Media tuntuu rakastavan tarinoita, joissa yksityinen vuokranantaja löytää kauhuvuokralaisen täystuhoaman asunnon häätöprosessin jälkeen eikä koskaan saa edes maksamattomia vuokria perittyä puhumattakaan toistakymmentätuhatta maksaneen remontin kustannuksia. Joskus tapauksia jopa seurataan mahdolliseen oikeudenkäyntiin asti. Seuraavana päivänä ääni muuttuu kellossa ja vuokranantajasta tulee asumistuilla rikastuva ahne asuntosijoittaja, joka vielä tienaa kymppitonneja myytyään ennakkomarkkinoinnista ostetun kaupunkiyksiönsä kohteen valmistumisen kynnyksellä tai verokikkailee taloyhtiölainansa verovähennysporsaanreiän kautta itselleen tuhansia euroja, jotka ovat omistusasujan ulottumattomissa. Välillä asuntosijoittaja ja vuokralainen saavat hetken hengähtää, kun tarinankerronnan kohteeksi löytyy kymppitonneja taloyhtiörahoja kavaltanut isännöitsijä.
Mediasta ei juuri löydy tarinoita, jotka eivät sisällä mitään draamaa eikä yhtään huonoa kokemusta. Otsikoista ei löydy, kuinka vuokranantaja tarjosi hyväkuntoisen kodin hyvin hoidetusta taloyhtiöstä vuokralaiselle, joka maksoi vuokran ajallaan ja luovutti asunnon hyväkuntoisena seuraavalle vuokralaiselle ja sai vakuuden tililleen vuorokaudessa. Kesälomakaudelle mielestäni kuitenkin sellainen satu sopii.
Hyvä vuokrakoti
Tarinan asuntosijoittaja oli tehnyt omistamaansa vuokrakotiinsa kokonaisvaltaisen remontin. Katot maalattiin kylpyhuonetta myöten. Seinien epätasaisuudet tasoitettiin ja seinät saivat uuden pintavärin. Keittokomeron kalusteet uusittiin runkoineen ja koneiksi valittiin värimaailmaan sopivat rosteripintaiset koneet. Sähkömies loihti pari valoefektiä asuntoon ja remonttimies laatoitti kylpyhuoneen asunnon henkeen sopivaksi. Putkimies asensi uudet vesikalusteet ja kytki uutuuttaan kiiltävät hanat asunnon kylpyhuoneeseen ja keittiöön. Vaalea hyvälaatuinen laminaatti kruunasi ilmeen.
Hyvä taloyhtiö ja hyvät remonttimiehet
Asuntosijoittaja oli informoinut taloyhtiön hyvää isännöitsijää remontista ja isännöitsijä oli viipymättä kuitannut saaneensa riittävät tiedot ja remontti pääsi alkamaan välittömästi. Isännöitsijä ymmärsi, että asuntosijoittajalle on tärkeää, että remontti pääsee heti käyntiin, jotta siihen saataisiin uusi maksava vuokralainen mahdollisimman nopeasti.
Hyvä remonttimies teki aikataulu- ja kustannusarvion koko remontista ja aluksi sovittiin ja maksettiin etumaksu, jolla hän ostaisi tarvikkeita. Remonttimies ymmärsi, että aikataulun pitävyys on asuntosijoittajalle tärkeää, koska tämä aloittaisi asunnon markkinoinnin remontin aikana eikä vasta sen valmistumisen jälkeen. Remonttimies laittoi lapun rapun ilmoitustaululle kertoen pari viikkoa kestävästä remontista ja pahoittelut etukäteen, mikäli siitä aiheutuisi häiriötä tai rapussa olisi normaalia enemmän pölyisiä jalanjälkiä. Lapussa oli sekä remonttimiehen että asuntosijoittajan puhelinnumerot mahdollisia kysymyksiä ja valituksia varten.
Asuntosijoittaja vaati remonttimieheltä aikataulussa pysymistä ja hyvää työn laatua mutta remonttimiehen tyytyväisyydeksi näytti ymmärtävän, että halvin hinta, nopea toteutus ja hyvä laatu eivät yleensä toteudu yhtä aikaa. Remonttimiehen laskut tulivat heti maksetuiksi ilman erillisiä tinkauskierroksia. Hyvä remonttimies keksi remontin aikana pari asuntosijoittajan kustannuksia säästävää ideaa.
Hyviä vuokralaiskandidaatteja
Asunnosta oli kiinnostunut useampikin vuokralaiskandidaatti. Joukosta erottui yksi kandidaatti, joka opiskelujen ohella teki työtä, välillä jopa kahta. Hänellä oli suosittelijoita, jotka vahvistivat tarinaa luotettavasta hyvästä vuokralaisesta. Kaikkien haastattelujen jälkeen asuntosijoittaja valitsi kolme kriteerit täyttävää kandidaattia, joille näyttö järjestettiin. Asuntoja esitteli asuntosijoittajan yhteistyökumppani, jolle ei kuitenkaan kerrottu, kuka joukosta asuntosijoittajan mielestä erottautui. Näyttäjänkin mielestä sama kandidaatti erottui joukosta sekä kohteliaisuudellaan että siisteydellään. Lisäksi hän tuntui olevan aidosti innoissaan juuri tästä vuokrakodista. Vuokrasopimus syntyi nopeasti.
