Omistusasunnon vapaan vakuusarvon käytön riskit asuntosijoittamisessa – Blogi #190
Seuraan aktiivisesti maailman menoa mutta näkökulmat vaihtelevat oman mielenkiinnon ja sijoittamisen painopisteiden mukaan. Olen opiskellut kullan käyttämistä vakuutuksena kiinteiden korkojen käyttämisen rinnalla. Sam Laakso Voima Gold:sta kävi tentattavanani Ostan Asuntoja Podcastissa “Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72.
Kullan vakuutusominaisuuksista puhutaan usein, kun kerrotaan ”osakesijoittajien hakeutumisesta turvasatamiin”. Osakekurssien nousu on ollut sen näköistä, että olen pikkuhiljaa alkanut päivittämään osakesijoittamistaitojani, kun ajankohta hyvien yhtiöiden alennusostoille lähestyy ennemmin tai myöhemmin.
Olen seurannut koronavirustilanteen kehittymistä ja joko seuraan jonkun toisen planeetan uutisia tai sitten osakemarkkinat ovat vain päättäneet, että keskuspankit hoitavat koronaviruksenkin, jolla näyttäisi olevan merkittävä vaikutus Kiinan kansantalouteen ja globaalisti yritysten liiketoimintaan mutta ei mitään vaikutusta osakemarkkinoihin.
Kun missään ei tunnu olevan järkeä, silloin on hyvä rauhoittua
Suomen osalta kilpailukyvyn heikennysneuvottelut työmarkkinoilla, valtion budjetin epätasapainottamiskehitystyö hallituksessa ja kuntien kuralla oleva talous yhdistettynä Saksan talous- ja Kiinan koronavirusuutisiin saavat jo miettimään, minkälaisia vaikutuksia niiden yhdistelmällä on asuntomarkkinoille.
Kun päälle laittaa vielä taloyhtiöiden saneerauslainojen myöntämiskriteerien tiukentumisvauhdin, Mörttisen velkaantumistyöryhmän esitykset ja taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisselvityksen, täytää olla aikamoinen optimisti, jos kaikki nämä analysoimalla näkee asuntosijoittamistaivaan täysin kirkkaana, jossa markkina-arvojen ja -vuokrien nousuille ei esteitä näy edes horisontissa.
Käytä omistusasuntoa asuntosijoituslainan lisävakuutena vasta, kun olet lukenut tämän
Tarkoitus ei ole pelotella asuntosijoittamista aloittavia käyttämästä oman kodin vapaata vakuusarvoa lisävakuutena, kun velkavipua halutaan käyttää yli 70 %:n, johon ostettava sijoitusasunto riittäisi vakuudeksi.
Tarkoitus sen sijaan on herätellä tätä suunnittelevia tai jo toteuttaneita tarkistamaan, onko riskit varmuudella ymmärretty. Jos on ja niiden kanssa pystyy suhteellisen turvallisesti elämään, asia on eri kuin, että riskejä ei ole ymmärtänyt ja ne selviävät vasta, kun on liian myöhäistä.
Liian suuren velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa
Olen viime aikoina saanut paljon kysymyksiä, joista monet itse asiassa eivät ole kysymyksiä vaan lähes tehtyjä päätöksiä siitä, että kassavirtaa tuottamatonta omaa kotia lähdetään käyttämään lisävakuutena, kun haetaan uudiskohdesijoitusasunnon oma pääomaosuus pankista lainana.
