5 teoreettista etua ostaa kallis sijoitusasunto matalan vuokratuotto-% -vaatimuksen aikana – Blogi #355

Minulla ei ole ollut omien sijoituskriteerieni puitteissa oikein mahdollista ostaa otsikon mukaisia sijoitusasuntoja. Silti on hyvä tarkastella ja pohtia, ovatko omat sijoituskriteerini ohjanneet toimintaani väärille urille. 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta

Tällä hetkellä pohdintaan on otollinen tilaisuus, kun korkotason nopean nousun, hoitovastikkeiden nousun ja kysyntään nähden suuren tarjonnan tilanteessa olisi niin helppo jälkiviisastella, että kaikki muut ovat olleet hölmöläisiä. 

Itselläni on kohtuullisen vuokratuottotason uudisasuntoja salkussani, joiden kassavirta on ollut positiivinen, lyhennysvapaat olivat lyhyitä ja lainapääoma on lyhentynyt eli verosuunnitteluhyöty on ollut käytössä ja taloyhtiön velkavipuun liittyvä riski pienentynyt joka kuukausi. Viimeisimmän vuonna 2020 oman analyysini mukaan alennuksella ostetun uudisasuntosijoituksen yksiön kassavirta kääntyi viimeisimmän korontarkistuksen myötä toistakymmentä euroa kuukaudessa miinusmerkkiseksi oltuaan satasen verran kuukaudessa positiivinen.

Miltä asia nyt näyttää teoreettisesti jälkitarkasteltuna? Mikä olisi käytännössä pitänyt olla toisin?

1. Alati laskeva vuokratuotto-% -vaatimus pitäisi karkoittaa sijoittajia

“Tuottavia asuntosijoituskohteita on entistä vaikeampi löytää” pitäisi olla normaalitilanteessa sellainen ilmiö, että kilpailu kohteista vähenee, koska yhä useampi ei saa laskelmiaan toimimaan. Silloin ahkeruudella, osaamisella ja paikallistuntemuksella pitäisi saada kilpailuetua, kun pystyy edelleen tunnistamaan kohteen, jossa on riittävästi turvamarginaalia ikävien yllätysten suhteen, ja paljon enemmän potentiaalia positiivisen kehityksen suhteen.

Käytännössä ensin kysyntä, sekä omistusasujien että vuokranantajien, jatkui ja jopa nousi laskeviin vuokratuottovaatimuksiin, eikä tarjonta reagoinut epävarmuutta lisääviin uutisiin. Mahdollisuuksia tehdä vuokrankorotuksia ei käytännössä ole tarjonnan yhä tullessa valmistuvien kohteiden muodossa samaan markkinaan.

Muuttovoiton seurauksena markkinavuokrat tulevat aikanaan nousemaan aloitusten laskettua. Oma oletukseni tältä osin oli liian optimistinen eli oletin rakennuttajien näkevän epävarmuuden lisääntymisen signaalina vähentää aloituksia.

2. Laskevan vuokratuotto-%:n pitäisi heijastaa tervettä kasvavaa vuokranantajan taloutta

Nettovuokratuoton pitäisi olla kasvussa. Tämä tarkoittaisi käytännössä sitä, että vuokrakoteja haluavien talouksissa on positiivinen kehitys siten, että oman vuokra-asumisen tasoa halutaan nostaa. Tämän pitäisi heijastua nousevien asuntojen hintojen rinnalla nousevina vuokrina. Työrintamalla on sellaista kysyntää, että palkat nousevat markkinoilla, joilla kilpaillaan työvoimasta.

Jos nettovuokratuotot olisivat kasvussa samalla kuin talouden sentimentti on positiivinen ja optimistinen tulevaisuuden suhteen, analyyttinen asuntosijoittajamassa olisi valmis maksamaan enemmän kasvavasta nettovuokratulosta. Vuokratuottovaatimus laskisi.

Naureskelin itse sosiaalisessa mediassa, kun puhuttiin “rakennuttamisesta sijoittajakysyntää tyydyttämään”. Eihän kukaan asuntosijoittaja osta sijoitusasuntoja oman kysyntänsä tyydyttämiseen, vaan vuokralaiskandidaattien kysynnän tyydyttämiseen. Eihän rakennusliike aloita perustajaurakointia, jos se ei tunnista kysyntää vuokrakodeista ja omistusasunnoista. 

Viimeisen vuoden aikana olen osannut olla sentään hiljaa. Moni asia vaikuttaa moneen asiaan, mutten enää ole niin varma, että meidän asuntosijoittajien ja meille sijoitusasuntoja rakennuttavien ja niitä rahoittavien keskuudessa olisi ollut riittävästi viileää analyysiä lisätä varovaisuutta epävarmuuden varmuudella jo lisääntyessä.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

3. Turvallista rahojen parkkipaikkaa etsiviä ostajia pitäisi löytyä aina

Sijoitusasuntosäästäjä olisi osakemarkkinoiden kuukausisäästäjän kanssa samanlainen todella pitkäjänteinen pääomiltaan varakas henkilö, jota ei vuokrakassavirran etumerkit heilauta. Osakemarkkinoiden kuukausisäästäjä laittaisi pienemmän kuukausisijoituksen pörssin tasosta riippumatta saavuttaen näin keskimääräisen tuoton pitkällä aikajänteellä.

Sijoitusasuntosäästäjä allokoisi miljoonistaan tasaisesti pääomia hyvän sijainnin helposti vuokrattaviin asuntoihin. 