Vuokralaiskandidaattien esikartoitus
Hyvä vuokralainen
Vuokralainen maksoi vuokransa kuukaudesta toiseen sovitusti. Mitään valituksia ei tullut naapureilta eikä isännöitsijältä. Vuokralainen kertoi asunnossa kaiken olevan kunnossa ja olevansa kovin tyytyväinen. Parin vuoden asumisen jälkeen vuokralainen kertoi saaneensa opiskelupaikan toisen paikkakunnan yliopistoon. Hän kertoi jatkavansa asunnossa vielä vuoden, jos onnistuisi saamaan lykkäystä opiskelupaikan vastaanottamisessa, mikä hänelle myös myönnettiin. Vuokranantaja oli tyytyväinen saadessaan vuokrasopimukselle vielä jatkoa.
Vuosi kului nopeasti ja vuokralaisen oli aika lähteä kohti seuraavaa elämänvaihetta, opiskelua toisella paikkakunnalla. Tarkastuksessa asunto osoittautui olevan moitteettomassa kunnossa.
Vuokranantajan suositus hyvälle vuokralaiselle
Vuokralaisella oli edessään uuden hyvän vuokrakodin etsiminen. Kilpailu olisi kovaa, kun samoista asunnoista kilpailisi monta hyvää vuokralaiskandidaattia. Vuokranantaja teki hyvälle vuokralaiselle suosituskirjeen, jossa hän perusteluineen suositteli lähtevää vuokralaista seuraavalle vuokranantajalle. Vuokranantaja lupasi tarvittaessa näyttää tiliotteita, joissa näkyy säännölliset vuokranmaksusuoritukset. Hän myös kehotti uutta vuokranantajaa ottamaan videopuhelun tämän hyvän vuokralaiskandidaatin kanssa varmistuakseen, ettei tässä vain edellinen vuokranantaja kirjoittele suosituksia päästäkseen eroon huonosta vuokralaisesta.
Vuokranantaja kehoitti vuokralaistaan ottamaan kopiot kuudesta viimeisestä tiliotteestaan ja esittämään niissä näkyvät vuokranmaksusuoritukset pyytämättä uudelle vuokranantajakandidaatille. Muut tilitapahtumathan voi aina peittää tiliotteista. Hän myös kehotti tarjoamaan pyytämättä mahdollisuutta videopuhelulle, jotta tuleva vuokranantajakandidaatti näkisi, kuinka siisti hänen nykyinen kotinsa on. Nämä yhdistettynä suosituskirjeeseen toisivat paremmat mahdollisuudet päästä toistamiseen vuokralaiskandidaattien top 3-listalle, joille näyttö järjestyisi.
Hyvän vuokralaisen suositus nykyiselle vuokranantajalle
Kun uuden vuokrakodin hakemiseen liittyvä keskustelu oli käyty loppuun, vuokralainen halusi kertoa suosituksensa uudesta hyvästä vuokralaiskandidaatista. Yksi hänen ystävistään oli monta kertaa ihaillut hänen vuokrakotiaan ja toivoneensa jonain päivänä pääsevänsä siihen asumaan. Sovittiin, että hyvä vuokralainen sai antaa vuokranantajan yhteystiedot ja uusi vuokralaiskandidaatti voisi koska tahansa olla yhteydessä vuokranantajaan.
Montaa minuuttia ei ehtinyt kulua, kun puhelin soi. Uusi, selvästi hyvä vuokralaiskandidaatti oli jo tietoinen asuinalueesta ja taloyhtiöstä ja kertoi käyneensä asunnossa monta kertaa ja olevansa erittäin kiinnostunut siitä. Vuokranantaja kysyi, olisiko hyvällä vuokralaiskandidaatilla jotain kysymyksiä vuokranantajaan liittyen. Niitä ei ollut, lähtevä hyvä vuokralainen oli kertonut tarinaa hyvästä vuokranantajasta.
Siirappisen tarinan opetus – pyrkimys hyvään tuntuu tuovan onnea
Olen vuosien varrella huomannut, että pyrkimys toimia hyviä vuokrakoteja tarjoavana hyvänä vuokranantajana tuntuu ihmeellisesti tuovan mahdollisuuksia olla usein oikeassa paikassa, kun hyviä vuokralaisia, hyviä remonttimiehiä ja hyviä isännöitsijöitä on tarjolla. Itse asiassa se on toistunut kohdallani pienin variaation useammin kuin sata kertaa. Olen myös kohdannut muita vuokranantajia, joilla on samanlaisia kokemuksia. Voisi jopa luulla, että tarina on tosi, vaikka mediasta niitä ei juuri löydäkään.