Mieti seuraavia asioita:
- tätä riskiä on vaikea huomata, kun asuntojen hinnat ovat nousseet vuodesta toiseen kenties matkalla vähän happea ottaen – laskun mahdollisuutta ei pysty näkemään, perustelemaan eikä käsittämään
- kaikki velkavipua käyttäneet asuntosijoittamisessa mukana olleet ovat saaneet tämän historiallisen arvonnousun 100 %:sti hyödykseen riippumatta siitä, onko vipu ollut 9 % tai 99 %
- sama logiikka toimii toisin päin asuntojen hintojen laskiessa, jolloin ylikorkea velkavipu rajoittaa vaihtoehtoja, jos omaa tai sijoitusasuntoa pitäisi myydä pakosta – asuntokauppaa ei ole kiva tehdä, jos myyjänä joutuu latomaan rahaa tiskiin saadakseen vakuuksien vapauttamiseksi vaadittavat velat maksettua. Vielä ikävämpää on, jos joutuu myymään oman kotinsa
Negatiivinen tai vähemmän kassavirtaa
Kun käyttää omistusasuntoaan lisävakuutena ostaakseen sijoitusasunnon korkealla velkavivulla, sijoitusasunnon kassavirran pitäisi yhä hoitaa kaikki lainanhoitomenot
- jotta tämä olisi mahdollista, diilin pitää olla erittäin hyvä eli reilusti alle markkinahinnan, jotta markkinavuokran avulla kassavirta pysyisi positiivisena
- maksimoidulla velkavipu-%:llakin
Omistusasunto ei tuota kassavirtoja ollenkaan. Oman kodin vapaan vakuusarvon käyttö on täysin eri asia kuin ensimmäisestä sijoitusasunnosta kertyneen vapaan vakuusarvon käyttö toisen sijoitusasunnon oman pääoman rahoittamiseksi.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1
Käy lukemassa Sijoitusasunnot.comin Blogista, ”Kuinka hullu vuosi 2019 oli – Ostimme kerrostalon joka toinen viikko”
Muuttuvakorkoisen lainan käyttö ilman korkosuojausta
Tämä asia on vielä vaikeampi hahmottaa, kun kokonaiseen sukupolveen ei ole juuri nousevia korkoja näkynyt, kiitos keskuspankkien politiikan, jonka avulla riski on poistettu korkomarkkinoilta. Nyt puhutaan niistä samoista keskuspankeista, jotka samoista taseistaan hoitavat koronaviiruksen:
- jos sekä oma koti että sijoitusasunto ovat molemmat rahoitettu muuttuvakorkoisilla lainoilla ilman mitään korkosuojauksia, on tärkeää ymmärtää, mitä tapahtuu korkojen noustessa ja/tai rahoituksen saatavuuden tyrehtyessä
- jos sijoitusasunto on hankittu taloyhtiölainan turvin uudiskohteesta, on vielä tärkeämpää ymmärtää, mitä se tarkoittaa
- perusfiksu asuntosijoittaja osaa tehdä stressitestit eli laskea, mitä tapahtuu lainanhoitomenoille, jos korkotaso on 3, 4, 5 tai 6 %
- harva perusfiksu asuntosijoittaja ei ole pääosin varautunut siihen, mitä tapahtuisi asunnon arvolle, jos korkotaso nousee 1, 2, 3 tai 4 %-yksikköä
- perussääntönä omissa stressitesteissä voi käyttää, että 1 %-yksikkö lisää korkoihin tarkoittaa 10 %:n laskua asunnon hinnassa, sekä oman kodin että sijoitusasunnon
- sama ilmiö voi tapahtua, mikäli likviditeetti häviää markkinoilta, vaikka korot eivät nousisikaan
Likviditeetin häviäminen markkinoilta tarkoittaisi esimerkiksi sellaista, että valtava määrä 1970-luvulla rakennettuja kerrostaloja tulisi samanaikaisesti tilanteeseen, jossa teknisten järjestelmien käyttöikä täyttyy. Näillä kaikilla taloyhtiöillä olisi ollut pankkisuhde saman pankin kanssa vaikkapa 45 vuotta. Sitten pankki, siis kaikki pankit kaikkialla Suomessa ilmoittaisivat samanaikaisesti, että lainaa ei saa ollenkaan tai sitä saa lyhyellä laina-ajalla, korkeammalla korolla ja vain 50 % hankkeen kustannuksesta.
Jos tällainen taloyhtiöiden saneerauslainojen myöntämättäjättämisaalto tulisi yht’äkkiä, sillä voisi olla merkittävä vaikutus kaikki 1970-luvulla rakennettuihin kerrostaloihin ja niiden markkina-arvoihin eri puolella Suomea. Riippumatta siitä, ovatko keskuspankit yhä voimissaan ja korot nollassa.
