Hintahaarukka asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #329

Hintahaarukka auttaa asuntosijoittajaa keskittymään kohteisiin, joiden joukosta todennäköisemmin löytyy hyvä sijoituskohde. Toisin sanoen aikaa ei kulu hukkaan liian kalliiden tai liian halpojen asuntosijoituskohteiden parissa huuhailemiseen.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kuuntele ote kirjan luvusta 4 Asuntosijoittamisen kannattavuuden peruselementit – Tiistaiaudio #235 ja luvusta 5 Sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan – Tiistaiaudio #238

Kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat

Tämän kirjoituksen aihe liittyy viitekehyksen toiseen elementtiin. 

Sijoituskriteeristö ei ole sijainniltaan Helsingin Bulevardin katukiviin hakattu ikuisesti muuttumaton listaus asioita, jotka ohjaavat kaikkea ja kaikkia asuntosijoittajia kohti Suomen pääkaupungin arvosijaintia.

Toisaalta sen pitää olla riittävän perusteellisesti pohdittu, että se ohjaa asuntosijoittajaa kohti asetettuja tavoitteita. Kun tavoitteet on saavutettu tai ne ovat muuttuneet, sijoituskriteeristön usein tuleekin muuttua.

Ensimmäisen omistusasunnon ostajan hintahaarukka

Asiaa on helpoin hahmottaa, kun asettuu ensimmäistä omistusasuntoaan ostavan rooliin. Omarahoitusosuusvaatimus on 5 % asunnon ostotilanteen velattomasta hinnasta eli vakuuden käyvästä arvosta.

Ostettavaa asuntoa vastaan voi saada 75 % asuntolainaa. Jos omarahoitusosuus on 5 %, lisää lainaa voi saada 20 %, mutta sitä varten pitää olla muuta vakuutta. Ensiasuntoa ostava joutuu siis laskemaan 5-25 %:n omarahoitusosuuden perusteella, minkälaisessa hintahaarukassa hän voi ja hänen kannattaa asuntoa etsiä. 

Ensiasunnon ostaja on vapautettu 2 %:n varainsiirtoverosta. Asuntolainan nostamisen yhteydessä pankille maksetaan palkkio ja vakuutusyhtiöltä otetaan kotivakuutus. 

Oikeaoppisesti pitää olla myös puskureita siltä varalta, että tulee taloudellisia yllätyksiä. Vastikkeisiin voi tulla korotuksia ja taloyhtiö voi joutua perimään yllättävien korjauskulujen kattamiseen 1-2 kuukauden hoitovastikkeen. Pankista voi saada lyhennysvapaata, mutta parempi olisi varautua lyhennyksiin pitämällä suurin piirtein 6-12 kuukauden lyhennyksiä ja korkoja vastaavaa summaa likvidissä muodossa. Puskurit kattavat myös yllättäviä kodinkoneiden rikkoutumisia ja muita korjauksia.

Ansiotuloihinkin voi tulla heikennyksiä, jos keskuspankki pitää luottamuksensa nykyistä palauttamisyritystä voimassa vielä pitkään.

Ylärajojen asettaminen etukäteen – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 3/X – Blogi #275

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236

Asuntosijoittajan hintahaarukka

Valtaosa asuntosijoittajista etenee toimintansa kasvattamisessa ostamalla asunnon kerrallaan. Valtaosa ei hahmota asuntosijoittamisen lumipalloefektiä aloittaessaan. Edes korkoa korolle -ilmiön sisäistäjistä valtaosa ei hahmota, miten ihmeessä vauhti voisi kiihtyä kovinkaan paljon. 

Hintahaarukan asettaminen ei oleellisesti poikkea ensiasuntoa ostavan esimerkistä. Asuntosijoittamiseen oleellisena osana kuuluu vieraan pääoman kohtuullinen ja vastuullinen käyttö. Olen käyttänyt 70 %:n vieraan pääoman osuutta maksimina, koska yksikään pankki ei ole minulle tätä suurempaa velkavipua myöntänyt. 

Kun on laskenut, paljonko itsellä on likvidejä varoja käytössä, voi niistä vähentää varainsiirtoveron ja muut kaupanteon yhteydessä syntyvät kustannukset sekä puskuriin vaadittavan summan. Olettaen, että pankki vaatii 30 %:n omarahoitusosuuden, sitä kautta voi laskea maksimisumman, jonka voisi sillä hetkellä käyttää asuntosijoitukseen.

Mikäli kriteeristön muut elementit mahdollistavat hintahaarukan ylärajan alle sopivan kohteen hankkimisen, silloin fokus kannattaa keskittää juuri sellaisiin kohteisiin. Kriteeristöpohdinnan lopputulos voi myös olla, että seuraavaan 12 kuukauteen sisältyy omarahoitusosuuden kasvattamista ja asuntosijoittamisen opiskelua.

”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategia tai sen vaihtoehtona ”osta, remontoi, myy” -strategia eli flippaus voivat olla aktiivisemman asuntosijoittajan strategioita löytää hintahaarukkaan sopivia kohteita tai kasvattaa omarahoitusosuuseuroja pankkitilillä.