Olen kiitollinen kaikille hyville vuokralaisille, hyville remonttimiehille, hyville isännöitsijöille ja taloyhtiön hallituksille, hyville materiaali- ja kodinkonetoimittajille, hyville vuokralaisten ja vuokranantajien etujärjestöille, hyville rahoittajille ja sijoittajakolleegoille sekä muille hyville kohdalleni osuneille vuokrakotien parissa touhuaville tyypeille; teitä on satoja. Kiitos ja mukavaa kesälomakautta.
Oletko jo kuunnellut Ostan Asuntoja Podcastin #1 – haastateltavana hyvä vuokranantaja Markus Grahn
Tarjoatko tuotteita tai palveluita asuntosijoittajille ja vuokranantajille? Oletko kiinnostunut sponsorointiyhteistyöstä? Ota yhteyttä harri@ostanasuntoja.com
Tellun asuntosijoitustarinan alku on mielenkiintoinen yhdistelmä valmentautumista ja opitun käytäntöön pistämällä etenemistä. Tämän jakson anti ei rajoitu pelkästään asuntosijoittamiseen vaan antaa kokonaisvaltaisen ja innostavan kuvan, joka vain täydentyy, kun jakson kuuntelee toisen ja kolmannen kerran. Innostuminen omasta taloudesta, tavoitteiden asettaminen, jatkuva elinikäinen opiskelu perhettä, omaa kuntoa ja ravintoa unohtamatta muodostavat tarinan kokonaisuuden.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Asuntosijoittamisen kipinä syttyi Valmennusyhtiö Varapuun kautta
“Nina ja Tellu Rahamania” YouTube -videoblogi ja podcast, jossa Tellu Nina Nordlundin kanssa puhuu rahasta, säästämisestä, sijoittamisesta ja talouskasvatuksesta
Asuntosijoittamisen verkkokurssilla asuntosijoitusvalmennus.fi Tellu kouluttaa yhdessä Sanna Kinasen (Ostan Asuntoja Podcast #26) kanssa
Sijoitusovi on suomalaisen asuntosijoittajan informatiivinen ystävä, jonka päämääränä on auttaa asuntosijoittajaa onnistumaan sijoitustoiminnassaan
Joonas Orava, Olli Turunen – Adlibris Sidottu Osta, vuokraa, vaurastu, Adlibris E-kirja *
Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu
Tellun löytää myös LinkedIn:stä Tellervo Uotila
Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Audible äänikirjat: Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €. Sen jälkeen joka kuukausi yksi äänikirja 9,95 €. Kokeilujakson voi keskeyttää kuukauden aikana ja pitää sekä ilmaisen kirjan että kaikki 9,95 € hintaan ostetut kirjat. Linkin kautta liittymällä tuet Ostan Asuntoja ilmaista sisällöntuotantoa.
* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai e-kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Tämä kysymys toistuu Ostan Asuntoja Blogin -lukijoiden toimesta säännöllisesti ja tällä kertaa vastaan siihen YouTube -videon muodossa.
Ajatushan perustuu siihen, että sijoitusasunto ostetaan käteisellä tai sen ostamiseen käytetty laina maksetaan pois mahdollisimman nopeassa aikataulussa, jonka jälkeen kassavirta maksimoituu, kun lainanlyhennykset ja korkojen maksu loppuvat.
Videolla pohditaan, onko se kannattavaa? Yksi varma voittaja on verottaja mutta, miten käy asuntosijoittajan.
Mikäli videolla esitetyt termit vuokratuotto, kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE ovat outoja käsitteitä, niihin kaikkiin löytyy vastaukset ”Asuntosijoittamisen kannattavuus ja tunnusluvut” – YouTube -soittolistalta.
Kuuntele Ostan Asuntoja Podcastia: Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn
Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2018
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Valtaosa vuokralaisista ei ole iltapäivälehdissä kuvattuja kauhuvuokralaisia, itse asiassa erittäin harva on. Ongelmia silti esiintyy. Vuokralaiset kertovat huonoja kokemuksiaan vuokranantajista sosiaalisessa mediassa ja vuokranantajat kysyvät neuvoja, miten periä maksamattomia vuokria tai purkaa vuokrasopimus. Kun vuokranantaja ja vuokralainen ovat hyviä, ei niistä kokemuksista kirjoitella lehtien palstoilla eikä niitä jaeta tuhansia kertoja sosiaalisessa mediassa kuvien kera.