Yhteenveto
Tee nämä pohdinnat ja päätä sitten, onko oman kodin vapaan vakuusarvon käyttö asuntosijoituksen hankkimisessa riskin arvoista. Joskus on joskus ei – oleellista on, että ottaa riskin tietoisesti.
Riskiltä voi parhaiten suojautua ostamalla sijoitusasunto alle markkinahinnan.
PS. Tein poikkeuksen normaalista käytännöstä ja julkaisin samasta aiheesta IGTV-videon #62 aikaisemmin tänään. Yleensä en julkaise samaa sisältöä eri kanavilla samana päivänä. Nyt tuntuu siltä, että viimeisimmätkin ovat lähteneet mukaan kiireellä asuntosijoittamaan, kun kaikki muut ovat jo sijoittaneet.
Johanna “asunnot ei kiinnosta yhtään” Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #85
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Mistä tietää, että asuntosijoittaminen olisi oikea omaisuuslaji itselle – 3 syytä YouTube #101
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Viisi uudenvuodenlupausta passiiviselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle – Blogi #185
Ostan Asuntoja 
Hyviä pohdintoja. Pakko mainita eräs asia joka minulle tapahtui. Viime viikolla puhuessani puhelimessa yhden kokonaisia kerrostaloja myyvän tahon kanssa eräästä uudiskohde kaupasta. Minua muistutettiin oikein erikseen, että onko mahdollista käyttää oman kodin vapaata vakuutta lisärahan puuttumisen kattamiseksi. Jos asiasta ei tiedä voi tilanne tuntua houkuttelevalta ja helpolta juuri silloin. Itse olen onneksi tämän suhteen kotiläksyt tehnyt ja kiitin tiedosta.
Muistan joiltain hämäriltä osin vielä 80-luvun lopun, jolloin meno oli vähän samanlaista. Silloin tosin tyrkytettiin lainaa ja ostettiin sillä omistusasunto, koska oli ”niin tyhmää maksaa vuokraa toiselle, kun voi maksaa omaa pois”. Ajat on tietysti toiset ja silloiset valuuttalainat ym. -kuviot eivät ole nyt akuutteja ja omistusasuntoja ostavien paikalla on sijoitusasuntoja (tai osakkeita) velkavivulla ostavia, joiden kokemushorisontti ulottuu vain laskeviin korkoihin sekä nouseviin asuntojen (ja osakkeiden) hintoihin ja vuokriin. 80-luvun lopulla oli jupit, joilla oli tiiliskiven kokoiset matkapuhelimet. Nyt on älypuhelimet, joita saa 48 kk:n korottomalla osamaksulla, jonka loppusumma on sama kuin käteisellä maksaessa.
Kaikesta sijoittamisesta en suosittele poistumaan enkä ostamaan sijoitusasuntoja vain käteisellä mutta oman ymmärryskykyni lähes loppuessa tuntuu oman blogin hengen mukaisesti oikealta nostaa huolia esille. En pahastu yhtään, kun joku miettii ajatukset läpi ja toteaa, että ihan huru-ukko ja täysin vanhanaikainen ajattelija. Silti on erittäin vaikeaa löytää ajattelijoita, jotka osaa perustella, miltä tilanne näyttää 2 ja 4 ja 6 vuoden päästä, jolloin nyt ostetusta uudiskohteesta on taloyhtiölaina lyhentynyt 0-4 vuotta ja jäljellä 16-20 vuotta.
Hyvä kirjoitus ja muistutus monessa mielessä. Kun vuokratuottoprosentti Helsingin alueella jää nykyisin 3-4 prosenttiin ja ydin alueilla 2 prosenttiyksiköllä alkaviin tuottoihin, niin uskon myös, että prosentin nousu korkomarkkinoilla voisi vaikuttaa negatiivisesti asuntojen hintoihin.