Pankkitileillä makaavista miljardeista voisi päätellä, että sijoitusasuntosäästäjiä syntyy kuin sieniä sateella, kun kuluttajahintojen vuosinousut hipovat kaksinumeroisia lukuja pitkään ja tililtä ei saa vieläkään oikein korkoa. 

Jostain syystä asuntojen hintojen lasku ja samanaikainen reaalikorkojen romahdus ei ole saanut näihin miljardeihin liikettä. Syynä voi olla, että niitä miljardeja on tienattu keskimääräistä suuremmalla varovaisuudella, joka yhä jatkuu. Turvasataman tunnusmerkit eivät näy vielä riittävän selvinä.

4. Ennakkomarkkinoinnista ostamisen riskiä vastaan pitäisi saada tuottoa suurella todennäköisyydellä

Vuokrien korottaminen on helpompaa, kun talous kasvaa, muuttoliike on positiivinen ja asuntojen tarjonta ei pysy kysynnän perässä.

Flippaaminen on helpompaa, kun talous kasvaa ja moni haluaa nostaa asumisensa tasoa hienoksi remontoidun vanhan kohteen ostamalla. Flippiprojektin aikanakin voi tulla pientä lisäapua yleisestä markkinahintojen noususta. 

Ennakkomarkkinoinnin aloittamisesta voi kestää 18 kuukautta, kun omistaja saa valmiin uudisasunnon avaimet käteensä. Pääomia on sidottu kohteeseen, josta ei ole tullut mitään tuottoja rakentamisen aikana. Arkkitehdin kuvituskuvien mielikuvamaailman toteutuminen käytäntöön ja teknisten ongelmien pysyminen poissa työmaata häiritsemästä eivät toteudu 100 %:n varmuudella. On täysin kohtuullista odottaa, että ennakkomarkkinoinnista kohteen varanneen tuotto on positiivinen kohteen valmistuttua.

Pääkaupunkiseudulla Helsinki mukaan lukien oli nähtävissä korkea todennäköisyys sille, että tuoton saavuttaminen ei onnistu. Silti kohteita käynnistettiin. 

5. Jälleenrahoituksen pitäisi onnistua kohteen stabiloimisen jälkeen

Tein itse toistaiseksi viimeisen jälleenrahoituksen alkuvuonna 2022. Silloin oli omalta kohdaltani täysin selvää, että pankki oli lisännyt omia varovaisuustoimenpiteitään merkittävästi. Tämä oli siis kuukausia ennen kuin EKP ilmoitti lähtevänsä kesälomille ja nostavansa ohjauskorkoaan lomien jälkeen.

Tätä kirjoitettaessa huhtikuussa 2023 asiat ovat edenneet huonompaan suuntaan kaikilla mittareilla. Pankkien varovaisuudelle kiristää luotonantoa on kaikki perusteet. Jos ja kun EKP aikanaan päättää olla korottamatta ohjauskorkoaan, siitä voi seurata iloa osakemarkkinoilla. Kun EKP laskee ensimmäisen kerran ohjauskorkoaan, sen jälkeen vasta alkaa todella huonot uutiset. Toivottavasti olen väärässä tässä jos-kun -ketjutuksessa.

Yhteenveto

Asuntopehtoori Miika Vuorensola twiittasi seuraavasti: ”Tuli vastaan mailini pankille 12/2021, jossa ehdotin, että otetaan rakennettavaan taloyhtiöön 100% kiinteä laina. En muista, mutta oletan, että kokonaiskorko olisi ollut 2% luokkaa. Harmi vaan rakennusliike ei saanut hanketta käyntiin. Noh, ensi kerralla sitten.”

Jos tällaisia uudiskohteita olisi, tällä hetkellä niiden suurin assetti ja myyntivaltti voisi olla tuo kiinteäkorkoinen 2 %:n taloyhtiölaina. 

Kun hain uudisasuntoja salkkuuni, ihannetapauksessa olisi ollut

• Kohtuullinen määrä- ja ennakkomarkkinointivaiheen yhteisalennus.
• Taloyhtiölainan lyhennyspakko.
• Kiinteäkorkoinen 25 vuoden taloyhtiölaina. 

Kohdalleni ei vuosina 2016-2022 välisenä aikana osunut yhtään uudiskohdetta, jonka taloyhtiölaina olisi ollut kiinteäkorkoinen. Satunnaisesti omilla toiminta-alueillani tuli kohtuullisella alennuksella kassavirtapositiivinen kohde salkkuuni, jossa lyhennykset alkoivat heti tai 1-2 vuoden kuluttua valmistumisesta. 

Jos vaikkapa 20-40 %:ssa uudiskohteita olisi kiinteäkorkoinen taloyhtiölaina, olisi todella opettavaista seurata, millä hinnalla saman alueen samanlaisista asunnoista tehtäisiin kauppaa, jos toisessa olisi kiinteän taloyhtiölainan rahoitusvastike ja naapurissa muuttuvakorkoisen taloyhtiölainan kaksinkertainen rahoitusvastike. 

Opin itse tästä kirjoituksesta sen, että tulevaisuudessa osaan toivottavasti paremmin arvioida sitä, täyttyykö perusteet ostaa kallis sijoitusasunto matalan vuokratuotto-% -vaatimuksen aikana.

Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Tuoretta sisältöä:

Taloyhtiöistä kvartaalin kokemus Pasi Orava Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #251

Pitäisikö maksaa sijoitusasuntolaina pois? – Tiistaiaudio #266

”Alä osta sijoitusasuntoa huipulla” – Blogi #354

Verotus:

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

Ostan Asuntoja TikTok