Outi Lahden koko tarina kuunneltavissa Outi Lahden milkit ja massit Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #225

Hintahaarukkaan kuuluu myös alaraja

Kaikki asunnot eivät ole hyviä sijoitusasuntoja. Mitä pienemmän paikkakunnan tai syrjäisemmän seudun kohteesta on kyse, sitä useampi varoittava sormi nousee pystyyn. 

Sormia nostavien varoituksia kannattaa kuunnella tarkalla korvalla, jotta pystyy näkemään riskit ja uhat, joita liittyy erityisen halpoihin asuntoihin. Koko sijoituskriteeristön laadintaprosessi nostaa esiin näitä pohdintoja. Jos Tampereen uudisasunnon 50 000 euron omarahoitusosuudesta puuttuu 30 000 euroa, asuntosijoituksen tekeminen ei monelle hetkeen onnistuisi. 

Suomesta löytyy paljon ”lineaarisen asuntomarkkinan” kaupunkeja, joissa kysytään asuntoja ja asutaan vanhoissa asunnoissa, joiden velaton hinta on 60-70 000 euroa. Nämä eivät ole samanlaisia asuntoja, joita voi ostaa eurolla suljetun paperitehtaan läheltä. Euron asunto on tavallaan syklinen, mutta päinvastaiseen suuntaan kuin Manhattanin asunto. Lineaarinen asuntomarkkina on sellainen, jossa mikään ei muutu jyrkästi tai nopeasti suuntaan tai toiseen.

Kun I poistuu asuntosijoittajan ROI:sta – pikkukaupunkiyksiön case – Blogi #228

Yhdestä asunnosta asuntonipun kautta kerrostaloon

Kun asuntosijoitussalkun koko on jo kasvanut ja hajautustakin on useamman taloyhtiön lisäksi kenties 2-3 kaupungissa, pohdittavaksi tulee keskittämishyödyt ja lisähajauttamisen haitat.

Toiminnan kasvun myötä osaaminen ja verkostot kasvavat, jolloin alle markkinahintaisten kohteiden ostamisen kokemukset ja taidot astuvat kuvaan. Samalla tarve ulkoistaa osa toiminnoista kasvaa, koska oma aika ensin loppuu ja sitten huomaa, että keskittyminen omiin vahvuuksiin tuo paremman kannattavuuden ulkoistamisen kustannuksista huolimatta.

Kun omistaa useamman asunnon yhdestä taloyhtiöstä, remontointiin, vuokraamiseen ja hallinnointiin liittyvissä asioissa näkee nopeasti synergiahyötyjä. Sijoituskriteeristön hintahaarukka voi muuttua siten, että uudesta taloyhtiöstä yhden alle markkinahintaisenkin asunnon ostaminen voi jäädä alle kriteeristön nousseen minimihinnan.

Hyvä yksittäinen sijoitusasunto voi tulla salkkuun, jos se sijaitsee taloyhtiössä, josta jo omistaa asunnon tai asuntoja. Muussa tapauksessa kriteeristö voi edellyttää nipullista asuntoja, jotta haarukan alaraja ylittyy.

Seuraavaksi huomaa viimeistään käytännön kautta, että miljoonalla yhdestä talosta asuntojen ostaminen ei oleellisesti ole työmäärältään isompi kuin samasta talosta kahden asunnon ostaminen. Kokonaisen kerrostalon ostaminen ei enää tunnu mahdottomalta ajatukselta. Hintahaarukan alaraja päivittyy ylöspäin.

Suvi “Bought a Million” Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #147

Sijoituskriteeristö saa muuttua

Hintahaarukka on sijoituskriteeristön elementeistä se, jonka koen itse helpoimmaksi hahmottaa sitä, että kriteeristö voi ja sen tuleekin päivittyä, kun omat tavoitteet päivittyvät, omat resurssit kehittyvät ja kasvavat sekä toimintaympäristö muuttuu.

Alussa tuntuu, että omarahoitusosuuden kokoaminen ensimmäiseen sijoitusasuntoon on mieletön urakka ja mielessä on pelkkä hintamaksimi hintahaarukan sijaan. Ajattelemalla miljoonaa, toimintakin kehittyy tasolle, jolla huomaa ostaneensa ensin puolella ja sitten kokonaisella miljoonalla sijoitusasuntoja. 

Jossain vaiheessa hintahaarukka tulee kuvaan ja yksittäisen sijoitusasunnon ostaminen ei enää ole järkevää, vaikka diili olisi kuinka hyvä. Joskus tällaiselta kriteeristöään päivittäneeltä isommalta sijoittajalta voi onnistua ostamaan erinomaisen sijoitusasunnon vain siksi, että tämä haluaa keskittää omistuksiaan. Pääomia ja osaamista on hänelle jo kertynyt hintahaarukassa seuraavalle tasolle siirtymisessä.

Kassavirta kuuluu jokaisen asuntosijoittajan sijoituskriteeristöön – Blogi #328

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.