Korkojen noususta puhutaan usein aina negatiiviseen ja peloittelevaan sävyyn. Terveessä taloustilanteessa ollaan korkojen osalta vähintään tavoiteinflaation lukemissa, joka on nykyistä noin 2% korkeammalla. Korkeammat korot kertovat myös talouden vahvuudesta. Tietysti jos Suomen talouskasvu on negatiivinen ja jää Euroalueen talouskasvusta pahasti jälkeen, niin silloin korkojen nousun vaikutus on myrkkyä. SEBillä on hyvin koottuna swappi hinnat: https://sebgroup.com/large-corporates-and-institutions/prospectuses-and-downloads/rates/swap-rates . Seuraan itse tuota kymppivuotista ja tämä on tällä hetkellä lievästi negatiivinen nollan tuntumassa, niin markkinoiden mukaan ei korkojen nousua ole ihan hetkeen näköpiirissä euroalueella.
Hyvä kommentti linkkeineen, kiitos.
Itse olen seuraillut Saksan 10-vuotista. Keskuspankkiirien akateeminen ajattelu on ollut, että inflaatio on rahoitusteoreettinen ja siten ohjattavissa. Aika moni on alkanut hiljaa miettimään, olisiko inflaatio kuitenkin tunnepohjainen ja siten vaikeasti kontrolloitavissa, jos fiilikset muuttuu. Tulevaisuus näyttää.
Kiitos jälleen Harri! Tarpeellista herättelyä.
”Oman kodin vapaan vakuusarvon käyttö on täysin eri asia kuin ensimmäisestä sijoitusasunnosta kertyneen vapaan vakuusarvon käyttö toisen sijoitusasunnon oman pääoman rahoittamiseksi.”
”- jotta tämä olisi mahdollista, diilin pitää olla erittäin hyvä eli reilusti alle markkinahinnan, jotta markkinavuokran avulla kassavirta pysyisi positiivisena”
Ylläolevista lainauksista nousi seuraavia ajatuksia:
– Kyse on täysin eri asiasta, mutta eikö kassavirtapositiivisuus kriteerinä ole yhtä hankala saavuttaa, riippumatta onko loppu 30% vakuuksista katettu omistusasunnon seinillä tai sijoitusasunnon seinillä? Molemmissa tapauksessa pankista pyydetään lainaa 100%:sti asunnon hankintahintaan, ja lainanhoitokulut ovat sen mukaiset, eli korkeammat kuin 70% velkavivulla ja 30% hankintahinnasta käsirahalla maksettaessa.
Esimerkki:
– Olet hankkinut 1.1.2017 kolme 100k asuntoa 70% velkavivulla (210k tasalyhenteinen laina, 20 v maksuajalla, 2% kiinteä korko), loppu 30% on ollut omia säästöjä (90k).
– Laina lyhenee on siis 10500€/vuosi, ja korkokulut alussa 4200 €/vuosi. Jätän vuokratulot ja verot pois yksinkertaistuksen vuoksi. Todettakoon vain että asunnoista jää positiivista kassavirtaa verojen maksun jälkeen yht. +90€/kk tällä 70% velkavivulla, eli +30€/kk/asunto.
… vajaa kolme vuotta myöhemmin, 1.11.2019
– Lainat ovat lyhentyneet n. 30k, asuntojen arvot pysyneet samana, joten nyt sinulla on kolme 100k sijoitusasuntoa 60% velkavivulla, ja vapaata vakuutta yhteensä 30k. Korkojen osuus kuluista on pienentynyt lainan lyhentymisen vuoksi. Tämä pieni hyöty on kuitenkin mennyt muiden kulujen nousun peittoon, ja kassavirta on edelleen +90€/kk positiivinen.
– Päätät hankkia identtisen neljännen 100k asunnon, jonka rahoitat uudella lainalla. Pankki hyväksyy vakuuksiksi ostetusta asunnosta 70k, sekä loput 30k aiemmista sijoitusasunnoista (lainojen lyhentymisen vuoksi vakuutta on 30k vapaana). Et käytä ostoon kolmen vuoden aikana kertynyttä positiivista kassavirtaa, vaan se on kasvattanut puskurirahastoasi.
