Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Selitän rautalangasta vääntäen, miksi kukaan Suomessa ei voi puhua asuntojen hintoja nousuun eikä asuntokauppaa käymään. Selitän myös, miksi rakentajat eivät voi käynnistää uusia asuntohankkeita vanhaan malliin.
Näiden tekijöiden avulla voi helpommin seurata ja tehdä itse arvioita siitä, kuinka hyvät mahdollisuudet kannattaviin sijoitusasuntokauppoihin on käsillä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – Blogi #356
Ajankohtaista apua:
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ray Dalio puhuu velkasykleistä. Hän jakaa ne vielä kahteen eli lyhytkestoiseen velkasykliin, joka kestää noin 7 vuotta, ja pitkäkestoiseen velkasykliin, joka kestää noin 75 vuotta. Tällä jaottelulla pitkäkestoisen velkasyklin aikana käydään läpi vajaat 11 lyhytkestoista velkasykliä. Koska historia ei toteuta itseään tulevaisuudessa tarkalleen samalla tavalla, nämä syklit eivät ole tarkalleen 7 vuoden kestoisia, josta seuraa se, ettei tarkalleen tiedetä, kuinka monta lyhytkestoista sykliä tarkalleen mahtuu pitkäkestoiseen sykliin ja milloin se osuu kohdalle.
Nyt ollaan lyhytkestoisen velkasyklin tai taloussyklin siinä vaiheessa, jossa keskuspankit ovat kiristäneet ohjauskorkoja, josta on jo alkanut syntymään maksukyky-, velka-, talous- ja lopulta työllisyysongelmia, joita seuraa talouden taantuma.
Asuntosijoittajalle tämä näkyy käytännössä siten, että ensin lyhyiden korkojen nousun myötä moni jätti seuraavan sijoitusasunnon ostamatta, koska kassavirrat kääntyivät muuttuvien korkojen takia alaspäin yhä jyrkemmin. Ammattilaiset puhuvat tuottotavoitteen noususta. Yleisesti kysymys on siitä, että lyhyen pään korkojen nousun myötä asuntosijoittamisessa yleisen vieraan pääoman käyttäminen kallistuu. Korkomenoja ei pysty enää hoitamaan sijoituksen tulopuolella, jos markkinavuokrat eivät nouse vastaavastia.
Moni asuntosijoittaja on keskittynyt pelkästään lyhentämään lainoja. Jälleenrahoitukselle ei ole ollut käyttöä, koska hyviä sijoituskohteita nykykorkotasoilla ei ole ollut tarjolla. Valtamedioissa mielellään revitellään erilaisilla ”kupla puhkesi” -otsikoilla. Asuntosijoittajat ovat ihan tavallisia ihmisiä eivätkä puhu kuplista, vaan katsovat pankkitilin saldon kehityssuuntaa ja -vauhtia. Toimistokiinteistöihin sijoittaneilla tilanne on vakavampi, koska käyttöasteet eivät ole palaamassa etätyöbuumia edeltäneelle tasolle. Valtamediakielellä toimistotyökupla on puhjennut.
Seuraavaksi asuntosijoittajat lukevat uutisista kiinteistönvälittäjien ja hieman viiveellä asuntorakentamisen volyymin jyrkistä laskutiedoista. Rakennusliikkeet antavat tulosvaroituksia. 2025 näyttäisi tulevan paha asuntopula, jota on vaikea hahmottaa, kun nyt juuri kukaan ei näytä tarvitsevan kaikkia pääkaupunkiseudulle yhä valmistuvia asuntoja. Sijoitusasunnot, jotka täyttävät 10 %:n tuottovaatimukset, käyvät kaupaksi, mikäli tuottotaso ei johdu kohta alkavasta linjasaneerauksesta. Tässä vaiheessa ollaan nyt.
Mitä voisi tapahtua seuraavaksi?
Seuraavaksi nousevat rakennusalan konkurssit ja työttömien määrä nousee. Moni taloyhtiön saneeraushanke ja asuntoremontti löytää helpommin tekijöitä.