Median kautta asuntosijoittamisesta syntyy kuva, että taloyhtiölainan päälle omaa omistusasuntoa lisävakuutena käytetyn lyhennysvapaiden loppumisen jälkeen kassavirtanegatiivisen uudiskohteen ostaminen ja muutaman vuoden päästä voitolla myyminen ennen lyhennysvapaiden loppumista olisi asuntosijoittamista. Se on tulevaisuuden arvonnousulla spekulointia, johon sijoittaja ei voi mitenkään omin toimenpitein vaikuttaa. Spekuloinnissa ei ole mitään vikaa, kunhan ei erehdy luulemaan, että se on sijoittamista, koska lehdessä niin sanotaan. Rakentajiakaan ei kutsuta asuntosijoittajiksi, vaikka he sijoittavat rahaa ja ottavat riskiä, että heidän rakennustoiminnallaan luoma lisäarvo tuottaisi myynnin kautta voittoa, joka kattaa kustannukset, riskin ja jättää voittoa niiden jälkeen.
Omassa “osta-vuokraa-remontoi-uudelleenrahoita-toista” -strategiassani uuden asuntosijoituksen tekemiseen liittyy yksittäisiä aktiviteetteja, joilla on iso merkitys sijoituksen kannattavuudelle. Asunto pitää ostaa halvalla ja se pitää remontoida hyväksi verosuunnittelu huomioiden ja kotiuttaa arvonnousut uudelleenrahoituksen kautta. Kun nämä enemmän kertaluontoiset toimenpiteet on tehty, siirrytään vuosia tai vuosikymmeniä kestävään vaiheeseen, jossa tärkeimpänä toimenpiteenä on asunnon vuokraus ja nimenomaan vuokraus hyvälle vuokralaiselle. Vuokraustoiminta on oleellinen osa vaurastumista tavoittelevan asuntosijoittajan liiketoimintaa ja vuokralaisen valinta on oleellinen osa vuokraustoimintaa.
Minkälainen on hyvä vuokralainen
“Annetaan vuokralle” -ilmoitusten perusteella monelle vuokranantajalle tuntuu olevan selkeänä, minkälainen on huono vuokralainen. Luottotietonsa menettänyt tai lemmikin omaava vuokralainen on ilmeisesti monen vuokranantajan mielestä kategorisesti huono vuokralainen. Lisäksi on joukko kriteerejä, jotka ovat yleisiä mutta, joita ei mainita. Lukuisia kertoja olen löytänyt näiden joukosta erinomaisia vuokralaisia jo pelkästään sen takia, että he yllättyvät, ettei heitä hylätäkään samasta syystä, jonka takia moni vuokra-asunto on jo jäänyt saamatta.
Kyky maksaa vuokraa.Vuokranmaksu riippuu toki tuloista mutta suuretkaan tulot eivät ole tae vuokranmaksukyvystä, jos jatkuvasti eletään yli varojen luottokorttivelkaa kasvattaen. Toisaalta moni pienituloinen on ymmärtänyt, että vuokranmaksu on kaikista tärkein maksu, joka pitää hoitaa kerrasta toiseen sovitusti. Mitä pidemmän moitteettoman vuokranmaksuhistorian vuokralainen pystyy esittämään sitä pienempi merkitys on hänen tulojensa suuruudella.
Halu maksaa vuokra sovittuna päivänä. En ole vielä koskaan tavannut vuokralaista, joka olisi pyytämättä esittänyt takautuvan tiliotehistorian, jossa näkyy toistuva vuokranmaksu kuukauden samana päivänä. Tiliotteesta voi peittää kaiken muun mutta tällaisen historian nähdessään moni vuokranantaja nostaa tällaisen vuokralaiskandidaatin korkealle listalla.
Vuokralaisen ammatin työllisyysnäkymät. Jos vuokralaiskandidaattien joukossa on lähi- tai sairaanhoitaja, monelle vuokranantajalle syttyy automaattisesti yksi vihreä valo, koska lähes kaikki ovat tietoisia näiden ammattien lisääntyvästä työn tarjonnasta. Opiskelijoilla on tutkinnon suorittamisen keston ajan suhteellisen vakaa tulotaso. Eläkeläisillä se on vielä vakaampi.
Kyky ja halu pitää kodistaan hyvää huolta. Mitä pidempään vuokrasuhde kestää sitä todennäköisemmin normaalin kulumisenkin takia asuntoon pitää mahdollisesti tehdä jonkinlaista pintaremonttia vuokralaisen poismuuton jälkeen. Silti kotinsa hyvää kuntoa ja siisteyttä arvostava vuokralainen on vuokranantajan kannalta ihanteellinen, jolloin optimitilanteessa lähtevä vuokralainen voi luovuttaa asunnon avaimet tulevalle vuokralaiselle, joka vahvistaa asunnon kunnon ja siisteyden vakuuden välitöntä vapauttamista varten.
Lainkuuliaisuus. Vuokralainen, jonka mielestä lakeja ei tarvitse noudattaa, kunhan ei jää kiinni, suhtautuu todennäköisemmin samalla tavalla myös vuokrasopimuksen ehtoihin, talon järjestyssääntöihin ja naapureiden huomioonottamiseen.