– Poikkeuksena aiempiin asuntoihin, velkaa asunnolla on siis 100% (vaikka koko asuntosalkun osalta velkavipu nousee vain 70%:iin.)
– Lainanhoitomenojen kasvun vuoksi kassavirtapositiivisuus kääntyy negatiiviseksi -10€/kk tämän asunnon osalta. Jos velkaa sen sijaan olisi vain 70% asunnon arvosta, kassavirta olisi myös tämän osalta +30€/kk.
Miten 4. asunnon osalta tulisi siis toimia?
Vaihtoehdot:
A) Jätän ostamatta, koska kassavirta olisi negatiivinen
B) Ostan kohteen, koska se täyttää kassavirtapositiivisuusehdon 70% velkavivulla ja koko salkun velkavipu ei nouse yli 70%. Hyväksyn että salkun kassavirtapositiivisuus laskee +90€/kk –> +80€/kk
Eikö nämä vaihtoehdot ole kassavirran näkökulmasta samat silloin, kun käytetään lisävakuutena omistusasuntoa?
Vai tarkoititko, että omistusasuntoa lisävakuutena käytettäessä kriteerin tulisi nousta siten, että kassavirtapositiivisuus tulisi olla 100% velkavivulla sama kuin 70% velkavivulla? Jos näin on, niin silloin toki esimerkinmukainen 4. asunto täytyy saada kyllä merkittävästi, eli 30k edullisemmin kuin kolme aiempaa asuntoa.
Periaatteessa on vielä kolmaskin vaihtoehto, mutta se edellyttää pankin suostumusta lainojen järjestelyyn, ja voiko sen varaan laskea aina uutta asuntoa ostettaessa, riippumatta siitä onko velkojen vakuutena vain sijoitusasuntoja vai myös omistusasunto?
C) Järjestelen lainani uudelleen, siten että maksuaika olisi koko neljän asunnon lainapääomalle 20v tästä eteenpäin, ja kassavirtapositiivisuus nousee +120€:oon/kk.
Kiitos perusteellisesta kysymyksestä, josta varmasti on hyötyä monelle.
Yritän tiivistää: Kolmen asunnon salkulla et enää tarkastele pelkästään yksittäisten asuntojen kassavirtoja vaan koko salkun (vaikka lainat olisivat yhä kohdistettu yksittäisiin asuntoihin). Neljännen asunnon osalta kyse on juuri siitä kuin itsekin olit jo huomannut eli kotiutat 3 sijoitusasunnon vapaan vakuusarvon hankkimalla neljännen. Tämä transaktio nostaa salkun velkavivun takaisin 70 %:in. Ostan Asuntoja -ideologian mukaan ajateltaisiin ja toimittaisiin vaihtoehdon B mukaisesti, toki niitä kassavirtoja käyttäen myös eli vipu ei nousisi 70 %:in salkun tasolla.
Mun laskenta- ja sijoituskriteeristö toimii juuri noin eli lasken 70 %:n velkavivulla kriteeristön täyttymisen. Kaupat voin sitten tehdä monella tavalla ja hyvin usein siten, että ostan käteisellä eli ostettu asunto on 0 %:n vivulla. Tämä sitten tulee seuraavan rahoituskierroksen yhteydessä lainojen vakuudeksi.
Koska omistusasunto ei pääsääntöisesti generoi kassavirtoja (pl. Airbnb, alivuokraus…), tarkoitin juuri sitä, että diilin täysi olla tosi hyvä, että se kattaisi 100 %:n velkavivun käytön lainanhoitomenot. En laske omaa kotia pääomatuloja tuottavaan asuntosijoitussalkkuun. Tulonhankkimislainojen hoitomenot pitäisi siis samalla logiikalla hoitua asuntosijoitussalkulla. 30-vuotiaalla sinkulla tai dinkulla on paljon enemmän aikaa nostaa kaatunut salkku pystyyn kuin 50-vuotiaalla perheellisellä, jolle oman kodin menettäminen on keskimäärin jo ikävämpi tapahtuma.
