Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

Oma asuntosijoittamisen strateginen valintani on sellainen, jonka ytimessä on vuokraustoiminta. Vuokraustoiminnan arkeen kuuluu säännöllisin väliajoin vastaanottaa vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksia vuokralaisilta. Tyypillisin tästä seuraava toimenpide on ”annetaan vuokralle” -markkinointitoimien käynnistäminen, joista seuraa vuokralaiskandidaattien haastattelua, asuntonäyttöjä ja vuokralaisvalintaa, joka etenee vuokrasopimuksen allekirjoittamiseen. Joskus vuokralaisten vaihtumisen välillä tehdään pintaremonttia ja joskus isompi remontti, josta saattaa seurata tyhjä kuukausi tai jopa kaksi.

Aina välillä tulee eteen verotukseen, rahoitukseen ja kaupantekoon liittyviä aktiviteetteja. Mikäli kaupat menevät maaliin asti, ydintapahtumien eli vuokraustoiminnan rutiinien kappalemäärä kasvaa. Muita asuntosijoittamisen strategisia valintoja ovat vaikkapa valtaosalle tutut flippaus ja tukkukauppa. Tämän viikon Ostan Asuntoja Blogin sponsori harjoittaa pääsääntöisesti tukkukauppaa, vaikka taustalla on myös kasvava pitosalkku. Flippaajalla voi varasuunnitelmana olla asunnon jättäminen vuokraustoiminnan käyttöön, mutta silloin hän on epäonnistunut päästrategiassaan eli flippikohteelle ei ole löytynyt ostajaa. 

Blogin kirjoittajana, ja varsinkin sosiaalisen median tileillä, tulee helposti ajatus, että koko ajan pitäisi olla osoittamassa Instassa kuvilla, LinkedIn:ssä hienoilla tarinoilla ja Twitterissä järkkymättömillä asuntosijoitusnäkemyksillä vahvaa viisautta puskea kaikkien betoniseinien läpi. Välillä tuntuu blogikirjoittajana, että pitäisikö tässä kohtaa kirjoitusta jo tehdä loppuyhteenvetoa, josko valtaosalla ihmisistä ajatus olisi jo muualla.

Kun asettaa vuositavoitteita, väkisin mieleen hiipii ajatus, että mitä kaikkea uutta keksii, että lukija pysyy jännityksessä ja saa mielikuvitukselleen laukka-adrenaliinia, kuinka trendikästä meno on. Suomen Vuokranantajien jäsenmääräkin kasvaa hurjaa vauhtia. Vuositapahtumakin siirtyy varmaan kohta ensin jäähalliin ja silmäkulmassa siintää jo stadikka.

Vuokraustoiminta ei ole dynamiikaltaan mitään tällaista. Yksi asia, jonka olen toivonut, että voisi hyödyttää näitä tavoitekirjoituksiani lukevia, olisi juuri tämän sisäistäminen. Käytän paljon enemmän aikaa sen miettimiseen, miksi jonkun tavoitteen pitäisi ylipäätään muuttua yhtään mihinkään. Vielä mullistavampaa olisi se, että poistaisin kokonaan jonkun tavoitteen.

Minulla on siis mietittynä joukko päämääriä, joiden saavuttamiseksi yksi keino on asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta. Olen siitä onnellisessa asemassa, että tämä keino on myös intohimoni eli pääsen ja saan toimia sellaisten asioiden parissa, jotka tuovat mielihyvää ja positiivisuutta arkeeni. 

Asuntosijoitustavoitteeni 2021 – tilinpäätös – Blogi #290

Tavoite 1 – Hallituksen mahdollisesti tekemään vuokranantajan veronkiristykseen varautuminen

Tavoite: Toteuta verosuunnittelutoimenpiteitä ja jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa yhteensä 250 000 euron edestä

Moni asuntosijoittaja oletti vuoden 2021 budjettiriihen yhteydessä, että taloyhtiölainoihin liittyvät veronkiristyssuunnitelmat on haudattu, koska vuoden 2022 budjettiesityksen yhteydessä niistä ei mainittu sanaakaan. 