Jos konkurssit lisääntyvät, markkinavuokrat eivät käänny pysyvään ja selvään nousuun sekä työttömyys lisääntyy, pankit kiristävät lainanmyöntöä. Nyt ollaan siirrytty vaiheeseen, jossa lainojaan kiltisti lyhentänyt asuntosijoittaja ei välttämättä saa lainaa, vaikka kaikki elementit olisivat kunnossa. Nyt pankki haluaa varmistaa, että pankin luottotappiot eivät kasva. Helpoin tapa tähän on lopettaa luoton myöntäminen toistaiseksi. Tämä parantaa pankin tilannetta ja pahentaa talouden kokonaisnäkymiä. Pankin kokonaiskannattavuudelle luoton myöntämisen lopettaminen pitkäkestoisesti ei ole kannattavaa. Pahimman epävarmuuden ajan yli se voi silti olla oikea liike.
Vielä ei Ostan Asuntoja Blogista lukemalla saa siis tietää, onko kyseessä vieläkin vain lyhytkestoinen sykli, vai osuuko tällä kertaa kohdalle jo pitkäkestoisen velkasyklin käänne. Valtioiden velkaantumisen ja keskuspankkien taseiden kulmakertoimista näkee, jos haluaa nähdä, että sellainen hetki lähestyy. Keskimääräinen 75 vuoden pitkäkestoinen velkasykli juhlii jo 75-90-vuotisjuhliaan, jos Dalion ajatuksiin uskoo.
Moni tarkkaan omaa vaaliehdokastaan optimoinut näyttää ajattelevan, että Marinin hallitus johti Suomen läpi koronasta ikään kuin kenenkään muun pääministerin johdolla Suomea ei olisi johdettu läpi koronasta. Sama olettamus näyttää pätevän Nato-jäsenyyteen. Vielä useampi näyttää ajattelevan, että koronasulkujen aikana jaetuilla tukipaketeilla ei olisi kenellekään jälkitaudin tyyppisiä negatiivisia vaikutuksia. Ikään kuin rahat olisi otettu vähävelkaisen valtion täydestä tukipakettikirstusta, joka nyt on vähän tyhjentynyt ja sitä täydennetään taas pikkuhiljaa, kunhan talouskasvua säädetään ylöspäin veroja nostamalla ja tulotasoja leikkaamalla.
Omassa työskentelyssäni sellaisen skenaarion todennäköisyys, jossa kokonaistilanne on ikävä, on lisääntynyt koko alkuvuoden 2023 uusien tietojen tullessa erilaisina indikaattoreina ulos. Omien vuoden 2023 tavoitteiden julkaisemisella ei ole ollut kiirettä. Kun eletään lyhytkestoista velkasykliä ja sen pitkää nousevaa positiivista vaihetta, tavoitteita tulee asetettua ”hyökkäys, maali, voitto, toista” -asenteella. Nyt on maalivahdin suojuksia levennetty mittojen äärirajoille ja pelataan neljällä pakilla ja yhdellä hyökkääjällä. Oman maalin puolustaminen on asenteena vain lisääntynyt. Välillä se yksi hyökkääjä pääsee tekemään maalin.
Vuoden 2023 tekemiseni tammi-huhtikuussa on jo noudattanut tätä asennetta. Tavoitteet ovat sen mukaisia. Niillä pohjustetaan tilannetta, jota mahdollisesti ei tule lähivuosina. Tilanne olisi sellainen, että vaihdan kentälle 3 hyökkääjää, kun monella muulla on 3-4 pelaajaa kentällä eli alivoimapeli. Jos omat todennäköisyyteni ovat liian korkeat, peli jatkuu sitten siten, että muut eivät ole alivoimalla.
Viime vuosina ensimmäinen tavoitteeni on ollut ”Hallituksen mahdollisesti tekemään vuokranantajan veronkiristykseen varautuminen.” Hallitus on eronpyyntönsä jättänyt. Marin oli Niinistön edessä tuskin niiauksesta suoraksi päässyt, kun Valtionvelain Ministeriön työtyhmäraportti jo ehdotti yksityisten vuokranantajien veronkiristysten toteuttamista. En enää uudista tavoitettani. Edellisen hallituksen aikana tuli jo riittävästi kannusteita toimenpiteiden miettimiseksi, ettei niiden toteuttamiseen tarvittaessa enää tavoitteita tarvita. Poliittisen riskin pysyvyys ja sen aiheuttama jatkuva epävarmuus ovat jo ikuisuudelta tuntuvaa arkipäivää asuntosijoittajan ja vuokranantajan maailmassa. Epävarmuus ei ole investointien kannalta koskaan hyvä asia.
Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %
Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ja 2022 vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Vuoden 2022 aikana joillakin omilla mikromarkkinoillani vuokralaiskysyntä pysyi hyvänä ja toisaalla tyydyttävänä. Edellytykset saavuttaa tavoite tänäkin vuonna ovat olemassa. Tuntuu siltä, siis vain oma tuntumani, että jotkut vuokralaiset käyttävät mahdollisuutta hyväkseen ja muuttavat samalla tai vain vähän korkeammalla vuokratasolla parempikuntoisiin tai muuten parempiin asuntoihin.
Tänäkin vuonna jatkan samaa lähestymistapaa remontointiin, joka tuo vuokrattavuuden lisäksi taas mahdollisuuden verosuunnitteluun.
Vuoden 2022 alussa oletin, että euromääräinen markkinahintojen nousu jatkuu ja tätä nousua voi kotiuttaa jälleenrahoittamalla, jonka myös toteutin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Siitä ei montaa kuukautta mennyt, kun siirryttiin edelleenkin voimassa olevaan oletukseen, jossa edes nimellishintojen nousua ei uskalla vielä olettaa seuraavan QE-kierroksen seurauksena.
Tavoite 2 – Metsäsijoittamisen opetteleminen
Kuulun siihen joukkoon, joka on viettänyt lapsena kesät maalla. Olen siis syntynyt sekä äidin että isän puolelta talonpoikaissukuihin. Silmissäni on äidiltäni perittyä lehmänpaskan ruskeaa ja isän puolelta metsien vihreää. Olen kokeillut, miten heinähankoa käyttämällä saa rakot käsiin ja miten traktorin saa kaadettua kyljelleen, kun ajaa sen ojaan. Kotini seinällä on kehystettynä isosedälleni myönnettyjä lypsytaidon palkintoja. Lypsäjänä oli tietysti lottanakin toiminut isotätini, muttei silloin naisille kunniakirjoja taidettu printata. Hiihdin myös kesättalvet lomilla samoja reittejä, joita isäni veljineen kouluun hiihtivät.
Isä veljineen ei millään oppinut sitä, että metsät pitäisi avohakata ja pellot myydä ja kaikki tuhlata, jottei perillisten tarvitsisi koskaan opetella metsien hoitamiseen liittyviä perusteita, jotta ne voi hoidettuina aikanaan taas luovuttaa seuraavalle sukupolvelle hoidettavaksi. Olen metsän ja pellon omistamisessa suurin piirtein siinä vaiheessa, että olen liittymässä Suomen Vuokranantajat jäseneksi neuvoja kysyäkseni ja suunnittelen Osta, Vuokraa, Vaurastu -kirjan opiskelua. Metsät ja pellot ja miksei vanhat hirsiaitatkin kuuluvat laajasti ”Real Estate” -määritelmän piiriin. Kysymyksessä ei siis ole mikään bitteinä arvo-osuustileillä näkyvä osake tai bondi, vaan sopivasti ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan mentaliteettiin sopiva kiinteistösijoittamisen ja -omistamisen muoto.
Tavoite: Hallitsen kaikki perusteet, mitä tämän omaisuuslajin omistamiseen liittyy, ja olen kartoittanut tietolähteet ja luonut verkostot, joiden kautta löydän tarpeen mukaan tietoa ja osaamista.
Tavoitteen pitäisi olla konkreettinen ja mitattava, jota tämä ei ole. Tuntuu vain siltä, että kirjoittamalla ja julkaisemalla tavoitteen edes näin, tulen käyttämään siihen riittävän määrän resursseja, jotta vuoden 2023 loppuun mennessä osaan luonnostella kokonaiskaavion, mitä kaikkia osakokonaisuuksia aiheeseen liittyy, mistä saan lisätietoa ja jokaiseen kohtaan yhden nimen ja puhelinnumeron, josta voin pyytää apua ja ostaa lisäpalvelua tarvittaessa.
Tavoite 3 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 5 %
Alla on linkki blogikirjoitukseeni, jonka sisältämät ajatukset eivät yhden lisävuoden opiskelujen jälkeen ole muuttuneet juuri miksikään. Paljon on tullut uusia faktapisteitä tuon kirjoituksen kirjoittamisen jälkeen, jota tämänkin kirjoituksen pitkä alustus kuvastaa. Hahmotan paremmin, miten ainakin teoriassa kirjoituksessa kuvatut omaisuuserät liikkuvat. Vuoden aikana olen tietoisesti etsinyt osakkeita ja siirtänyt yhteen omaisuuslajiin keskittyneen ETF:n omistamisesta muutaman osakkeen omistamiseen. Pääomat ovat edelleen pieniä, koska olen vasta aloittelija. Ajatuksena on ollut yrittää löytää sellaisia osakkeita, joissa riski alaspäin on pieni, mutta käänteen tapahtuessa nousu voisi olla selvästi suurempi kuin saman omaisuuslajin ETF:ssä.
Yksinkertaistettuna tavoitteena on tuotolla ylittää asuntosijoitussalkkuni hoitovastikkeiden absoluuttinen nousumäärä. Jos esimerkiksi maksaisin vuodessa hoitovastikkeita 50 000 euroa ja ne nousisivat 10 % eli 5 000 euroa, hajautuksen pitäisi tuottaa 10 % + 5 % eli 7 500 euroa.
Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297
Jarmo Friman Suvi Scwabin Raha-asiaa Podcastissa
Miksi en taaskaan aseta asuntosalkun kasvattamistavoitetta?
Tämä voi muuttua taas tulevaisuudessa, mutta tällä hetkellä näkymäni tulevaisuuteen on yhä sumun peitossa. Sijoittaja-minäni on paljon voimakkaampi persoona kuin yrittäjä-minäni, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että yritän ostaa sijoituskriteerini täyttäviä kohteita ja varmistaa, etten menetä jo kerryttämääni varallisuutta. Tavoitteet 1, 2 ja 3 yhdessä ovat tässä markkina- ja talousnäkymässä sellaisia, että mielestäni niihin keskittymällä ylläpidän ja luon mahdollisuuksia tehdä kauppoja, jos mielenkiintoisia kohteita osuu kohdalle. Kun mielenkiintoinen kohde on käsillä, ennen kaupantekoa otan aikalisän ja yritän miettiä, mitkä asiat voisivat mennä pieleen ja mitä niiden toteutuminen tarkottaisi käytännössä.
Nämä tekstithän on osittain copy paste viime vuoden tavoitteista?
Pitkäjänteisen sijoittajan taitoihin kuuluu tarvittaessa käsien päällä istuminen. Joskus tämä jakso on pitkä. Kaiken sijoittamisen perusoppeihin kuuluu, ettei koskaan pitäisi sijoittaa mihinkään, mitä ei ymmärrä. Aloitin tiettyjen asioiden opiskelun joskus vuoden 2017 vaiheilla, joiden pohjalta olen muodostanut nykyisen käsitykseni siitä, mitkä toimet parhaiten soveltuvat omien päämäärieni ja tavoitteiden saavuttamiseen. Tämä käsitys ei ole merkittävästi muuttunut vuoden 2022 eikä alkuvuoden 2023 aikana. Siksi ei ole mitään syytä muuttaa joitain tekstejä viime vuodelta vain muuttamisen takia.
Lukijan on hyvä muistaa tätä(kin) kirjoitusta lukiessaan, että nämä ovat minulle henkilökohtaisesti sopivia ajatuksia. Joku toinen voi niistä saada virikkeitä. Mutta toisaalta sellainen, joka on alkutaipaleella, ei kannata vielä virittyä ”4 puolustajan” -ajattelun, kun mitään merkittävää puolustettavaa varallisuutta ei ole vielä kertynyt. Kaikki ajatukset eivät ole hyviä kaikille.