Uudelleenjärjestelyn ja jälleenrahoituksen onnistumiseen tulevaisuudessa ei voi koskaan luottaa satavarmasti. Kriiseissä nämä luukut voivat mennä kiinni ja aukeavat sitten ensimmäisinä pankin kannalta parhaille asiakkaille.
Vaihtoehto C on myös käypä vaihtoehto, jota olen käyttänyt pari kertaa. Siinä joutuu tilaamaan ison nipun isännöitsijäntodistuksia ja maksamaan palkkioita pankille ja mukana voi mennä myös ehdoiltaan edullisia ja maksuajaltaan pitkiä lainoja. Tai sitten voi saada kulut katettua sillä, että ehdot paranevat sen lisäksi, että tulee uusi täyspitkä laina, joka parantaa kassavirtaa selvästi. Yhtä oikeaa vaihtoehtoa ei ole vaan jokaisen pitää päättää tavoitteistaan, strategioistaan ja riskinsietokyvystään riippuva paras vaihtoehto.
Mulla ei ole mitään kristallipalloa käytössä mutta kaikenlaiset uudelleenjärjestelyt ja jälleenrahoituskuviot onnistuvat todennäköisemmin silloin, kun keli on suhteellisen tyyni ja vakaa. Kun myrsky on päällä, niitä voi olla vaikeampaa tai mahdotonta tehdä. Silloin on usein myös ne parhaat ostopaikat. Niihin varautuminen voi joskus kestää sitten vuosia, kun ennustettu myrsky ei nousekaan.
Kiinnostavaa. Eikö kuitenkin ole niin, että tuo B) esimerkki ei täysin päde sinun strategiaasi, koska maksat uusista asunnoista käteisellä vähintään sen 30%? Toki se käteinen ilmeisesti sinun tapauksessasi = positiiviset kassavirrat.
”Mun laskenta- ja sijoituskriteeristö toimii juuri noin eli lasken 70 %:n velkavivulla kriteeristön täyttymisen. Kaupat voin sitten tehdä monella tavalla ja hyvin usein siten, että ostan käteisellä eli ostettu asunto on 0 %:n vivulla. Tämä sitten tulee seuraavan rahoituskierroksen yhteydessä lainojen vakuudeksi.”
Tämä siis meinaisi yksinkertaistettuna esimerkiksi seuraavaa:
Asuntojen arvo 1 000 000
Velan määrä 700 000
Käteiskassa 100 000
Velkavipu on siis 70%, mutta päätät kasvattaa salkkua, joten ostat käteisellä 100 000 asunnon
—>
Asuntojen arvo 1 100 000
Velkaa 700 000
Käteistä 0 €
Nyt velkavipu on 63,6%. Menet pankkiin ja pyydät lainaa 70 000, jotta velkavipuprosentti nousisi 70%:iin, lainan vakuutena on ostamasi 100 000 asunto.
”Loppu”tilanteena
Asuntojen arvo 1 100 000
Velkaa 77 000
Käteistä 70 000
Velkavipu taas sen 70%, ja käteisesi on laskenut 30k, joten rahoitit asuntoa sen verran ilman lainaa. Kassavirtasi siis kasvoi +30€/kk , eikä pienentynyt, kuten B-esimerkissä, jossa käteistä ei laitettu lainkaan, ja korkeammasta velkavivusta johtuen kassavirta oli negatiivinen (-10€/kk).
Teoriassa siis näin? Toki käytännössä käteiskassa ei saa laskea 0€:oon ja rahoituskierrosta et tee jokaisen asunnonoston jälkeen, vaan esim vuosittain, kuten olet blogeissasi kertonut.
En ollut aiemmin tajunnut miten keskeistä roolia rahoitusstrategiassasi näyttelee valmis käteiskassa. Moni asuntosijoittaja puhuu siitä, että tulisi olla valmis lainalupaus pankista, jotta ostoja voi nopeasti tehdä, mutta tällä sinun tavallasi toiminta on vielä asteen verran helpompaa, koska lainoja voi niputtaa, lainojen aloituskustannuksia tulee vähemmän ja velkavipu ei nouse yhden asunnon kohdalta yli 100%:iin.