Vuoden 2021 tavoiteasetantatilanteeseeni verrattuna yksityishenkilöiden maksimivelkamäärää koskeva sääntelysuunnitelma on peruttu. Tämä tarkoittaa sitä, etten enää joudu maksimoimaan omaa henkilökohtaista velkavipuprosenttiani, koska loppuelämäni aikana en olisi enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa saanut, mikäli hallitus olisi sääntelyssä edennyt. Tämä oli hallitukselta hyvä päätös. Jos tavoitteena on velkaantumisen vähentäminen, olisi ollut aivan hölmöläisen hommaa säätää laki, joka ensimmäiseksi olisi pakottanut nostamaan velkaantumisen maksimiin.

Veronkiristyssuunnitelmien osalta tiedossa on, että hallituksen käytävillä on ideologisista syistä yhä veronkiristystä haluavia ja ajavia. Vastassa on joukko, joka osaa perustella ja ajaa aktiivisesti sitä, että yksityisten pienvuokranantajien valmiiksi korkeaa verotusta ei missään tapauksessa kannattaisi edelleen nostaa varsinkaan, kun samalla on taas huomattu, että ns. korjausvelka on kasvamassa ilman veronkiristysporkkanaakin. Lisäksi taloyhtiöissä pitäisi tehdä kaikenlaisia lataus- ja energiaremontteja.

Olisi hienoa, jos voisi keskittyä eniten lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin. Lyhyellä aikajänteellä täytyy kuitenkin tehdä sopeutustoimenpiteitä, jotka pyrkivät estämään arvon tuhoutumista ja ylläpitämään mahdollisuuksia lisäarvon luomiseen tulevaisuudessa.

Pyrin siis edelleenkin mahdollisuuksien puitteissa vuoden 2022 aikana toteuttamaan verosuunnittelutoimia taloyhtiöremonttien ympärillä maksamalla ne tuloutettavina kertasuorituksina varmistaakseni niiden kustannusten verovähennyksen kokonaisuudessaan. Vuoden 2022 asuntosijoitussalkussani ei ole yhtään lyhennysvapaallista uudiskohdeasuntoa eli ainakin vuoden 2022 osalta tulen saamaan niidenkin osalta verosuunnitteluhyödyt.

Hallitus on jo esittänyt lyhennysvapaapakon kieltämistä, joka sopisi omiin asuntosijoitustoimintani kasvutavoitteisiin hyvin. Maltan odottaa myös sitä, että hallitus ottaa selkeästi kantaa, tuleeko se kiristämään yksityisen vuokranantajan verotusta vai ei. Jos oikein muistan, eduskuntavaalit pidetään 2023, mikä tarkottaisi sitä, että veronkiristyksestä pitäisi päättää vuoden 2022 aikana, jotta se voisi astua voimaan 2023 alusta.

Vuokraustoimintaan perustuvan asuntosijoittamisen hidasluonteisuus on juuri tällaista. Asunnot eivät Suomesta pysyvästi ostamalla lopu, jolloin itse pidän tarpeettomana lyödä vetoa veronkiristyksen toteutumisen puolesta tai vastaan. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: 6 vinkkiä parempiin sijoitusasuntokauppoihin julkisessa markkinassa

KÄY KATSOMASSA PÄIVITETYT NETTISIVUT! 

Tavoite 2 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 ja 2021, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Vuoden 2021 aikana kaikilla omilla mikromarkkinoillani vuokralaiskysyntä pysyi hyvänä ja edellytykset saavuttaa tavoite tänäkin vuonna ovat olemassa. Vuoden 2020 ja 2021 aikana toteutetut asuntoremontit parantavat entisestään asuntojeni kokonaisvuokrattavuutta, kun yhä useammassa asunnossa on uutta pintaa, keittiötä ja kylpyhuonetta.

Tänä vuonna sama lähestymistapa remontointiin tuo vuokrattavuuden lisäksi taas mahdollisuuden verosuunnitteluun. 

Vuoden 2022 aikana oletan lisäksi, että euromääräinen markkina-hintojen nousu jatkuu ja tätä nousua voi kotiuttaa jälleenrahoittamalla.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Tavoite 3 – Ostan Asuntoja -kanavien tulojen lineaarinen kasvu jatkuu 100 %:n vuositasolla

Tavoitteen sanamuotoon on kätketty porsaanreikä, joka mahdollistaa vuoden 2021 toteumaa pienemmän kasvun. Vaikka Marko Kaarton kanssa uskomme vahvasti, että Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja tulee myymään monta vuotta eteenpäin ikivihreiden asuntosijoittamisoppiensa ansiosta, julkaisuvuoden 2021 myyntimäärä ei tule kaksinkertaistumaan vuonna 2022. 