Harva vuokralaiskandidaatti on täydellinen (kuten ei ole vuokranantajakaan) ja vuokranantajana toimimisen taitoihin sisältyykin opittava kyky löytää riittävän hyvä vuokralainen, joka sopii vuokranantajan omaan toimintamalliin ja tarjottavaan vuokrakotiin. Muuttotappiopaikkakunnan peruskuntoiseen 70-luvun kaksioon vuokralaisen löytäminen noudattaa erilaista kriteeristöä kuin kasvukeskuksen uudiskohteen pieneen yksiöön vuokralaisen löytäminen. Oli asunto sitten kuinka vaikea tahansa vuokrata, väärälle henkilölle vuokraaminen on kuitenkin eri asia kuin ei-täydelliselle henkilölle vuokraaminen.
Vuokralaiskandidaattien esikartoitus osana hyvän vuokralaisen löytämistä
Vuokralaiskandidaattien esikartoitus edeltää vuokralaiskandidaatin kartoitusta. Yksinkertaisesti tämä tarkoittaa sitä, että kartoitusprosessi ei ala luottotietojen tarkistuksella vaan viimeistään ensimmäisestä vuokralaiskandidaatin yhteydenotosta, joka voi tulla puhelimella, sähköpostilla tai vaikkapa WhatsApp:lla. Omassa toimintamallissani jaan esikartoituksen ja kartoituksen siten, että esikartoitusvaihe sisältää kaiken, mikä edeltää päätöstä lähteä tekemään vuokrasopimusta yksittäisen kandidaatin kanssa.
Esikartoituksen tarkoituksena on suppilomaisesti mahdollisimman nopeasti ja tehokkaasti löytää kandidaattien joukosta ne 3-5 kandidaattia, joille vuokrattavana oleva asunto parhaiten sopisi ja jotka alustavasti näyttäisivät täyttävän valintakriteerit. Tämä ei siis ole mikään syrjintäprosessi vaan kaikkien ajankäytön säästöön pyrkivä toimintatapa, jonka avulla löytyy hyvä vuokralainen, joka myös löytää itselleen sopivan vuokrakodin ja vuokranantajan.
“Annetaan vuokralle” -ilmoitus
Moni ei varmaan sitä ajattele mutta esikartoitusprosessi alkaa itse asiassa “annetaan vuokralle” -ilmoituksen tekemisellä. Itsekin puhun siitä markkinointina mutta syy, miksi laitan mahdollisimman paljon tietoa ilmoitukseen on myös se, että näin karsiutuvat pois ne, joille asunto ei sovi. Esimerkiksi vuokraovi.com:in tilastoista näkee, kuinka moni on käynyt katsomassa ilmoituksen. Jos ilmoitustani on käyty katsomassa 500 kertaa ja yhteydenottoja tulee 20, esikartoituksen suppilon ensimmäinen vaihe on onnistunut erinomaisesti, koska 480 on karsiutunut pois ilman, että olen käyttänyt sekuntiakaan omaa aikaani. Lähes kaikki yhteydenotot ovatkin sellaisia, joissa kysytään, milloin asuntoa pääsisi katsomaan.
Jos voisit harkita hyvää vuokralaista, jolla on kilpikonna, kirjoita ilmoitukseen “pienet lemmikit sallitaan tapauskohtaisesti” sen sijaan, että kirjoitat “lemmikit kielletty”. Jos voisit harkita maksukykyistä työpaikan omaavaa vuokralaista, jonka luottotiedot ovat menneet ex-puolison toilailuiden ansiosta, älä kirjoita “luottotiedot oltava kunnossa” vaan kirjoita jotain tyyliin “hyvää maksukykyä arvostetaan” ja/tai “kotivakuutus vaaditaan”. Toki yliopistopaikkakunnalla heinäkuussa voi hyvin kirjoittaa yliopiston vieressä olevan yksiön ilmoitukseen vaatimuksen luottotietojen kunnossa olemisesta mutta muuttotappiopaikkakunnan kaksioon joulukuussa saman laittamalla voit menettää hyvän vuokralaiskandidaatin, joka on jo hoitanut ulosottovelkojaan säntillisesti palkkatuloillaan.