Oliko tässä joku kysymys, missä voin auttaa vielä?
Ei minulla ole yhtä orjallista mallia, jota seurataan rautakangen jäykkyydellä. 100k€ asunnosta en koskaan maksa 100k€ vaan jossain 65-85k€:n haarukassa. Tämä helpottaa kaikkien tunnuslukujen saamisessa kohdalleen. Rahoituskierroksia on sen verran vuodessa, kun on tarvetta mutta vuosittain päivitän tilanteeni pankeille eikä päivitykseen aina liity lainan hakua mutta se luo pohjat pankin nopeille päätöksille.
Mulla on tasalyhenteiset lainat eli vakuusarvoa vapautuu joka kuukausi aika reippaasti kuten kertyy myös kassavirtaa. ”Käteiskassa” voi tarkoittaa myös sitä, että olen neuvotellut lainan ilman ostokohdetta vapailla vakuuksilla valmiiksi ja voin operoida nopeasti täydellä varmuudella, koska olen jo nostanut lainan.
Viimeisin kauppa oli sen verran iso, että jouduin B-suunnitelmaa varten eli pankin mahdollista loppumetrin vetäytymistä varten raapimaan kasaan kaikki mahdolliset lähteet, koska diili on niin hyvä. No pankki ei vetäytynyt eli sain lainan, joka meni kauppaan.
Siis selvennyksen vuoksi: jos ostan 100k€ asunnon 85 k€:lla vain likvidejä varoja käyttäen, vuoden päästä asunto on seuraavalla kierroksella 100 k€:n arvoisena mukana, jolloin saan 70k€ lainaa ja omaa rahaa on enää kiinni 15 k€ – vuoden kassavirta. Pääoman kierron ymmärtäminen on kaiken a&o.
Hyvä tietää,mitäs sitten kun pääsee oloneuvokseksi?
Mihin vapautuneen ajan käyttää….
En ymmärrä koko oloneuvoskonseptia mutta kuullostaa kamalalta. Maailma on täynnä käsittämättön mielenkiintoisia asioita opiskella ja yrittää tehdä.
Hyvä kirjoitus ja hienoa että asuntosijoittamisen vaaroista puhutaan. Oma tilanteeni on se että omistusasuntoni (omakotitalo) on jo kokonaan maksettu, joten sen käyttäminen vakuutena asuntoani halvemman sijoitusasunnon ostamiseen on houkutteleva ajatus. Näin sijoitusasuntoa ei käytetä vakuutena kyseisessä lainassa mikä mahdollistaa sen käyttämisen vakuutena seuraavaan sijoitusasuntoon. Pankilla on mahdollisuus tarjota jopa 100% rahoitus ensimmäiseen sijoitusasuntoon koska vakuutena oleva asuntoni on huomattavasti arvokkaampi kuin suunniteltu sijoitusasunto. Olisi mielenkiintoista tietää näkevätkö asuntosijoittajat tässä jotain riskejä?
Pankki ”ei tarjoa 100 %:n rahoitusta” sijoitusasuntoon vaan sijoitusasuntoon saa 70 %:n rahoituksen, jossain pankissa 75 %:n rahoituksen Helsingissä sijaitsevaan helposti realisoitavaan pienempään asuntoon. Sun kuvaamassa esimerkissä käyttäisit pelkästään omaa ja kenties perheesi kodin vapaata vakuusarvoa sijoituslainan vakuutena. Kohtuullisen velkarahan käyttö kuuluu asuntosijoittamiseen. Pankkien mielestä velkavivun käytön maksimi on kuvaamani 70-75% sijoitusasunnon vakuusarvosta. Osta ja pidä -asuntosijoittamisen perusperiaatteisiin kuuluu positiivinen kassavirta, joka tarkoittaa sitä, että kaikkien tililtä lähtevien negatiivisten maksusuoritusten ja verojen jälkeen tilille jää joka vuosi rahaa eikä niin, että tilin saldo joka vuosi pienenee asuntosijoitusten takia. Tätä ylijäämää, positiivista kassavirtaa, tarvitaan myös taloyhtiön ja asunnon remonttien, pienkorjausten, tyhjien kuukausien ja epäonnistuneen vuokralaisvalinnan aiheuttamiin kustannuksiin.