Tämä on tavoitteena mukana siksi, että yritykselle vieraan pääoman saaminen helpottuisi, jos tulovirtaa ja omaa pääomaa kertyy muustakin kuin vuokraustoiminnasta. ”Porsaanreikä” taas mahdollistaa sen, että voin leikata 2021 kasvulukuja tasolle, joka ylitti vuoden 2020 luvut 100 %:lla. Tällä tavalla on mahdollista päästä samaan 100 %:n lineaariseen kasvuun myös vuonna 2022. 

Käytännön tekemisen kannalta tämä toteutuu kolmella pääkeinolla:

• Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -äänikirjan julkaiseminen
• Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin julkaiseminen yhdessä Rahamedian Niina Huhtalan kanssa 
• Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Podcastin ja Ostan Asuntoja Tiistaiaudion sisällön mielenkiintoisena pitäminen, jonka avulla sponsorit kokevat tuotannon tukemisen mielekkäänä 

Miksi en aseta asuntosalkun kasvattamistavoitetta?

Tämä voi muuttua taas tulevaisuudessa, mutta tällä hetkellä näkymäni tulevaisuuteen on yhä sumun peitossa. Sijoittaja-minäni on paljon voimakkaampi persoona kuin yrittäjä-minäni, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että yritän ostaa sijoituskriteerini täyttäviä kohteita ja varmistaa, etten menetä jo kerryttämääni varallisuutta. Tavoitteet 1, 2 ja 3 yhdessä ovat tässä markkina- ja talousnäkymässä sellaisia, että mielestäni niihin keskittymällä ylläpidän ja luon mahdollisuuksia tehdä kauppoja, jos mielenkiintoisia kohteita osuu kohdalle. Kun mielenkiintoinen kohde on käsillä, ennen kaupantekoa otan aikalisän ja yritän miettiä, mitkä asiat voisivat mennä pieleen ja mitä niiden toteutuminen tarkottaisi käytännössä.

Makrotalouden jatko-opiskelu ja kehityksen seuraaminen

Vuoden 2020 ensimmäinen tavoitteeni oli “hajautuksen suunnittelu ja toteutuksen aloittaminen” likvidien varojeni ostovoiman säilyttämisen osalta, jolle oli myös numeerinen mitattava tavoite määriteltynä, joka myös toteutui. Tämän tavoitteen toteutus onnistui hyvin vuonna 2021 ja se on jatkunut vuoden 2022 ensimmäisen kahden kuukauden aikana.

Yhtenä periaatteena oli mahdollisimman nöyränä pysyminen. Jos osasi 6 kuukautta sitten nähdä, että helmikuussa 2022 JP Morgan ennustaa FED:in tekevän 9 kappaletta ohjauskorkojen nostoja vuonna 2022, tällaiseen nöyryyteen ei ole niin suurta tarvetta. Silloin osaa myös nähdä muita asioita, jotka toteutuvat vuoden 2022 loppupuoliskolla. 

Vuokraustoiminnan, rahoitusneuvottelujen, remonttien ja asuntokauppojen välissä koen mielenkiintoisena haasteena yrittää ymmärtää sitä, mikä voisi aiheuttaa sen, että JP Morganin 9 noston ennustus ei tule läheskään toteutumaan tai että sillä toteutuessaan ei saavutettaisi asioita, joita nykyajassa valtavirtana kerrotaan, että sillä tullaan saavuttamaan. Tällaisen ”vastavirta” -katsantokannan omaksuminen on paljon mielenkiintoisempaa kuin valtavirran mukana ajelehtiminen. Tämä ei suinkaan ole sijoitussuositus vaan pelkästään lähestymistapa uuden oppimiseen, joka voi johtaa myös siihen, että joutuu seuraamaan, kuinka 9 kertaa toteutettu FED:in ohjauskorkojen nosto johtaa juuri siihen, mihin sen pitäisi johtaa.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Antti Rintasen podcasttriologia on julkaistu kokonaan, Osasta 1 kannattaa aloittaa

Rakkautta ja asuntosijoittamista Viivi Kotimatka Rintanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #152

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä