisi että vaikkapa perityn asunnon tuotto on aina ääretön, koska senhän on saanut ilmaiseksi. Järkevämpää olisi käyttää I:nä asunnosta myydessä saatavaa hintaa, koska sehän kertoo kuinka paljon rahaa sinulla oikeasti on kiinni asunnossa.
Sitten vielä yksi kotitehtävä: minulla on velaton 100k€ kämppä. Uudelleenrahoitan sen 100% pankkilainalla. Kuinka paljon rikastuin veivauksessa?
En oikein ymmärtänyt kommenttisi pointtia, mutta yritän vastata:
1. Myyn yritykselleni, joka mun tapauksessa on se pultsari.
2. Pahat skenaariot ovat mahdollisia ja liittyvät kaikkeen asuntosijoittamiseen. Omia sijoitettuja käteisiäni en tässä kohteessa pahimmassakaan skenaariossa enää pysty menettämään. Töölössä on yksi paha skenaario, Tampereella Tuomiokirkon lähellä oli myös paha skenaario. Uusissa homekouluissa on kuntalaisesten sijoituksia tuhottu vuosi vuodelta ympäri Suomea.
3. Kuten kirjoitin, ROI:n ja ROE:n laskentakaavoihin on useampi hassu laskentamenettely, joista yksikään ei ole kuoleman vakava eikä toisaalta ylivoimaisen hassu. Tärkeintä on, että ne ohjaavat omaa ajattelua.
Perittyä asuntoa ei saa ilmaiseksi vaan siitä joutuu maksamaan perintöveroa. Jos haluaa mun hassua ajattelutapaa käyttää, voisi tosiaan ajatella, että perityn sijoitusasunnon tuotto on ääretön, kunhan siitä on irrottanut oman perintöveronsa suuruisen summan euroja ja se tuottaa positiivista verojen jälkeistä kassavirtaa.
Osakesijoittajana voisin hyvinkin käyttää tuota ROI:n laskentakaavaa, jossa ostin käteisellä 100 000 euron arvosta osakkeita, jotka myin vuoden kuluttua 110 000 eurolla, jolloin ROI oli 10 %, koska mullahan oli siinä kiinni 100k. Jos ostin samat osakkeet Nordnetin 50 %:n luotolla ja laitoin omaa käteistä 50k ja Nordnetin käteistä 50k ja myin samalla 110k hinnalla. Taas oli ROI 10% eli samanb 10 %:n ROI:n saa riippumatta siitä, ostiko käteisellä vai vlekavipua käyttäen, koska aina on sama summa rahaa siinä kiinni. Olen useasti selittänyt, miksi tämä ei ole minun käyttämäni laskentakaava eikä tue minun ajatteluani. Siinä oli linkkikin tarkempiin selityksiin ja esimerkkeihin.
Kotitehtävä; jos ymmärsin kotitehtävän kysymyksen oikein, tarkoittanet, että jälleenrahoitat velattoman asuntosi käyttäen sitä vakuutena, jolloin blogikirjoituksen esimerkin mukaisesti saisit sitä vastaan lainaa 70 % eli muuttaisit 70 000 kiviseinäeuroa tilillesi likvideiksi euroiksi. Vastaus: nettovarallisuutesi pieneni heti lainan järjestely- ja mahdollisen nostopalkkion verran.
Jos luulit, että luulen nettovarallisuutesi kasvaneen 70 000 eurolla ”veivauksesi” ansiosta, minulla on vielä paljon tilaa kehittyä kirjoittamisessa ja ulosannissani.