Vuokralaiskandidaatin ensimmäinen yhteydenotto – sähköposti, viesti, puhelu
Vuokralaiskandidaatin ensimmäisen kontaktin tullessa sähköpostilla tai viestillä siihen ei kannata heti vastata. Kun minulla on uusi “annetaan vuokralle” -ilmoitus netissä, en vastaa puheluunkaan heti. Kaikissa tapauksissa teen seuraavan kartoituksen aina tässä järjestyksessä:
- tarkistan puhelinnumeron fonecta.fi:stä ja löydän mahdollisesti henkilön nimen ja osoitteen, mikäli kyseessä on puhelu tai sitä ei mainittu viestissä tai sähköpostissa
- tallennan puhelinnumeron ja tarkistan WhatsApp:in, josta usein löytyy henkilön profiilikuva
- googlaan nimellä
- teen sosiaalisen median kartoituksen aloittaen Facebookista ja tarvittaessa etenen Instagramiin ja Twitteriin
Profiilikuvan ja paikkakunnan perusteella löytää yleensä oikean henkilön viimeistään Instagramista mutta yleensä Facebookista. Jos tämä tuntuu vainoharhaiselta, mieti työpaikanhakua. Oletko koskaan kutsunut rekrytointihaastatteluun ketään, joka sanoo yhteydenotossaan “pääsiskö sitä duunipaikkaa kattoon” kertomatta mitään itsestään tai oletko hakenut työpaikkaa vastaavalla tavalla? En minäkään. Silti 95 % vuokralaiskandidaateista myy itseään yhdellä lauseella “koska sitä kämppää pääsis kattoon”. Ja todella moni vuokranantaja vastaa siihen kertomalla ajankohdan. Itse pyrin löytämään mahdollisimman paljon tietoa vuokralaiskandidaatista mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.
Edelläkuvatun kartoitusprosessin vaiheen kautta löytyy pääosin hyvänoloisia vuokralaiskandidaatteja ja monen osakkeet paranevat vaikkapa sillä, että FB- tai IG-profiilista löytyy useampi selfie nykyisen kodin peilin kautta, joissa näkyy todiste taustalla olevasta siististä asunnosta. Myös monen nuoren miehen auto voi olla viimeisen päälle siisti, jolloin oletus siististä kodistakin on luonnollinen. Kartoituksen kautta voi myös löytyä varoitusmerkkejä, joita pitää selvittää haastattelun kautta enemmän.
Prosessia voi myös kääntää toisinpäin, mikäli vuokra-asunto sattuu vapautumaan samaan ajankohtaan kuin nuoret saavat päätöksiä opiskelupaikoistaan. Facebook:in “Vuokra-asunnot” -ryhmät täyttyvät opiskelijoiden ilmoituksista, joissa he etsivät vuokrakotia opiskelupaikkakunnalta. Näissä ilmoituksissa voi menestyä sitä paremmin mitä kattavampi tietopaketti on opiskelijalle tarjota. Ulkopaikkakunnalta tulevaa opiskelijaa kiinnostaa opiskelupaikan läheisyydessä oleva asunto. Muiden asuntojen kohdalla kiinnostava tieto on, miten julkisella liikenteellä pääsee kulkemaan oppilaitokselle.
Vuokralaiskandidaattien esikartoitushaastattelu
Joillain vuokranantajilla on käytäntönä järjestää yleisnäyttöjä, joihin kaikki kiinnostuneet ovat tervetulleita. Siellä voi olla tulostettuja hakemuskaavakkeita kiinnostuneiden täytettäväksi. Joku puhelias vuokralaiskandidaatti voi viedä vuokranantajan kaiken huomion näytössä ja lopulta hän poistuu näytöltä edes täyttämättä kaavaketta ja hänestä ei enää koskaan kuulu mitään. Hiljainen introvertti, mahdollisesti paras vuokralaiskandidaatti voi poistua näytöltä sanomatta sanaakaan luullen mahdollisuuksiensa menneen. Tästä syystä pyrin järjestämään yksityisnäytötkin peräkkäin, en samanaikaisesti.
Esikartoitusprosessin haastatteluvaiheen tavoitteena on edetä kohti suppilon kapeampaa pohjaa ja tunnistaa sellaiset vuokralaiskandidaatit, joille juuri tämä asunto voisi olla se hyvä koti ja jotka voisivat olla hyviä vuokralaisia. Heille järjestetään mahdollisuus käydä katsomassa asuntoa paikan päällä.
Haastattelun alussa tavoitteena on saada vuokralaiskandidaatti puhumaan. Tämä onnistuu yleensä avoimilla kysymyksillä “onko sinulla kysymyksiä asunnosta, taloyhtiöstä, alueesta, paikkakunnasta tai vuokranantajasta”. Näiden kysymysten pohjalta keskustelu voi lähteä etenemään mitä moninaisimpiin suuntiin mutta niiden avulla syntyy heti kuvaa, minkälainen vuokralainen voisi olla kyseessä. Toiselta paikkakunnalta uuteen kaupunkiin opiskelemaan muuttavan kanssa keskustelu voi lähteä liikkeelle siitä, miten matka taittuu asunnolta opiskelupaikkaan. Alueella aikaisemmin asuneelle ei sen sijaan tarvitse selittää lenkkipolkujen sijaintia ja monasti käykin niin, että minäkin saan lisätietoa heiltä.