Olen kokonaan poistanut tavoitteen Ostan Asuntoja liikevaihdon kasvattamisesta tai sisällön uudistamisesta. En ole lopettamassa mitään, mutta otan vähän rennomman jakson, jolloin voin rauhallisemmin miettiä, miten Ostan Asuntoja -sisältö jatkossa näkyy siitä kiinnostuneille. Vaikka nettisivut sopivat hyvin vanhentuneen kyyryselkäisen huru-ukon imagoon, niiden tarkoitusta ja toteutusta aion jatkossa pahtoa.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #251
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos OVV, Peab, Flatco, If ja Vuokraovi.
Helmikuun 9. päivä olin isäntänä “Asunnon ostaminen Lapista – mitä sinun tulee tietää” -webinaarissa, jossa Joiku Ylläs -casen kautta käytiin läpi asioita, mitä kaikkea tulisi ottaa huomioon ja pohtia, jos suunnittelee kodin tai loma-asunnon hankintaa suosituimpien tunturien läheisyydestä.
Webinaarin puolitoista tuntia kestävä tallenne esityksineen löytyy joikuyllas.fi -sivustolta. Olen editoinut webinaarin ääniraidasta parikymmentä minuuttia tiiviimmän ääniversion Ostan Asuntoja Podcastin kuulijoille. Tämä ei nyt ole täysin optimaalinen tapa, kun asiantuntijoiden puheissa viitataan esityksen kalvoihin, jotka joutuu mielessään visualisoimaan. Mukana on kuitenkin sen verran paljon asiaa Lapin asunnoista ja Ylläksestä ja loma-asuntojen vuokraamisesta ylipäätään, että julkaisen tämän.
Lenkillä tai remontoidessa kuuntelun jälkeen voi aina käydä täydentämässä mielikuviaan Joiku Ylläs -sivustolla, johon on tullut lisää materiaalia. Lopussa on vielä tilannepäivitys, mitä on tapahtunut 1. webinaarin jälkeen.
Kohteen rakennuttaa ja webinaarit järjestää Havu Properties Oy. Liity sähköpostilistalle.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Ohjaan taas asuntosijoittajia ja vuokranantajia ymmärtämään, että asuntosijoittamisessa on 7 kannattavuuden elementtiä kahden yleisesti esitetyn sijaan. Nämä ovat:
- alle markkinahinnan ostaminen
- kassavirta
- lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo
- remonteilla itse luotava lisäarvo
- verosuunnittelu
- markkinahintojen nousu
- inflaatiosuojahyöty
Nettovuokratuotto on vuokratuotto-%:n laskentakaavassa esiintyvä termi. Vuokratuotto-% on yksi tunnusluku.
Ja mikä voisi olla asuntosijoittamisen määritelmä ja milloin se ei ole spekulointia?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #250
Pitäisikö maksaa sijoitusasuntolaina pois? – Tiistaiaudio #266
Ajankohtaista apua:
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Minulla ei ole ollut omien sijoituskriteerieni puitteissa oikein mahdollista ostaa otsikon mukaisia sijoitusasuntoja. Silti on hyvä tarkastella ja pohtia, ovatko omat sijoituskriteerini ohjanneet toimintaani väärille urille.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Tällä hetkellä pohdintaan on otollinen tilaisuus, kun korkotason nopean nousun, hoitovastikkeiden nousun ja kysyntään nähden suuren tarjonnan tilanteessa olisi niin helppo jälkiviisastella, että kaikki muut ovat olleet hölmöläisiä.
Itselläni on kohtuullisen vuokratuottotason uudisasuntoja salkussani, joiden kassavirta on ollut positiivinen, lyhennysvapaat olivat lyhyitä ja lainapääoma on lyhentynyt eli verosuunnitteluhyöty on ollut käytössä ja taloyhtiön velkavipuun liittyvä riski pienentynyt joka kuukausi. Viimeisimmän vuonna 2020 oman analyysini mukaan alennuksella ostetun uudisasuntosijoituksen yksiön kassavirta kääntyi viimeisimmän korontarkistuksen myötä toistakymmentä euroa kuukaudessa miinusmerkkiseksi oltuaan satasen verran kuukaudessa positiivinen.