Toivottavasti näistä yleisperiaatteista on apua, kun pohdit, kuinka paljon haluat ottaa riskiä kiinnittämällä kotiasi asuntosijoitustoiminnan rahoittamisen vakuudeksi. Itse asun velattomassa omakotitalossa, jota en aio kiinnittää asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen rahoittamiseen.
Erittäin hyvä teksti usein aliarvioiduista riskeistä.
Jos olen ymmärtänyt oikein, Uudelleenrahoitus saadaan usein näyttämään vähän liian helpolta. Jos sijoittajat luotto on jo käytetty kokonaan, esim siihen omaan omistusasuntoon, silloinhan ei voi ostaa sijoitusasuntoa vaikka vakuudarvoa olisikin tullut arvonnoususta omarahoitusosuuden verran.
Eli tarvitaan kuitenkin lisäksi myös lisää nettotuloja, että pankki antaa lisää luottoa, eikö vain? Vai saako uudelleenrahoittamisella uuden lainan, pelkkään 30% omarahoitusosuuteen perustuen, jonka otti vapautuneesta vakuusarvosta?
Jos omistusasunnon lainaa on lähentänyt ja/tai sen markkina-arvo on noussut tai sitä on remontoinut sen arvoa korottavasti, nämä kaikki ovat vapaata vakuusarvoa, jota vastaan voisi saada uutta lainaa.
Lainan saamisen edellytykset eivät täyty pelkällä vapaalla vakuusarvolla vaan pankki tarkastelee aina myös lainanhoidon maksukykyä.
Vaikka vapaata vakuusarvoa omistusasunnossa olisikin ja pankki sitä vastaan lainaa myöntäisi, aina ja kaikissa markkinatilanteissa ei kaikille sovi oman ja mahdollisesti oman perheen kodin panttaaminen velkavivun maksimoimiseksi. Toisaalta, jos omakotitalossa on 200 000 euroa vapaata vakuusarvoa, 30 000 euron sijoitusasunnon omarahoitusosuuden ottaminen siitä on riskiltään erilainen kuin se, että omakotitalossa olisi juuri tuo 30 000 euroa vapaata vakuusarvoa.
Moi!
Itselläni on paljon vakuutta vapaana omassa asunnossani, lyhennysten ja arvonnousun kautta kertynyt vuosien varrella.
Tarvitsen kuitenkin käyttörahaa lasten harrastuksiin, lainanhoitokuluihin ja muuhun arkeen, joten sijoituskämpän hommaaminen 100% velalla (vakuudella) olisi omilla preferensseilläni kassavirtanegatiivinen sijoituskämppä. Täten se on pois laskuista.
Miten muuten vakuutta voisi hyödyntää? Olen kuullut myös sen käteiseksi muuttamisesta, mutta pankkini sanoi tuohon heti aika suoran kieltävän vastauksen. Onko kokemusta onko tällainen mahdollista? Toki pankkia voi vaihtaa, jos näin voisi siellä tehdä….
Terve,
Yksi Ostan Asuntoja Blogin, Tiistaiaudion/YouTuben ja Podcastin teemoista on jälleenrahoitus. Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategiaa käsitellään monissa ja hakusanana voi olla myös BRRRR.
En ole hakenut kulutusluottoja asuntovakuuksia vastaan, joten en osaa arvioida, miksi pankki sanoo ei.
Sen sijaan olen muuttanut vapaita vakuusarvoja käteiseksi jälleenrahoituksen kautta 3 eri pankissa muutaman kymmenen kertaa. Aina lainan käyttötarkotuksena on tosin ollut tulonhankkimislaina eli mun tapauksessa vuokrakoteihin liittyvä sijoittaminen.
Olen myös joutunut vaihtamaan pankkihenkilöä, konttoria ja pankkia, kun perusteet on olleet pankin puolella ihan hukassa. Aina on osaava löytynyt.