Jotkut haastattelut päättyvät nopeasti ja molemmat osapuolet voivat olla tyytyväisiä, ettei näyttöä järjestynyt:
- onko vuokrassa neuvotteluvaraa – ei => kiitos, hei
- tarvitsen asuntoa 3 kuukauden päästä, voitko odottaa – en => kiitos, hei
- saako asuntoon tuoda 1000 litran akvaarion – ei => kiitos, hei
- onnistuuko vakuuden maksu ensimmäisestä muuttamisen jälkeisestä tilistä kuun 15. päivä – ei => kiitos, hei
Joihinkin kysymyksiin vastataan vastakysymyksellä, joka synnyttää keskustelun, jonka kautta löytyy tietoa, olisiko kyseessä hyvä vuokralaiskandidaatti:
- sallitko kissan lemmikkinä – mahdollisesti, kerrotko minkälainen kissa
- luottotiedot eivät ole kunnossa, onko se ongelma – ei välttämättä, kerrotko, miten ne luottotiedot ovat menneet
- hyväksytkö Kelan vakuuden – kyllä, kerrotko lisää
- en ole vielä täysi-ikäinen, onko se ongelma – ei, olisiko tämä ensimmäinen oma asuntosi
Näiden keskustelujen edetessä osa vuokralaiskandidaateista päättää itse, etteivät he ole sopivia kandidaatteja kyseiseen asuntoon. Luottotiedoista keskustellessa kysyn aina, kuinka suuri summa on ulosotossa, kun se vuokrasopimusta tehdessä tarkistetaan ja moni tekee itse johtopäätöksen sen perusteella. Aina välillä tulee vastaan henkilö, joka tietää sadan euron tarkkuudella, kuinka suuri summa on ja jotkut kertovat, että luottotiedoissa näkyy merkinnät ex-puolison aiheuttamista veloista mutta ne näkyvät ulosottorekisterissä jo maksettuina. Näiden keskustelujen lomassa myös tieto asunnon tarpeen ajankohdasta tai syystä muuttaa nykyisestä asunnosta saattaa tulla edes niitä vuokralaiskandidaatilta kysymättä mutta ne ovat tietoja, jotka tulisi selvittää.
Koko haastatteluprosessin tarkoituksena on saada tietoa mahdollisimman paljon asioista, jotka liittyvät kirjoituksen alussa mainittuihin hyvän vuokralaisen ominaisuuksiin.
Kun vuokralaiskandidaatilla ei enää ole kysymyksiä, kerron vielä, että minua vuokranantajana kiinnostaa vuokralaisessa 2 asiaa:
- kyky ja halu maksaa vuokra sovitusti
- halu ja kyky pitää kodistaan hyvää huolta
Valtaosa näihin vaikuttavista seikoista on tullut jo vuokralaisen itsensä kertomana keskustelun aikana mutta joskus vuokralainen muistaa mainita vielä jonkun lisävaltin. Konkretisoin maksukykyä vielä lisäkysymyksellä esimerkiksi “miten onnistuu ensin 1200 euron vakuuden maksaminen ja muutama päivä sen jälkeen 600 euron vuokranmaksu, yhteensä 1800 euroa”. En ole vielä koskaan kohdannut vuokralaiskandidaattia, jonka nopea “onnistuu” -vastaus ei olisi osoittautunut käytännössä todeksi.
Mitä vuokralaiskandidaattien esikartoitushaastattelulla saavutetaan
Olen tehnyt reilusti 3-numeroisen määrän vuokrasopimuksia vuokranantajana toimimiseni aikana. Vaikka en ole tilastoja pitänytkään, esikartoitushaastatteluja olen tehnyt varmaankin jo 4-numeroisen määrän, kuluneenkin viikon aikana noin 20. Pyrin alussa olemaan kaikkiin vuokralaiskandidaatteihin yhteydessä, jotka ovat vaivautuneet kertomaan nimensä ja puhelinnumeronsa. Haastattelujen kautta toteutuu yleensä seuraavat 4 asiaa:
- kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, joiden osalta en ollut “annetaan vuokralle” -ilmoituksessa onnistunut antamaan juuri sitä tietoa, joka heidän kannaltaan on ratkaiseva tai asettamani ehdot eivät heille sopineet
- kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, jotka puhelun aikana ymmärtävät, että heidän tarinansa esimerkiksi vuokranmaksukyvyn osalta tullaan tarkistamaan vuokrasopimuksen tekovaiheessa
- kandidaattien joukosta karsiutuvat ne, jotka eivät täytä minimivalintakriteerejä
- kandidaattien joukossa olevista hyvistä vuokralaiskandidaateista osa kiinnostuu asunnosta enemmän todetessaan, että myös vuokranantajan ajatusmaailma siitä, miten vuokralaisia kohdellaan vuokrasuhteen aikana, vastaa heidän toivomuksiaan
Kaikkien näiden 4 asian yhteisvaikutuksena 500:n “annetaan vuokralle” -ilmoituksen katsoneen suppilo on kaventunut 2-5 hyvään vuokralaiskandidaattiin, joille järjestyy näyttö katsomaan asuntoa.