Miltä asia nyt näyttää teoreettisesti jälkitarkasteltuna? Mikä olisi käytännössä pitänyt olla toisin?
1. Alati laskeva vuokratuotto-% -vaatimus pitäisi karkoittaa sijoittajia
“Tuottavia asuntosijoituskohteita on entistä vaikeampi löytää” pitäisi olla normaalitilanteessa sellainen ilmiö, että kilpailu kohteista vähenee, koska yhä useampi ei saa laskelmiaan toimimaan. Silloin ahkeruudella, osaamisella ja paikallistuntemuksella pitäisi saada kilpailuetua, kun pystyy edelleen tunnistamaan kohteen, jossa on riittävästi turvamarginaalia ikävien yllätysten suhteen, ja paljon enemmän potentiaalia positiivisen kehityksen suhteen.
Käytännössä ensin kysyntä, sekä omistusasujien että vuokranantajien, jatkui ja jopa nousi laskeviin vuokratuottovaatimuksiin, eikä tarjonta reagoinut epävarmuutta lisääviin uutisiin. Mahdollisuuksia tehdä vuokrankorotuksia ei käytännössä ole tarjonnan yhä tullessa valmistuvien kohteiden muodossa samaan markkinaan.
Muuttovoiton seurauksena markkinavuokrat tulevat aikanaan nousemaan aloitusten laskettua. Oma oletukseni tältä osin oli liian optimistinen eli oletin rakennuttajien näkevän epävarmuuden lisääntymisen signaalina vähentää aloituksia.
2. Laskevan vuokratuotto-%:n pitäisi heijastaa tervettä kasvavaa vuokranantajan taloutta
Nettovuokratuoton pitäisi olla kasvussa. Tämä tarkoittaisi käytännössä sitä, että vuokrakoteja haluavien talouksissa on positiivinen kehitys siten, että oman vuokra-asumisen tasoa halutaan nostaa. Tämän pitäisi heijastua nousevien asuntojen hintojen rinnalla nousevina vuokrina. Työrintamalla on sellaista kysyntää, että palkat nousevat markkinoilla, joilla kilpaillaan työvoimasta.
Jos nettovuokratuotot olisivat kasvussa samalla kuin talouden sentimentti on positiivinen ja optimistinen tulevaisuuden suhteen, analyyttinen asuntosijoittajamassa olisi valmis maksamaan enemmän kasvavasta nettovuokratulosta. Vuokratuottovaatimus laskisi.
Naureskelin itse sosiaalisessa mediassa, kun puhuttiin “rakennuttamisesta sijoittajakysyntää tyydyttämään”. Eihän kukaan asuntosijoittaja osta sijoitusasuntoja oman kysyntänsä tyydyttämiseen, vaan vuokralaiskandidaattien kysynnän tyydyttämiseen. Eihän rakennusliike aloita perustajaurakointia, jos se ei tunnista kysyntää vuokrakodeista ja omistusasunnoista.
Viimeisen vuoden aikana olen osannut olla sentään hiljaa. Moni asia vaikuttaa moneen asiaan, mutten enää ole niin varma, että meidän asuntosijoittajien ja meille sijoitusasuntoja rakennuttavien ja niitä rahoittavien keskuudessa olisi ollut riittävästi viileää analyysiä lisätä varovaisuutta epävarmuuden varmuudella jo lisääntyessä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
3. Turvallista rahojen parkkipaikkaa etsiviä ostajia pitäisi löytyä aina
Sijoitusasuntosäästäjä olisi osakemarkkinoiden kuukausisäästäjän kanssa samanlainen todella pitkäjänteinen pääomiltaan varakas henkilö, jota ei vuokrakassavirran etumerkit heilauta. Osakemarkkinoiden kuukausisäästäjä laittaisi pienemmän kuukausisijoituksen pörssin tasosta riippumatta saavuttaen näin keskimääräisen tuoton pitkällä aikajänteellä.
Sijoitusasuntosäästäjä allokoisi miljoonistaan tasaisesti pääomia hyvän sijainnin helposti vuokrattaviin asuntoihin.
Pankkitileillä makaavista miljardeista voisi päätellä, että sijoitusasuntosäästäjiä syntyy kuin sieniä sateella, kun kuluttajahintojen vuosinousut hipovat kaksinumeroisia lukuja pitkään ja tililtä ei saa vieläkään oikein korkoa.
Jostain syystä asuntojen hintojen lasku ja samanaikainen reaalikorkojen romahdus ei ole saanut näihin miljardeihin liikettä. Syynä voi olla, että niitä miljardeja on tienattu keskimääräistä suuremmalla varovaisuudella, joka yhä jatkuu. Turvasataman tunnusmerkit eivät näy vielä riittävän selvinä.
4. Ennakkomarkkinoinnista ostamisen riskiä vastaan pitäisi saada tuottoa suurella todennäköisyydellä
Vuokrien korottaminen on helpompaa, kun talous kasvaa, muuttoliike on positiivinen ja asuntojen tarjonta ei pysy kysynnän perässä.
Flippaaminen on helpompaa, kun talous kasvaa ja moni haluaa nostaa asumisensa tasoa hienoksi remontoidun vanhan kohteen ostamalla. Flippiprojektin aikanakin voi tulla pientä lisäapua yleisestä markkinahintojen noususta.
Ennakkomarkkinoinnin aloittamisesta voi kestää 18 kuukautta, kun omistaja saa valmiin uudisasunnon avaimet käteensä. Pääomia on sidottu kohteeseen, josta ei ole tullut mitään tuottoja rakentamisen aikana. Arkkitehdin kuvituskuvien mielikuvamaailman toteutuminen käytäntöön ja teknisten ongelmien pysyminen poissa työmaata häiritsemästä eivät toteudu 100 %:n varmuudella. On täysin kohtuullista odottaa, että ennakkomarkkinoinnista kohteen varanneen tuotto on positiivinen kohteen valmistuttua.
Pääkaupunkiseudulla Helsinki mukaan lukien oli nähtävissä korkea todennäköisyys sille, että tuoton saavuttaminen ei onnistu. Silti kohteita käynnistettiin.
5. Jälleenrahoituksen pitäisi onnistua kohteen stabiloimisen jälkeen
Tein itse toistaiseksi viimeisen jälleenrahoituksen alkuvuonna 2022. Silloin oli omalta kohdaltani täysin selvää, että pankki oli lisännyt omia varovaisuustoimenpiteitään merkittävästi. Tämä oli siis kuukausia ennen kuin EKP ilmoitti lähtevänsä kesälomille ja nostavansa ohjauskorkoaan lomien jälkeen.
Tätä kirjoitettaessa huhtikuussa 2023 asiat ovat edenneet huonompaan suuntaan kaikilla mittareilla. Pankkien varovaisuudelle kiristää luotonantoa on kaikki perusteet. Jos ja kun EKP aikanaan päättää olla korottamatta ohjauskorkoaan, siitä voi seurata iloa osakemarkkinoilla. Kun EKP laskee ensimmäisen kerran ohjauskorkoaan, sen jälkeen vasta alkaa todella huonot uutiset. Toivottavasti olen väärässä tässä jos-kun -ketjutuksessa.
Yhteenveto
Asuntopehtoori Miika Vuorensola twiittasi seuraavasti: ”Tuli vastaan mailini pankille 12/2021, jossa ehdotin, että otetaan rakennettavaan taloyhtiöön 100% kiinteä laina. En muista, mutta oletan, että kokonaiskorko olisi ollut 2% luokkaa. Harmi vaan rakennusliike ei saanut hanketta käyntiin. Noh, ensi kerralla sitten.”
Jos tällaisia uudiskohteita olisi, tällä hetkellä niiden suurin assetti ja myyntivaltti voisi olla tuo kiinteäkorkoinen 2 %:n taloyhtiölaina.
Kun hain uudisasuntoja salkkuuni, ihannetapauksessa olisi ollut
- Kohtuullinen määrä- ja ennakkomarkkinointivaiheen yhteisalennus.
- Taloyhtiölainan lyhennyspakko.
- Kiinteäkorkoinen 25 vuoden taloyhtiölaina.
Kohdalleni ei vuosina 2016-2022 välisenä aikana osunut yhtään uudiskohdetta, jonka taloyhtiölaina olisi ollut kiinteäkorkoinen. Satunnaisesti omilla toiminta-alueillani tuli kohtuullisella alennuksella kassavirtapositiivinen kohde salkkuuni, jossa lyhennykset alkoivat heti tai 1-2 vuoden kuluttua valmistumisesta.
Jos vaikkapa 20-40 %:ssa uudiskohteita olisi kiinteäkorkoinen taloyhtiölaina, olisi todella opettavaista seurata, millä hinnalla saman alueen samanlaisista asunnoista tehtäisiin kauppaa, jos toisessa olisi kiinteän taloyhtiölainan rahoitusvastike ja naapurissa muuttuvakorkoisen taloyhtiölainan kaksinkertainen rahoitusvastike.
Opin itse tästä kirjoituksesta sen, että tulevaisuudessa osaan toivottavasti paremmin arvioida sitä, täyttyykö perusteet ostaa kallis sijoitusasunto matalan vuokratuotto-% -vaatimuksen aikana.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #251
Pitäisikö maksaa sijoitusasuntolaina pois? – Tiistaiaudio #266
”Alä osta sijoitusasuntoa huipulla” – Blogi #354
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Sijoitusasunnot.com, Peab, If ja Suomen Vuokranantajat, jonka loppuvuoden 2023 jäsenmaksuun tuli juuri alennus.
Helmikuussa 2019 Kristiina Ketola-Orava oli Ostan Asuntoja Podcastin vieraana Ostan Asuntoja Podcast #35 – Vuokralaisvalinta vuokraustoiminnan ytimessä – Kristiina Ketola-Orava.
Me vähän kokemattomat teorisoidaan viisauksilla, että ”asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta”. Nyt tässä kvartaalitonni -jaksossa on vuorossa tämän vuokranantaja-asuntosijoittajapariskunnan toinen puolisko, jolla on käytännön kokemusta tuon kvartaalin verran. Pasi Orava on toinen Suomen Vuokranantajien Pohjois-Suomen kahdesta aluepäälliköstä. Kattavaa listaa siitä, mistä Osassa 1 juttelemme on vaikea laatia, mutta ainakin näitä asioita sivuttiin:
- Pasin alkutaivalta taloyhtiössä 1988 ja vuokranantajana 1998 alkaen.
- Miksi vuokralaisvalinta on vuokraustoiminnan tärkein vaihe ja miten Pasi ratkaisi huonojen valintojen ongelman?
- Vuokralainen on asiakas.
- Tavoitteiden asettamisesta ja saavuttamisesta.
- Omistaja-asukkaan ja vuokranantajaomistajan ristiriidoista vai onko sellaisia?
- Voiko kokematon tulla mukaan hallitukseen?
Osassa 2 jatketaan seuraavistakin aiheista:
- Taloyhtiön puskurivaran suuruudesta.
- Taloyhtiöpaperinipun sisällön eläivöittämisestä maallikko-osakkaalle sopivaan muotoon.
- Isännöitsijän vaihtamisesta.
- Hallituksen puheenjohtajuudesta uudessa vieraassa taloyhtiössä.
- Huoltoyhtiöiden toiminnasta.
Myös Pasin vastaus vakiokysymysten aikakapseliosioon oli mukava. Joskus ikävät asiat johtavat positiivisiin tapahtumiin, jotka voivat vaikuttaa koko loppuelämän.
”Huonosti hoidetun taloyhtiön paras asunto on paljon huonompi tilanne kuin hyvin hoidetun taloyhtiön huonoin asunto”
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 7 uutta kirjoitusta – Asuntoflippausta Diilin malliin – kuinka TV-viihde eroaa oikean elämän asuntoflippaamisesta?
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Ostan Asuntoja 