Aika on rahaa – eikö kaikki tämä ole asuntosijoittajan ajan haaskausta
Minulla ei ole mitään vuokravälittäjiä vastaan ja hyvä vuokravälittäjä onkin osaamattomalle vuokranantajalle palkkionsa arvoinen ja kokeneelle vuokranantajalle hyvä keino minimoida vuokraustoimintaan liittyviä aktiviteetteja. Jos on vuokranantajana toimimisen alkutaipaleella, hyvät suositukset omaavan välittäjän käyttö on suositeltava vaihtoehto. Samalla voi seurata ja kysellä, mitä kaikkea välittäjä tekee hyvän vuokralaisen löytääkseen ja näiden oppien avulla voi turvallisemmin siirtyä itse kokeilemaan vuokrausta.
Olen itse määritellyt vuokralaisvalinnan yhdeksi toimintani strategiseksi ydinprosessiksi. Liiketoiminnan ydinprosessit ovat sellaisia, jotka pidetään omissa käsissä ja muut tukitoiminnot voi ulkoistaa. Vuokralaisvalintaprosessiin käyttämäni ajan normaalia suurempi määrä johtuu siitä, että ajan investointi tähän vaiheeseen säästää minulle kokemukseni mukaan eniten aikaa ja rahaa vuokrasopimuksen solmimisen jälkeisessä vaiheessa.
Lisäksi toimintani motto on tarjota “Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja”. Mikäli mottona olisi “Hyviä Vuokrakoteja”, vuokraustoiminnan ulkoistaminen olisi mahdollista mutta omassa ajattelussani ”Hyvään Asukaskokemukseen” liittyy myös hyvä vuokranantaja. Esikartoitushaastattelu on yksi parhaista ellei paras mahdollisuuteni luoda hyvälle vuokralaiskandidaatille ensimmäinen mielikuva hyvästä vuokranantajasta, joka mahdollisesti kallistaa hänet tekemään vuokrasopimuksen kanssani sen sijaan, että ottaisi pelkän “Hyvän Vuokrakodin”, joita uudiskohteiden myötä on yhä enemmän tarjolla.
Kuuntele Ostan Asuntoja Podcastia: Ostan Asuntoja Podcast #1 – Henkilökohtaisen asumispalvelun urbaani vuokranantaja Markus Grahn
Markuksen kanssa käytiin mielenkiintoinen keskustelu asuntosijoittamisen alkuvaiheen kaikkien perusvirheiden kokemisesta ja matkasta kohti yksityisten vuokranantajien eliittiä, jossa kaiken keskipisteenä on asiakas eli vuokralainen. Markus on keskittänyt toimintansa Lahteen ja podcastissa selviää, miksi hänen salkussaan ei juuri ole yksiöitä vaan isompia perheasuntoja.
Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.
Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä linkistä:
Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:
Sijoitusovi on suomalaisen asuntosijoittajan informatiivinen ystävä, jonka päämääränä on auttaa asuntosijoittajaa onnistumaan sijoitustoiminnassaan http://sijoitusovi.com
Hannu Laakso – Brändit kilpailuetuna https://www.antikvaari.fi/naytatuote.asp?id=1012311
Irina Eklund, Heidi Kekkonen – Kannattavuuslaskennan taitajaksi; Adlibris Nidottu *
Matti Alahuhta – Johtajuus; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu *
Laura Jansson – Urheilijan Psyykkinen Valmennus 1990 https://www.antikvaari.fi/naytatuote.asp?id=1694025
Markuksen löytää parhaiten MG Asunnot -nettisivujen kautta.
Facebookissa löytyy myös Urbaani Vuokranantaja, johon on jatkossa tulossa enemmän sisältöä Markuksen ajatuksista ja toimintamallista.
Ja kyseessä on sama mediasta tuttu spontaani lahtelaismies: ”Grillauksen SM-osakilpailu Lahdessa – kisaan spontaanisti osallistunut lahtelaismies vei voiton”.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”
Sijoitusasunnot.comin toimitusjohtaja Henri Neuvosen kirjoittama ”Aloittelijan opas ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon”
Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1 ja perään osa 2
* Adlibris -linkkien kautta paperi- tai äänikirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman Ostan Asuntoja sisällöntuotantoa.
Kaikki Ostan Asuntoja Podcast -jaksot löytyvät täältä
Tällä kertaa pyöräytetään roolit toisin päin ja minä esitän kysymyksen katselijoille; pitäisikö tai voisiko lemmikistä maksaa vuokraa? Parantaisiko tämä lemmikin omaavien vuokralaisten mahdollisuuksia löytyy hyviä vuokrakoteja? Kuinka suuri lemmikkivuokra voisi olla?
Lemmikkien määrä tuntuu lisääntyvän ja oma tuntumani on, että monen lemmikinomistajan viesti on, että heidän on vaikea löytää hyviä vuokrakoteja, joihin sallittaisiin lemmikki. Lisää pohdintaa videolla.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja 